Tribunal Judiciaire · CIVIL + 10 000 — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


MINUTE N°

AFFAIRE : N° RG 25/00903 - N° Portalis DBY6-W-B7J-D5BQ

JUGEMENT RENDU LE 07 Avril 2026
 
ENTRE :

S.A.S. FRANCHISE DE L’OUEST
, demeurant [Adresse 1]
Représentés par : Me Estelle DARDANNE, avocat postulant au barreau de COUTANCES et Me Eudes MALARMEY, avocat plaidant au barreau de PARIS

ET :

S.C.I. PAOLA GRANVILLE La société SCI PAOLA GRANVILLE, société civile immobilière au capital social de 5.000,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro SIREN 753 135 540, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilie en cette qualité audit siège.
, demeurant [Adresse 3]
Représenté par : Maître Jean-jacques SALMON de la SELARL SALMON & ASSOCIES, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Katia CHEDIN, vice-président
ASSESSEUR : Ariane SIMON, vice-présidente, rédacteur 
ASSESSEUR : Patrick BURNICHON, magistrat à titre temporaire 
GREFFIER : Phasay MERTZ, Cadre greffière

DEBATS :

À l’audience publique 02 Février 2026, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Avril 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe. 




Le : 
copie exécutoire à :
Me Estelle DARDANNE
Maître Jean-jacques SALMON de la SELARL SALMON & ASSOCIES

copie conforme à :
Me Estelle DARDANNE
Maître Jean-jacques SALMON de la SELARL SALMON & ASSOCIES
+ dossier











EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 13 mars 2017 la société SCI PAOLA GRANVILLE a donné à bail commercial des locaux à usage commercial se situant au [Adresse 4], à GRANVILLE (50400), à la société GAJAH DECORATION pour une période de 9 années allant du 1er mars 2017 au 28 février 2026, avec faculté de résiliation triennale. 

Le loyer commercial a été fixé à la somme de 27 600 euros hors charges et hors taxes. 

Par acte notarié du 27 février 2023, la société GAJAH DECORATION a cédé son droit au bail à la société FRANCHISE DE L'OUEST. 
 
Par acte de Commissaire de justice du 16 mai 2025, la société SCI PAOLA GRANVILLE a fait délivrer un commandement de payer les redevances visant la clause résolutoire.

Par exploit du 22 octobre 2021, la société FRANCHISE DE L'OUEST a fait assigner la société SCI PAOLA GRANVILLE par devant le Tribunal Judiciaire de COUTANCES afin de contester ce commandement de payer. 
Aux termes de ses dernières écritures, communiquées par RPVA le 25 novembre 2025, la société FRANCHISE DE L'OUEST, en demande, sollicite du Tribunal judiciaire de bien vouloir :

-" RECEVOIR la société FRANCHISE DE L'OUEST en son présent exploit introductif d'instance, l'y déclarer recevable, bien fondée et y faisant droit ; 
 
A titre principal : 
- PRONONCER la nullité du commandement de payer les redevances visant la clause résolutoire signifié le 16 mai 2025 par la société SCI PAOLA GRANVILLE à la société FRANCHISE DE L'OUEST et le JUGER de nul effet ; 

A titre subsidiaire : 
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 13 mars 2017; 
- CONSTATER que la société FRANCHISE DE L'OUEST est bien fondée à solliciter des délais pour s'exécuter ; 
- FIXER à 24 mois les délais dans lesquels la société FRANCHISE DE L'OUEST doit s'exécuter; 

En tout état de cause : 
- CONSTATER le trouble de jouissance résultant pour la société FRANCHISE DE L'OUEST du défaut de conformité du local objet du bail commercial ; 
- CONDAMNER sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard la société SCI PAOLA GRANVILLE à réaliser à ses frais et sous sa responsabilité les travaux de mise en conformité ; 
- CONDAMNER la société SCI PAOLA GRANVILLE à indemniser la société FRANCHISE DE L'OUEST de son préjudice résultant du défaut de conformité lequel ne saurait être inférieur au montant des sommes appelées au titre du commandement litigieux ; 
- CONDAMNER la société SCI PAOLA GRANVILLE à payer à la société FRANCHISE DE L'OUEST la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ; 
- CONSTATER l'absence de fondement de la sommation de communiquer de la société SCI PAOLA GRANVILLE ; 
- DEBOUTER la société SCI PAOLA GRANVILLE de sa demande tendant au rejet de la demande de suspension de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 13 mars 2017 ; 
- DEBOUTER la société SCI PAOLA GRANVILLE de sa demande tendant au rejet de la demande de délais de grâce formulés par la société FRANCHISE DE L'OUEST ; 
- DEBOUTER la société SCI PAOLA GRANVILLE de sa demande de condamnation de la société FRANCHISE DE L'OUEST au paiement de la somme de 7 818,88 euros au titre du commandement de payer les loyers délivrée le 16 mai 2025 ; 
- DEBOUTER la société SCI PAOLA GRANVILLE de sa demande de condamnation de la société FRANCHISE DE L'OUEST au paiement de la somme de 14 167,30 euros au titre des loyers impayés, somme arrêtée au 1er juillet 2025 ; 
- DEBOUTER la société SCI PAOLA GRANVILLE de sa demande de condamnation de la société FRANCHISE DE L'OUEST au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 1er août 2025 ; 

- DEBOUTER la société SCI PAOLA GRANVILLE de sa demande de condamnation de la société R.M.TH.L.M au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 
- DEBOUTER la société SCI PAOLA GRANVILLE du surplus de ses demandes. "

La société FRANCHISE DE L'OUEST soutient à titre principal que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 février 2025 est nul. 

Elle explique que le décompte est imprécis et ne permet pas de vérifier le bienfondé des sommes réclamées. 

Elle ajoute, au visa des articles 1217, 1219 et 1719 du Code civil, avoir découvert, après son entrée dans les lieux, qu'il existait des désordres caractérisant une délivrance conforme du local, ainsi elle considère être fondée à suspendre le règlement des loyers.

A titre subsidiaire, elle soutient sur le fondement des articles L 145-41 et 1343-5 du code civil avoir toujours régler les loyers jusqu'à la constatation du défaut de délivrance non conforme. 

Elle considère qu'eu égard à sa bonne foi, il convient de lui octroyer des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières écritures, communiquées par RPVA le 27 novembre 2025, la SCI PAOLA GRANVILLE, en défense, sollicite du Tribunal judiciaire de bien vouloir :
-" Constater l'acquisition de la clause résolutoire.
- Et la résiliation du bail du chef de cette clause résolutoire mais aussi de ce que la résiliation du bail est prononcée à raison du défaut d'occupation des lieux et de la présence d'un tiers.
- Ordonner l'expulsion de la société Franchise de l'Ouest ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens dans le délai qui sera fixé au vu du jugement à intervenir et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard.
- Condamner la société Franchise de l'Ouest au paiement de la somme principale de 7.818,88 € avec intérêts de droit au taux légal augmenté de 5 points.
- Condamner la société Franchise de l'Ouest au paiement de la somme principale de 28.178,18 € arrêtée au 1er novembre 2025.
- Condamner la SAS Franchise de l'Ouest au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 1er août 2025.
- La condamner au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer délivrés les 3 février et 16 mai 2025."
 
En réplique la SCI PAOLA GRANVILLE soutient que le décompte annexé au commandement de payer permet parfaitement au preneur de vérifier le bien-fondé de la réclamation. 

Elle ajoute que le local est matériellement en état de permettre l'exploitation de tout fonds de commerce et que les lieux ont été délivrés au preneur qui les occupe effectivement.

Elle soutient reconventionnellement que la résiliation du bail devra être constatée en raison du non-paiement de l'arriéré de loyer. 

Elle ajoute que le preneur a donné son fonds de commerce en location gérance sans l'accord express du bailleur, contrevenant ainsi aux dispositions du bail commercial.

L'affaire a fait l'objet d'une clôture à l'audience de plaidoirie du 2 février 2026 et a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIVATION

I. Sur le moyen de nullité du commandement de payer

Le Tribunal rappelle que, pour être régulier, un commandement de payer visant la clause résolutoire doit préciser les manquements reprochés et permettre au locataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées (Cass. 3e Civ., 6 janvier 1982, n° 80-12869).




En l'espèce, le commandement du 16 mai 2025 mentionne bien les échéances impayées, qui sont au nombre de deux seulement, à savoir celles d'avril et mai 2025, ainsi que les pénalités et frais.

Le décompte est précis et n'inclut pas de solde antérieur.

Le Tribunal estime donc que le commandement est n'est entaché d'aucune imprécision et permet parfaitement pas au locataire de comprendre les causes de la créance. 

Le moyen de nullité sera donc rejeté.

II. Sur l'exception d'inexécution

L'article 1719 du Code civil énonce que : 
" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. " 
 
Le bailleur doit donc s'assurer que le locataire peut exercer son activité dans le local conformément à la destination du bail. 
 
L'article 1219 du Code civil prévoit, quant à lui, que : 
" Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. " 
 
L'article 1217 du même Code permet aussi à la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, soit de refuser l'exécution de sa propre obligation, soit encore de solliciter une réduction de prix. 
 
Ainsi, le principe de l'exception d'inexécution permet à une partie de suspendre l'exécution de ses obligations lorsque son cocontractant n'exécute pas les siennes. 
 
En l'espèce, la société FRANCHISE DE L'OUEST invoque un défaut de délivrance conforme des locaux, notamment en raison de problèmes d'isolation et de coûts énergétiques excessifs. 

Cependant, les preuves versées aux débats, à savoir de simples échanges de mails postérieurs au commandement, ne permettent pas d'établir avec certitude que ces désordres existaient dès l'entrée dans les lieux ou qu'ils rendent les locaux impropres à leur destination commerciale.

Le preneur ne produit ni constat de commissaire de Justice, ni expertise.

Ses seules allégations, non corroborées par des éléments de preuve objectifs et techniques, ne suffisent pas à démontrer que les désordres allégués empêchent toute exploitation. 

Le Tribunal rejette donc l'exception d'inexécution.

III. Sur les demandes subsidiaires

A. Suspension de la clause résolutoire et délais de grâce 

L'article L. 145-41 alinéa 2 du Code de Commerce dispose que : 
 
" Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. " 


 
L'article 1343-5 du Code civil, quant à lui, dispose que : 
 " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 
 Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. 
 Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. 
 La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 
 Toute stipulation contraire est réputée non écrite. 
 Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. " 
 
Par ailleurs, la jurisprudence retient que le débiteur de bonne foi est bien fondé à solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. (CA [Localité 2], 28 avril 2003, Juris-Data n° 2003-20409) 
 
En l'espèce, la société FRANCHISE DE L'OUEST soutient avoir démontré, tout au long de la relation contractuelle, sa bonne volonté, ayant toujours payé ses loyers jusqu'à la constatation du défaut de la délivrance conforme du bailleur. 
 
Elle affirme qu'elle traverse une situation difficile et se trouve en difficulté du fait des manquements constatés. 

Elle ajoute s'être battue, depuis l'année 2023, pour faire face à la crise économique et à ses conséquences qui ont particulièrement touché son secteur, pour assurer la pérennité de son activité et de ses emplois. 
 
Elle demande au Tribunal de lui accorder en conséquence des délais de grâce de 24 mois pour lui permettre de s'exécuter et de régler l'éventuel reliquat de dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce temps. 

Elle ne justifie cependant pas des difficultés qu'elle invoque.

Notamment, elle ne produit aucun justificatif de nature à établir si bien que sa situation financière serait obérée de quelque manière que ce soit.

En conséquence, sa demande de délais sera rejetée.
 
B. Travaux de mise en conformité 

Le Tribunal constate que les allégations relatives à l'isolation et aux coûts énergétiques ne sont pas suffisamment étayées pour justifier une condamnation du bailleur à réaliser des travaux. 

La demande sera donc rejetée.

C. Trouble de jouissance et indemnisation 

Faute de preuve d'un trouble de jouissance caractérisé, le Tribunal rejette la demande d'indemnisation.

IV. Sur les demandes reconventionnelles de la SCI PAOLA GRANVILLE

La SCI PAOLA GRANVILLE indique que le montant des loyers dus par la société FRANCHISE DE L'OUEST s'élève, au 1er novembre 2025, à 28.178.18 €.

Elle conclut également qu'il lui serait dû, " à juin 2025, une somme de 10.503,88 €, et à juillet 2025 une somme de 14.167,30 € ". 

Elle demande qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois des causes du commandement de payer du 16 mai 2025, la résiliation du bail soit constatée et l'expulsion de la société FRANCHISE DE L'OUEST ordonnée.



Elle présente également au Tribunal les demandes suivantes :
" Condamner la société Franchise de l'Ouest au paiement de la somme principale de 7.818,88 € avec intérêts de droit au taux légal augmentés de 5 points.
Condamner la société Franchise de l'Ouest au paiement de la somme principale de 28.178,18 € arrêtée au 1er novembre 2025.
Condamner la SAS Franchise de l'Ouest au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter du I er août 2025. "

Il est constant que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées.

Il convient donc de condamner la société FRANCHISE DE L'OUEST au paiement de la somme de 7.878.88 €, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points, qui correspond au montant des loyers, charges et frais arrêté à la date du commandement de payer, soit au 16 mai 2025.
 
Il y a lieu de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 juin 2025, soit un mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

Il y a lieu également de fixer une indemnité d'occupation courant à compter de la date du 17 juin 2025, égale à un mois de loyer et charges augmenté de 10 %.

Il convient d'ordonner l'expulsion de la société FRANCHISE DE L'OUEST, ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, dans le délai d'un mois courant à compter de la signification de la présente décision et ce, passé ce délai, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est.
Il n'y a pas lieu d'ordonner la fixation d'une astreinte, l'assistance de la force publique étant un moyen de contrainte suffisant.

Il convient enfin de condamner la société FRANCHISE DE L'OUEST à payer à la SCI PAOLA GRANVILLE la somme de 3436,17 euros (loyer mensuel mentionné sur le commandement de payer) pour la période du 16 mai au 16 juin 2025.

Il n'y a pas lieu de la condamner au paiement de la somme principale de 28.178,18 € arrêtée au mois de novembre 2025 dès lors qu'est fixée une indemnité d'occupation courant à compter de juin 2025.

 V. Sur les demandes accessoires

La société FRANCHISE DE L'OUEST sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 16 mai 2025, et au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI PAOLA GRANVILLE de ses demandes ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI PAOLA GRANVILLE et la société FRANCHISE DE L'OUEST par acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 juin 2025 ;
CONDAMNE la société FRANCHISE DE L'OUEST à payer à la SCI PAOLA GRANVILLE la somme de 7.878.88 € correspondant aux causes du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points ;
CONDAMNE la société FRANCHISE DE L'OUEST à payer à la SCI PAOLA GRANVILLE la somme de 3436,17 euros correspondant au montant du loyer et des charges pour la période du 16 mai au 16 juin 2025 ;
CONDAMNE la société FRANCHISE DE L'OUEST à payer à la SCI PAOLA GRANVILLE une indemnité d'occupation courant à compter de la date du 17 juin 2025, égale à un mois de loyer et charges augmenté de 10 % ;



ORDONNE l'expulsion de la société FRANCHISE DE L'OUEST, ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, et dit que faute pour celle-ci d'avoir quitté les lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, elle pourra y être contrainte avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, au besoin ;
CONDAMNE la société FRANCHISE DE L'OUEST à payer à la SCI PAOLA GRANVILLE la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la société FRANCHISE DE L'OUEST aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 16 mai 2025 ;
REJETTE toutes autres demandes.
Fait et jugé à [Localité 1], le 7 avril 2026.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE