Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre Construction — 8 avril 2026

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me LANTERI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DU 08 Avril 2026 


DÉCISION N° 26/129

N° RG 25/03731 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QKER 


DEMANDEURS : 

Monsieur [E] [S] [W] [O]
né le 09 Septembre 1938 à CANNES (06400)
31 Boulevard du Périer
06400 CANNES

Monsieur [D] [L] [H] [O]
né le 18 Avril 1963 à LE CANNET (06110)
13 Chemin du Grand Jas
06400 CANNES

représentés par Me Gérard LANTERI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires 20 RUE LEON NOEL, sis à 06400 CANNES 20 Rue Léon Noël, représenté par son syndic en exercice, la Société CABINET ATHEOS, immatriculée au registre du commerce et des société de CANNES sous le numéro 443 569 025, dont le siège social est sis 63 Rue de CANNES, Résidence « Les Cyclades B », 06110 LE CANNET, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

non représenté
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 octobre 2026 ;
 
A l’audience publique du 27 Janvier 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 mars 2026. 

Le prononcé du jugement a été reporté au 08 avril 2026. 

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [O] et Monsieur [D] [O] (les consorts [O]) sont respectivement usufruitier et nu-propriétaire du lot n° 6 au sein de la copropriété sise 20 Rue Léon Noël à Cannes (06400).

Ce lot est constitué d’un appartement situé au sous-sol, comprenant une entrée, une cuisine, une chambre, une chaufferie et un débarras, auquel sont attachées 319/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble.

Le lot n°8 appartenant à Madame [T] [N] et Monsieur [P] [I] est un appartement au rez-de-chaussée auquel est donc attachée la jouissance exclusive et particulière du jardin au droit dudit appartement.

En façade Sud, l’appartement constituant le lot n°8 dispose d’un balcon situé au-dessus de la fenêtre de la chambre de l’appartement du lot n°6. 

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 5 mai 2025.

Au cours de celle-ci, la résolution n°27 suivante a été adoptée :



Invoquant avoir découvert lors de l’assemblée générale que le projet d’aménagement soumis au vote portait sur la création d’une terrasse construite dans le prolongement du balcon du lot n°8, sur toute la largeur et sur une profondeur de 2 mètres, pour venir s’appuyer sur le jardin et comprenant que cet ouvrage allait priver la fenêtre de la chambre en façade Sud de leur appartement de toute lumière extérieure et vue et après avoir voté contre cette résolution, les consorts [O], ont, par acte délivré le 3 juillet 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence « 20 RUE LEON NOËL » devant le tribunal judiciaire de Grasse en contestation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 5 mai 2025.

Aux termes de leur assignation, ils demandent au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 et notamment ses articles 2 alinéa 2, 4, 9, 11et 42,
Vu les articles 544 et 545 du Code civil,

ANNULER la résolution numéro 27 de l'assemblée générale de la copropriété « 20 RUE 
LEON NOEL » en date du 05 Mai 2025 ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « 20 RUE LEON NOEL » au paiement au profit des requérants de la somme de 4.200 € au titre des frais irrépétibles que ces derniers ont été contraints d’engager ;

Vu l’article 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « 20 RUE LEON NOEL » aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Gérard LANTERI Avocat aux offres de droit ;

Vu l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965,

FAIRE APPLICATION de l’avant dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 afin que les requérants n’aient pas à supporter sur leur quote-part, les condamnations, dépens, indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal renvoie à l’assignation pour l’exposé des moyens du demandeur.


Le syndicat des copropriétaires de la résidence « 20 RUE LEON NOËL », valablement assigné par acte délivré à personne morale le 3 juillet 2025 n'a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera réputé contradictoire en application des articles 472 à 474 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 octobre 2025.

MOTIFS 

A titre liminaire

Les demandeurs ont voté contre la résolution n°27 querellée et ont introduit l’instance dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

La recevabilité de leur action n’est en conséquence pas menacée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°27

Au soutien de leur demande, les consorts [O] font valoir que :

- le projet autorisé porte atteinte à la jouissance de leur lot numéro 6 
- le projet autorisé porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble qui est un élément constitutif de sa destination 
 - qu’en toute hypothèse, aucun descriptif du projet n’a été joint à la convocation.

Pour rappel, selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mai 2025, la résolution a été adoptée en ces termes :



Il s’en infère que la résolution a été adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 Juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

En application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, notamment, « L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ».

En l’espèce, le règlement de copropriété produit aux débats prévoit en son article 8 que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination ».

Le plan annexé au procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mai 2025, dont la preuve de la communication en même temps que la convocation n’est pas rapportée par le syndicat des copropriétaires qui n’a pas constitué avocat, ainsi que le plan de coupe versé par les demandeurs, démontrent que le projet d’aménagement de la terrasse du lot n°8 viendra en surplomb du jardin situé en face de la fenêtre de l’appartement du lot n°6, situé en entresol.

Ces plans, qui ne sont contredits par aucun autre élément objectif compte tenu de l’absence de comparution du défendeur, suffisent à démontrer que les conditions de la jouissance du lot privatif n°6 seront fortement impactées par le projet d’aménagement adopté en assemblée générale, en ce que la configuration des lieux conduira à réduire substantiellement la lumière bénéficiant à la fenêtre extérieure de ce dernier située au Sud, celle-ci se retrouvant sous l’emprise de la terrasse située en surplomb, longue de 2 mètres.

En outre, la configuration des lieux conduit également, comme soutenu par les demandeurs, à ce que la vue depuis la fenêtre de leur appartement soit significativement dégradée, en ce que l’appartement situé en entresol ne bénéficierait plus d’une vue dégagée sur le jardin, mais très largement sur la sous-face de la terrasse nouvellement créée, celle-ci occasionnant en outre un effet d’enfermement depuis l’intérieur de l’appartement. 

Dans ces conditions et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens avancés, il est suffisamment démontré que le projet de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires au moyen de la résolution n°27 porte atteinte aux modalités de la jouissance du lot privatif n°6, de sorte que son adoption à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est irrégulière.

Par conséquent, l’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 5 mai 2025 sera prononcée.


Sur les demandes accessoires

Sur la demande de dispense de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En cas de succès d’un copropriétaire dans le cadre d’un litige l’opposant au syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires». 

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit toutefois que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ». 

En l’espèce, aucune considération attachée à l’équité ne commande de considérer qu’il y aurait lieu de faire application des dispositions précitées de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965. 

En conséquence, il sera fait droit à la demande de dispense dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « 20 RUE LEON NOËL », succombant dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens de l'instance.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé à l’avocat des demandeurs en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de consorts [O] la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. 

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « 20 RUE LEON NOËL » à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « 20 RUE LEON NOEL » en date du 5 mai 2025 ;

DISPENSE Monsieur [E] [O] et Monsieur [D] [O], sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de toute quote-part de toute dépense subséquente à cette instance ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « 20 RUE LEON NOEL » aux entiers dépens de l'instance ;

ADMET l’avocat des demandeurs en ayant fait la demande et pouvant y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « 20 RUE LEON NOEL » à payer à Monsieur [E] [O] et Monsieur [D] [O], la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT