Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 8 avril 2026

N° RG 25/02083 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J7PT







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 8 AVRIL 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



Tribunal judiciaire de Rouen du 14 décembre 2022





APPELANT :



Monsieur [V] [Y]

né le 11 mai 1971 à [Localité 1] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté et assisté de Me Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen







INTIMEE :



SARL CPNJ

RCS de [Localité 3] 600 500 623

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée et assistée de Me Alexandre MAÂT de la SELARL ADVOCARE, avocat au barreau de Rouen







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 7 janvier 2026 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère









GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier 





DEBATS :



A l'audience publique du 7 janvier 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 8 avril 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



FAITS ET PROCEDURE



Le 6 juin 2019, suivant acte notarié dressé par Me [Q] [L], notaire, la Sarl Cpnj a consenti au profit de M. [V] [Y] une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier à usage commercial situé [Adresse 3], aujourd'hui [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant la somme de 1 500 000 euros, outre 28 000 euros de frais de vente.

Il était convenu que la promesse expirerait le 31 janvier 2020 et que le bénéficiaire était dispensé du versement immédiat de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 150 000 euros.



Le 7 février 2020, les parties ont convenu, par avenant notarié, de proroger la promesse jusqu'au 30 avril 2020.



La Sarl Cpnj ayant refusé de proroger à nouveau la durée de la promesse au 31 décembre 2020, suivant acte d'huissier du 12 juin 2020, M. [Y] l'a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement de dommages et intérêts.



Par jugement du 14 décembre 2022, le tribunal a :

- prononcé la caducité de la promesse de vente du 6 juin 2019 ;

- débouté M. [Y] de l'ensemble de ses autres demandes ;

- condamné M. [Y] à payer à la Sarl Cpnj la somme de 150 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

- condamné M. [Y] à payer à la Sarl Cpnj la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [Y] aux dépens ;

- rappelé que la décision était de droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration reçue au greffe le 17 janvier 2023, M. [Y] a formé appel de la décision.





Par ordonnance du 12 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire du rôle de la cour pour défaut d'exécution de la décision attaquée.



L'affaire a été réinscrite le 5 juin 2025.



La clôture de l'instruction est intervenue le 17 décembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 7 janvier 2026.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions en date du 29 mars 2023, M. [V] [Y], au visa des articles 1103 et suivants, 1231-1 et suivants, 1112-1, 1240 et 1137 et suivants du code civil, demande à la cour de :

- déclarer M. [Y] recevable et fondée en son appel,

- réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

- prononcer la caducité de la promesse de vente du 6 juin 2019 aux torts exclusifs de la Sarl Cpnj,

- condamner la Sarl Cpnj à verser à M. [Y] la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner la Sarl Cpnj à verser à M. [Y] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Sarl Cpnj aux entiers dépens.



Aux termes de ses conclusions en date du 15 décembre 2025, la Sarl Cpnj, au visa des articles 1104, 1112-1 et 1124 du code civil et 700 du code de procédure civile, demande à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 14 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

- débouter en conséquence M. [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [Y] à verser à la société Cpnj la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner M. [Y] aux entiers dépens en cause d'appel.





MOTIFS



1- Sur la caducité de la promesse



M. [Y] demande que la caducité de la promesse soit prononcée aux torts de la Sarl Cpnj.

Il fait valoir qu'elle ne l'a pas informé de ce que la parcelle voisine du bien objet de la promesse était alimentée par la même canalisation d'eau que la parcelle promise et qu'il devrait rembourser au propriétaire de ce fonds voisin l'eau consommée après que la consommation ait été mesurée par un compteur. 

Il soutient qu'il ne pouvait pas régulariser l'acte de vente tant que le raccordement individuel au réseau public d'eau potable n'avait pas été réalisé et qu'il soit mis fin à la facturation de vente d'eau, laquelle est illégale. 

Il relève que la Sarl Cpnj a d'ailleurs mis fin à cette situation après expiration du délai de réitération donc tardivement.

Il sollicite en conséquence la condamnation de la Sarl Cpnj à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts.









La Sarl Cpnj dénie tout manquement à son obligation d'information contractuelle. Elle fait valoir que la promesse de vente comprend expressément un exposé des servitudes grevant le bien objet de l'avant-contrat : est annexé à la promesse un exposé de la servitude d'eau avec mention de la nécessaire mise en place d'un compteur d'eau entre les deux propriétés, ce qui existait.

Elle estime en conséquence que M. [Y] avait connaissance des servitudes existantes sur le bien qu'il entendait acquérir. 

La caducité doit être prononcée aux torts exclusifs de M. [Y] car il a abandonné le projet.



L'article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.



L'article 1103 suivant énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, suivant acte authentique du 6 juin 2019, la Sarl Cpnj a consenti au profit de M. [Y] une promesse unilatérale de vente d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3], aujourd'hui [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant la somme de 1 500 000 euros, outre 28 000 euros de frais de vente, sans condition suspensive d'obtention de prêts.



La promesse était consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2020 à 16 heures, prorogée au 30 avril 2020 suivant avenant du 7 février 2020.



En pages 17-18 de la promesse il est indiqué :

« Le BENEFICIAIRE profitera ou supportera les servitudes s'il en existe.

A la connaissance du PROMETTANT, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l'urbanisme, il n'en existe pas d'autres que celles-ci-annexées. »



L'annexe 7 de la promesse reprend l'engagement contenu dans l'acte de vente du bien du 24 juin 1980, dans la clause « RESEAU D'EAU » : 

« Les bâtiments de la Société NORMANVER ainsi que l'habitation objet de la présente vente sont actuellement alimentés au réseau d'eau potable par une seule et unique canalisation aboutissant à un compteur situé à proximité de la [Adresse 5].

Les acquéreurs seront tenus dans le délai d'un mois du jour de la régularisation de la vente de fournir et poser à leurs frais seuls un compteur sur la canalisation alimentant actuellement l'habitation.

Ils s'engagent à rembourser à la Société NORMANVER le coût de leur consommation annuelle à ladite Société et sur simple présentation de facture. A défaut de paiement, tout retard entraînerait une pénalité de un cinquante pour cent, par mois de retard, et ce, sans faire obstacle dans ce cas au droit de la Société NORMANVER de faire obligation à Monsieur et Madame [N] leurs successeurs ou ayants droits de se raccorder personnellement et à leur frais à la canalisation publique passant en bordure de la RN 27.

Le présent accord entre les parties sur ce point ne peut en aucune manière faire échec à toutes exigences différentes qui seraient manifestées par la Société concessionnaire des Eaux qui pourrait faire obligation à Monsieur et Madame [N] de se raccorder particulièrement et à leurs frais au réseau public passant [Adresse 5]. »













Dès lors qu'elle était mentionnée dans une annexe jointe à la promesse de vente notariée, M. [Y], professionnel de l'immobilier, exerçant la profession de marchands de biens, ne peut prétendre ne pas en avoir été informé. Il lui appartenait de solliciter des compléments d'informations s'il souhaitait voir ajouter à la promesse une condition suspensive de mise en place d'un réseau autonome.



En outre, ainsi que l'analyse le Centre de recherches, d'information et de documentation notariales de [Localité 6], interrogé sur cette question par Me [W], notaire de M. [Y], l'obligation qui pesait sur les acquéreurs à l'acte de vente antérieur du 24 juin 1980, consistait en la pose d'un compteur sur la canalisation d'eau potable alimentant l'immeuble acquis. Ce compteur devait permettre de déterminer leur consommation afin d'en rembourser le coût à la société Normanver.

Ce compteur a été posé.



M. [Y], professionnel de l'immobilier, est mal fondé à soutenir que les factures d'eau ne lui ont pas été produites dès lors que les termes de la promesse et de son annexe étaient clairs et qu'il lui appartenait de les solliciter le cas échéant.



Aucun manquement contractuel ne peut être reproché au promettant.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la caducité de la promesse aux torts du bénéficiaire qui a abandonné son projet d'acquisition de manière injustifiée.





2- Sur l'obligation d'information précontractuelle



A titre subsidiaire, M. [Y] reproche à la Sarl Cpnj un manquement à son obligation précontractuelle pour ne pas l'avoir informé de l'existence de cette servitude d'eau.



La Sci Cpnj dénie tout manquement à son obligation d'information précontractuelle exposant qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, M. [Y] était parfaitement informé de l'existence de la servitude d'eau.



L'article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.



En l'espèce, ainsi qu'il a été exposé plus avant, il ne saurait être reproché à la Sci Cpnj de ne pas avoir informé M. [Y] de l'existence de la servitude d'eau dès lors que celle-ci est expressément mentionnée dans l'annexe 7 jointe à la promesse de vente notariée.

M. [Y], professionnel de l'immobilier, ne saurait soutenir avoir pu croire, à la lecture de cette annexe, dont les termes sont clairs, qu'existait un raccordement individuel, et que la Sci Cpnj aurait dû attirer son attention sur ce point.



Dès lors, aucun manquement à l'obligation précontractuelle d'information ne saurait être reproché à la Sci Cpnj.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.





3- Sur l'indemnité d'immobilisation



Il résulte de l'article 954 du code de procédure civile que les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.



M. [Y] ne sollicite pas le rejet des demandes de la Sci Cpnj dans le dispositif de ses écritures et ne développe aucun moyen sur ce point dans le corps de celles-ci. 



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.





Sur les frais de procédure



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'emportent pas de critiques et seront confirmées.



M. [Y] succombe à l'instance et en supportera les dépens.



Il sera condamné à payer à la Sci Cpnj la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement rendu le 14 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Rouen en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [V] [Y] aux dépens de la procédure d'appel ;



Condamne M. [V] [Y] à payer à la Sci Cpnj la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier, La présidente de chambre,