Tribunal Judiciaire · 3ème Ch. Civile Cab. 3 — 8 avril 2026

N° RG 24/07950 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7QU

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/07950 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7QU


Minute n°




Copie exec. à :

Me Audrey PALLUCCI
Me Marie kim PHAM


Le 
 
Le greffier 






Me Audrey PALLUCCI
Me Marie kim PHAM


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 08 AVRIL 2026


DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représentée par son Syndic en exercice, la société SOGELYM DIXENCE PROPERTY, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 433.972.577. pris en son établissement secondaire sis [Adresse 2] à [Localité 3], elle-même représentée par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27


DEFENDERESSE :

S.A.S. AMELIA IMMO II, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 897.692.612. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Marie kim PHAM, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 14 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Avril 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La S.A.S AMELIA IMMO II est propriétaire, au sein de la résidence [Etablissement 1] 2000 sis [Adresse 5] à [Localité 4], du lot n° 215.

Se plaignant d'impayés de charges de copropriété, par assignation signifiée le 2 septembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] (ci-après le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES) a fait attraire la S.A.S AMELIA IMMO II devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. 

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 26 novembre 2025 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 14 janvier 2026. L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026. 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande au tribunal de : 
- JUGER la demande recevable et bien fondée ; 
- CONSTATER la déchéance du terme ; 
- DÉBOUTER la SAS AMELIA IMMO II de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en ce compris la demande d'octroi d'un délai de paiement ; 
- CONDAMNER la SAS AMELIA IMMO II à lui payer la somme de 32 052,79 € au titre des charges de copropriété et des frais, augmentée des intérêts au taux légal à compter des échéances respectives, subsidiairement à compter du 2 août 2023, date de la première mise en demeure ;
- CONDAMNER la SAS AMELIA IMMO II à lui payer la somme de 2 500 € au titre de dommages et intérêts ; Subsidiairement, en cas d'octroi de délais de grâce : 
- JUGER que faute de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou à défaut de paiement d'un seul terme de charges courant ou de toute autre somme due au titre des charges pendant la durée des délais de paiement accordés, l'intégralité des montants restants dus deviendra immédiatement et sans autre formalité exigible ; 
En tout état de cause : 
- CONDAMNER la SAS AMELIA IMMO II à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du CPC ; - CONDAMNER la SAS AMELIA IMMO II aux entiers frais et dépens ; 
- DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, il soutient que la S.A.S AMELIO IMMO II n'acquitte pas régulièrement ses charges de copropriété depuis plusieurs années, justifiant l'existence d'un solde débiteur. Il précise à ce titre que la défenderesse n'a jamais opposé de contestations aux montants dus et ce alors qu'elle était dument convoquée aux assemblées générales. 

Il soutient également avoir subi un préjudice financier supplémentaire qui se traduit par l'exposition à des frais et honoraires non répétibles et supérieurs à l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'un trouble de trésorerie en raison de la résistance abusive de la S.A.S AMELIA IMMO II. 

S'agissant des délais de paiement, il indique que la S.A.S AMELIA IMMO II est en parfaite capacité de rembourser sa dette et que sa mauvaise foi engendre une situation financière extrêmement délicate pour lui, justifiant que de tels délais ne soient pas octroyés. A titre subsidiaire, il sollicite la réduction des délais demandés par la S.A.S AMELIA IMMO II. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 novembre 2025, la S.A.S AMELIO IMMO II demande au tribunal de : 
A titre principal, 
- DIRE ET JUGER les demandes formulées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES irrecevables et tout état de cause mal fondées ;
- En conséquence, DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
- Lui ACCORDER des délais de grâce sur deux ans ;
- L'AUTORISER à verser entre les mains du syndic la somme de 1 700 € sur 24 mois ; 
En tout état de cause,
- CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à lui régler la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES aux entiers frais et dépens. 
À l'appui de ses prétentions, elle soutient d'abord que la preuve de la créance n'est pas rapportée en l'absence de preuve de la notification des procès-verbaux d'assemblée générale de 2022 à 2024, et donc de purge du délai de contestation de deux mois, prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 

S'agissant ensuite des frais non compris dans les dépens, elle estime qu'il s'agit de frais liés aux missions du syndic et que dès lors, elles ne rentrent pas dans les prévisions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

S'agissant de la demande de dommages et intérêts, elle soutient que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne démontre aucun préjudice, a fortiori qui lui serait imputable au titre d'une faute. 

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement, échelonnés sur deux ans, à savoir 1 700 € par mois, indiquant que sa situation financière actuelle ne lui permet pas de procéder au règlement de l'intégralité des sommes dues en une fois. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.


MOTIFS

À titre liminaire :

En application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. 

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir " constater " ou " dire et juger " en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

I - Sur la demande principale de paiement des charges de copropriété

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l'article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L'assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l'assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.




Entré en vigueur le 11 avril 2024, l'article 42-1 de la même loi dispose que les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s'offrent à eux pour conserver un mode d'information par voie postale.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

Le syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, est en conséquence tenu de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que le décompte de répartition des charges et les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

Le syndicat des copropriétaires produit en l'espèce les éléments suivants :
- La copie du livre foncier ;
- Le règlement de copropriété ;
- Un relevé de compte du 8 aout 2024 ;
- Un relevé de compte du 22 avril 2025 ;
- Un relevé de compte du 9 septembre 2025 ;
- Les convocations aux assemblées générales du 5 décembre 2022, 23 mai 2023, 15 novembre 2023 et du 18 juin 2024 ;
- Le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2022 ;
- Le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2023 ;
- Le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2023 ;
- Le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2024 ; 
- Les notifications des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2022, 23 mai 2023, 15 novembre 2023 et du 18 juin 2024 ;
- Les appels de fonds trimestriels du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024 ;
- Le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022 ;
- Le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024 ;
- Le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;
- Une facture de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023 ;
- Une copie de la requête en inscription d'hypothèque légale du 20 décembre 2023 ;
- Les mises en demeures du 2 août 2023 et du 30 mai 2024. 

Sur le fondement de ces éléments, le syndicat de copropriétaires demande que la S.A.S AMELIA IMMO II soit condamnée à lui payer la somme de 32 052,79 € au titre de charges impayées, incluant les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le décompte du 9 septembre 2025 mentionne les postes suivants :
- Les appels de provisions sur charges courantes ; 
- Des frais de " mise en place garde-corps " et " mise en place des couvertines "
- Des frais de travaux " terrasses " et réfection des parties communes ; 
- Des frais de pose de vidéoprotection ; 
- Des frais de mise en demeure du 2 août 2023 ;
- Des frais d'étude assainissement ; 
- Des frais de travaux d'étanchéité ;
- Des frais de remplacement du contrôle d'accès du bâtiment.
 
En l'espèce, le syndicat de copropriétaires justifie que :
- Les comptes de l'exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ont été approuvés par l'assemblée générale du 5 décembre 2022 ;
- Les comptes de l'exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ont été approuvés par l'assemblée générale du 23 mai 2023, de même que le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;
- Les comptes de l'exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ont été approuvés par l'assemblée générale du 18 juin 2024, de même que le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;
- La pose de systèmes de vidéoprotection a été approuvée par l'assemblée générale du 23 mai 2023 ; 
- Les travaux relatifs aux garde-corps, aux couvertines, aux terrasses et aux parties communes ont été approuvés par l'assemblée générale du 5 décembre 2022 ;
- La réalisation d'une étude d'assainissement a été approuvée par l'assemblée générale du 15 novembre 2023.



L'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s'offrent à eux pour conserver un mode d'information par voie postale. " 

Cependant, la S.A.S AMELIA IMMO II ne prouve pas avoir fait la demande de communication par voie électronique avant le 2 juin 2025.

L'article 67 du décret du 17 mars 1967 prévoit que " Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement ".

La S.A.S AMELIA IMMO II indique ne pas avoir eu connaissance des notifications de procès-verbaux d'assemblées générales du 5 décembre 2022, 23 mai 2023, 15 novembre 2023 et du 18 juin 2024. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES produit les lettres recommandées avec accusés de réception des quatre notifications. 

Ainsi, bien qu'à compter du 11 avril 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n'a pas notifié les procès-verbaux d'assemblée générale par voie électronique, la notification par lettre avec accusé de réception reste valable. 

Les comptes généraux de la copropriété et les appels de provision versés aux débats font état des dépenses générales de la copropriété et des dépenses de travaux engagés par l'ensemble des copropriétaires ainsi que des tantièmes de la SAS AMELIA IMMO II au sein de la copropriété de sorte que ces éléments permettent d'établir tant en son principe qu'en son montant, la créance réclamée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au titre des arriérés de charges, à l'exception des derniers travaux cités. 

Sur les frais nécessaires exposé par le syndicat, l'article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 

Les frais de mise en demeure d'un montant de 30 € sont justifiés par la production du courrier avec accusé de réception du 15 juin 2024, ainsi que par le contrat de syndic portant sur la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024, prévoyant l'imputation du coût de la prestation au seul propriétaire, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le montant de cette prestation est, dans le contrat de syndic, de 48 € TTC, mais le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES indique dans ses conclusions qu'il n'entend pas solliciter le règlement du reliquat. 
Les frais de constitution d'hypothèque sont justifiés par la production d'une requête en inscription d'hypothèque et d'une facture en date du 20 décembre 2023, conformément au contrat de syndic applicable à la période de janvier 2023 à juin 2024, à savoir 167,82 €, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S'agissant des frais de constitution du dossier transmis à l'avocat et ceux de suivi du dossier transmis à l'avocat, s'ils sont compris dans le contrat de syndic applicable à la période de janvier 2023 à juin 2024, cela n'est qu'à condition de démonstration de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont aucunement démontrées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES. Au surplus, ces frais irrépétibles relèvent des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

En conséquence, la S.A.S AMELIA IMMO II sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 31 733,59 euros (31 565,77 € + 167,82 €) au titre des charges et travaux impayés pendant la période du 1er octobre 2022 au 31 juillet 2025 ainsi que des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre les intérêts au taux légal à compter de 15 juin 2024

II - Sur la demande d'indemnisation

Le syndicat des copropriétaires sollicite la réparation par la S.A.S AMELIA IMMOM II d'un préjudice financier chiffré à 2 500 €.




Selon l'article 1231-6 du code civil en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que l'application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d'un préjudice indépendant du retard, soit distinct de la seule privation d'argent à l'échéance.

Si le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fait valoir que le non-paiement de la totalité des charges de copropriété constitue une résistance abusive qui lui a causé un trouble de trésorerie manifeste, il procède par affirmation sans notamment démontrer l'existence d'un préjudice indépendant du retard de paiement ni justifier du montant des dommages et intérêts demandés, étant observé que la mauvaise foi de la S.A.S AMELIA IMMO II, qui a procédé a trois versements depuis avril 2025, pour un montant total de 23 428,9 €, n'est en l'espèce pas caractérisée.

La demande de dommages et intérêts formée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sera en conséquence rejetée. 

III - Sur l'octroi de délai de paiement 

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années. 

La S.A.S AMELIA IMMO II sollicite l'octroi de délais de paiement échelonnés sur deux ans, par mensualités de 1 700 €.

Elle produit à cet effet une attestation du cabinet CMB EXPERTS COMPTABLES qui confirme que les comptes annuels de son activité pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 se soldent par un résultat comptable déficitaire de 45 729 €. 

Pour autant, elle ne produit pas d'éléments actualisés permettant d'évaluer sa situation financière actuelle et en ce qu'elle a déjà bénéficié de délai, de facto, en ne payant pas ses charges depuis plusieurs années. 
Sur les demandes accessoires :

La S.A.S AMELIA IMMO II, qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

La S.A.S AMELIA IMMO II sera encore condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A.S AMELIA IMMO II à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] la somme de 31 733,59 euros au titre des charges, frais de travaux et frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de 15 juin 2024 ;
DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la S.A.S AMELIA IMMO II aux entiers dépens ; 




CONDAMNE la S.A.S AMELIA IMMO II à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l'exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 08 avril 2026

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Anaëlle LAPORT