Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 8 avril 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 08 AVRIL 2026



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06104 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMOZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 19/11369





APPELANTE

 

S.C.I. LE DAUPHIN D'ASNIERES immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 832 800 973, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

Ayant pour avocat plaidant : Me Jérémie COHEN de l'AARPI TEAM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D2181





INTIMÉ 



Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 2], [Adresse 3] représenté par son syndic la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 552 010 258, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant : Me Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS, toque : B0734







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

 



Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT



 

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS ET PROCEDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 28 février 2023 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société civile immobilière [Adresse 5] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à Paris 16ème.



La société civile immobilière Le Dauphin d'Asnières a acquis, par acte notarié du 22 novembre 2018 et pour un prix de 91 800 euros, un lot n°l7 correspondant à une chambre au 6ème étage d'un immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



La société Le Dauphin d'[Adresse 8] a conclu, le 8 mai 2019, un compromis de vente avec M. [Q] portant sur ce bien pour un prix de vente de 125 000 euros. Cet acquéreur ne disposait pas de lot au sein de cette copropriété.



Par courriel en date du 22 mai 2019, la Caisse immobilière de Gérance, syndic de copropriété, a indiqué à la société Le Dauphin d'[Adresse 8] : « J'ai bien reçu votre demande de pré-état daté pour le lot 17 au [Adresse 6]. Le vendeur est la SCI Le Dauphin d'[Adresse 8] et l'acquéreur est M/Mme [Y]. Le lot 17 est au règlement de copropriété une chambre. Une clause particulière du règlement de copropriété autorise la vente de chambre dans cette copropriété qu'au propriétaire d'un appartement. J'ai annexé un extrait du procès-verbal de l'AG tenue le 28 février rappelant cette clause. Monsieur [Y] n'étant pas déjà propriétaire d'un appartement au [Adresse 6] pour cette raison je ne peux pas donner suite à votre demande, la vente ne pourra pas se faire. ».

Selon courriel du 31 mai 2019, M. [Q] a indiqué à la société Le Dauphin d'Asnières renoncer à l'acquisition du lot n°17.

Par acte introductif d'instance du 24 juillet 2019, la société Le Dauphin d'Asnières a saisi le tribunal judiciaire de Paris de demandes visant à voir déclarer non-écrite la clause du règlement de copropriété litigieuse, outre l'allocation de dommages et intérêts.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes : 

- rejette la demande de médiation,

- déboute la société Le Dauphin d'[Localité 6] de sa demande tendant à voir réputée non- écrite la clause précitée du règlement de copropriété, celle-ci étant inopposable,

- déboute la société Le Dauphin d'Asnières de sa demande indemnitaire,



- déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,

 - déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- partage les dépens par moitié entre les parties, 

- autorise Maître Jurkevitch à recouvrer, pour sa part, les dépens selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile,

- déboute les parties du surplus de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à exécutionprovisoire dela présente décision.

La société Le Dauphin d'Asnières a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 29 mars 2023.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 décembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 janvier 2026. 





PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées électroniquement le 4 novembre 2025, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

y faisant droit, 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 28 février 2023, dont appel, en ce qu'il a l'a déboutée de :

 sa demande tendant à voir réputée non-écrite la clause du règlement de copropriété litigieuse, 

 sa demande indemnitaire en réparation des préjudices subis, 

 sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 28 février 2023, dont appel, en ce qu'il a partagé les dépens par moitié entre les parties,

et statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- déclarer non-écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé au [Adresse 10] à [Localité 5], établi le 16 mai 1951 par Maître [Z], notaire à [Localité 3] : « Sauf l'autorisation à obtenir comme il est dit ci-dessus paragraphe premier, chapitre quatrième, les lots tels qu'ils existent actuellement ne pourront par la suite être revendus ou autrement aliénés ou attribués qu'en totalité, toutefois, l'échange des caves, ainsi que des chambres du sixième étage, est permis entre propriétaires des lots. »

en conséquence,

à titre principal,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 11] - [Adresse 12] à [Localité 5] à lui payer la somme de 47 000 euros à titre de dommages et intérêts,

à titre subsidiaire,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 10] à [Localité 5] à lui payer la somme de 33 200 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 10] à [Localité 5] à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,



- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 10] à [Localité 5] à lui payer la somme de 5 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Par conclusions notifiées le 28 novembre 2025, l'intimé demande à la cour, au visa des articles 9, 15, 16 et 132 du code procédure civile et L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, de :

- écarter des débats la pièce de la société Le Dauphin d'Asnières intitulée Procès-verbal d'Assemblée Générale du 28 février 2019, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter la société Le Dauphin d'[Adresse 8] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Le Dauphin d'Asnières à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bouzidi-Fabre conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur la demande relative au procès-verbal d'assemblée générale du 28 février 2019

Moyens des parties

L'intimé fait valoir que l'appelante vise, dans ses dernières écritures, une pièce n°9 constituée du procès-verbal d'assemblée général du 28 février 2019 alors que ce dernier n'est pas mentionné dans son bordereau de pièces, encore moins sous ce numéro.

L'appelante ne répond pas à cette demande. 

Réponse de la cour

Les articles 15 et 16 du code de procédure civile imposent aux parties et au juge le respect du principe du contradictoire, rappelant notamment qu'il est fait obligation aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu'elles produisent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense, et que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

L'article 132 du même code rappelle que la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance. 

En application de l'ensemble de ces dispositions et de l'article 135 de ce même code, le juge peut écarter des débats des conclusions et pièces qui n'auraient pas été communiquées en temps utile.

En cause d'appel, l'article 906 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, précise notamment que « les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l'être à tous les avocats constitués ». 

En l'espèce, la cour constate que la société Le Dauphin d'Asnières ne verse pas de pièce constituée par un procès-verbal d'assemblée générale du 28 février 2019 dans le dossier qui lui est soumis. 

La demande de voir écarter cette pièce étant sans objet, elle doit être rejetée. 



Sur la demande relative à la clause du règlement de copropriété

Moyens des parties

L'appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- le premier juge a retenu que le syndicat s'était manifestement opposé de façon fautive à la réalisation de la vente en invoquant des stipulations du règlement de copropriété inopposables au demandeur ;

- le syndicat des copropriétaires s'est opposé à la cession de son lot à un tiers en se prévalant la clause du « chapitre neuvième-vente baux » du règlement de copropriété qui est illicite ; la restriction à ses droits sur ses parties privatives n'est pas justifiée par la destination, les caractéristiques ou encore le standing de l'immeuble ; au fur et à mesure des ventes successives, cette clause n'a pas été respectée puisqu'elle est elle-même propriétaire de ce seul lot sans affectation à un appartement ;

- en réponse au syndicat des copropriétaires, qui soutient désormais de mauvaise foi, que les stipulations du règlement de copropriété ne seraient pas applicables, que l'appelante avait tout loisir de vendre et qu'il ne s'est opposé qu'à une cession à M. [Y] non à M. [Q], il doit être relevé que depuis 2013, dans de nombreux procès-verbaux d'assemblée générale, le syndicat s'est opposé à la vente de chambres du sixième étage à des tiers et qu'il a refusé de lui communiquer un état daté pour ce motif ; ce refus de communication des éléments relatifs à la copropriété et cette opposition à la vente au motif d'une clause illégale sont fautifs ; ces actes ont entraîné la rétractation de l'acquéreur donc ils lui ont causé un préjudice certain.



L'intimé répond que :

- l'appelante ne démontre pas lui avoir notifié la promesse de vente régularisée avec M. [Q] alors que le courriel du 22 mai 2019 répond à une demande de communication d'un pré-état daté au profit de M./Mme [Y] ; la lecture de la clause considérée par le syndic ne visait que ces derniers ;

- selon l'état descriptif figurant au règlement de copropriété, le lot °17 porte uniquement sur une chambre depuis le 16 mai 1951 et le titre de propriété de l'appelante révèle que, déjà le 3 décembre 1970, rien ne s'opposait à la libre disposition des biens et droits immobiliers vendus ; le lot est demeuré dans le même état ensuite ;

- le règlement de copropriété n'encourt aucune critique donc les moyens opposés par l'appelante sont dénués de sens et hors sujet ; 

' les conditions générales du chapitre 9 relatif aux ventes-baux pose le principe d'une liberté, pour chaque copropriétaire, de vendre ses biens comme bon lui semble sous réserve d'une éventuelle autorisation découlant du paragraphe 1 du chapitre 4 ; à l'issue de celui-ci, une autorisation d'assemblée générale n'est requise qu'en cas de subdivision d'un lot et non pour la chambre en cause dont la consistance est demeurée inchangée ; les conditions particulières du chapitre 9 applicables aux ventes ne concernent pas la libre disposition des droits ; il n'existe donc aucune interdiction ou restriction imposant la vente d'une chambre de service à un copropriétaire de l'immeuble ; 

' l'appelante s'appuie sur un autre extrait du règlement de copropriété totalement inapplicable puisqu'il est relatif à la permission d'échanger des chambres du sixième étage entre copropriétaires ; 

' c'est la raison pour laquelle ni son titre de propriété ni le compromis de vente qu'elle produit ne contiennent de mention en ce sens ; le notaire n'aurait pas manqué e l'indiquer ;

- nul ne pouvait s'opposer à une vente, encore moins le syndic ; seule une action en nullité était envisageable ;

- le jugement doit être approuvé en ce qu'il a considéré les clauses litigieuses manifestement inapplicables à la cession du lot n°17 donc que l'application de la disposition contractuelle était impossible et inopposable au demandeur, pour refuser de la réputer non écrite.



Réponse de la cour

En application de l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, chaque copropriétaire dispose des parties privatives des parties privatives comprises dans son lot, en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L'alinéa 2 de l'article 8 de cette même loi dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Si la clause d'un règlement de copropriété ne respecte pas cette disposition d'ordre public, elle est réputée non écrite.

Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile rappelle qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient donc à la société Le Dauphin d'Asnières de démontrer que la clause du règlement de copropriété qu'elle invoque impose, comme elle le soutient, une restriction à ses droits de copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l'immeuble. 

Il convient, dès lors, d'examiner le règlement de copropriété.

Il n'est pas contesté qu'il contient un chapitre 4 intitulé « droits et obligations des copropriétaires », qui stipule, dans un paragraphe 1 relatif à l'usage des parties privatives que « chaque copropriétaire aura, en ce qui le concerne, sur les locaux lui appartenant exclusivement et leurs annexes et accessoires, le droit d'en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, sauf l'effet des stipulations qui vont suivre et encore á la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, d'observer les prescriptions du présent règlement, ainsi que celles qui seront édictées conformément à ce règlement, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison 

['] Toutefois la subdivision d'un appartement en plusieurs logements distincts ou d'une boutique en un ou plusieurs appartements ne pourra avoir lieu que si elle est autorisée par l'assemblée générale statuant à la double majorité comprenant plus de la moitié des membres des copropriétaires et les trois-quarts au moins des voix (ou millièmes appartenant à l'ensemble des membres du syndicat présents ou non à la réunion) ['] ».



Il ressort de l'extrait du règlement produit aux débats par l'appelante que la clause litigieuse est ensuite stipulée dans les dispositions générales du chapitre 9 intitulé « ventes-baux », et qu'elle est ainsi rédigée :

« Chaque copropriétaire aura le droit de vendre sur locaux et les droits y attachés, ou de les louer, comme bon lui semblera, mais en observant et en imposant les conditions du présent règlement de copropriété.

Sauf l'autorisation à obtenir comme il est dit ci-dessus au paragraphe premier chapitre quatrième, les lots tels qu'ils existent actuellement ne pourront par la suite être revendus ou autrement aliénés ou attribués qu'en totalité, toutefois, l'échange des caves, ainsi que des chambres du sixième étage est permis entre propriétaires des lots. ». 



Il résulte de la combinaison de ces clauses que le règlement impose une autorisation préalable de l'assemblée générale pour la subdivision d'un appartement ou d'une boutique en plusieurs appartements avant une vente. A défaut, la cession d'un lot, tel qu'il existait à la date du règlement de copropriété, doit porter sur la totalité de celui-ci. Mais l'échange d'une cave ou d'une chambre du sixième étage est permis avec un autre copropriétaire. 



Il s'en déduit qu'aux termes de la clause litigieuse du chapitre 9, il n'est pas interdit au propriétaire d'un lot consistant uniquement en une chambre au sixième étage, tel que le lot n°17 de la société Le Dauphin d'Asnières, de le céder en totalité à un tiers. Pour un tel copropriétaire, il n'y a pas de restriction résultant de la qualité de la personne de l'acquéreur. 



L'appelante ne démontre donc pas l'existence de la restriction qu'elle invoque et la clause litigieuse doit être considérée comme lui étant inapplicable. 



Partant, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de voir réputer cette clause non écrite.



Toute autre est la question, que l'appelante aborde déjà, de l'examen de la responsabilité contractuelle du syndicat résultant d'une opposition fautive à la vente du lot n°17 à un acquéreur tiers à la copropriété et des préjudices qui en auraient résulté pour elle.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Moyens des parties

L'appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- les premiers juges ont justement retenu que le syndicat des copropriétaires était soumis au règlement de copropriété, que la responsabilité en résultant était de nature contractuelle et qu'il s'était manifestement opposé de façon fautive à la réalisation de la vente en invoquant des stipulations du règlement de copropriété inopposables au demandeur ; sa responsabilité doit donc être retenue sur le fondement de l'article 1103 du code civil ;

- elle a été privée de son droit de vendre le lot n°17 au prix de 125 000 euros dans les termes du compromis de vente en date du 8 mai 2019 ; celui-ci ne contenait pas de condition suspensive de financement pour l'acquéreur ; elle a soumis cette vente au syndicat des copropriétaires qui n'a pas entendu y donner suite ; sa perte de chance de conclure cette vente à ce prix est certaine et incontestable ;

- malgré deux mandats donnés à des agents immobiliers pour vendre son bien à ce prix, il n'a fait l'objet que d'une seule visite en trois mois et aucune offre d'achat ne lui a été soumise, compte tenu des difficultés du marché immobilier (forte baisse de ce marché et hausse des taux d'intérêts) ; elle ne pourra céder son bien au prix initialement fixé au vu des suites de la crise sanitaire et de la situation économique ; la valeur médiane de ce bien est à ce jour de 78 000 euros ; son préjudice est donc de 47 000 euros ;

- subsidiairement, le préjudice devra être fixé à la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente fixé initialement ;

- elle subit un préjudice moral du fait de l'attitude du syndicat qui l'oblige à affronter les désagréments liés aux différentes actions qu'elle est contrainte de mener pour faire valoir ses droits. 



Le syndicat des copropriétaires répond que :

- le premier juge, dont l'appelante reprend une partie de la motivation, avait conclu au rejet de sa demande, faute de justifier de son préjudice et de sa nature, du préjudice moral demandé et à défaut d'invoquer une perte de chance de conclure la vente ;

- la faute du syndicat n'est pas démontrée et la demande de réparation est sans fondement ; la réponse du syndic était afférente à la rédaction d'un pré-état daté pour M/Mme [Y] et non pour M. [Q], à l'égard duquel il n'a pas été pris position ; l'opinion du syndic n'interdisait pas à l'appelante et à M. [Q] de procéder à la vente envisagée, étant précisé qu'aucune condition suspensive ne permettait à l'acquéreur de refuser la vente et que les conditions et modalités de son désistement ne sont pas clarifiées ; 

- le préjudice ne serait qu'éventuel, faute de revente effective à un prix moindre que celui escompté ; 

- la preuve du préjudice certain n'est pas rapportée ; le compromis de vente prévoyait une notification dans un délai de rétractation de 10 jours sans qu'il ne soit justifié de celle-ci, donc rien ne permet de considérer que l'acquéreur n'a pas exercé ce droit, induisant une incertitude sur le caractère définitif de l'engagement ; 

- le préjudice n'est pas avéré puisque le bien n'a pas été vendu depuis 6 ans ; le syndicat n'est pas responsable des fluctuations des prix du marché ; 

- à supposer le préjudice de perte de chance avéré, il devrait ne correspondre qu'au bénéfice net escompté après fiscalité, c'est-à-dire une fois acquitté la plus-value et les divers frais ;

- les moyens invoqués au soutien de la demande au titre du préjudice moral relèvent de l'indemnisation des frais non taxables également réclamés et aucun élément n'est produit aux débats.



Réponse de la cour

En droit, il doit être rappelé qu'en application de l'ancien article 1134 et de l'article 1103 actuel du code civil (faute de communication de la date du règlement de copropriété) rappellent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le règlement de copropriété étant de nature contractuelle, la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires est engagée en cas de manquement du syndic, dans le cadre de sa mission, ayant entraîné directement un préjudice actuel et certain pour un copropriétaire. 

Elle l'est également s'il est démontré l'existence d'un préjudice de perte de chance, à savoir la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable (Civ. 1re, 21 nov. 2006, no 05-15.674). Son indemnisation ne saurait, alors, être égale à l'avantage retiré si l'événement manqué s'était réalisé mais elle se mesure à la chance perdue (3e Civ., 6 avril 2023, n°19-14.119). 



En l'espèce, il ressort du contenu du courriel du 22 mai 2019 adressé par le syndic, en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, que celui-ci a refusé de communiquer à l'appelante le pré-état daté au motif que l'acquéreur n'était pas copropriétaire au sein de l'immeuble et en lui opposant la clause litigieuse. Il a conclu ce courriel en affirmant : « la vente ne pourra pas se faire ». 

Peu importe que ce courriel ait mentionné comme acquéreur M/Mme [Y] plutôt que M. [Q] puisqu'il n'est pas contesté qu'il n'était pas propriétaire d'un lot dans l'immeuble, donc qu'il était visé par l'interprétation de la clause par le syndic, et que la transmission du pré-état daté était nécessaire pour l'acquisition du lot. 

En refusant à un copropriétaire de lui communiquer un document nécessaire à la vente de son lot et en se prévalant, pour cela, d'une clause inopposable à celui-ci, le syndicat des copropriétaires a donc manqué à son obligation de respecter le règlement de copropriété s'agissant des droits du copropriétaire de disposer de son lot. 

C'est bien ce manquement qui a directement et certainement été à l'origine de la renonciation de l'acquéreur à la vente, donc de la perte d'une éventualité sérieuse de faire aboutir celle-ci par la signature de l'acte authentique et le paiement du prix de vente le 5 septembre 2019, comme cela était stipulé dans le compromis du 8 mai 2019. Peu important que cette renonciation ait été ou non réalisée dans le délai de rétractation stipulé au compromis de vente. Les termes du courriel du 31 mai 2019 de M. [Q] sont, en effet, sans équivoque sur le motif de sa renonciation : « au regard de la correspondance adressée par le syndicat des copropriétaires s'opposant à la vente envisagée, je suis forcé et contraint de renoncer à l'acquisition du lot n°17 ». 

La perte de cette éventualité est d'autant plus sérieuse que le compromis de vente ne contenait pas de condition suspensive ni de clause pénale et que l'impossibilité de vendre le bien pour un prix identique sont incontestables durant les années atteintes par la pandémie ayant suivi l'échec de cette vente et sont ensuite prouvées, en cause d'appel, par la production de courriels des 21 et 24 avril 2023 des deux agences immobilières mandatées faisant mention d'un prix trop élevé, ainsi que par les avis de valeur et estimation des 2 juin 2023 et 1er octobre 2025 des sociétés Odéon Immobilier et de M. [P], expert privé, sur la valeur moyenne actuelle bien inférieure du bien, au vu de ces deux évaluations qui se corroborent de 78 000 euros. 

L'appelante démontre, ainsi, la disparition actuelle et certaine de l'éventualité de conclure la vente de son lot au prix de 125 000 euros plutôt qu'à sa valeur actuelle moyenne de 78 000 euros avec M. [Q], du fait de l'obstruction fautive du syndicat des copropriétaires. 

Or, pour évaluer la perte entre le prix initial de 91800 euros et le prix auquel peut être actuellement vendu le bien, il convient de partir du prix net vendeur effectivement perçu, à savoir le prix de vente dont doit être déduit l'impôt sur la plus-value égal à 36,2% de la plus-value imposable (la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition) pour le prix de 125 000 euros (33 200x36,2%) soit 12 018,40 euros. Il n'y aurait pas de plus-value, en cas de vente pour un prix de 78 000 euros. S'agissant des frais également déduits, il n'est pas établi que leur montant aurait été distinct entre 2019 et les frais actuels.

Aussi, la base de calcul de la perte de chance financière invoquée doit être fixée à (125000-12 018,40 ' 78 000) 34 981,60 euros. 

Concernant la mesure de la chance perdue, celle-ci était très sérieuse au vu des éléments précédemment retenus, notamment de l'absence de condition suspensive dans le compromis de vente. Cependant, il doit également être relevé que la renonciation de l'acquéreur a été réalisée moins d'un mois après le compromis de vente sans qu'il ne soit possible de déterminer si elle a eu lieu ou non dans le délai de rétractation et si un autre motif de renonciation aurait pu dans les jours restants, entrer en ligne de compte. D'autres événements pouvaient impacter les parties et le paiement du prix de vente jusqu'au 5 septembre 2019. 

Dès lors, son préjudice financier doit être évalué à un montant de (34 981,60 x80%) 27 985,28 euros. 

Le jugement attaqué devra donc être infirmé et le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à l'appelante cette somme à titre de dommages et intérêts.

S'agissant du préjudice moral invoqué, comme l'ont justement retenu les premiers juges, elle ne verse aux débats aucun élément susceptible de démontrer un tel préjudice a fortiori évalué à 30 000 euros, ce d'autant qu'il sera examiné, ensuite, sa demande d'indemnisation au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. 



Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires, succombant en ses prétentions, le jugement sera infirmé s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la société Le Dauphin d'Asnières la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ses demandes de distraction des dépens et d'indemnisation au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser la société Le Dauphin d'Asnières de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.



DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement 

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] de voir écarter des débats la pièce de la société Le Dauphin d'Asnières intitulée Procès-verbal d'Assemblée Générale du 28 février 2019 ; 

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a :

- débouté la société Le Dauphin d'Asnières de sa demande tendant à voir réputée non écrite la clause précitée du règlement de copropriété ; 

- débouté la société Le Dauphin d'Asnières de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant 

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] à payer à la société Le Dauphin d'Asnières la somme de 27 985,28 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance matérielle de vendre son bien au prix de 125 000 euros plutôt qu'à sa valeur actuelle ; 

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] aux dépens de première instance et d'appel ;

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] à payer à la société Le Dauphin d'Asnières la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- dispense la société Le Dauphin d'[Adresse 8] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

- rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 13] à [Localité 5] de distraction des dépens et d'indemnisation au titre des frais irrépétibles ;

- rejette toute autre demande. 



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,