Tribunal Judiciaire · 1ère chambre - Référés — 8 avril 2026

- N° RG 25/01154 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEG4V

Date : 08 Avril 2026 

Affaire : N° RG 25/01154 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEG4V

N° de minute : 26/00225














Formule Exécutoire délivrée
le : 08-04-2026

à : Me Jean-charles NEGREVERGNE



Copie Conforme délivrée 
le : 08-04-2026

à : Me Pierre DUPONCHEL






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entre :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Jean-charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Anissa EL KHADRAOUI, avocat au barreau de MEAUX



DEFENDERESSE

S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Pierre DUPONCHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 11 Mars 2026 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [B] [Y] est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Le bâtiment à usage d’entrepôt est d’une surface de 170 m2 construit en parpaing, couverture en tuile.

La S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD), sis [Adresse 4], a pour activités principales la rénovation, la peinture, l’électricité, la plomberie, la maçonnerie, la conception, la vente et la pose de cuisines équipées, de salles de bains, d'électroménagers et de tout articles d'ameublement.

Le 7 janvier 2012, par acte sous seing privé, Monsieur [B] [Y] a conclu un bail commercial précaire pour une durée d’une année avec la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD).

Entre 2013 et 2017, plusieurs contrats similaires se sont succédés. 

Le 7 janvier 2017, les parties ont conclu un contrat de bail convenant du maintien de la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) dans les lieux.

Le loyer principal a alors été fixé à hauteur de 400 euros par mois, hors charges, payable à terme entre le 5 et le 10 de chaque mois.

Entre septembre 2023 et juin 2024, Monsieur [B] [Y] a transmis à la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) des quittances de loyers relatives aux périodes correspondantes. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 juillet 2024, Monsieur [B] [Y] a indiqué à Monsieur [L], gestionnaire de la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD), que les loyers du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] entre les mois de septembre 2023 et de juin 2024 étaient en souffrance, représentant une somme totale de 4000,00 euros, et lui a enjoint de régulariser la situation. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 décembre 2024, Monsieur [B] [Y] a mis en demeure Monsieur [L] ainsi que la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) de régler la somme de 6.400,00 euros correspondant aux loyers du qu’il indiquait comme non-versés entre les mois de septembre 2023 et de décembre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 décembre 2024, Monsieur [L] a contesté devoir les sommes sollicitées. Il a indiqué avoir déjà versé la somme de 4.000,00 euros correspondant à la période de septembre 2023 à juin 2024, et que les seuls loyers demeurant en souffrances étaient ceux correspondant à la période de juillet à décembre 2024, représentant une somme totale de 2.400,00 euros. A cette occasion, il a aussi fait part de réparations à effectuer sur le local loué, et indiqué que dans l’attente de la réalisation des travaux par le bailleur, les loyers non réglés seraient versés sur un compte séquestre.

Le 3 février 2025, par acte de commissaire de justice, Monsieur [B] [Y] a transmis à la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) un commandement de payer la somme de 6.800,00 euros, arrêtée au 30 janvier 2025, visant la clause résolutoire insérée à l’article 17 du bail conclu le 7 janvier 2017 et portant départ du délai d’un mois pour résiliation du contrat après commandement demeuré infructueux.

Le 27 février 2025, la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) a mandaté un commissaire de justice aux fins de faire établir les désordres, aux termes duquel il a été relevé que : « Je relève la présence de plusieurs tuiles cassées. La charpente en bois est désaxée par endroit, et notamment la partie visible à gauche en accédant par l’escalier. Un affaissement du plancher est visible […] ».

Par courrier adressé à l’étude ayant signifié le commandement de payer, en date du 28 février 2025, le conseil de la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) indiqué que la période visée par ce commandement était erronée et réitéré ses demandes de travaux.

A la suite de cette visite sur les lieux du bien loué en date du 22 juillet 2025, par correspondance officielle, Monsieur [B] [Y], par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué que ce dernier s’était rendu sur les lieux en compagnie d’un professionnel pouvant exécuter les travaux demandés par le preneur, mais que celui-ci avait annoncé son intention de s’y opposer. Par la même occasion, il a indiqué avoir constaté le mauvais entretien du local, qu’il a indiqué être à la charge du preneur. Il a conclu en invitant la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) à régler les loyers impayés en lui demandant de confirmer sa position sur les travaux à effectuer.

Le 28 août 2025, la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) a fait établir un devis par la société de couverture BYP pour la réparation des désordres, dont le montant s’élève à la somme de 76.135,63 euros TTC.



C’est dans ces conditions que Monsieur [B] [Y] a, par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, fait assigner en référé la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sur le fondement des dispositions combinées de l’article 1103 du code civil et L. 145-41 du Code de commerce, de :

DECLARER recevable et bien fondée la demande de Monsieur [B] [Y],
DEBOUTER la société MSD de sa demande d’exception d’inexécution ;
DEBOUTER la société MSD de sa demande de travaux dans un délais de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 500 euros par jours de retard passé le délai compte tenu de ses manquements contractuels et de sa responsabilité quant aux modifications des lieux ;
DEBOUTER purement et simplement la société MSD de sa demande de condamnation à hauteur de 10 000 au titre de dommages et intérêts ;
DEBOUTER la société MSD de l’ensemble de ses demandes ;
Et en conséquence,

CONSTATER que la société MSD a manqué à ses obligations contractuelles ;
CONSTATER que les locaux loués par la société MSD ont été modifiés sans autorisation préalable au bailleur, ayant des conséquences sur la destination du bien ;
DECLARER acquise la clause résolutoire insérée dans le bail commercial consenti entre Monsieur [Y] et la SARL MSD à compter du 3 mars 2025,
CONDAMNER la SARL MSD à la somme provisionnelle de 8 400 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2026, avec indexation des loyers et ce à compter de 2017, outre une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges augmentées de 20 %, et ce jusqu'à la complète libération des lieux, selon le contrat de bail ;
CONDAMNER la société MSD à la somme de 6 381 euros au titre des charges locatives non réglées à ce jour,
ORDONNER l’expulsion de la SARL MSD et y compris de tous occupants de son chef, sans délai et s’y besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 150 euros par jours à compter de la présente ordonnance et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux ;
ORDONNER à la société MSD de remettre les locaux en état ;
CONDAMNER la SARL MSD à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le coût du commandement,
RAPPELER l’exécution provisoire ;

 - N° RG 25/01154 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEG4V
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [Y] fait valoir que la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) a cessé de régler les loyers dus à compter de juillet 2024, qu’elle a ensuite répondu que Monsieur [B] [Y] n’aurait pas effectué des travaux nécessaires pour expliquer sa rétention des loyers. La demanderesse soutient que le preneur fait preuve de mauvaise foi et indique que la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) l’aurait privé de l’accès au local prêté à bail pour exécuter lesdits travaux, caractérisant par ailleurs une violation des stipulations contractuelles. Elle fait également valoir que le défaut d’entretien du local caractérise une faute du preneur dans l’exécution du contrat de bail et qu’au surplus, le preneur ne peut reprocher au bailleur la non réalisation de travaux qui seraient dus à ses propres négligences. Or, selon lui, la défenderesse aurait effectué des modifications et installations sans son accord. Elle indique que par conséquent l’exception d’inexécution dont se prévaut la défenderesse n’est pas justifiée et considère que le preneur a violé ses obligations, tant s’agissant du paiement des loyers, que s’agissant de l’usage raisonnable de la chose louée. La demanderesse souligne que la défenderesse ne justifie pas du placement des sommes demandées au titre des loyers en souffrance sous séquestre, ni de la perte d’exploitation qu’elle allègue et sollicite par conséquent le versement de la somme provisionnelle de 8.400,00 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d'occupation. Elle indique enfin, s’agissant des demandes formulées à titre reconventionnel, qu’il convient d’en débouter le preneur qui a refusé de la laisser effectuer les travaux ou qui a lui-même causé les dégradations par son usage impropre du bien, en sollicite la remise en état, et conteste la demande reconventionnelle de dommages et intérêts dont le preneur ne justifie pas.

La S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD), valablement représentée, sollicite du juge des référés de : 

DE DIRE que les locaux loués à la société MSD par Monsieur [B] [Y], suivant bail commercial du 7 janvier 2012, sont affectés de graves désordres (notamment de charpente et de toiture) les rendant insalubres et impropres à l’usage contractuel convenu, en violation par le bailleur de son obligation de délivrance et d’entretien résultant des articles 1719 et 1720 du code civil.
DE DIRE qu’en raison de ces manquements, la société MSD est fondée à opposer au bailleur l’exception d’inexécution, de sorte que l’exigibilité des loyers dont le paiement est réclamé par le bailleur est sérieusement contestable, ce qui fait obstacle, en l’état, à toute constatation par le juge des référés de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail.
En conséquence, 

DE DEBOUTER, Monsieur [B] [Y] de l’intégralité de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société MSD et la condamner au paiement des loyers et indemnités d’occupation prétendument impayés.
Statuant sur la demande reconventionnelle de la société MSD :

D’ORDONNER à Monsieur [B] [Y] de procéder, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à l’exécution de tous travaux de remise en état de la charpente, de la toiture et des éléments de structure et d’étanchéité, ainsi que de tous travaux nécessaires pour rendre les locaux conformes à leur destination contractuelle, tels que décrits dans le procès-verbal de constat en date du 27 février 2025 ainsi qu’au devis en date du 28 août 2025 et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai.
DE CONDAMNER Monsieur [B] [Y] à verser à la société MSD la somme provisionnelle de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance et la perte d’exploitation subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, sans préjudice du droit du preneur de solliciter en outre la réparation intégrale de son préjudice devant le juge du fond.DE DIRE que les sommes qui seraient éventuellement retenues au titre des loyers litigieux viendront en tout état de cause en compensation avec les créances de la société [Preneur] sur la société [Bailleur], au titre des condamnations prononcées à son profit.
CONDAMNER Monsieur [Y] à verser la somme de 2 500 euros à la société MSD en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens
Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) indique que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses, notamment car les loyers réclamés pour la période de septembre 2023 à juin 2024, auraient déjà fait l’objet d’un règlement, et que les loyers postérieurs à juillet 2024 auraient été suspendus sur le fondement de l’exception d’inexécution en raison des manquements du bailleur à ses obligations. Elle soutient notamment que la demanderesse aurait manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible du bien, les travaux indispensables à cette jouissance n’ayant pas été effectués. La défenderesse considère par conséquent qu’il ne peut être constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ni accordé la moindre au profit de Monsieur [Y], et se prévaut d’une exception d’inexécution, justifiant la rétention des loyers demeurés impayés. A titre reconventionnel, elle sollicite l’exécution des travaux indispensables, notamment de remise en état de la charpente et de la toiture, par le bailleur ainsi que le versement de la somme de 10.000,00 euros à titre de provision sur dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance et de la perte d’exploitation subie. 

Les parties ont maintenu leurs demandes lors de l’audience de plaidoirie du 11 mars 2026, au cours de laquelle la défenderesse, questionnée sur ce point, a reconnu faire usage de la chaîne accrochée au plafond sur la photographie n°54 du constat d’huissier du 27 février 2025.

À l’issue, l'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes en découlant 

1.1 - Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Par ailleurs, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l'exécution de l'obligation, notamment en ordonnant la reprise des relations contractuelles dans l’hypothèse ou une partie se prévaut d’une exécution d’inexécution. Etant précisé que cette hypothèse suppose que le contractant ait mis en œuvre l’exception d’inexécution dans des conditions constitutives d'un trouble manifestement illicite ou que le droit dont se prévaut le contractant pour demander le maintien des effets du contrat n'est pas sérieusement contestable.

L’exception d’inexécution trouve sa source dans l’article 1217 du code civil, lequel précise que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions citées qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En matière de contrat de bail, l’article 1719 du code civil précise que le bailleur a l’obligation d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loués.

Toutefois, il est constant que l’exception d’inexécution du preneur n’est permise que s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux, ou si ceux-ci ne peuvent être utilisés conformément à la destination convenue contractuellement entre les parties. A défaut d’une inexécution suffisamment grave, le preneur ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution et refuser le paiement des loyers (Voir en ce sens : 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 16-27.246 ; 3e Civ., 27 février 2020, pourvoi n°18-20.865).

En l’espèce, pour justifier de son refus de paiement des loyers, la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) affirme dans un premier temps avoir été confrontée à des retards d’encaissement de la part de sa clientèle, puis se prévaut d’une exception d’inexécution.

Elle rappelle qu’il résulte des stipulations du contrat de bail en date du 7 janvier 2017 que : « Le bailleur conservera exclusivement la charge des grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du Code civil et les frais de ravalement que ceux-ci soient afférents aux biens loués ou à l’immeuble dans lequel ils se trouvent » (article 9.3 : Entretien, travaux et réparations à la charge du bailleur).

La S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) évoque notamment des désordres présents dans les locaux loués constituant de grosses réparations et l’empêchant de faire un usage normal et sécurisé du lieu, à savoir : 
La toiture gravement endommagée avec la présence de tuiles cassées et une charpente en bois désaxée par endroits, ce qui compromettant l’étanchéité et l’intégrité structurelle des locaux.Le plancher présentant un affaissement significatif, rendant certaines zones dangereuses et inutilisables pour le stockage ou le passage.Des infiltrations importantes venant aggraver la situation, exposant le matériel sensible aux intempéries et les occupants à des risques réels pour leur sécurité.
Au soutien de ses prétentions elle verse aux débats un procès-verbal de constat par commissaire de justice, non contradictoire, établi le 27 février 2025, aux termes duquel il est relevé que : 

« Je relève la présence de plusieurs tuiles cassées. 
La charpente en bois est désaxée par endroit, et notamment la partie visible à gauche en accédant par l’escalier. 
Un affaissement du plancher est visible ».

Les termes et photographies du procès-verbal ne démontrent pas en quoi les désordres empêchent l’utilisation normale du local. 

Dans ses écritures, la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) affirme qu’il est nécessaire d’assurer « la remise en état complète et garantir l’usage normal et sécurisé des locaux », ce qui ne ressort pas des seules constatations du procès-verbal précité.

Les photographies fournies à titre de pièce n°7 par la défenderesse, si elles présentent des désordres visibles, ne permettent pas davantage d’établir avec évidence et certitude que le local serait inapte à l’usage, ou que les désordres placent le preneur dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux.

A contrario, il résulte des photographies fournies par la demanderesse que le lieu est toujours utilisé pour stocker les biens de la défenderesse.

Ainsi, la défenderesse échoue à rapporter la preuve de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux, ou du fait que ceux-ci ne peuvent être utilisés conformément à la destination convenue par les termes du bail du 7 janvier 2017 ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution justifiant sa rétention des loyers. 

Aux termes de l’article 17 du contrat de bail du 7 janvier 2017 : « Il est expressément convenu qu’à défaut du paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires au dit loyer notamment, provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. 
Dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel. » 

Le commandement de payer en date du 3 février 2025 sur une créance d'un montant de 6.800,00 euros, arrêtée au 30 janvier 2025, correspondants aux loyers de septembre 2023 à janvier 2025.

Il ressort des pièces versées au débats par les deux parties qu’entre les mois de septembre 2023 et de juin 2024, Monsieur [B] [Y] a transmis à la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) des quittances de loyers relatives aux périodes correspondantes.

Dans ses dernières écritures et demandes, Monsieur [B] [Y] reconnaît que la demanderesse s’est libérée de son obligation de paiement pour les mois de septembre 2023 à juin 2024. Aussi, il résulte des termes du commandement de payer que le décompte fourni par le bailleur comporte des incohérences, en ce sens qu’il comprend des périodes pour lesquelles le loyer a déjà été réglé. 

Monsieur [B] [Y] maintient cependant que à compter de juillet 2024, la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) à cesser de procéder à son obligation de règlement des loyers, ce que le preneur reconnaît et ne conteste pas.

Le bailleur fournit un décompte des mois permettant d’établir le nombre de loyers non réglés ainsi que leur montant, qui s’élève à 2.800,00 euros au total.

Ainsi, il est incontestable que la somme de 2.800,00 euros visée par les termes du commandement de payer en date du 3 février 2025 n’a pas été réglée.

Par ailleurs, le preneur ne rapporte aucun élément démontrant qu’il aurait consigné les sommes visées.

Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [B] [Y] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

1.2 - Sur l’expulsion des locaux

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’expulsion de la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

1.3 - Sur les demandes de versement de sommes provisionnelles

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. 

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Toutefois, à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, s’agissant de la somme provisionnelle sollicitée par la demanderesse, Monsieur [B] [Y] fournit le décompte des loyers de juillet 2024 à mars 2026, ce qui correspond à une somme totale de 8.400,00 euros, chacun des loyers s’élevant à hauteur de 400,00 euros par mois.

Par ailleurs, le contrat de bail du 7 janvier 2017 stipule que : « le preneur remboursera au bailleur toutes les charges notamment la taxe d’ordures ménagères » (12.2 : Charges).




La demanderesse verse également un décompte des charges récupérables, comprenant : 

- Taxe foncière 2022 : 1388 euros
- Taxe foncière 2023 : 1432 euros
- Taxe foncière 2024 : 1421 euros
- Taxe foncière 2025 : 1426 euros
- 2023 : 212 euros
- 2024 : 250 euros
- 2025 : 252 euros

Soit un total de 6.381,00 euros de charges locatives.

Au regard du décompte produit par Monsieur [B] [Y], l’obligation de la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation à compter du 30 janvier 2025 n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur des sommes de 8.400,00 euros pour les loyers et 6.381,00 euros pour les charges locatives. 

Il y a donc lieu de condamner la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) au paiement de ces montants, assortis des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Par ailleurs, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation augmentée de 20%. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.


2 - Sur les demandes relatives aux désordres et travaux de réparations à réaliser sur le bien

Il résulte tant des demandes du bailleurs que des demandes formulées par le preneur à titre reconventionnel qu’il existe un débat entre les parties sur les désordres constatés sur le bien prêté à bail et sur leur résolution. 

Aux termes des dispositions de l’article 835 susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il est par ailleurs qu’il appartient au juge des référés de tirer les conséquences des stipulations contractuelles claires et dépourvues d'ambiguïté qui lui sont soumises. Toutefois il ne peut pour autant interpréter les clauses ambiguës d'un contrat, celle-ci constituant une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du Code de procédure civile faisant obstacle à l’exercice de ses pouvoirs.

Il résulte des stipulations du contrat de bail en date du 7 janvier 2017 que : « Le bailleur conservera exclusivement la charge des grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du Code civil et les frais de ravalement que ceux-ci soient afférents aux biens loués ou à l’immeuble dans lequel ils se trouvent » (article 9.3 : Entretien, travaux et réparations à la charge du bailleur). En dehors des hypothèses de grosses réparations visées par l’article 9.3, le contrat de bail stipule que l’entretien, les travaux, les réparations et l’aménagement du local sont à la charge du preneur, tel que précisé à l’article 9.2. 

Toutefois, l’article 9.2.1 du contrat de bail stipule que : « Le preneur supportera toutes les réparations y compris celles visées par l’article 606 du Code civil qui seraient rendues nécessaires en raison d’un défaut d’entretien ou d’exécution de travaux lui incombant ou en cas de dégradations de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel. »

En l’espèce, il a déjà été mentionné supra que la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) évoque des désordres dans les locaux loués constituant de grosses réparations. 

Le procès-verbal de constat du 27 février 2025 relève que : 

« Je relève la présence de plusieurs tuiles cassées. 
La charpente en bois est désaxée par endroit, et notamment la partie visible à gauche en accédant par l’escalier. 
Un affaissement du plancher est visible ».

Il est donc établi qu’il existe des désordres au niveau de la charpente. Au surplus, les photographies fournies à titre de pièce n°7 par la défenderesse, font également état de désordres visibles au niveau de la toiture et de la charpente.

La S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) considère par conséquent que ces désordres nécessitent de grosses réparations relevant de la responsabilité du bailleur.

Toutefois, Monsieur [B] [Y] fait valoir que la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) aurait effectué des modifications conséquentes qui seraient à l’origine de ces désordres. La demanderesse avance notamment que le preneur aurait installé des palans au plafond pour soulever des charges lourdes ayant causé l’effondrement de la charpente et l’affaissement du plancher. 

Il ressort notamment des photographies n° 53, 54 et 56 du procès-verbal de constat qu’une chaîne en métal a été installée au plafond. Par ailleurs, au cours de l’audience de plaidoirie du 11 mars 2026, la défenderesse, questionnée sur ce point, a reconnu faire usage de la chaîne accrochée au plafond pour soulever des charges lourdes. 

Le bailleur relève également la présence d’un escalier installé sans autorisation préalable présent sur les photographies de constat et sur la pièce n°7 fournie par la défenderesse.

Il considère par conséquent les désordres comme étant des conséquences des manquements qu’il allègue de la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) et demande la remise en état du local.

Aussi, il s'agit ici de déterminer les travaux devant être réalisés, et leur imputabilité au regard de l'interprétation des clauses du bail et de l'obligation légale de délivrance et de réparation, aux fins de déterminer quelle partie doit en supporter la charge.

Or, les éléments versés aux débats sont insuffisants pour déterminer avec l'évidence requise en référé l'origine exacte des désordres.

Par ailleurs, il n’y a aucune urgence manifeste ni caractérisée en l’espèce dont la preuve est rapportée par les parties, donnant lieu à référé sur ce fondement.

Aussi, en l’absence de l’évidence requise en la matière, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de remise en état formée par Monsieur [B] [Y], ni sur la demande de réalisation de travaux formulée à titre reconventionnelle par la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD), lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses.

3 - Sur la demande reconventionnelle de versement d’une provision au titre de dommages et intérêts 

La S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) considère que les désordres affectant les locaux l’ont privé d’une jouissance paisible et normale des lieux, entraînant des pertes économiques caractérisées et sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 10.000,00 euros à titre de provision sur dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance et de la perte d’exploitation subie.

Elle ajoute dans ses écritures que ce préjudice présente un caractère non contestable au regard des pièces produites aux débats « bilans, justificatifs comptables, attestations et éléments financiers ».

Il n’est cependant produit aucune des pièces susmentionnées aux débats par la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) qui ne verse aucun autre élément attestant d’une perte d’exploitation. 

La demande sera par conséquent rejetée sur ce point. 

4 - Sur les autres demandes

La S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) sollicite du juge des référés de « DE DIRE que les sommes qui seraient éventuellement retenues au titre des loyers litigieux viendront en tout état de cause en compensation avec les créances de la société [Preneur] sur la société [Bailleur], au titre des condamnations prononcées à son profit. »

En l’absence de créance du bailleur envers le preneur, cette demande ne peut qu’être rejetée.

5 - Sur les mesures de fin de jugement

L’équité commande de condamner la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 mars 2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD), à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 14.781,00 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à la date de la présente ordonnance, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025, date du commandement de payer.

Rejetons la demande de remise en état des locaux formulée par Monsieur [B] [Y],

Rejetons la demande tendant à faire procéder à Monsieur [B] [Y] à l’exécution de tous travaux de remise en état de la charpente, de la toiture et des éléments de structure et d’étanchéité,

Rejetons la demande de condamnation de Monsieur [B] [Y] au versement de la somme provisionnelle de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts au profit de la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD),

Condamnons la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du commandement de payer en date du 3 février 2025,

Condamnons la S.A.R.L. MULTI SERVICES DEPANNAGE (MSD) à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Le Greffier, Le Président,