PREMIERE CHAMBRE
08 Avril 2026
N° RG 24/00414 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NPGU
Code NAC : 72A
S.D.C. [Adresse 1]
C/
[W] curateur à la succession de [R] [O]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 8 avril 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 17 février 2026 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.
Jugement rédigé par :Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
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DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée au capital de 24.521.164,47 €, dont le siège social est sis [Adresse 4], et plus précisément en son agence de [Localité 1], [Adresse 5]
représenté par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE
DÉFENDERESSE
Direction Nationale des Interventions Domaniales ([W]), service des Domaines en la personne du Directeur Régional, domiciliée [Adresse 6] [Adresse 7], en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [R] [T] [C] [O], né le 8 octobre 1936 à [Localité 2] (Nord) demeurant de son vivant [Adresse 8] à [Localité 3] (Val d’Oise) et décédé à [Localité 4], le 15 mars 2018
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Monsieur [R] [O] était copropriétaire des lots 72, 503 et 508 dans l’immeuble situé dans la [Adresse 9] [Adresse 1] sise [Adresse 10] à [Localité 5]. Il est décédé le 15 mars 2018 à [Localité 6].
Le syndicat des copropriétaires de la résidence relançait à plusieurs reprises le notaire en charge de la succession, l’étude [L].
La direction nationale d’interventions domaniales ([W]) a été nommée curateur de la succession par ordonnance du 10 février 2023, suite à la requête de Me [B].
Par acte exploit en date du 2 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 10] à Cergy, représenté par son syndic la société Immo de France paris Ile-de-France et Me [B], a fait citer la Direction Nationale d'Interventions Domaniales devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamner au paiement des charges impayées, dommages et intérêts et frais irrépétibles.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de la [W] au paiement des sommes suivantes :
- 39 181,44 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts à compter de l’assignation,
- 2500 € à titre de dommages-intérêts,
- 1800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût de la sommation de payer les frais d'inscription d'hypothèque légale, dont distraction au profit de la SELARL [B].
Régulièrement assignée à personne morale et suivant courrier du 15 mai 2025, le service du domaine, représenté par le directeur de la direction nationale d’interventions domaniales, en sa qualité de curateur à la succession déclarée vacante de Monsieur [R] [O], a indiqué s’en rapporter à justice quant aux demandes formulées.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2025. L’audience de plaidoirie a été fixée au 17 février 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions des parties.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
La direction nationale d’interventions domaniales, représentée par son directeur, peut intervenir dans le cadre de la présente instance conformément aux articles R2331–1, R2331–3, R2331–6 du code général de la propriété des personnes publiques. Elle a été nommée curateur à la succession déclarée vacante de Monsieur [R] [O] par une ordonnance rendue le 10 février 2023. En l’espèce, la [W] ne souhaite pas intervenir à l’instance.
En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l'article 35 du Décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [R] [O] était propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n° 72, 503 et 508,
- la copie intégrale de l’acte de décès de Monsieur [R] [O], étant précisé que le décès est intervenu le 15 mars 2018,
- l’ordonnance du 10 février 2023 visant à la désignation de la direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curatrice de la succession vacante de Monsieur [R] [O], après requête de Me [B],
- les échanges de courriers et courriels avec le notaire en charge de la succession,
- un compte individuel copropriétaire,
- des appels de fonds et de provisions, les grands livres pour la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2020,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2025, 14 novembre 2024, 23 septembre 2024, 29 juin 2023, 3 octobre 2022, 2 novembre 2021, 29 septembre 2020, 28 juin 2019, les attestations de non-recours,
- le contrat de syndic.
Il résulte des pièces versées aux débats que la somme due au titre des charges de copropriété impayées du 4ème trimestre 2020 au troisième trimestre 2025 inclus, s’élève la somme de 35.566,46 euros, que la direction nationale d’interventions domaniales sera condamnée à payer.
Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Il sera fait droit à la demande en paiement des frais nécessaires à hauteur de 414,38 euros, correspondant à une mise en demeure et aux frais de suivi de dossier prévu par le contrat de syndic.
En revanche, la demande en paiement s’agissant des frais supplémentaires sera rejetée. En effet, les honoraires d’avocat sont compris dans les frais irrépétibles.
Il convient en conséquence de condamner la direction nationale d’interventions domaniales à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 35 980,84 €, au titre des charges de copropriété impayées du 4ème trimestre 2020 au troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une conduite fautive de la part du défunt ou de la direction nationale d’interventions domaniales qui lui aurait causé un préjudice distinct du simple retard de paiement.
Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée au titre des dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice, ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La direction nationale d’interventions domaniales, qui succombe, supportera les dépens.
Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, la nature de la créance et les conséquences d'un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu'il ne soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Condamne la direction nationale d’interventions domaniales à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 10] à [Localité 5] les sommes suivantes:
- 35 980,84 €, au titre des charges de copropriété impayées du 4ème trimestre 2020 au troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024;
- 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes et notamment la demande de dommages et intérêts ;
Rappelle que la Direction Nationale des Interventions Domaniales ne peut, en sa qualité de curateur d'une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d'aucune somme excédant l'actif successoral recueilli ;
Condamne la direction nationale d’interventions domaniales aux dépens, comprenant le coût de l’inscription de l’hypothèque, dont distraction au profit du conseil du demandeur,
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 8 avril 2026.
Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS