Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 8 avril 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 08 AVRIL 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01374 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFCB6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2021 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/05832





APPELANT

 

Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic, Madame [U] [V]

Demeurant : [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Alexandre SECK de l'AARPI MSL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0586







INTIMÉ 



Monsieur [Y] [R] né le 22 septembre 1939 à [Localité 2] (94)

[Adresse 3]

[Localité 3] 

Représenté par Me Véronique MAZURU, avocat au barreau de PARIS, toque : E1983









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire 

 





Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT



 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



L'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



M. [Y] [R] est propriétaire non-occupant des lots n° 1 et 2 constitués de deux boutiques au rez-de-chaussée, louées à la société Interim N3.



Invoquant la réalisation, sans aucune autorisation, d'une ouverture entre sa boutique située en rez-de-chaussée, à gauche de la porte cochère de l'immeuble et le couloir de l'immeuble dans la partie située après le deuxième digicode, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à Paris 10ème a, par acte du 15 mai 2016, assigné M. [Y] [R] pour demander au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, de :

- juger que les travaux entrepris sur les parties communes au niveau du mur séparant les parties privatives du lot 1 avec le couloir d'entrée de l 'immeuble et consistant dans le percement d'une porte pour permettre un accès au lot n° 1 directement par le couloir de l'entrée de l 'immeuble ont été réalisés sans son accord,

- ordonner la remise en état préexistant des parties communes, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- condamner M. [Y] [R] à lui payer la somme de 10.000 € de dommages-intérêts,

- condamner M. [Y] [R] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [Y] [R] a demandé au tribunal de :

- juger que la demande du syndicat des copropriétaires se heurte à la prescription de 10 ans de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

- constater en tout état de cause que le syndicat des copropriétaires est mal fondé en ses prétentions,

- déclarer le syndicat des copropriétaires tant irrecevable que mal fondé en ses demandes,

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause, 

- constater l'absence de toute atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages intérêts,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et pour réparer son préjudice moral,

- rappeler qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 il se trouve dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civil, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code.





Par jugement du 26 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :



- déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] irrecevable en ses demandes comme prescrit, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à M. [Y] [R] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [Y] [R] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code,

- dispensé M. [Y] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 janvier 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 19 novembre 2025. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 12 avril 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 9 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, à :

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a : 


déclaré irrecevable en ses demandes comme prescrites (ses demandes formées en première instance ayant porté sur la recevabilité de la demande de remise en état préexistant des parties communes des travaux entrepris par M. [Y] [R] sur les parties communes au niveau du mur séparant les parties privatives du lot 1 avec le couloir d'entrée de l'immeuble et consistant dans le percement d'une porte pour permettre un accès au lot 1 directement par le couloir de l'entrée de l'immeuble et réalisés sans son accord), 

condamné à payer à M. [Y] [R] les sommes de 1.000 € de dommages et intérêts et 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 


statuant à nouveau, 

- le déclarer recevable comme non prescrites ses demandes formulées dans les présentes conclusions d'appelant, 

- dire que les travaux entrepris sur les parties communes au niveau du mur séparant les parties privatives du lot 1 avec le couloir d'entrée de l'immeuble et consistant dans le percement d'une porte pour permettre un accès au lot 1 directement par le couloir de l'entrée de l'immeuble ont été réalisés sans son accord,

- condamner M. [Y] [R] à la remise en état préexistant des parties communes à la suite des travaux entrepris sur les parties communes au niveau du mur séparant les parties privatives du lot 1 avec le couloir d'entrée de l'immeuble et ayant consisté dans le percement d'un mur pour permettre un accès au lot 1 directement par le couloir de l'entrée de l'immeuble, ces travaux ayant été réalisés sans son accord, 

- assortir la condamnation de M. [Y] [R] d'une astreinte de 100 € par jour de retard dans la réalisation des travaux de remise en état à courir après un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, 

- condamner M. [Y] [R] à lui payer la somme de 10.000 € de dommages et intérêts, 

- condamner M. [R] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 8 juillet 2022 par lesquelles M. [Y] [R], intimé, demande à la cour, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,de :

- confirmer le jugement, 

y ajoutant, 

- porter à la somme de 10.000 € les dommages intérêts alloués par le tribunal à hauteur de 

1.000 €, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

en tout état de cause, 

- déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] irrecevable en ses demandes comme prescrit, 

plus amplement, 

- déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] tant irrecevable que mal fondé en ses demandes, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] de ses demandes, fins et conclusions, 

en tout état de cause, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande de dommages intérêts, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et pour réparer son préjudice moral, 

- rappeler qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 il est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code.





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription



Au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018,M. [Y] [R] maintient que l'action du syndicat des copropriétaires est prescrite en ce que l'ouverture litigieuse existait lors de l'élaboration du plan annexé au

règlement de copropriété ; que les travaux réalisés en 2010 ont seulement consisté à la remplacer par une porte blindée ; qu'aucun percement de partie commune n'a donc été réalisé dans les 10 années qui ont précédé l'assignation du syndicat des copropriétaires.



Le syndicat des copropriétaires maintient que la locataire de M. [R] a fait réaliser des

travaux sur les parties communes de l'immeuble, à savoir le percement d'une porte, pour permettre un accès au lot n°1 directement par le couloir de l'entrée de l'immeuble, en mars 2010 soit moins de 10 ans avant l'introduction de l'instance et qu'il est donc recevable en ses demandes.



Les actions personnelles nées de l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires se prescrivaient jusqu'au 25 novembre 2018, date de l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, par un délai de dix ans.



La demande de remise en état des parties communes fondée sur la réalisation de travaux non autorisés par une assemblée générale est une action personnelle.



Le point de départ de l'action du syndicat des copropriétaires est le jour où celui-ci a eu connaissance des travaux de percement qu'il considère comme non conformes, étant rappelé qu'il incombe à celui qui se prévaut de la prescription d'étab1ir que l'action du demandeur est éteinte.



Il appartient donc à M. [R] de démontrer que le syndicat des copropriétaires avait connaissance du percement du mur avant le 15 mai 2009.



Le règlement de copropriété établi le 11 mai 1987 décrit le lot n°1 comme une boutique accessible par le [Adresse 4] tandis que le lot n°2 est décrit comme une boutique accessible par le [Adresse 4] et la porte droite dans l'entrée commune.



S'il confirme l'existence d°un décrochement dans le mur séparatif entre le lot n°1 et le couloir partie commune, matérialisé par un trait moins épais, le plan annexé du géomètre-expert ne démontre toutefois pas l'existence d'une porte d'accès, laquelle est en revanche clairement matérialisée en face de l'autre côté du couloir s'agissant du lot n°2.



Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :



'Des photographies du couloir d'entrée de l'immeuble communiquées par M. [R], non datées mais manifestement prises peu après l'installation d'une porte d'accès sécurisée en verre, votée lors de l'assemblée générale du 27 mai 2009, montrent cependant la présence à cette date de deux portes en bois avec imposte rigoureusement identiques, se faisant face pour desservir chacun des deux lots commerciaux, dont l'ancienneté ne fait aucun doute au regard de la configuration des lieux et des matériaux utilisés.



M. [B] [S], employé de la société Locabest de 1996 à 2009, atteste d'ailleurs avoir eu connaissance de l'existence de cette porte intérieure cachée par une plaque de placoplâtre mais visible de l'intérieur de l 'immeuble.



Ce témoignage n'est nullement contredit par celui du gérant de la société Locabest, M. [F], qui indique seulement qu'il n'avait pas accès aux parties communes de la boutique et que 'si une porte existait, elle était murée à l'intérieur de notre local de telle sorte qu'il ne nous était pas possible de la voir'.



L'existence de l'ouvertur e contestée apparaît en outre clairement sur les photographies, dont l'authenticité n'est pas contestée par le syndicat des copropriétaires, prises en février 2013 à l'occasion d'un sinistre survenu dans la cour de l'immeuble et montrant la même porte en bois avec son imposte en partie supérieure.



Il ne fait donc aucun doute que l'ouverture préexistait aux travaux de changement des deux portes facturés le 23 mars 2010 par la société Automatismes Le Chevalier.



M. [E], architecte DPLG, confirme ainsi 'avoir constaté qu'il y a bien eu le remplacement de la porte de l'arrière boutique de gauche en lieu et place de celle préexistante et dans les mêmes dimensions sans modification de la baie ni la maçonnerie n'a été réalisée à l'occasion du remplacement, conforme à la facture du 23 mars 2010. Cette baie avec imposte est

identique de celle existante au mur d 'en face à droite de l'entrée de l'immeuble'.





Les éléments produits démontrent en outre que le syndicat des copropriétaires en connaissait nécessairement l'existence plus de dix années avant l'introduction de son instance le 15 mai 20,19 puisqu'il est démontré que le couloir partie commune était équipé en 2009 de deux menuiseries anciennes en bois anciens rigoureusement identiques'.



Il convient d'ajouter que le syndicat ne conteste pas l'existence ancienne de portes en bois avec imposte, rigoureusement identique, se faisant face pour desservir chacun des deux lots n° 1 et 2 et que ces deux portes ont été posées dans un passé lointain, probablement antérieur à la mise en copropriété de l'immeuble.



A l'époque où le plan annexé au règlement de copropriété a été établi l'ouverture litigieuse existait déjà avec :

- côté hall un bâti de porte, une imposte et une porte en bois,

- côté intérieur une condamnation par l'occupant d'alors, ce qui explique que le géomètre n'ait pas matérialisé l'ouverture sur son plan du rez-de-chaussée autrement que par un trait fin qui s'oppose aux traits épais utilisés pour figurer les murs séparatifs situés de part et d'autre.



L'allégation du syndicat selon laquelle il aurait existé un mur séparant les parties privatives du lot n°1 avec le couloir d'entrée de l'immeuble est erronée puisqu'il est établi que c'est une porte qui à l'endroit litigieux sépare les parties privatives du lot 1 avec le couloir (ou hall) de l'immeuble. Il s'agit donc d'une porte palière, qualifiée de privative dans le règlement d ecopropriété. L'accès à cette porte a été condamnée jusqu'en 2010 par une plaque de placoplâtre, invisible du couloir, partie commune, mais visible de l'intérieur du lot n° 1. En mars 2010 la locataire des lots n° 1 et 2 a remplacé les deux portes (pièces [R] n° 9 et10). S'agissant du lot n° 1, le mur en placoplâtre obturant la porte a été enlevé, mais il s'agit de l'enlèvement d'une partie privative, comme étant située à l'intérieur du local et constituant donc une cloison intérieures, parties privatives, et non pas du percement d'un mur partie commune. M. [E], architecte, précise à cet égard qu'il 'y a bien eu le remplacement de la porte de l'arrière boutique de gauche [lot n° 1] en lieu et place de celle préexistante et dans les mêmes dimension sans modification de la baie, ni la maçonnerie n'a été réalisée à l'occasion du remplacement...' (pièce [R] n°12). Il n'y a donc pas eu de percement d'une partie commune.



C'est donc à juste titre que M. [R] soutient que 'ce qui se passe derrière la porte palière privative relève des parties privatives.

Le propriétaire des parties privatives est libre de poser chez lui contre la porte palière privative tous moyens (doublage en Placoplatre, panneau de contreplaqué, barre anti effraction') d'en condamner l'accès si tel est son souhait, comme il est libre de les déposer ensuite sans avoir à solliciter une quelconque autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Les copropriétaires sont en effet parfaitement libres de décider dans leurs parties privatives de condamner et de décondamner une porte palière privative'.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes, son action étant prescrite.





Sur la demande de dommages-intérêts de M. [Y] [R]



M. [R] maintient que le syndicat des copropriétaires a engagé la procédure en parfaite connaissance de l'absence de tout travaux de percement dans la seule finalité de lui nuire, alors qu'il a pris le soin, après réception du procès-verbal de l'assemblée générale habilitant le syndic à agir en justice, d'écrire à tous les copropriétaires pour leur rappeler que ni lui ni ses locataires n'avaient créé la moindre ouverture sur l'entrée commune de l'immeuble. Il ajoute qu'il est âgé et supporte de plus en plus mal les brimades répétées dont il est l'objet.



L'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol.





Les premiers juges ont exactement relevé qu'il est suffisamment démontré que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer l'existence de l'ouverture contestée antérieurement aux travaux de changement de la porte et que sa mauvaise foi ainsi caractérisée engage sa responsabilité à l'égard du défendeur lequel, actuellement âgé de 86 ans à la date de l'arrêt, a dû affronter une procédure longue, coûteuse et aléatoire pour faire valoir ses droits. 



Ce préjudice moral a été justement apprécié par les premiers juges.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à M. [Y] [R] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.



 

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [Y] [R] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.





Sur l'application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 



Selon l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;



M. [Y] [R], gagnant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.



Il doit être ajouté au jugement que M. [Y] [R] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.





PAR CES MOTIFS

LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [Y] [R] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Dispense M. [Y] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;



Rejette toute autre demande ; 





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,