Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 8 avril 2026

PREMIERE CHAMBRE

08 Avril 2026

N° RG 23/06308 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NOFW 

Code NAC : 71G 

[D] [P]

C/

S.D.C. [Adresse 1]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 8 avril 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 17 février 2026 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 

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DEMANDERESSE

Madame [D] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Stefan RIBEIRO, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assistée de Maître Bruno MATHIEU, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, située [Adresse 3] à [Localité 2]

représenté par Me Séverine GALLAS, avocat au barreau du VAL D’OISE

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Mme [D] [P] a fait l’acquisition le 28 juillet 2005 de trois lots (appartement, cellier et cave) dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] et soumis au statut de la copropriété.

Le 18 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] (SDC [Adresse 1]) a diligenté un constat de commissaire de justice qui a établi l’existence de nombreuses fissures sur les murs intérieurs et extérieurs des box ainsi que sur les murs de clôture.

Une expertise amiable en date du 24 mars 2022, également diligentée par le SDC [Adresse 1] a conclu à un état très dégradé des façades des box, la fonction clos et couvert n’étant plus assurée, et la solidité du bâtiment présentant des signes de dégradation grave. 

Par ordonnance du 10 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [D] [N] sur les désordres affectant le bâtiment à usage de garage appartenant à l’immeuble et le muret de clôture avec les parcelles avoisinantes.

Le rapport d’expertise a été rendu le 12 octobre 2023.

Par acte en date du 24 novembre 2023, Mme [P] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise le SDC [Adresse 1] aux fins de voir réparer son préjudice en lien avec la dégradation de ses lots.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 11 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 17 février 2026 et la décision a été mise en délibéré le 8 avril 2026.

Prétentions et moyens des parties

Par conclusions du 1er octobre 2025, Mme [P] demande au tribunal de : 
-Condamner le SDC [Adresse 1] au paiement de la somme de 72 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-Condamner le SDC [Adresse 1] aux dépens, avec recouvrement direct au profit de Me Stefan Ribeiro, et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Mme [P] fait valoir qu’en manquant à son obligation d’entretien des parties communes, manquement relevé par l’expert, le syndicat des copropriétaires est à l’origine de la dégradation de son box, dégradation qui constitue un préjudice certain pour elle dans la mesure où elle nécessite des travaux importants et l’empêche de jouir normalement de son lot.
 
Par conclusions du 8 décembre 2025, le SDC [Adresse 1] demande au tribunal de : 
-Débouter Mme [P] de sa demande ;
-Condamner Mme [P] aux dépens avec recouvrement direct au profit de Me Séverine Gallas-Le Gal et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le SDC [Adresse 1] considère, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable des dommages causés par les désordres affectant les parties communes spéciales, et que l’entretien des parties communes spéciales incombe aux seuls propriétaires de ces parties communes, aucune faute du SDC n’étant au surplus démontrée qui permettrait d’engager sa responsabilité. A titre de moyen subsidiaire, le SDC [Adresse 1] soutient que Mme [P] ne justifie ni du principe, ni du quantum de son préjudice.

MOTIFS

1. Sur la demande d’indemnisation

a. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de l’article 4 de la même loi, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon les cas, elles sont générales ou spéciales.

L’article 6-2 définit les parties communes spéciale comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

L’article 14 précité ne distingue pas entre les parties communes générales ou spéciales. En outre, le syndicat des copropriétaires a seul la capacité d’exécuter les travaux décidés sur les parties communes spéciales. Il est donc responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes, qu’elles soient spéciales ou générales.

Cette responsabilité est le corollaire des pouvoirs dont dispose sur le syndicat sur les parties communes et les éléments d’équipement collectifs. Il suffit ainsi à la victime d’apporter la preuve que le dommage est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune. Par contre, il est peu important que le syndicat établisse qu’il n’aurait jamais failli à ses obligations de surveillance et d’entretien, qu’il n’avait pas connaissance du mauvais état des parties communes ou du vice de construction et, plus généralement, qu’aucune faute ne pourrait lui être reprochée à quelque titre que ce soit.

En l’espèce, il ne peut être contesté que les parties communes spéciales n’ont pas été entretenues pendant plusieurs années, ainsi que le constate le rapport d’expertise selon lequel la cause des désordres constatés dans les box de garage et le mur de cloison « réside exclusivement dans le défaut d’entretien : aucun désordre n’est imputable aux riverains » et ces désordres ont été provoqués « par le manque d’entretien depuis des années ».

Ainsi, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes.


b. Sur le préjudice de Mme [P]

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que pour établir son droit à réparation, le demandeur doit établir l’existence d’un préjudice certain, direct et personnel, qui lèse un intérêt légitime juridiquement protégé.

Mme [P] invoque deux postes de préjudice en lien avec le défaut d’entretien des parties communes, d’une part l’obligation de réaliser des travaux coûteux, et d’autre part un préjudice de jouissance.

* Sur le coût des travaux.

Il convient de relever au préalable que la demanderesse ne justifie pas que les usagers des parties communes spéciales aient à ce jour effectivement voté le principe des travaux de réfection des parties communes spéciales en assemblée, si bien que le préjudice financier allégué par la demanderesse a un caractère totalement hypothétique.

Par ailleurs, Mme [P] ne justifie pas d’un préjudice personnel, distinct de l’intérêt collectif des copropriétaires, et en l’espèce des conséquences financières du défaut d’entretien des parties communes spéciales qui incombent nécessairement aux copropriétaires concernés. Le dommage allégué par Mme [P] ne peut ainsi être distingué de la responsabilité pesant sur les copropriétaires à l’usage desquels sont affectées les parties communes spéciales, qui se trouvent dans l’obligation d’engager des travaux pour mettre fin au défaut d’entretien. Or, Mme [P] ne peut pas invoquer un préjudice qui résulterait d’une obligation qui lui incombe pleinement en sa qualité de copropriétaire.

A cet égard, la demanderesse, qui est propriétaire depuis 2005, ne justifie pas avoir mis en demeure le SDC d’effectuer des travaux d’entretien des parties spéciales litigieuses, ni d’avoir porté la question de leur entretien à l’ordre du jour d’une assemblée générale ou spéciale.

Au surplus, Mme [P] échoue à démontrer l’existence d’un quelconque préjudice dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve d’un surcoût généré par la différence entre la somme du coût des travaux d’entretien qui auraient dû être réalisés depuis son acquisition du lot en 2005 pour assurer un entretien régulier, et le coût des travaux de rénovation.

Il convient en conséquence de débouter Mme [P] de sa demande relative à sa quote-part des travaux de rénovation.

* Sur le préjudice de jouissance

Mme [P] indique à cet égard que la durée prévisionnelle des travaux « peut être fixée » à trois mois, que les travaux n’interviendront pas selon son estimation avant deux ans et que l’utilisation des garages est actuellement interdite. 

Encore une fois la demanderesse invoque un préjudice futur très largement éventuel, ne reposant sur aucune pièce justificative. Elle ne démontre pas davantage la réalité de l’interdiction de l’utilisation des garages, et donc du principe même du préjudice de jouissance allégué, ni de son quantum puisqu’aucune pièce ne justifie de la valeur locative du box litigieux.

La demande de Mme [P] au titre du préjudice de jouissance sera donc rejetée.

* Sur le préjudice moral

Mme [P] ne rapporte pas la preuve de ce préjudice, et sera également déboutée de sa demande.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [P] aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du même code.

L’article 700 du même code prévoit en outre que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. 

Au cas présent, il convient de condamner Mme [P] à indemniser le SDC [Adresse 1] à hauteur de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal

Déboute Mme [P] de ses demandes à l’égard du le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] en dommages et intérêts ; 

Condamne Mme [P] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître au profit de Me Séverine Gallas-Le Gal conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [P] à payer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 8 avril 2026.


 Le Greffier, La Présidente,
 Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS