Tribunal Judiciaire · 3ème Ch. Civile Cab. 3 — 8 avril 2026

N° RG 24/09946 - N° Portalis DB2E-W-B7I-ND7P

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/09946 - N° Portalis DB2E-W-B7I-ND7P


Minute n°




Copie exec. à :

Me Bruno FLORENTIN
Me Jean WEYL


Le 
 
Le greffier 






Me Bruno FLORENTIN
Me Jean WEYL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 08 AVRIL 2026


DEMANDERESSES :

Madame [L] [J] veuve [D]
Née le 25 Mai 1923 à [Localité 1] (67)
Demeurant : [Adresse 1] - [Localité 2] [Adresse 2]
Représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

Madame [Y] [D]
Née le 08 Avril 1947 à [Localité 1] (67)
Demeurant : [Adresse 3]
Représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111



DEFENDERESSE :

S.C.I. STASCHA, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Me Bruno FLORENTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 206

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, juge, président,

Assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot

DÉBATS :

A l'audience publique du 4 février 2026 à l’issue de laquelle le président, Anaëlle LAPORT, juge, statuant en formation de juge unique, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 8 avril 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, juge, et par Aude MULLER, greffier.







FAITS ET PROCÉDURE : 

Par acte authentique du 22 avril 2003, Monsieur [X] [D] et Madame [L] [J] veuve [D], propriétaires d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (67) ont divisé le bien en deux volumes, AA et AB, et ont établi un cahier des charges et des servitudes pour ledit bien. 

Par acte authentique du 22 avril 2003, Monsieur [X] [D] et Madame [J] veuve [D] ont donné à titre de partage anticipé la nue-propriété du lot AB à Madame [Y] [D], et la nue-propriété du lot AA à Madame [R] [D] épouse [F]. 

Monsieur [X] [D] et Madame [L] [J] veuve [D] ont conservé l’usufruit de l’entièreté du bien. 

Par acte authentique du 9 décembre 2011, la SCI STASCHA a acquis la propriété du volume AA auprès de Madame [L] [J] veuve [D], usufruitière du volume, et de Madame [R] [D] épouse [F] nue propriétaire. 

La SCI STASCHA a fait réaliser des travaux sur son volume. 

Par courrier recommandé avec avis de réception du 5 mai 2018, Madame [Y] [D] a sollicité de la SCI STASCHA la remise en état des lieux en leur situation d’origine avant travaux dans un délai de deux mois. 

Par ordonnance du 14 août 2018, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Strasbourg a ordonné la tenue d’une expertise judiciaire. 

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 24 juillet 2020. 

Madame [L] [J] veuve [D] et Madame [Y] [D] ont assigné, par acte de commissaire de justice délivré le 4 novembre 2022, la SCI STASCHA devant le Tribunal Judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir la remise des lieux en leur situation d’origine. 

L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 10 décembre 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 février 2026 et a été mise en délibéré au 8 avril 2026. 


EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans leurs dernières conclusions, transmises par voie électronique le 22 septembre 2025, Madame [L] [J] veuve [D] et Madame [Y] [D] demandent au Tribunal de : 

« — CONDAMNER la SCI STASCHA SOUS ASTREINTE de 1.000 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, à : 
retirer le plancher préfabriqué en poutrelles et hourdis posé au premier étage en remplacement pour partie du plancher en solivage bois et pour autre partie positionné au-dessus de l’ancien solivage, la remise en état de la toiture plate par une toiture à deux pans avec inclinaison Est et Ouest, la suppression du débord de la loggia respectivement de 0,72 m côté sud jusqu’à 0,87 m côté nord, soit en moyenne 0,795 m. 
— CONDAMNER la SCI STASCHA aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais et dépens de la procédure RG : 18/00513 incluant les frais d’expertise. 
— CONDAMNER la SCI STASCHA au paiement d’une somme de 4.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC. 
— CONSTATER que le jugement à intervenir est exécutoire par provision de plein droit. »




Les demanderesses soutiennent que le cahier des charges et des servitudes, établi par acte authentique du 22 avril 2003, est opposable à la SCI STASCHA puisqu’en acquérant la propriété du volume AA, elle est devenue partie à l’acte. Elles indiquent que le cahier des charges et des servitudes a été mentionné à l’acte authentique de vente du 9 novembre 2011 de sorte que la défenderesse a été informée de son existence à ce moment et qu’elle devait solliciter le notaire pour en obtenir une copie. 

Elles ajoutent qu’en tout état de cause, ledit cahier a été publié au livre foncier d’[Localité 3] en date du 10 juillet 2023, de sorte qu’il est opposable aux tiers. 

Madame [L] [J] veuve [D] et Madame [Y] [D] exposent sur le fondement des dispositions du cahier des charges et de l’article 544 du Code civil que la SCI STASCHA a manqué à ses obligations lors de la réalisation des travaux litigieux. 

Elles font valoir que la défenderesse a entrepris une totale réhabilitation des biens immobiliers de son volume pour être transformés en un ou plusieurs logements, sans affichage du permis de construire et sans autorisation de travaux. Cette réhabilitation a notamment entrainé la création d’un nouveau plancher et l’aggravation des charges portant sur les autres murs, qui peut impacter la structure immobilière et notamment celle du lot AB. 

Les demanderesses indiquent que la dalle en porte à faux de la terrasse réalisée lors des travaux dépasse la limite séparative du lot AA sur le lot AB de 0,72 mètre sur le coté sud et de 0,87 mètre sur le coté nord. 

Elles exposent enfin que la SCI STASCHA a modifié l’aspect extérieur de l’immeuble en remplaçant une toiture à pans par une toiture plate et en réalisant deux portes de garage sans l’obtention de l’accord préalable et écrit des propriétaires du volume AB. 

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 novembre 2025, la SCI STASCHA demande au tribunal de : 
« DEBOUTER les demanderesses de leurs fins et conclusions,
En toute hypothèse,
DEBOUTER les demanderesses en ce que leurs conclusions sont fondées sur l’article 544 du Code civil,
CONDAMNER les demanderesses aux entiers frais et dépens de l’instance, outre une somme de 
4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. »

La SCI STASCHA soutient qu’elle n’a jamais eu connaissance du cahier des charges et des servitudes, celui-ci n’ayant pas été annexé à l’acte de vente et n’ayant jamais été porté à sa connaissance. Elle conclut que ledit cahier lui est inopposable mais qu’elle est en droit de l’invoquer sur les points où il détermine des règles dont les demanderesses veulent s’affranchir. 

La défenderesse argue que bien que le cahier des charges ait été publié au Livre foncier, cette publication le rend opposable aux tiers, alors qu’elle est partie à l’acte de vente et non pas tiers. L’absence de communication du cahier des charges et servitudes au moment de la vente constitue un dol par réticence dans la mesure où sa volonté a été faussée. 

Sur les travaux litigieux, la défenderesse expose que le plancher n’est aucunement problématique, l’expert ayant retenu que ce plancher n’apporte pas de charges supplémentaires, de sorte qu’il n’affecte nullement la solidité de l’ensemble immobilier. Elle indique que ces travaux n’ont pas modifié l’aspect extérieur de l’immeuble, étant uniquement réalisés en intérieur, de sorte que l’autorisation des demanderesses n’était pas nécessaire. 

En ce qui concerne la loggia, la défenderesse indique que certes l’expert relève que la dalle de la terrasse outrepasse factuellement la limite séparative des lots AA et AB du côté sud et du coté nord, mais qu’il se réfère pour cela à la limite définie au nu du mur de façade est. Elle indique que la question du débord n’est pas réellement claire, même pour l’expert. De plus, dès lors que les lots ont été conçus en volume, le dépassement ne peut être constaté en superficie. Elle fait enfin valoir que le dépassement existait déjà au moment de la vente et que ce dépassement a été réduit par les travaux, de sorte qu’il n’existe aucun préjudice pour les demanderesses, et ce d’autant plus qu’il se trouve au-dessus du bâtiment des demanderesses. 

La défenderesse conteste le fondement juridique de l’action des demanderesses et indique que le droit de propriété ne fait l’objet d’aucune contestation. Le présent litige s’inscrit uniquement dans le cadre d’un prétendu non-respect des dispositions contractuelles liant les parties. 

Enfin, concernant la toiture, la demanderesse indique que le cahier des charges lui étant inopposable, elle ne pouvait solliciter une quelconque autorisation préalable. Elle ajoute qu’elle a parfaitement respecté l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier, amenant un coup de neuf. Elle soutient que les demanderesses ne font pas état d’un réel préjudice. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. 

MOTIFS


1 - Sur l’opposabilité du cahier des charges et des servitudes à la SCI STASCHA

L’article 38 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, modifié par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, énonce que : 

« Sont inscrits au Livre foncier, aux fins d’opposabilité aux tiers, les droits suivants : 
a) La propriété immobilière, quel que soit son mode d’acquisition, 
[…]
k) toute servitude dont la publicité foncière est prévue par la loi à peine d’inopposabilité ». 

En l’espèce, par acte authentique du 22 avril 2003, les époux [D] ont fait établir un cahier des charges et des servitudes pour le bien immobilier sis [Adresse 6] dont ils étaient propriétaires. 

Par cet acte authentique publié au Livre foncier, les époux [D] ont entendu diviser le bien en deux volumes, AA et AB, et établir les charges et servitudes pesant sur chacun des volumes. Ces charges et ces servitudes constituent des droits réels qui suivent le bien. 

Par acte authentique du 9 décembre 2011, la SCI STASCHA est devenue propriétaire du volume AA sis [Adresse 5] à 67218 Illkirch-Graffenstaden. 

Elle vient donc aux droits des précédents propriétaires et prend le bien dans son état juridique, grevé des droit réels, charges et des servitudes qui ont été consentis, et qui s’imposent au bien, peu importe la connaissance ou non du propriétaire de leurs existences. 

Ainsi, la SCI STASCHA était tenue de respecter le cahier des charges et des servitudes publiées au Livre foncier, à charge pour elle de faire des recours et de se retourner.

A titre superfétatoire, si la SCI STASCHA mentionne l’existence d’un dol, elle n’en tire aucune conséquence. De plus, l’acte authentique de vente du 9 décembre 2011 stipule bien que « L’ensemble immobilier sus-désigné a fait l’objet d’un cahier des charges et des servitudes — état descriptif de division en volumes établi aux termes d’un acte reçu par Maître [M] [N] à [Localité 4] le 22 avril 2003. » Or, la SCI STASCHA est un professionnel de l’immobilier et l’obligation contractuelle d’information n’a pas pour objet des informations connues de tous, telles que publiées au livre foncier.

2 - Sur le retrait du plancher

L’article 544 du Code civil prévoit que : “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.


Ce droit implique le droit de disposer de son bien en consentant des charges et des servitudes, de démembrer sa propriété et de créer des droits réels sui generis.

Il résulte de l’article 1-1 du cahier des charges et des servitudes – état descriptif de division en volumes que : 
«En outre, les charges maximales pour lesquelles les structures porteuses ont été réalisées, et conformément aux notes techniques des bureaux d’études techniques, devront être constamment respectées lors de la construction ou de toute modification des ouvrages compris dans chaque lot de volume».

L’article 1-3 c) dudit cahier des charges ajoute que : 
«Chaque propriétaire pourra réaliser sur ses ouvrages ou locaux tous travaux quelconques à la condition expresse qu’ils n’affectent en rien la solidité et la sécurité générale de l’ensemble immobilier et l’usage des éléments de celui-ci appartenant à d’autres propriétaires. 
Lorsque les travaux envisagés sont susceptibles d’affecter la solidité et/ou l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier, ils ne pourront être entrepris qu’avec l’accord préalable et écrit de tous les autres propriétaires concernés et après l’avis d’un bureau de contrôle. Il pourra être exigé que les travaux soient réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’ensemble immobilier dont les honoraires seront à la charge de l’auteur des travaux en cause. 
Lorsque les travaux envisagés affectent l’usage d’éléments de l’ensemble immobilier appartenant à d’autres propriétaires, ils ne pourront être entrepris qu’avec l’accord préalable et écrit de ces propriétaires. 
Si des travaux envisagés affectent à la fois la sécurité globale, la solidité et l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier et l’usage des éléments de celui-ci appartenant à d’autres propriétaires, les dispositions figurant aux deux alinéas qui précèdent seront applicables cumulativement. »

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. Elle peut également demander l’allocation de dommages et intérêts. 

En l’espèce, la SCI STASCHA a fait réaliser un plancher préfabriqué en poutrelles et hourdis afin de remplacer le plancher en solivage bois existant. 

Les demanderesses indiquent que ces travaux ont aggravé les charges portant sur les autres murs qui peuvent bien entendu impacter la structure immobilière, notamment celle du lot AB, et qu’il est constant que l’effondrement du lot AA aura des conséquences sur la structure du lot AB. 

Cependant, l’expert judiciaire indique dans son rapport d’expertise que : 
«Il est constaté par ailleurs que les poutrelles préfabriquées ont été posées parallèlement au mur séparatif entre les lots AA et AB, n’apportent pas de surcroit de charge sur ce mur, que la partie en porte à faux de la loggia est contrebalancée par une partie pleine coté intérieur, conformément aux règles de l’art». 

De plus, les affirmations des demanderesses ne sont étayées par aucun élément de preuves permettant d’établir que le nouveau plancher réalisé par la SCI a modifié ou aggravé les charges portant sur la structure. 

En l’absence d’affectation sur la solidité et/ou sur l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier, les travaux litigieux du plancher intérieur du volume AA n’étaient pas soumis aux dispositions de l’article 1-3 du cahier des charges, de sorte qu’aucune autorisation préalable n’était requise, tout comme l’avis d’un bureau de contrôle n’était pas nécessaire. 

Par conséquent, la SCI n’a commis aucun manquement à ses obligations. 

Madame [L] [J] veuve [D] et Madame [Y] [D] seront déboutées de leur demande visant à faire retirer le plancher préfabriqué. 

3. Sur la remise en état de la toiture

Aux termes de l’article 1.3 du cahier des charges et des servitudes, les travaux qui sont susceptibles d’affecter l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier ne peuvent être entrepris qu’avec l’accord préalable et écrit de tous les autres propriétaires concernés et après l’avis d’un bureau de contrôle. 

En l’espèce, la SCI STASCHA a fait retirer le toit en pente présent sur son lot pour réaliser une extension de l’immeuble et a fait construire un toit plat sur cette dernière. 

Cette modification a été constatée par l’expert judiciaire qui indique que la toiture existante était à deux versants. 

Les travaux réalisés par la SCI ont entrainé une modification de l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier. 

La réalisation de ces travaux était soumise à l’obtention de l’accord préalable et écrit de tous les autres propriétaires et après avis d’un bureau de contrôle. 

La SCI STASCHA ne justifie pas de l’obtention d’un tel accord ni de l’avis d’un bureau de contrôle. 

Ainsi, les travaux réalisés par la SCI STASCHA relatifs à la toiture ont été réalisés en violation des dispositions du cahier des charges et des servitudes. 

Les demanderesses sont fondées à solliciter l’exécution forcée du cahier des charges et des servitudes qui a créé un droit réel suis generis contraignant à demander l’accord écrit et préalables des autres propriétaires. 

Par conséquent, la SCI STASCHA sera condamnée à remettre en l’état la toiture plate présente telle qu’elle existait avant les travaux selon une inclinaison est et ouest. 

4. Sur la suppression du débord de la loggia

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. 

En l’espèce, la SCI STASCHA a fait construire une loggia dans son lot de volumes. 

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire que «la dalle en porte à faux de la terrasse outrepasse la limite séparative des lots AA et AB, respectivement de 0,72 m du côté Sud et de 0,87 m côté Nord, que cette limite a été définie au nu du mur de façade Est (à quelques approximations près, la limite véritable étant en retrait de 0,05 à 0,15 m), que dans ces conditions la partie en porte à faux est à démolir au ras de la façade Est». 

La SCI STASCHA reconnait dans ses conclusions que la dalle de la loggia outrepasse les limites de son lot et indique qu’elle n’a nullement aggravé le débord existant en superficie, mais a même réduit celui-ci. 

Ainsi, il est établi au regard de ces éléments que la dalle de la loggia dépasse la limite séparative entre les deux volumes et empiète sur le volume AB. 

La SCI STASCHA soutient qu’il ne peut lui être fait aucun reproche en ce que le cahier des charges et des servitudes prévoit que toutes structures telles que poutres, poutrelles, faisant partie intégrante du plancher ou de la dalle d’un volume, font partie de ce lot de volume même en cas de débordement. 

Cependant, cette clause ne peut être analysée comme un droit d’empiètement sur le volume AB. Cette clause permet la délimitation des volumes et des éléments qui les composent. 



De plus, l’ancienne dalle dont se prévaut la SCI STASCHA a été détruite, de sorte qu’en reconstruisant une nouvelle dalle, elle ne pouvait empiéter sur le volume AB au motif que l’ancienne dalle empiétait sur ce dernier. 

Ainsi, en faisant construire une dalle qui empiète sur le volume AB, la SCI STASCHA a porté atteinte au droit de propriété de Madame [L] [J] veuve [D] et de Madame [Y] [D]. 

Elle sera condamnée à supprimer la partie de la dalle qui empiète sur le volume AB soit 0,72 m sur le côté sud et 0,87 m du coté nord. 

5. Sur la demande de condamnation sous astreinte

Madame [L] [J] veuve [D] et Madame [Y] [D] sollicitent du Tribunal que les condamnations demandées soient assorties d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir. 

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. 

Afin de garantir l’exécution du présent jugement par la SCI STASCHA, les condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière seront assorties d’une astreinte de 200 € par jour de retard. 

Cependant, au regard de la nature des condamnations et des implications techniques, le délai pour exécuter le présent jugement sera porté à 10 mois. 

Par conséquent, la SCI STASCHA sera condamnée à remettre en l’état la toiture telle qu’elle existait avant les travaux, et à supprimer le débord de la dalle de la loggia, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de dix mois à compter de la signification du présent jugement, et ce pendant 300 jours. 

6. Sur les autres demandes

La SCI STASCHA qui succombe sera condamnée aux entiers frais et dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris ceux de la procédure introduite devant le juge des référés civils et enregistrée sous le RG n° 18/00513. 

La SCI STASCHA sera condamnée à payer à Madame [L] [J] veuve [D] et à Madame [Y] [D] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La SCI STASCHA sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire. 



PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, 

DEBOUTE Madame [L] [J] veuve [D] et Madame [Y] [D] de leur demande en retrait du plancher préfabriqué ; 

CONDAMNE la SCI STASCHA à remettre en l’état la toiture du volume AA telle qu’elle existait avant la réalisation d’une toiture plate et selon une inclinaison est et ouest, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de dix mois à compter de la signification du présent jugement, et ce pendant 300 jours ;

CONDAMNE la SCI STASCHA à réduire la dalle de la loggia de 0,72 m du côté sud et de 0,87 m du côté nord sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de dix mois à compter de la signification du présent jugement, et ce pendant 300 jours ; 

CONDAMNE la SCI STASCHA aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris ceux de la procédure enregistrée sous le RG n° 18/00513 ; 

CONDAMNE la SCI STASCHA à payer à Madame [L] [J] veuve [D] et à Madame [Y] [D] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTE la SCI STASCHA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement. 


Le Greffier, Le Président,

Aude MULLER Anaëlle LAPORT