Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 8 avril 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 08 AVRIL 2026



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12269 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJCH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2020 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18/00279





APPELANT

 

Monsieur [H] [W] né le [Date naissance 1] 1928 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2] 

Représenté par Me José IBANEZ et plaidant par Me Anne-Claire GARNIER - SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0205







INTIMÉ 



Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic le CABINET MICHAU SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 389 300 575, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 98







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT







ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS , Greffière présente lors de la mise à disposition.



* * * * * * * * * * 

faits et procédure

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 16 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M. [W] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1].

Le litige à l'origine de cette décision porte sur l'indemnisation d'un copropriétaire en conséquence de travaux de réfection d'une partie commune à jouissance privative à l'occasion desquels des jardinières qui y avaient été édifiées ont été détruites.

M. [W] est propriétaire d'un appartement au 10ème étage (lot n° 1163) bénéficiant d'une terrasse au sein du bâtiment 3 de l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndic est le cabinet Michau. 

L'immeuble a été livré en 1972, son le règlement de copropriété a été déposé aux minutes du notaires Maître [O] le 8 juin 1971, l'état descriptif de division étant daté du 20 novembre 1970.

A la suite d'infiltrations en provenance de cette terrasse du 10ème étage, l'architecte du syndicat de copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], M. [D] a préconisé la réfection de l'étanchéité de celle-ci, soit des travaux lourds, votés lors d'une assemblée générale de la copropriété qui s'est tenue le 7 avril 2016, aux termes d'une résolution n° 39.

Cette résolution n'a pas été contestée.

La réalisation de ces travaux s'est cependant heurtée, dans un premier temps, au refus de M. [W] de permettre l'accès à sa terrasse, ce qu'il exprimait tant dans un courrier du 9 mai 2016, que dans un mail du 7 septembre 2016, de sorte que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] l'a assigné en référé, le 30 septembre 2016, à cette fin.

Condamné à laisser accéder à cette terrasse afin de réaliser les travaux, par une ordonnance de référé du 4 janvier 2017, M. [W] a dans un premier temps refusé d'en exécuter les termes. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] a délivré une nouvelle mise en demeure le 21 février 2017, au terme de laquelle ce dernier a finalement donné accès aux ouvriers le 14 mars 2017 : le chantier a alors débuté.

Ces travaux devaient s'achever le 30 mai 2017, ils ont toutefois accusé un retard d'exécution, en raison de difficultés apparues en cours de chantier. Ils ont finalement été réceptionnés sans réserve le 24 juillet 2017.

Le 29 décembre 2017, par exploit d'huissier de justice, M. [W] assignait le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet Cousin, devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de se faire indemniser, d'une part, pour réinstaller les jardinières de la terrasse démolies lors des travaux d'étanchéité réalisés et, d'autre part, des troubles de jouissance subis du fait des travaux qui se sont prolongés sur ladite terrasse.

Par un jugement du 16 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- constaté que l'immeuble du [Adresse 1] relève du statut de la copropriété depuis le 2 mars 1970, 

- débouté M. [W] de sa demande relative à la condamnation à faire réinstaller les jardinières et de sa demande, 

- débouté M. [W] de sa demande d'indemnisation relative à la perte de jouissance des jardinières du fait des travaux, 

- débouté M. [W] de sa demande d'indemnisation relative à la perte de jouissance de la terrasse pendant les travaux, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à restituer à M. [W] la somme de 1 500 euros indûment versée au syndic le 26 avril 2017, 

- condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 3 902,25 euros HT au titre du coût de l'enlèvement des jardinières maçonnées réalisées aux frais du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

- condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté M. [W] de sa demande d'être dispensé des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 

- condamné M. [W] aux dépens, 

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [W] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 août 2020.

Par ordonnance du 23 juin 2021 le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'expertise judiciaire de M. [W].

La procédure devant la cour a été clôturée le 1er octobre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 29 septembre 2025 M. [W], appelant, invite la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1240, 1242 et suivants, 2258 et 2261 du code civil, 6, 9 et 565 et suivants du code de procédure civile, 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à :

- le déclarer recevable en son appel, 

et y faisant droit, 

- infirmer le jugement rendu le 16 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il: 


 l'a débouté de sa demande relative à la condamnation à faire réinstaller les jardinières, 

 l'a débouté de sa demande d'indemnisation relative à la perte de jouissance des jardinières du fait des travaux, 

 l'a débouté de sa demande d'indemnisation relative à la perte de jouissance de sa terrasse pendant les travaux, 

 l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], la somme de 3 902.25 euros HT au titre du coût de l'enlèvement des jardinières maçonnées réalisées aux frais du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], 

 a débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

 l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 l'a débouté de sa demande d'être dispensé des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet1965, 

 l'a condamné aux dépens, 

 a ordonné l'exécution provisoire, 


- confirmer pour le surplus le jugement rendu le 16 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : 


 condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à lui restituer la somme de 1 500 euros indûment versée au syndic le 26 avril 2017, 

 débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] du surplus de leurs demandes, 


et statuant à nouveau, 

à titre principal, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à l'indemniser du coût des travaux de réinstallation des jardinières de la terrasse pour un montant de 24 961,80 euros TTC, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de procéder au complet rétablissement de la protection lourde de sa terrasse, comme cela avait été fait à l'origine de la construction, 

à titre subsidiaire, si la cour d'appel ne devait pas faire droit par extraordinaire à la demande principale susvisée, 

- enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à réinstaller sur sa terrasse des jardinières maçonnées identiques en termes d'aspect, forme, nombre, composition, lieu d'implantation, volume de terre et végétation que celles figurant sur les photographies annexées au procès-verbal de constat dressé le 8 mars 2017 et au plan de l'état existant au 15 octobre 2015 annexé à la convocation à l'assemblée générale du 7 avril 2016, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, 

en tout état de cause, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de l'ensemble de ses prétentions, demandes, fins et conclusions, 

- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] tendant à voir écarter des débats les pièces n°34 à 37 de l'appelant, 

- constater que les jardinières litigieuses ont été construites dans le même temps que l'immeuble situé [Adresse 1], en conséquence en déduire leurs caractères licite et régulier, 

- constater que M. [W] est propriétaire des jardinières détruites compte tenu du jeu de la prescription acquisitive, en conséquence en déduire leurs caractères licite et régulier, 

- constater le non-respect du devis de l'entreprise Atec n°0108.16 voté lors de l'assemblée générale de copropriété du 7 avril 2016, notamment au titre de la dalle supérieure d'une épaisseur de 20 cm supprimée et la mauvaise exécution des travaux, 

- constater l'absence de réfection de la protection lourde de la dalle par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à reprendre les travaux de la terrasse de M. [W] conformément au devis de l'entreprise Atec n°0108.16 voté lors de l'assemblée générale de copropriété du 7 avril 2016, notamment au titre de la dalle supérieure d'une épaisseur de 20 cm supprimée (réfection de la protection lourde), 

- juger que ces travaux devront en tout état de cause permettre la réinstallation à l'identique des jardinières maçonnées détruites lors des travaux de réfection, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1 860 euros, au titre du préjudice de jouissance résultant des travaux de réfection des sols de la terrasse, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à lui payer la somme de 6 820 euros à parfaire, au titre du préjudice de jouissance résultant de la démolition des jardinières, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à lui payer la somme de 10 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont ceux de première instance, 

- juger que M. [W] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et à toute participation au règlement d'une indemnisation ou dommages et intérêts mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1]. 



Par conclusions notifiées le 23 septembre 2025 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], intimé invite la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement, ses articles 9, 25 et 26, et de l'article 564 du code de procédure civile, à :

liminairement, 

- s'entendre rejeter des débats les pièces numéros 34 à 37 visées au bordereau des conclusions d'appelant n°4, lesquelles n'ont pas été communiquées simultanément, 

- s'entendre déclarer M. [W], tant irrecevable, que mal fondé en l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, telles que formulées en cause d'appel, l'usucapion et la demande de reprise de travaux de terrasse caractérisant des demandes nouvelles devant la cour, 

en conséquence, 

- s'entendre confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 juin 2020 en ce qu'il a débouté M. [W] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, 

- le réformer partiellement du chef de sa demande reconventionnelle au titre de la plus-value afférente au dallage de la terrasse, 

en conséquence, 

- s'entendre condamner M. [W] à lui payer la somme de 2 735 euros TTC au titre de la plus-value afférente au dallage sur terrasse assortie de l'intérêt légal à compter de l'arrêt à intervenir, 

y ajoutant, 

- s'entendre condamner M. [W] à lui payer, en cause d'appel : 


 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis toutes causes confondues, 

 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 


- s'entendre condamner M. [W] aux dépens, tant de première instance, que d'appel, avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Bernabe, avocat aux offres de droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.


I. Sur la recevabilité des pièces communiquées par M. [W] et numérotées 34 à 37 :


Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires observe que :


- Ces pièces ont été communiquées le jour de la clôture et devront être écartées des débats selon l'avis de la Cour de cassation rendu le 25 juin 2012,


M. [W] ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour :

Il résulte de l'article 906 du code de procédure civile, applicable au litige, que les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l'être à tous les avocats constitués. Copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification. Les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables. 

Cet article n'édicte pas de sanction en cas de défaut de communication des pièces simultanément aux conclusions. 

M. [W] a notifié ses dernières écritures d'appelant le 29 septembre 2025 et produit en cette circonstance de nouvelles pièces 34 à 38 se rapportant respectivement à : des photographies des bacs à fleurs maçonnés de 1978, une facture d'achat des plantations 03.04, des plaquettes de présentation de l'immeuble la résidence [Adresse 3], le procès-verbal de constat d'huissier du 16 février 2021 SCP Samin, Ricard et le courrier du syndic du 30 janvier 2017.

La Cour de cassation, par un avis du 25 juin 2012 (n° 12-00.005) a dit pour avis que doivent être écartées les pièces, invoquées au soutien des prétentions, qui ne sont pas communiquées simultanément à la notification des conclusions signifiées dans les délais des articles 908 et 909 du code de procédure civile. 

Cet avis a été rendu après interprétation de l'article 906 du code de procédure civile dont la rédaction a été modifiée par décret n° 2017-891 du 6 mai 2017.

Il résulte de ces nouvelles dispositions qu'il importe que les pièces produites soient communiquées simultanément aux conclusions aux avocats des parties constitués.

Tel est le cas.

Le syndicat des copropriétaires ne soutient pas qu'il aurait souhaité répliquer à ces pièces, lui-même admettant que les dernières conclusions n'apportent aucun argument nouveau en fait comme en droit, et il n'a pas demandé de repousser la date de clôture pour y répliquer.

Dès lors, il y a lieu de déclarer les pièces 34 à 37 produites par M. [W] recevables.


II. Sur la qualité des jardinières de la terrasse de M. [W] :


Moyens des parties :

M. [W] soutient que :

- la terrasse dispose depuis la construction de l'immeuble de plusieurs bacs à fleur,

- la présence de ces bacs est attestée dans le descriptif d'origine contenu dans le contrat préliminaire de réservation du 17 juin 1971, « terrasse d'environ 117 m² comportant le local poulie d'ascenseur d'une hauteur n'excédant pas 1,10 qui sera garni de bacs à fleurs dont la disposition des plantations étant laissée à l'agrément des époux [W] »,

- les premiers juges ne pouvaient déduire de ces stipulations contractuelles qu'il était fait mention d'une seule et unique jardinière destinée à dissimuler un local technique qui ne nécessitait pas d'être démolie pour les besoins des travaux,

- les autres terrasses de l'immeuble disposent toutes de bacs à fleurs de même nature,

- il se prévaut de la prescription acquisitive trentenaire de ces bacs, cette demande n'étant pas nouvelle, dès lors qu'il peut invoquer une possession continue, ininterrompue, paisible et non équivoque sur les jardinières,

- dans son ordonnance de référé, le juge de l'évidence a considéré que les jardinières maçonnées constituaient des parties communes au regard du règlement de copropriété,

- il constate la mauvaise exécution des travaux de réfection de la terrasse votés le 7 avril 2016 au regard du rapport d'expertise amiable réalisé à sa demande le 3 juillet 2020 dont il résulte que les travaux ont supprimé la protection lourde épaisse de 20 cm de la dalle supérieure de la terrasse rendant impossible la réinstallation des jardinières alors que cette suppression n'était pas mentionnée dans le devis 0108.16 de la société ATEC,

- il relève qu'un autre devis prévoyant des travaux non destructifs mais qui auraient remédié avec la même efficacité aux désordres n'a pas été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires,

- que la remise en état des jardinières nécessite la reprise de la terrasse dans son état d'origine avant démolition.



Le syndicat des copropriétaires réplique que :


- les jardinières ont été édifiées en violation du règlement de copropriété,

- les plans afférents au projet de construction mis à jour les 20 mai 1971 et le 1er juillet 1971 soit postérieurement au contrat de réservation signé par M. [W] le 17 juin 1971 font uniquement état d'un bac à fleurs au- dessus du local poulie et ventilation cage d'escaliers,

- la présence de ce bac est confirmée par les termes du contrat préliminaire et l'expression au masculin « garni de bacs à fleur » fait nécessairement référence à ce local et non à la terrasse,

- cette jardinière, seule prévue aux plans précités des 20 mai et 1er juillet 1971 et destinée à dissimuler un local technique a été laissée en place,

- les autres jardinières au pourtour de cet édicule et en périphérie de la terrasse ont été mises en place à la demande de M. [W] à une période indéterminée et ne sont visées ni au règlement de copropriété ni aux plans précités ni au contrat de réservation revendiqué par le demandeur,

- la mise en place de ces jardinières postérieurement à la construction de l'immeuble résulte du compte rendu de réunion de chantier du 21 avril 2017 et des clichés photographiques versés aux débats,

- en violation du règlement de copropriété, les jardinières ainsi mises en place à l'initiative de M. [W] n'ont jamais été approuvées par un technicien ou par l'architecte de l'immeuble,

- M. [W] ne peut se prévaloir de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que le syndicat des copropriétaires aurait procédé à une dégradation ouvrant droit à réparation et les frais de remise en état lui incombent,

- les jardinières encastrées au sol et délimitées par des briques ont été édifiées en violation des articles 25 et 26,

- la prétention tirée de la prescription acquisitive des jardinières considérées par l'appelant parties communes est nouvelle en cause d'appel,

- ces jardinières ont été déposées en vertu d'une décision de justice qui n'en a pas imposé la repose au syndicat des copropriétaires,

- M. [W] ne peut alléguer une prescription acquisitive du chef d'aménagements privatifs réalisés sans respect de la loi applicable et des stipulations du règlement de copropriété,

- la demande de M. [W] de reprendre les travaux, au motif qu'ils n'auraient pas été réalisés conformément au devis adopté en assemblée générale, est nouvelle en cause d'appel et comme telle irrecevable,

- le rapport d'expertise amiable établi postérieurement au jugement est dépourvu de force probante,


lLes comptes-rendus de réunions de chantier attestent que les travaux mis en 'uvre l'ont bien été conformément au devis voté en assemblée générale, ceux-ci ont été réceptionnés sans réserve,


- le rapport amiable produit est contredit par la note technique établie le 4 janvier 2020 par le maître d''uvre d'exécution des travaux et par la société ATEC qui atteste de la réalisation de travaux conformes à son devis adopté en assemblée générale et qu'il n'a pas été procédé à la casse d'une dalle d'une épaisseur de 20 centimètres

- les travaux votés l'ont été en conséquence des investigations de l'architecte Conseil aux termes de sa note technique du 20 septembre 2016 dont il résultait la nécessité de reprendre l'intégralité du complexe d'étanchéité de la terrasse de l'appartement de l'appelant,

- les travaux exécutés sont conformes à ceux votés en assemblée générale et comme en attestent les comptes-rendus de chantiers établis sous l'égide du maître d''uvre M. [D], travaux qui seront réceptionnés sans réserve le 24 juillet 2017,

- le chantier a connu un retard d'exécution mais dès le 30 mai 2017, M. [W] a eu accès et la jouissance de sa terrasse.




Réponse de la cour :

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30.

Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

Les dispositions de ce texte sont seules applicables à une demande d'indemnité formée par un copropriétaire en réparation du préjudice collectif consécutif à l'exécution de travaux conduits par le syndicat des copropriétaires et affectant ses parties privatives (3è civ, 14 janvier 2015, n°13-28.030, Bull III n° 3).

Le syndicat des copropriétaires à l'occasion de son assemblée générale du 7 avril 2016 a voté en résolution 39 des travaux d'étanchéité de la toiture terrasse de l'appartement de M. [W] par l'entreprise ATEC pour un montant de 38 975, 50 euros.

Cette résolution n'a pas été contestée.

Ces travaux sont conformes aux préconisations de l'architecte de l'immeuble, M. [D] qui, dès le 30 janvier 2015, au regard d'infiltrations résultant du défaut d'étanchéité de la terrasse de M. [W] dans l'appartement situé en dessous, estimait inévitable la réfection de l'étanchéité de la terrasse à terme. « Cette opération nécessite de démolir la protection lourde afin d'intervenir sur le complexe d'étanchéité ».

Le 20 septembre 2016, l'architecte M. [D] constatait que les travaux palliatifs entrepris n'avaient pas fait cesser les désordres. Dans sa note technique il constatait que « pour stopper les infiltrations dans l'appartement des époux [E], il n'y a pas d'autres solutions que de reprendre l'intégralité du complexe d'étanchéité de la terrasse de l'appartement de M. et Mme [W] (') Afin d'intervenir sur le complexe d'étanchéité existant, il est indispensable de démolir les protections lourdes au sol, en bas de façade ( pied de façade de l'appartement [W]) et de retirer tous les aménagements privatifs ( bacs à fleurs maçonnés) (')Après la dépose des protections lourdes, la réfection totale consiste à retirer l'étanchéité désuète puis poser un pare vapeur avec une isolation et reconstituer une étanchéité avec mise en place d'un écran d'indépendance (') et traiter tous les relevés. En finition visible seront posées des dalles gravillonées lavées posées sur plots »

Les pièces produites avec la convocation à l'assemblée générale démontrent que les copropriétaires ont eu le choix entre deux devis, émanant de deux entreprises, proposés par l'architecte de l'immeuble, celui de l'entreprise ATEC du 8 janvier 2016 ayant été retenu, étant également le moins disant. 

Ce devis comporte le poste suivant :

3) préparation :

a) ouvrages maçonnés privatifs créés sur la terrasse :

- vidage des terres et végétaux, y compris descente et évacuation en décharges,

- démolition des jardinières maçonnées,

b) maçonnerie :

-démolition de la protection lourde carrelage et mortier en parties courantes,

(')

Ces postes figuraient également sur le devis de l'entreprise Fosse.

La démolition de « la protection lourde » correspond en réalité à celle du revêtement de la façade pour la mise à nu et la réfection de l'étanchéité puis la pose d'un nouveau revêtement, en l'espèce s'agissant du devis ATEC, des dalles gravillonnées lavées posées sur plots.

M. [W] n'a pas contesté les travaux votés dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 quoique seul opposant à la résolution.

Il en conteste l'importance et la teneur invoquant le fait que les travaux l'empêchent désormais de pouvoir disposer de nouveau de jardinières identiques à celles détruites lors des travaux en versant un rapport d'expertise privé aux débats établi par le cabinet Lamy le 3 juillet 2020.

Le cabinet Lamy relevait que le compte rendu de l'architecte du 30 janvier 2015 préconisant de démolir la protection lourde afin d'intervenir sur le complexe d'étanchéité ne signifiait pas la démolition totale de la terrasse. Il est manifeste que le cabinet Lamy n'a pas eu connaissance du compte rendu ultérieur de l'architecte du 20 septembre 2016 qui détaille la teneur des travaux à réaliser et dont il résulte que l'intégralité de la terrasse doit être mise à nu pour accéder au complexe d'étanchéité.

Dans ses observations établies le 4 janvier 2021, M. [D] ajoute encore que le cabinet Lamy n'a manifestement pas eu en main toutes les données techniques de la terrasse et qu'il n'a pas été tenu compte du fait que les travaux réalisés ont dû l'être en l'absence de costière au droit des baies et qu'il s'agissait de faire des travaux ayant la qualification de garantie décennale. L'architecte observait encore que cette malfaçon originale ne pouvait être reprise par de simples travaux d'entretien (entretien réalisé auparavant mais n'ayant pas donné satisfaction).



Ce rapport n'est donc pas de nature à démontrer l'inadéquation des travaux mis en 'uvre sur la terrasse.

Les travaux votés relèvent de l'article 24 II.a). dans sa rédaction applicable au litige s'agissant de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, l'absence de tels travaux pouvant par ailleurs engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de sa responsabilité découlant de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les désordres subis par l'appartement souffrant d'infiltrations émanant de la terrasse de M. [W]. 

Selon l'état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété, le lot de M. [W] n° 1163, situé au 11è étage de l'immeuble, est composé d'une entrée, cuisine, salle à manger, salon, séjour, bureau, quatre chambres, salle de bains, WC, balcon-terrasse. 

Le règlement de copropriété en page 19 stipule que constituent une partie commune les terrasses formant couverture des bâtiments et balcons, même s'ils ne sont accessibles que par le propriétaire d'un lot déterminé. Tel est le cas de la terrasse de M. [W].

Ainsi, les travaux de réfection d'étanchéité votés ont été réalisés sur une partie commune dont M. [W] a la jouissance exclusive.

Ils ne prévoient pas la reconstitution des jardinières en périphérie de la terrasse et au pourtour du local et leur aménagement.

Les travaux ont été réceptionnés sans réserve de la part de l'architecte le 24 juillet 2017.

Le règlement de copropriété demeure taisant sur la présence d'une ou plusieurs jardinières sur la terrasse.

Le projet d'exécution du bâtiment daté du 20 mai 1971 montre la présence, au milieu de la terrasse, d'un bac à fleurs au-dessus du local poulie et ventilation de la cage d'escalier, dit local Poulie.

Le contrat préliminaire de réservation évoque une « terrasse d'environ 117 m² comportant le local poulie d'ascenseur d'une hauteur n'excédant pas 1, 10m, qui sera garni de bacs à fleurs dont la disposition sera étudiée avec M. et Mme [W] ».

Le verbe « garni » au participe passé masculin renvoie directement aux mots « local poulie ».

Aucun de ces documents n'évoquent de bac à fleurs sur le pourtour de la terrasse mais uniquement d'un bac au-dessus du local poulie, bac à fleurs qui n'a pas été détruit.

La note descriptive sommaire de la résidence du 15 septembre 1970 ne mentionne nul aménagement de jardinières.

M. [W] ne démontre pas que les jardinières à l'exception de celle sur le local poulie étaient intégrées à la terrasse dès l'origine.

Les clichés produits par M. [W] démontrant la présence de plantations sur d'autres terrasses de l'immeuble (pièce 23) ne sontpas de nature à démontrer la présence de jardinières construites dès l'origine de la construction de l'immeuble, leur édification pouvant être postérieure après avoir été autorisée en assemblée générale.

Le cliché 24 correspond, selon les dires de M. [W], aux jardinières de la terrasse située au-dessous de son appartement. Cependant, aucun élément n'est produit permettant de déterminer les conditions dans lesquelles ces jardinières ont été édifiées (attestation des copropriétaires de l'appartement). Ce seul cliché est donc insuffisant à démontrer que ces jardinières étaient présentes dès la construction de l'immeuble.

Aucune pièce concomitante à l'édification du bâtiment ou à la réservation de l'appartement de M. [W] n'établit la présence de jardinières sur la terrasse à l'exception de celle devant garnir le local poulie ce qui tend à démontrer que ces aménagements ont été réalisés postérieurement à la livraison de l'appartement à M. [W] qui en est le propriétaire dès l'origine.

Ainsi, les jardinières autour du local poulie et sur le pourtour de la terrasse ont été manifestement construites après la livraison de l'immeuble. Ces constructions ont été réalisées sur des parties communes de l'immeuble, peu important que M.[W] en dispose à titre exclusif la jouissance, de sorte qu'elles étaient soumises à l'autorisation préalable de l'assemblée générale , ce dont l'appelant ne justifie pas.

Le règlement de copropriété en page 80 prévoit que les balcons et terrasses accessibles pourront recevoir des bacs destinés à des plantations sous réserve que le type et le poids de ces bacs soient approuvés par l'architecte de l'immeuble. M. [W] ne démontre pas avoir reçu cette approbation.

