Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 8 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 AVRIL 2026



N° RG 25/00885 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XAGS



AFFAIRE :



[O] [L]



C/



[C] [A] épouse [U]

et autre





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Janvier 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 22/05613



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Mélina PEDROLETTI



Me Anne-Laure WIART,



Me Michel RONZEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [O] [L]

[Adresse 1] 

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Emmanuel RAVANAS de la SELARL ERAVANAS - AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1318





APPELANT



****************



Madame [C] [A] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentant : Me Anne-Laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 et Me Gilles GRINAL de l'AARPI Grinal Klugman Aumont & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R026 





Maître [N] [J]

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentant : Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9





INTIMÉS



****************





























Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



Selon acte authentique en date du 2 février 2022, dressé en l'étude de Maître [J], notaire à [Localité 5], M. [L] a consenti à Mme [A] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien en copropriété (lots n° 25 et 40) sis [Adresse 5] à [Localité 6] (92), pour un prix de 1 970 000 euros. Une indemnité d'immobilisation de 197 000 euros avait été prévue, Mme [A] versant la somme de 98 500 euros, en représentant la moitié, entre les mains de Maître [J] le 2 février 2022. L'acte définitif devait être signé au plus tard le 11 avril 2022, mais ne l'a pas été, Mme [A] n'ayant pas réglé le prix de vente malgré une relance, et ayant même fait savoir le 15 avril 2022 qu'elle renonçait à l'acquisition. 



M. [L] ayant assigné Mme [A] et Maître [J] en référé, selon ordonnance datée du 14 février 2023 le président du Tribunal judiciaire de Nanterre a fait droit à ses demandes, ladite ordonnance condamnant par provision Mme [A] à payer à M. [L] la somme de 98 500 euros, et ordonnant à Maître [J] de faire procéder à la mainlevée du séquestre de la somme de 98 500 euros détenue à la Caisse des dépôts et consignations en conséquence de la condamnation susvisée. Par arrêt du 7 décembre 2023, la Cour d'appel de Versailles a infirmé cette ordonnance et dit n'y avoir lieu à référé. Cet arrêt est actuellement frappé d'un pourvoi en cassation.



Par acte en date du 23 juin 2022, Mme [A] a assigné M. [L] et Maître [J] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d'obtenir la restitution de la somme de 98 500 euros susvisée.



Par jugement en date du 16 janvier 2025, le Tribunal a :

- condamné M. [L] à restituer la somme de 98 500 euros à Mme [A] ;

- rejeté les demandes de Mme [A] formées à l'encontre de Maître [J] ;

- débouté M. [L] de sa demande relatif à l'indemnité d'immobilisation ;

- débouté M. [L] de ses demandes de dommages-intérêts ;

- condamné M. [L] à payer à Mme [A] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, pour l'essentiel, que Mme [A] était ressortissante russe et dépourvue de titre de séjour au 11 avril 2022, qu'aux termes de l'article 5 ter du règlement UE 2022/328 du Conseil du 25 février 2022, modifiant le règlement (UE) n°83/2014 concernant des mesures restrictives eu égard aux actions de la Russie déstabilisant la situation en Ukraine, il était interdit d'accepter des dépôts de ressortissants russes ou de personnes physiques résidant en Russie, ou de personnes morales, d'entités ou d'organismes établis en Russie si la valeur totale des dépôts de la personne physique ou morale, de l'entité ou de l'organisme dépassait 100 000 euros par établissement de crédit, que le paragraphe 1 ne s'appliquait pas aux ressortissants d'un État membre ni aux personnes physiques titulaires d'un titre de séjour temporaire ou permanent dans un État membre, et que si l'article 5 quater du règlement précité, invoqué en défense, dispose que par dérogation à l'article 5 ter, paragraphe 1, les autorités compétentes peuvent autoriser qu'un tel dépôt soit accepté, dans les conditions qu'elles jugent appropriées, dans un certain nombre de cas, Mme [A] ne se trouvait pas dans cette situation. Le Tribunal en a déduit qu'elle ne pouvait disposer des fonds qu'elle détenait sur ses comptes bancaires en Russie et se trouvait donc dans l'incapacité de régler le prix de vente.



Par déclaration en date du 3 février 2025, M. [L] a relevé appel de ce jugement. 



Selon ordonnance en date du 3 avril 2025, le magistrat délégataire du premier président de la Cour d'appel de Versaille a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire de ce jugement, mais a autorisé M. [L] à consigner la somme de 98 500 euros à la Caisse des dépôts et consignations.



En ses conclusions notifiées le 16 octobre 2025, M. [L] expose :

- que la déclaration d'appel est régulière, dans la mesure où il est possible d'y déterminer quels sont les chefs de jugement attaqués ; que toute irrégularité constituerait un vice de forme et ne saurait entraîner la nullité de cet acte, faute de grief ;

- que l'acte notarié de vente n'a pas été signé, si bien que la moitié de l'indemnité d'immobilisation lui est acquise de plein droit, alors que l'autre moitié doit lui être réglée par Mme [A], en tant que bénéficiaire de la promesse de vente ;

- que l'intéressée a refusé toute solution amiable ;

- que l'indemnité d'immobilisation, qui vient rémunérer l'indisponibilité du bien durant la période de validité de la promesse (le promettant s'interdisant de disposer de l'immeuble au bénéfice d'un tiers) ne constitue pas une clause pénale ;

- que dans la convention, aucune condition suspensive n'avait été stipulée au titre du financement de l'opération ; 

- qu'il est indifférent que les fonds appartenant à Mme [A] aient été bloqués en Russie ; que celle-ci ne l'a jamais informé de la situation ;

- que la force majeure ne peut pas être invoquée en matière de paiement de somme d'argent ;

- qu'en outre, pour être retenue, il doit s'agir d'un événement imprévisible, irrésistible, et extérieur à celui qui l'invoque ; que tel n'était pas le cas en l'espèce ;

- que Mme [A] aurait dû transférer ses fonds provenant de Russie en temps utile, ou encore entamer des démarches à cet effet comme solliciter le bénéfice de l'article 5 quater c) du règlement UE 2022/328, ce qu'elle n'a pas fait ;

- qu'elle ne s'est préoccupée du versement des fonds que trois jours avant l'échéance fixée ;

- que lors de la signature de la promesse de vente, les risques géopolitiques en question étaient déjà connus, même si la guerre entre la Russie et l'Ukraine n'a débuté que les 21 et 22 février 2022 ; que dans le passé, des sanctions avaient déjà été prises contre la Russie en raison des menaces qu'elle faisait peser sur ce pays ; que les difficultés que Mme [A] invoque sont nées antérieurement à la signature de la promesse de vente ;

- que l'attestation de la société Alfa-Bank dont Mme [A] se prévaut ne peut être retenue, puisqu'elle indique que les fonds étaient indisponibles seulement le 8 avril 2022 ; qu'il s'agit là d'une attestion de complaisance, reprenant une précédente attestation visant une autre date (le 4 mai 2022) ;





- que Mme [A] est en conséquence redevable de l'indemnité d'immobilisation, et en sus, de dommages-intérêts ; qu'en effet il a subi des préjudices (frais de notaire, frais de diagnostics, charges de copropriété à régler, frais de travaux, taxe foncière).



M. [L] demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement et de :

- débouter Mme [A] de ses prétentions ;

- constater la caducité de la promesse de vente ;

- condamner Mme [A] à lui régler la somme de 197 000 euros sous astreinte de 200 euros par jour ;

- la condamner au paiement de la somme de 11 004 euros en réparation de son préjudice matériel ;

- la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- la condamner au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître Pedroletti.



Dans ses conclusions notifiées le 17 juillet 2025, Mme [A] réplique :

- que la déclaration d'appel vise, s'agissant des chefs de jugement attaqués, une 'indemnisation d'immobilisation' et non pas une indemnité d'immobilisation ; que la Cour n'est donc pas saisie du sort de celle-ci ;

- que lorsqu'elle a décidé d'acheter le bien, elle disposait d'une somme de plus de deux millions d'euros en Russie, et c'est pour cela qu'aucune condition suspensive n'a été stipulée relativement au financement de l'opération ;

- que dès le 28 février 2022 il lui est devenu impossible de disposer de ses fonds ; que le 25 février 2022 un règlement UE a été pris, interdisant le dépôt de sommes supérieures à 100 000 euros par des ressortissants russes sur des comptes ouverts dans les états membres, alors que le 28 février 2022, le gouvernement russe a interdit les transferts de devises vers des banques étrangères ;

- que l'indemnité d'immobilisation n'est due, selon la convention, que si la vente n'a pas été conclue du seul fait du bénéficiaire ; que tel n'est pas le cas ;

- qu'elle peut invoquer la force majeure, au sens de l'article 1318 du code civil auquel la promesse de vente litigieuse n'a pas dérogé ;

- qu'en effet, en vertu du règlement UE susvisé, les fonds lui appartenant sont bloqués, et si une exception est prévue à cette règle pour certaines dépenses extraordinaires (nourriture, frais de soins..) elle n'est pas ici applicable ; qu'au demeurant elle ne peut être efficiente qu'après instruction par la Direction générale du Trésor, et elle n'aurait jamais disposé du temps nécessaire pour faire instruire la demande, entre le 25 février 2022, date du règlement UE, et le 11 avril 2022, date limite pour signer l'acte de vente ;

- que le transfert des fonds était devenu impossible, et pas seulement au cours de la journée du 8 avril 2022 ; que cette circonstance échappe à son contrôle ;

- que cette situation était imprévisible au 2 février 2022, date de signature de la promesse de vente ; qu'au contraire, antérieurement à cette date, la difficulté ne se posait pas, et c'est ainsi qu'elle avait pu régler la somme de 98 500 euros le 31 janvier 2022 ;

- que cette circonstance est irrésistible ; qu'elle n'avait aucun moyen de réunir la somme due en seulement deux mois, alors même qu'elle n'avait pas d'activité professionnelle et ne disposait pas de compte bancaire en France ; qu'elle n'a obtenu un titre de séjour qu'ultérieurement.



Mme [A] demande à la Cour de :

- juger que la déclaration d'appel est privée d'effet dévolutif en ce qui concerne l'indemnité d'immobilisation de 98 500 euros ;

- confirmer le jugement ;

- condamner M. [L] au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux dépens.



Dans ses conclusions notifiées le 16 juin 2025, Maître [J] soutient :

- qu'elle ne dispose plus des fonds antérieurement déposés à la Caisse des dépôts et consignations ;

- qu'en effet, au titre de l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé datée du 14 février 2023, elle les a déposés sur le compte Carpa du conseil de M. [L].



Maître [J] demande à la Cour de la mettre hors de cause, subsidiairement s'en rapporte, et réclame la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2026.



MOTIFS 



En vertu de l'article 901 du code de procédure civile :



La déclaration d'appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité :

1° Pour chacun des appelants :

a) Lorsqu'il s'agit d'une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Lorsqu'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ;

2° Pour chacun des intimés, l'indication de ses nom, prénoms et domicile s'il s'agit d'une personne physique ou de sa dénomination et de son siège social s'il s'agit d'une personne morale ;

3° La constitution de l'avocat de l'appelant ;

4° L'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ;

5° L'indication de la décision attaquée ;

6° L'objet de l'appel en ce qu'il tend à l'infirmation ou à l'annulation du jugement ;



7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est, sans préjudice du premier alinéa de l'article 915-2, limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement.



(...)



Il s'avère que la déclaration d'appel querellée comporte les mentions suivantes :

'L'appel tend à l'annulation, l'infirmation et/ou la réformation des chefs de jugement critiqués portant sur les dispositions de la décision ayant :

- Condamné M. [O] [L] à restituer à Mme [C] [A] épouse [U] la somme de 98 500 euros, correspondant à la première moitié de l'indemnisation d'immobilisation.

- Débouté M. [O] [L] de ses demandes formées au titre de l'indemnisation d'immobilisation.'



(...)



Il s'agit là d'une simple erreur de plume (le mot 'indemnité' ayant été remplacé par le mot 'indemnisation'), laquelle n'a aucune conséquence sur l'effet dévolutif de l'appel, car il est bien clair que M. [L] a entendu solliciter la réformation du jugement en ce qui concerne le sort de l'indemnité d'immobilisation. L'effet dévolutif opère donc.



La promesse de vente querellée était unilatérale, ainsi qu'il était mentionné en page 2 de l'acte. Sa réalisation intervenait soit par la signature de l'acte authentique de vente, soit par la levée de l'option faite par le bénéficiaire (à savoir Mme [A]) dans le délai, et si ni l'une ni l'autre n'intervenait, le bénéficiaire était déchu de plein droit du bénéfice de ladite promesse de vente alors que le promettant pouvait alors disposer librement de son bien, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la caducité de ladite promesse de vente. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a refusé de faire droit à cette demande.



En vertu de l'article 1218 du code civil :



Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles'1351 et 1351-1. 



Dans le paragraphe intitulé 'renonciation à l'imprévision', les parties ont stipulé qu'une telle renonciation ne concerne pas le cas de force majeure caractérisé par l'irrésistibilité et l'imprévisibilité, qui impliquent l'impossibilité pour le débiteur d'exécuter son obligation et dont il peut se prévaloir.



L'effet libératoire de l'impossibilité d'exécution suppose au premier chef que celle-ci soit due à un cas de force majeure. Trois éléments composent celle-ci. Tout d'abord, un événement échappant au contrôle du débiteur. La survenance de l'événement, extérieur ou pas, doit être inévitable. Ensuite, la force majeure exige un événement qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat, c'est à dire imprévisible, ce qui suppose une appréciation abstraite de l'imprévisibilité, indépendamment des considérations particulières tenant à la personne du débiteur. Enfin, la force majeure suppose un événement dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, à savoir irrésistible. L'événement irrésistible est celui qui rend l'exécution du contrat impossible et pas seulement plus difficile ou plus onéreuse ; en effet, l'évènement doit empêcher l'exécution de son obligation par le débiteur, à savoir, en l'espèce, celle de payer le prix en conséquence de la levée d'option.



Au cas d'espèce, Mme [A] invoque l'article 5 ter du règlement UE n° 2022/328 selon lequel :



1. Il est interdit d'accepter des dépôts de ressortissants russes ou de personnes physiques résidant en Russie, ou de personnes morales, d'entités ou d'organismes établis en Russie si la valeur totale des dépôts de la personne physique ou morale, de l'entité ou de l'organisme dépasse 100 000 euros par établissement de crédit.



2. Le paragraphe 1 ne s'applique pas aux ressortissants d'un État membre ni aux personnes physiques titulaires d'un titre de séjour temporaire ou permanent dans un État membre.



3. Le paragraphe 1 ne s'applique pas aux dépôts qui sont nécessaires aux échanges transfrontières non soumis à interdiction de biens et de services entre l'Union et la Russie. 



Le blocage des fonds appartenant à la débitrice la plaçant dans l'impossibilité de lever utilement l'option, faute de pouvoir payer le prix d'acquisition du bien, est un événement imprévisible. En effet, lors de la signature de la convention avec M. [L], le règlement susvisé n'avait pas encore été pris, et la guerre entre la Russie et l'Ukraine n'avait pas encore débuté. Et si des tensions diplomatiques existaient déjà entre ces deux Etats alors que dans le passé des sanctions avaient déjà été prises contre la Russie en raison des menaces qu'elle faisait peser sur l'Ukraine, Mme [A] ne pouvait pour autant prévoir que les fonds lui appartenant seraient bloqués. Le blocage de ces fonds est un événement extérieur à celle-ci. Enfin il constitue un événement irrésistible, dans la mesure où Mme [A] n'avait aucun autre moyen de payer une somme aussi considérable, étant précisé qu'elle n'avait pas d'emploi ni de compte bancaire en France.



M. [L] soutient que la notion de force majeure ne s'applique pas aux obligations de paiement de sommes d'argent.



L'article 1351 du code civil requiert que l'impossibilité d'exécuter la prestation soit définitive. En effet, l'article 1218, alinéa 2, prévoit que si au contraire l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.



Si en principe est exclu l'effet libératoire de la force majeure pour les obligations de somme d'argent, cette solution peut se justifier par l'idée que le droit du créancier a pour assiette l'ensemble du patrimoine du débiteur, et notamment ses biens à venir, de sorte que ce dernier ne serait jamais dans l'impossibilité absolue et définitive de s'exécuter. Mais encore faut-il que l'intéressé, lorsqu'il était débiteur de payer une somme d'argent, soit en mesure de payer dans les délais impartis. Or en l'espèce, l'acte définitif devait être signé au plus tard le 11 avril 2022. Et les fonds étaient toujours bloqués à cette date ainsi que la société Alfa-Bank, établissement bancaire russe, l'a précisé en une attestation dont la fausseté n'est nullement établie alors qu'elle caractérisait une situation durable et non pas simplement passagère. Par ailleurs, l'intimée, qui n'avait pas d'activité professionnelle et dont il n'est pas justifié qu'elle disposait de fonds suffisants en France, n'avait aucun autre moyen de régler le prix d'acquisition.



Par ailleurs, si M. [L] objecte que l'intimée aurait pu obtenir une dérogation pour les faire débloquer, il sera rappelé que selon l'article 5 quater du règlement UE n° 2022/328 :



1. Par dérogation à l'article 5 ter, paragraphe 1, les autorités compétentes peuvent autoriser qu'un tel dépôt soit accepté, dans les conditions qu'elles jugent appropriées, après avoir établi qu'un tel dépôt accepté est :

a) nécessaire pour répondre aux besoins fondamentaux des personnes physiques ou morales, des entités ou des organismes visés à l'article 5 ter, paragraphe 1, et des membres de leur famille qui sont à leur charge, notamment les dépenses consacrées à l'achat de vivres, au paiement de loyers ou au remboursement de prêts hypothécaires, à l'achat de médicaments et au paiement de frais médicaux, d'impôts, de primes d'assurance et de redevances de services publics ;

b) exclusivement destiné au règlement d'honoraires d'un montant raisonnable ou au remboursement de dépenses correspondant à des services juridiques ;

c) nécessaire pour faire face à des dépenses extraordinaires, pour autant que l'autorité compétente concernée ait notifié, au moins deux semaines avant l'autorisation, aux autorités compétentes des autres États membres et à la Commission les motifs pour lesquels elle estime qu'une autorisation spéciale devrait être accordée ; ou

d) nécessaire aux fins officielles d'une mission diplomatique ou consulaire ou d'une organisation internationale.



L'achat d'un bien immobilier ne figure par parmi ces exceptions, de sorte que Mme [A] n'aurait pas pu obtenir de dérogation.



Il faut donc considérer qu'elle n'a pas pu remplir son obligation de payer le prix pour cause de force majeure.

La promesse de vente conclue entre M. [L] et Mme [A] épouse [U] le 2 février 2022 stipule relativement à l'indemnité d'immobilisation : 



'En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 197 000 euros.



[...]



Le sort de cette somme sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise,

b) elle sera restituée au bénéficiaire dans le cas où ce dernier userait de sa faculté de rétractation prévue à l'article [Etablissement 1] 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans les conditions indiquées ci-avant,

c) elle sera également restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives ci-après énoncées auxquelles le bénéficiaire n'aurait pas renoncé,

d) elle sera versée au promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible à défaut par le bénéficiaire ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.



[...] 



Par les présentes, le bénéficiaire autorise dès à présent le séquestre pour que la partie de l'indemnité d'immobilisation séquestrée soit versée au promettant et lui reste acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible dans l'hypothèse où la régularisation de l'acte de vente n'interviendrait pas au plus tard le 11 avril 2022 de son seul fait.



Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 98 500 euros, le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait.'



Dès lors que la force majeure est retenue, Mme [A] est déliée de ses engagements quand bien même les conditions suspensives seraient-elle réalisées (au titre de l'absence de droit de préemption, de l'établissement d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif de plus de trente ans, de la situation hypothécaire du bien, ainsi que de l'absence de production de documents d'urbanisme révélant un projet, des servitudes ou autres vices grevant le bien). C'est donc à juste titre que le Tribunal a condamné M. [L] à restituer la somme de 98 500 euros à Mme [A], débouté l'intéressé de sa demande relative à l'indemnité d'immobilisation, et l'a débouté de ses demandes de dommages-intérêts. Le jugement est confirmé sur ces points.



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles.



L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [A] et à Maître [J].



M. [L] sera condamné aux dépens d'appel.



 PAR CES MOTIFS



- CONFIRME le jugement en date du 16 janvier 2025 ;



- REJETTE les demandes de [C] [U] née [A] et de Maître [N] [J] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNE M. [O] [L] aux dépens d'appel. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT