Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 8 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



Par défaut



DU 08 AVRIL 2026



N° RG 25/04736 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XLMB



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE [Localité 1] [I] [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA LVM



C/



S.C.I. MON TOIT





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Juin 2025 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 11-25-0375



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Thierry LAISNE





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA LVM, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant elle-même poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentant : Me Thierry LAISNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 179 





APPELANT



****************



S.C.I MON TOIT, DA signifiée le 23/10/2025 - PV 659 CPC

[Adresse 4]

[Localité 3]



Défaillante



INTIMÉE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



***************



La SCI Mon Toit est propriétaire des lots n° 535, 864 et 536 dans un immeuble sis [Adresse 3] au Plessis Bouchard (95), soumis au statut de la copropriété.



Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné la SCI Mon Toit devant le Tribunal de proximité de Montmorency, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme en principal de 7 614,68 euros au titre des charges arrêtées au 8 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, capitalisés, 800 euros à titre de dommages-intérêts, et 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement réputé contradictoire en date du 12 juin 2025, le Tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens. Pour statuer ainsi, il a relevé, pour l'essentiel, que le demandeur ne démontrait pas avoir adressé des mises en demeure à la débitrice, ni que cette société était toujours active, et propriétaire de lots dans la copropriété.



Par déclaration en date du 25 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement. 



En ses conclusions notifiées le 23 octobre 2025, il expose :

- qu'il produit un relevé cadastral actualisé, de la lecture duquel il ressort que la SCI Mon Toit est toujours propriétaire des lots de copropriété en question ;

- que la levée d'un état hypothécaire le confirme ;

- qu'un extrait kbis montre que cette SCI est toujours domiciliée à la même adresse ;

- que les comptes de gestion annuels de la copropriété ont été approuvés en assemblée générale ;

- que la SCI Mon Toit doit régler les charges de copropriété, outre les frais mis à sa charge dans le contrat de syndic ;

- que sa défaillance met en péril la trésorerie de la copropriété qui subit un préjudice.



Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement ;

- condamner la SCI Mon Toit au paiement de la somme de 9 764 euros au titre des charges de copropriété et de celle de 350 euros au titre des frais de recouvrement ;

- assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 et ordonner la capitalisation desdits intérêts ;

- condamner la SCI Mon Toit au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

- la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens de première instance et d'appel.



Bien que s'étant vue signifier la déclaration d'appel avec les conclusions d'appelant le 23 octobre 2025, dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile, la SCI Mon Toit n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.



MOTIFS 



Malgré l'absence de la SCI Mon Toit il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées. 



Il est démontré par la production d'un extrait cadastral que la SCI Mon Toit est bien propriétaire des lots de copropriété dont s'agit. Il n'est pas démontré ni même soutenu que cette SCI aurait été dissoute ; l'extrait k bis daté du 4 juillet 2025 ne mentionne d'ailleurs nulle procédure collective. Enfin il importe peu que son activité soit inexistante. Elle est donc pleinement redevable des charges de copropriété.



Sur la demande du syndicat de copropriété en paiement des charges de copropriété et appels travaux



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; 



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ; 



Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ; 



L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ;



En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.



A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Mon Toit, ainsi qu'il a été dit supra, ainsi que l'acte d'acquisition du bien daté du 19 juillet 2021, lequel sera publié au service de publicité foncière de Saint Leu la Forêt le 23 juillet 2021 volume 2021P13752 ;

- le décompte des sommes dues par la SCI Mon Toit en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 21 octobre 2025,

- les procès-verbaux d'assemblée générale des 13 septembre 2023, 20 juin 2024, et 5 juin 2025, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

- les appels de fonds,

- l'historique du compte de copropriétaire arrêté au 21 octobre 2025. 





Le syndicat des copropriétaires détient déjà un titre exécutoire, à savoir un jugement rendu le 20 juin 2023 par le Tribunal de proximité de Montmorency, portant sur les charges arriérées au 6 mars 2023 (appel de charges du premier trimestre 2023 inclus). Seules peuvent être réclamées, dans le cadre de la présente procédure, les charges ultérieures. Celles-ci s'élèvent, au vu du décompte (pièce n° 15 de l'appelant) à 9 592,45 euros. La SCI Mon Toit sera donc condamnée, par infirmation du jugement, au paiement de pareille somme, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, date de l'assignation. Les intérêts seront capitalisés pour peu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l'article 1343-2 du code civil. 



Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



La somme de 350 euros réclamée au titre des frais de constitution du dossier et de transmission à l'avocat n'est pas due, étant rappelé qu'un copropriétaire n'a pas la qualité de partie au contrat de syndic prévoyant le paiement de cette somme , et que le recouvrement des charges fait partie intégrante des missions courantes de ce dernier. Et les frais d'assignation seront inclus dans les dépens sur le sort desquels il sera statué infra. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.



Sur les autres demandes



Selon l'article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793). 



La Cour relève que l'intimée a déjà été condamnée, selon jugement rendu le 20 juin 2023 par le Tribunal de proximité de Montmorency, à payer des charges de copropriété. L'historique du compte montre qu'elle n'a effectué aucun règlement depuis le mois d'avril 2023 soit il y a trois ans. Le montant de la dette a cru dans des proportions importantes depuis le prononcé du jugement susvisé. L'intéressée place ainsi la copropriété, qui ne dispose pas des fonds nécessaires, dans une situation financière délicate. Elle n'a pas comparu tant en première instance qu'en appel et n'a jamais mis en avant des difficultés qui auraient pu expliquer sa défaillance ; elle sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement quant aux dépens et à les mettre à la charge de l'intimée.



La SCI Mon Toit, qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. 



 PAR CES MOTIFS



- INFIRME le jugement en date du 12 juin 2025 en toutes ses dispositions ;



et statuant à nouveau : 



- CONDAMNE la SCI Mon Toit à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 9 592,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 ;



- ORDONNE la capitalisation des intérêts, pour peu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière ; 



- CONDAMNE la SCI Mon Toit à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 



- CONDAMNE la SCI Mon Toit à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- CONDAMNE la SCI Mon Toit aux dépens de première instance et d'appel. 

 

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT