Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 8 avril 2026

PREMIERE CHAMBRE

08 Avril 2026

N° RG 24/01662 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NSHO 

Code NAC : 72A 

S.D.C. MALESHERBES

C/

[Q] [K]
[H] [I] épouse [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 8 avril 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 
Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 17 février 2026 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à titre temporaire

--==o0§0o==--
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son syndic la société FONCIA LVM, SAS au capital de 250.000 euros, dont le siège social est [Adresse 3] 

représenté par Me Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [K], né le 17 Juillet 1961 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [H] [I] épouse [K], née le 02 Septembre 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Laure LUCQUIN, avocat au barreau du VAL D’OISE
--==o0§0o==--

Par acte notarié en date du 19 février 2007, M. [K] et Mme [I], épouse [K], ont acquis les lots 89 et 275 de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Val d’Oise).

Par actes signifiés en date des 25 janvier et 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier (ci-après, le SDC Malesherbes) a assigné M. et Mme [K] devant ce tribunal aux fins de voir juger que ceux-ci sont redevables de sommes au titre de charges de copropriété.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 25 mars 2025, le SDC Malesherbes demande au tribunal de :
-Condamner solidairement M. et Mme [K] à lui payer la somme de 9 889,70 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023 ;
-Dire que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
-Condamner solidairement M. et Mme [K] à lui verser la somme de 213,55 euros au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-Condamner solidairement M. et Mme [K] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-Condamner M. et Mme [K] aux entiers dépens, conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile ;
-Condamner M. et Mme [K] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le SDC Malesherbes indique que M. et Mme [K] ne sont ne sont plus recevables à demander la nullité des assemblées générales des copropriétaires des 1er juillet 2021, 4 juillet 2022, 20 février 2023 et 27 septembre 2023.

Par acte signifié électroniquement le 24 septembre 2025, Mme [I], désormais divorcée de M. [K], demande au tribunal de :
-Prononcer la nullité des assemblées générale des copropriétaires des 1er juillet 2021, 4 juillet 2022, 20 février 2023 et 27 septembre 2023 ;
-Débouter le SDC Malesherbes de sa demande en paiement ;
Subsidiairement :
-Accorder à Mme [I] un délai de deux ans pour se libérer du montant de sa condamnation ;
-Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-Condamner le SDC Malesherbes aux entiers dépens ;
-Condamner le SDC à payer à Mme [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Mme [I] soutient ne pas avoir été convoquée, avec M. [K], aux assemblées générales des années 2021, 2022 et 2023 et ne pas avoir reçu les procès-verbaux de ces assemblées. Aussi, elle considère que la preuve de l’arriéré de charges n’est pas rapportée et sollicite, si elle devait être condamnée à les payer, des délais de paiement.

M. [K] a été régulièrement cité à étude. Il n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions, il est renvoyé aux conclusions signifiées par chacune des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 15 janvier 2026. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 17 février 2026 et mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en nullité des assemblées générales qui se sont tenues les 1er juillet 2021, 4 juillet 2022, 20 février 2023 et 27 septembre 2023

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

Le deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

- sur la forclusion

Il est constant que même fondées sur une absence de convocation, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic.

Il est également constant que le délai de forclusion de 2 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale visé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne court pas si la notification n’a pas été faite régulièrement.

La preuve que la notification du procès-verbal d’une assemblée générale de copropriétaires a bien été effectuée, et de manière régulière, incombe au syndic.

En l’espèce, le SDC Malesherbes verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires qui se sont tenues le 1er juillet 2021, le 4 juillet 2022, 20 février 2023 et 27 septembre 2023. 

Il ne produit toutefois pas d’élément attestant des dates d’envoi et de présentation de ces procès-verbaux aux copropriétaires. S’agissant des assemblées générales de 2023, le SDC Malesherbes verse aux débats un descriptif d’envoi des procès-verbaux d’assemblée générale aux copropriétaires par lettres recommandées, sans indiquer sur quelle assemblée générale ils portent et sans justifier de la date de leur présentation aux copropriétaires. 

Aussi, Mme [I] n’est pas forclose à demander la nullité des assemblées générales de copropriétaires de la [Adresse 1] qui se sont tenues les 1er juillet 2021, 4 juillet 2022, 20 février 2023 et 27 septembre 2023.




- sur la qualité à agir

Il résulte des dispositions déjà citées que seuls les copropriétaires défaillants ou opposants ont qualité à agir à l’égard du syndicat de copropriété en annulation de tout ou partie d’une assemblée générale.

Un copropriétaire non convoqué mais présent à une assemblée générale n’est pas défaillant, et en conséquence, n’a pas qualité pour agir en nullité de cette assemblée générale, et peut seulement solliciter l’annulation des résolutions contre lesquelles il a voté.

En l’espèce, le SDC Malesherbes soutient que M. et Mme [K] étaient présents lors des assemblées qui se sont tenues les 1er juillet 2021, 4 juillet 2022, 20 février 2023 et 27 septembre 2023. Il produit à cet effet le bordereau d’émargement de l’assemblée du 1er juillet 2021 qui démontre effectivement que les défendeurs étaient présents à l’assemblée de 2021.

En conséquence, la demande d’annulation de ladite assemblée est irrecevable.

Les procès-verbaux d’assemblée générale des 20 février et 27 septembre 2023 précisent que les époux [K] en étaient absents. La demande de Mme [I] à contester lesdites assemblées est donc recevable.

Sur la nullité des assemblées générales qui se sont tenues les 20 février 2023 et 27 septembre 2023

L’article 64 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date des faits, dispose que les notifications sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et que le délai qu'elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il est constant que l’absence de convocation régulière d’un copropriétaire, qui le prive de l’exercice de son droit de participation, suffit à entraîner la nullité d’une assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, le SDC Malesherbes ne rapporte pas la preuve de l’envoi aux copropriétaires de convocations aux assemblées générales qui se sont tenues les 20 février 2023 et 27 septembre 2023.

En conséquence, en l’absence de preuve de convocation des demandeurs, la nullité des assemblées générales des 20 février et 27 septembre 2023 sera prononcée.

Sur la demande en paiement des charges 

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est constant que l’annulation des assemblées générales en exécution desquelles les charges de copropriété ont été perçues ou appelées est sans influence sur l’obligation du copropriétaire de régler les charges en ce qu’elle résulte du règlement de copropriété.

Il est en effet acquis que le paiement des charges ayant une cause réelle, le copropriétaire ne peut solliciter le remboursement des charges perçues en exécution des décisions d’assemblées générales annulées puisque les charges trouvent leur cause dans les clauses même du règlement de copropriété. 

Il résulte de ce qui précède qu’un syndicat des copropriétaires est en droit de faire en sorte que figurent au crédit de ses comptes les fonds dont la rentrée correspond à la nécessité d’assurer la pérennité et de pourvoir à l’entretien de la copropriété, même si les assemblées qui ont décidé du prélèvement de ces fonds sont annulées.

Ainsi, l’annulation d’une assemblée générale en exercice de laquelle des charges de copropriété ont été perçues n’éteint pas l’obligation de paiement des copropriétaires.

Par ailleurs, dispenser un copropriétaire du paiement de ses charges en raison de l’annulation d’une assemblée engendrerait un enrichissement sans cause, et pénaliserait en outre les copropriétaires à jour de leurs charges.

Ces charges ne sont donc pas indues.

En l’espèce, Mme [I] soutient qu’en raison de l’annulation des assemblées générales, le SDC Malesherbes ne peut rapporter la preuve des sommes dont M. et Mme [K] sont redevables à l’égard du SDC Malesherbes. 

Or, l’annulation des assemblées des 20 février et 27 septembre 2023 est en principe sans effet sur l’obligation de chaque copropriétaire de régler ces charges.
 
Ces assemblées ont procédé à un ajustement des budgets des exercices 2022 et 2023, initialement adoptés lors des assemblées des 1er juillet 2021 et 4 juillet 2022, et approuvé les comptes de l’exercice 2022. Par ailleurs, les comptes des années 2021 et 2023 ont été respectivement approuvés par les assemblées des 4 juillet 2022 et 27 juin 2024, si bien que seuls l’approbation des comptes de l’année 2022 et les ajustements au budget des années 2022 et 2023 sont annulés. 
Néanmoins, les créances de charges imputables à M. et Mme [K] au titre de l’exercice 2022 et des ajustements au budget des années 2022 et 2023, qui ont déjà été appelées, restent exigibles.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance au 7 février 2025 en versant aux débats :
-La matrice cadastrale et l’acte d’achat par M. et Mme [K] de leur propriété confirmant qu’ils sont propriétaires des lots 89 et 275 de l’ensemble immobilier en copropriété Malesherbes situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;
-Le décompte des sommes dues au titre des charges et travaux arrêté au 9 novembre 2023 et au 7 février 2025 ;
-Les appels de fonds des années 2022, 2023, 2024 et du premier trimestre 2025 ;
-Le réajustement du budget 2022 ;
-La régularisation des charges 2022 ;
-La régularisation des charges 2023 ;
-Un contrat de syndic non daté et un autre en date du 10 septembre 2024;
-Les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juillet 2021, 4 juillet 2022, 20 février 2023 et 27 septembre 2023 ;
-Une lettre de mise en demeure en date du 7 février 2023 ;
-Une sommation de payer en date du 5 juin 2023 et sa facture ;
-Une facture d’honoraires pour une assignation en date du 28 février 2024 ;
-Un bordereau d’émargement de l’assemblée générale du 1er juillet 2021 ;
-Un descriptif d’envoi des lettres recommandées avec accusé de réception du 6 décembre 2023 ;
-Les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 27 juin 2024 et 10 septembre 2024, avec des justificatifs de notification par courrier recommandé avec accusé de réception.

Ces éléments laissent apparaître un montant des charges impayées de M. et Mme [K] de 9 889,70 euros arrêté au 7 février 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

M. [K] et Mme [I] seront donc condamnés à verser la somme de 9889,70 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 février 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Le SDC Malesherbes verse aux débats les documents suivants :
-Une copie d’une lettre de mise en demeure datée du 7 février 2023 ;
-Une copie de la sommation de payer leur arriéré de charges en date du 5 juin 2023 ;
-Une facture d’honoraires relative à l’acte de signification de l’assignation de M. et Mme [K] le 28 février 2024.

Mme [I] s’oppose à ce que les frais ci-dessus lui soient imputés. 

S’agissant des frais de mise en demeure, le SDC Malesherbes ne produit pas la preuve de l’envoi et de la réception de cette mise en demeure. Son coût ne sera donc pas imputé à M. [K] et Mme [I]. 

En revanche, le coût de la sommation de payer sera retenue parmi les frais nécessaires, pour un montant égal à 161,55 euros.

Enfin, la signification de l’assignation de M. et Mme [K] relève des dépens.

M. [K] et Mme [I] seront donc condamnés à payer la somme de 161,55 euros au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, dans sa version applicable à la date des faits, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC Malesherbes verse aux débats une lettre de mise en demeure adressée à M. et Mme [K] datée du 7 février 2023, sans toutefois justifier de la date de son envoi par courrier recommandé avec accusé de réception et de celle de sa présentation à M. et Mme [K].

Le SDC Malesherbes produit également une sommation de payer les charges de copropriété signifiée à M. et Mme [K] le 5 juin 2023.

Cette sommation vaut mise en demeure.

Aussi, les intérêts seront calculés à compter du 6 juin 2023 sur la somme de 6158,07 euros mentionnée dans la sommation.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] et Mme [I] à verser au SDC Malesherbes la somme de 10 051,25 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2022 au 7 février 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 sur la somme de 6 158,07 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [I] sollicite du tribunal qu’il lui octroie des délais pour le paiement de ses charges impayées.

Elle indique percevoir un revenu mensuel d’environ 2 000 euros, ce qui est confirmé par une feuille de paie et un avis d’imposition sur les revenus 2024 qu’elle verse aux débats. Elle justifie par ailleurs de mensualités de remboursement d’un crédit de 524 euros, de taxes foncières d’un montant de 1257 euros en 2023 et de cotisations d’assurance habitation de 297 euros pour l’année 2025-2026.

Elle précise que les appels de fonds pour les charges de copropriété s’élèvent à environ 945 euros par trimestre.

Elle sollicite donc un délai de paiement de 2 ans pour l’intégralité de sa dette d’impayés.

Le SDC Malesherbes ne conteste pas l’octroi de délais de paiement, dans leur principe comme dans leurs modalités.

M. [K] et Mme [I] s’acquitteront donc de leur dette en 23 mensualités de 400 euros et une 24ème du solde, à compter du premier jour du mois suivant la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le SDC Malesherbes soutient que les impayés de M. et Mme [K] sont récurrents. Il relève également que M. et Mme [K] n’ont pas essayé de lui expliquer les raisons de ces impayés. 

Il indique que ces impayés obligent le syndicat des copropriétaires à accomplir des tâches de gestion visant à recouvrer les montants impayés qui doivent être avancés par les autres copropriétaires. Il affirme que le comportement fautif de M. et Mme [K] cause un préjudice lié à la fragilisation de la situation financière de la copropriété.

M. [K] et Mme [I] seront donc condamnés à payer la somme de 500 euros au SDC Malesherbes au titre de dommages et intérêts.

Sur la solidarité 

L’article 220 du code civil prévoit que toute dette contractée par un époux pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement.

Après le prononcé d’un jugement de divorce transcrit sur les actes d’état civil, les ex-époux se trouvent en indivision post communautaire et sont alors tenus conjointement et non solidairement au paiement desdites charges conformément à l’article 1309 du code civil qui dispose que l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. 

En l’espèce, Mme [I] ne produit pas le jugement de son divorce avec M. [K].

Elle sera donc condamnée à payer l’arriéré de charges et les frais solidairement avec M. [K].

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [K], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le SDC Malesherbes s'est trouvé contrainte d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens.

M. et Mme [K], condamnés aux dépens, devront payer au SDC Malesherbes au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros et Mme [I] sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, la nature de la créance et les conséquences d'un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu'il ne soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE les assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 4] qui se sont tenues les 20 février et 27 septembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] et Mme [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Malesherbes situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 10 051,25 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2022 au 7 février 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 sur la somme de 6 158,07 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus, en 23 mensualités de 400 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde, à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum M. [K] et Mme [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Malesherbes situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum M. [K] et Mme [I] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [K] et Mme [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Malesherbes situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 8 avril 2026.


 Le Greffier, La Présidente,
 Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS