Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 8 avril 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 08 AVRIL 2026



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19234 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWFJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY-COURCOURONNES - RG n° 22/01089





APPELANT

 

Syndicat Des Coproprietaires [U] [Adresse 1] représenté par Maître [M] désignée en qualité d'administrateur judiciaire provisoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance d'Evry en date du 13 juillet 2018 en remplacement de Maître [Z], régulièrement renouvelée. Sa mission a été une nouvelle fois prolongée par ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Evry en date du 11 mai 2021dont le siège social 

[Adresse 2]

 [Adresse 3] 

[Localité 1]

Représentée par Me Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau de l'ESSONNE





INTIMÉE 



Madame [D] [T] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Ibrahima TRAORE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0501







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère 

 



Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT



 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE



Mme [I] est propriétaire des lots n° 329 et 360 au sein de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à Grigny, soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis et représentée par Maître [M] désignée en qualité d'administrateur judiciaire provisoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance d'Evry en date du 13 juillet 2018 en remplacement de Maître [Z], régulièrement renouvelée. Sa mission a été une nouvelle fois prolongée par ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Evry en date du 11 mai 2021.



Par acte d'huissier de justice en date du 17 février 2022, le syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5], représenté par son administrateur judiciaire, Maître [M], a fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire d'Evry, aux de la voir notamment condamner au paiement des charges de copropriété jusqu'au 1er trimestre 2022 inclus augmentées des intérêts au taux légal capitalisés, outre diverses sommes.



Par jugement du 30 septembre 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a :

- condamné Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] la somme de 13 989,41 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022, appels provision charges et fonds travaux ALUR 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2021 et ce jusqu'à parfait paiement, 

- dit que les intérêts dus depuis plus d'un an à compter de l'acte introductif d'instance du 17 février 2022, seront capitalisés, par application de l'article 1343-2 du code civil, 

- débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts, 

- condamné Mme [I] aux dépens, 

- autorisé Maître Miorini, membre de SELAS Avocats Associes Miorini, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [I] à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 3] en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par jugement du 24 septembre 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a autorisé la division du syndicat principal de Grigny II en trente-trois syndicats autonomes, dont le syndicat des copropriétaires [U] 48.



Celui-ci a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 15 novembre 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 19 novembre 2025.



PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires [U] [Adresse 7], appelant, invite la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article 14-1, à :

- débouter Mme [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : 


a condamné Mme [I] à payer la somme de 13 989,41 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022, appel provisions charges et fonds travaux Alur 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2021, 

l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts, 

a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 


- confirmer le jugement entrepris pour le surplus, 

statuant à nouveau et y ajoutant, 

- condamner Mme [I] à lui payer la somme de 26 834,27 euros, à titre d'arriéré de charges de copropriété, charges jusqu'au 1er trimestre 2023 inclus, 

- condamner Mme [I] à lui payer la somme de 46,30 euros, au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- condamner Mme [I] à lui payer les intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2021, date de la mise en demeure, 

- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts, 

- condamner Mme [I] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- condamner Mme [I] à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, étant donné qu'il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits, 

- condamner Mme [I] aux dépens.



Par conclusions notifiées le 11 septembre 2023, Mme [I], intimée, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 1231-6 du code civil et 700 du code de procédure civile, à : 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Evry en date du 30 septembre 2022 sur le rejet des charges courant 2015-2017, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Evry quant au rejet d'allocation des dommages et intérêts, 

- condamner le syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 3] au paiement des dépens 3 000 euros.





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :


la reprise de solde de 8 405,96 euros est justifiée par les grands livres des années précédentes et un décompte récapitulatif depuis 2012 jusqu'au 31 décembre 2017 a été établi en cause d'appel ;

les grands livres imputent eux-mêmes une reprise de solde du précédent syndic de 4 876,44 euros non détaillée au 1er janvier 2012, qu'aucune archive ne permet d'établir ; néanmoins cette reprise de solde est couverte par les règlements effectués par Mme [I] ;

la répartition des charges des années 2012 à 2017 d'un montant de 1 333,79 euros est démontrée par l'appel de fonds correspondant ainsi que les procès-verbaux de décision approuvant les comptes de ces années ;

l'appel de fonds ABC Domus d'un montant de 145,41 euros est démontré par les procès-verbaux de décision ayant approuvé cette dépense.




Mme [I] soutient que c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande en ce qu'elle correspond à des montants résultant d'extraits de document faits à base de crayons.



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



Selon l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.



Aux termes des alinéas 1 et 2 l'article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.




Sur la demande formulée en première instance




Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats: 


le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [I] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

des extraits du grand livre de la copropriété [U] 48 pour les années 2012 à 2017,

les appels de fonds et relevés individuels de charges de 2015 à 2022,

les décisions portant approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux de l'administrateur provisoire Maître [Z] du 16 janvier 2015, 23 juin 2015, 29 juin 2015, 2 juin 2015, 14janvier 2016, 7 mars 2017, 28 juillet 2017, 6 février 2018, 13 février 2018 et par Maître [M] les 17 juin 2013, 30 août 2018, 10 décembre 2018, 14 décembre 2018, 28 décembre 2018, 28 juin 2019, 25 juillet 2019, 2 août 2019, 13 novembre 2019, 16 décembre 2019, 18 mars 2020, 6 avril 2020, 28 mai 2020, 26 juin 2020, 16 octobre 2020, 9 décembre 2020, 14 décembre 2020, 27 janvier 2021, 3 mai 2021, 11 mai 2021, 17 mai 2021, 4 juin 2021, 26 juillet 2021, 9 novembre 2021 ainsi que les comptes de copropriété de 2012 à 2017, 2018, 2019 et 2020,

un extrait de compte consolidé pour la période du 1er janvier 2012 au 10 janvier 2022 faisant apparaître un solde débiteur de 23 874,56 euros,

un décompte récapitulatif du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017.




Ces pièces justifient le montant de l'arriéré de charges dû, y compris la répartition des charges des années 2012 à 2017 et l'appel de fonds ABC Domus, à l'exception des reprises de soldes du cabinet Sagim, peu important qu'elles comportent des annotations explicatives au crayon.



Néanmoins, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, ces reprises de soldes ont été payées par Mme [I], ainsi que cela ressort des grands livres et des décomptes.



En revanche, il ressort du décompte récapitulatif du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 que doit être déduite la somme de 46,30 euros correspondant non à des charges mais à des frais de mise en demeure du 3 septembre 2012.



L'arriéré de charges est donc justifié à hauteur de 23 828,26 euros (23 874,56 ' 46,30) et c'est à tort que le tribunal l'a cantonné à la somme de 13 989,41 euros.




Sur l'actualisation de la demande en cause d'appel




Pour l'actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :


les appels de fonds pour la période considérée,

les procès-verbaux de décision approuvant les comptes, budgets prévisionnels et travaux, des 28 mars 2022, 19 avril 2022, 27 avril 2022, 6 octobre 2022 et 21 décembre 2022,

un extrait de compte consolidé pour la période du 31 janvier 2017 au 5 janvier 2023 indiquant un solde débiteur de 27 737,70 euros.




Il en ressort que l'arriéré de charges dû par Mme [I] s'élève désormais à la somme de 26 834,27 euros, déduction faite de frais d'huissier pour un montant de 857,13 euros et des frais de mise en demeure de 46,30 euros comme il a été vu plus haut.



Mme [I] doit par conséquent être condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2021 sur la somme de 22 022,07 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.



Sur les frais de recouvrement



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 



L'article 9 du code de procédure civile prévoit qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.





En l'espèce le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 46,30 euros correspondant à une mise en demeure. Néanmoins, il ne justifie pas de cet acte et doit par conséquent être débouté de sa demande.



Sur la demande de dommages et intérêts



Le syndicat des copropriétaires soutient que la carence de Mme [I] lui a causé un préjudice distinct du simple retard de paiement en ce qu'elle a mis en péril l'équilibre de sa trésorerie, favorisé la dégradation de la copropriété et aggravé les frais de gestion de la copropriété.



Mme [I] allègue que :


les seules réparations admissibles à son encontre sont des dommages-intérêts dus en raison du retard et qui sont calqués au taux légal ;

le syndicat ne justifie pas d'un préjudice réparable découlant du défaut de paiement des charges contributives de l'intimé




En vertu de l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.



Les manquements systématiques et répétés de Mme [I] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi et sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande. Mme [I] doit être condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [I], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [I].





PAR CES MOTIFS

LA COUR,



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a :

- condamné Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 989,41 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022, appels provision charges et fonds travaux ALUR 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2021 et ce jusqu'à parfait paiement, 



- débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts, 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires [U] [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 26 834,27 euros, arrêtée au 5 janvier 2023, appels du fonds du 1er trimestre inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2021 sur la somme de 22 022,07 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;



Rejette la demande formée au titre des frais de recouvrement ;



Condamne Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires [U] [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 1 000 à titre de dommages et intérêts ;



Condamne Mme [I] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires [U] [Adresse 7] à [Localité 3] la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,