Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 2 avril 2026

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00020 - N° Portalis DBXO-W-B7K-C7RQ




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE


ORDONNANCE DE REFERE


PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET









DEMANDERESSE




S.C.I. ERMA (RCS Bergerac 478 383 508), dont le siège social est sis 2165 Route de Tamniès Le Courtil - 24200 MARCILLAC ST QUENTIN

représentée par Maître Carolina MORA de la SELARL H.L. CONSEILS, avocats au barreau de PERIGUEUX,


DEFENDEUR




Monsieur [I] [S], demeurant 14 Rue de St Cyprien - 24200 SARLAT LA CANEDA

défaillant






L’affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Mars 2026

L’ordonnance a été rendue ce jour.



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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 29 juin 2022, la SCI Erma a consenti à la SAS Ozil un bail commercial portant sur des locaux sis 27 rue de la République, 24200 Sarlat-la-Canéda, pour une durée de 9 années consécutives moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3 360 € TTC, payable les 5 de chaque mois. 

Une cession de fonds de commerce a eu lieu entre la SAS Ozil et monsieur [K] [S], par acte authentique du 10 juin 2024.

Le 6 décembre 2025, la SCI Erma fit délivrer un commandement de payer à monsieur [K] [S], lui rappelant les termes de la clause résolutoire et lui réclamant la somme totale de 13 811,24 €, soit 
13 622,40 € au titre des arriérés de loyers d’octobre à décembre 2025, et la taxe foncière pour 2025, 188,84 € au titre des frais d’acte.
Par acte en date du 4 février 2026, la SCI Erma a fait assigner monsieur [K] [S] devant le président de ce tribunal, statuant en matière de référé, aux fins de le voir :
constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 29 juin 2022, consenti par la SCI Erma à monsieur [I] [S] pour les locaux sis 27 Rue de la République, 24200 Sarlat-la-Canéda, est acquise depuis le 7 janvier 2026 ; constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ; ordonner l'expulsion de monsieur [I] [S] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard ;condamner monsieur [I] [S], à titre provisionnel, au paiement d'une somme de 14 272,32 € ;condamner monsieur [I] [S] au paiement d'une somme de 5 040 € par mois à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 7 janvier 2026 et jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;dire que les loyers d’avance et le dépôt de garantie resteront acquis au bailleur au titre de la clause pénale ;condamner monsieur [I] [S] à lui payer une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner monsieur [I] [S] à lui verser une somme de 188,84 € TTC correspondant au coût du commandement de payer ;condamner monsieur [I] [S] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et, au surplus, à tous les frais d’exécution, en ce compris le droit proportionnel dû à l’huissier de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce.
A l’audience du 5 mars 2026, la requérante maintient l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [K] [S], assigné à domicile par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».



Sur les créanciers inscrits

A titre liminaire, le juge des référés rappelle que le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L.145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L.143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite.

A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s'expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l'ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l'ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, la demanderesse ne justifie pas avoir effectué cette démarche. Toutefois, l’absence de production de l’état des inscriptions et de nantissement ne conduit pas à l’irrecevabilité de la demande.

Sur le constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions susvisées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail stipule en page 8 qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il est justifié qu’un tel commandement a été signifié par un commissaire de justice le 6 décembre 2025, dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile.

En ne comparaissant pas, le défendeur ne démontre ni avoir régularisé l’arriéré de loyers dont les impayés remontent au mois d’octobre 2025 ni avoir sollicité de délais de paiement suspendant les effets de ladite clause, ainsi que l’article L.145-41 susvisé l’y autorisait.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit le 7 janvier 2026, et corrélativement, la résiliation du bail liant les parties.



Sur la demande d’expulsion 

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Du fait de la résiliation du bail au 7 janvier 2026, monsieur [K] [S] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il convient de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu'à défaut d'exécution spontanée, il pourra être expulsé, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de prévoir une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisant pour permettre la libération des lieux.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En l’espèce, il ressort du bail que le loyer s’élève à 3 360 € par mois. 

Monsieur [K] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette de loyers.

La dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme totale de 14 272,32 € ainsi répartie :
loyer d’octobre 2025 : 3 360 €
loyer de novembre 2025 : 3 360 €
loyer de décembre 2025 : 3 360 €
loyer de janvier 2026 – proratisé pour la période du 1er au 6 janvier 2026 : 650,32 €
taxe foncière 2025 : 3 542 €

Il y a donc lieu de condamner monsieur [K] [S] à payer à la SCI Erma la somme provisionnelle de 14 272,32 € correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au 7 janvier 2026. 

Sur le paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation 

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bail du 29 juin 2022 stipule en page 8, qu’en cas d’utilisation de la clause résolutoire, le preneur serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation « établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent ».

Il n'est pas sérieusement contestable que le preneur devait s'acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

Les dispositions du bail qui prévoient qu'en cas de résiliation judiciaire du bail, l'indemnité d'occupation du bail est établie sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%, et le dépôt de garantie est acquis au bailleur, s'analysent en des clauses pénales pouvant être minorées par le juge du fond. Il en résulte que l'obligation du locataire sur ces points est sérieusement contestable.

L'indemnité provisionnelle d'occupation sera limitée au montant équivalent à celui de l'échéance mensuelle, soit 3 360 € TTC à compter du 7 janvier 2026 et jusqu'à restitution des clés. La SCI Erma sera déboutée du surplus de ses prétentions.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [K] [S], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, soit 188,84 €. 

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de monsieur [K] [S] ne permet d’écarter la demande de la SCI Erma formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 300 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant la SCI Erma et monsieur [K] [S], à la date du 7 janvier 2026 ;

Ordonne à monsieur [K] [S] et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objets du bail (situés 27 rue de la République, 24200 Sarlat-la-Canéda), dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonne l’expulsion de monsieur [K] [S] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute la SCI Erma de sa demande d’assortir l’expulsion de monsieur [K] [S] d’une condamnation au paiement d’une astreinte ;

Condamne monsieur [K] [S] à payer à la SCI Erma à titre provisionnel la somme de 14 272,32 € au titre des loyers et charges impayés au 7 janvier 2026 ; 

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par monsieur [K] [S] à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamne en conséquence monsieur [K] [S] à payer à la SCI Erma à titre provisionnel la somme de 3 360 € par mois, à compter du 7 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Condamne monsieur [K] [S] à payer à la SCI Erma la somme de 1 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

Condamne monsieur [K] [S] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, soit 188,84 € ;

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.


FAIT ET PRONONCE, par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt six et le deux avril ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière. 

La Greffière La Présidente