Cette approbation est de nature à prévenir tout désordre par l'installation des terrasses. Dans l'hypothèse où ces bacs donnent lieu à des constructions pérennes sur les parties communes, comme en l'espèce, l'approbation de l'architecte est de nature à informer le syndicat des copropriétaires auquel les travaux doivent être soumis en assemblée générale sur les risques de désordres pouvant en résulter.

En l'état des moyens de preuve produits par M. [W], il apparait que les jardinières détruites constituent des constructions irrégulièrement édifiées sur des parties communes de l'immeuble et qui ne peuvent recevoir la qualité de partie commune, peu important les motifs de l'ordonnance rendue par le juge des référés sur ce point le 4 janvier 2017, une telle décision étant dépourvue d'autorité de chose jugée au principal et ne s'imposant pas à la cour de céans.

M. [W] ne saurait par ailleurs utilement invoquer la prescription acquisitive des jardinières alors que celles-ci constituent, en l'état des pièces produites, des constructions irrégulièrement édifiées sur des parties communes et qu'elles ne revêtent pas la qualité de parties communes.

M. [W] ne peut donc prétendre à se voir indemniser du coût de réinstallation de ces jardinières ou voir condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte à réinstaller ces jardinières maçonnées identiques à celles détruites lors des travaux régulièrement votés et exécutés.

Il ne saurait davantage demander à voir condamner le syndicat des copropriétaires à procéder au rétablissement de la « protection lourde » de sa terrasse « comme cela avait été fait à l'origine de la construction », la destruction de cette protection ayant été incluse dans le devis des travaux voté en assemblée générale et étant nécessaire pour accéder au complexe d'étanchéité à rénover ainsi que l'établissent les rapports de l'architecte de l'immeuble M. [D]. 

M. [W] sera débouté de ses demandes principales et subsidiaires sur ces points et le jugement sera confirmé.



II. Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance 

Moyens des parties :

M. [W] relève que :

- les travaux de réfection n'étaient pas justifiés,

- les travaux ont débuté le 14 mars 2017 pour s'achever le 8 septembre 2017,

- que les jardinières n'ont pas été réinstallées sur la terrasse de sorte qu'il en est privé de la jouissance depuis 44 mois à parfaire,

- il sollicite l'indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 8680 euros correspondant à une somme de 1860 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des travaux de réfection des sols de la terrasse outre celle de 6820 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de la dépose des jardinières.



Le syndicat des copropriétaires rétorque que :


- le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes, qu'elle qu'en soit la durée, et livrer accès aux architecte, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux »,

- l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit un droit à indemnisation qu'en cas de trouble de jouissance grave ce qui n'est pas le cas en l'espèce,

- les travaux de réfection ont débuté le 14 mars 2017. S'ils ont été réceptionnés le 24 juillet suivant, dès le 30 mai 2017, les travaux d'étanchéité étaient achevés ce qui a permis à compter de cette date libre accès et jouissance de la terrasse,

- le chantier a pris un retard de deux semaines après la découverte de travaux supplémentaires en maçonnerie et l'entreprise est intervenue la semaine du 17 au 23 juillet pour finir la réfection de l'édicule de ventilation et la fourniture et pose de pierres de parement,

- ce retard n'est pas fautif et ne peut être imputé ni à la copropriété ni à l'entreprise en charge des travaux,

- M. [W] ne saurait se prévaloir d'un préjudice de jouissance à raison de jardinières déposées alors qu'elles ont été mises en place de sa propre initiative et en violation du règlement de copropriété.




Réponse de la cour :

En application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précité, peuvent seuls donner droit à indemnisation certains travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en exécution desquels le copropriétaire concerné a subi, notamment, un trouble de jouissance grave.

Il est constant que les travaux de réfection d'étanchéité de la terrasse régulièrement votés et exécutés ont porté sur une partie commune. Ainsi, M. [W] ne peut prétendre, en application du texte susvisé, à un préjudice de jouissance de sa terrasse qui ne constitue pas une partie privative.

Il ne saurait davantage justifier d'un préjudice de jouissance grave des jardinières détruites lors des travaux de réfection alors que celles-ci constituent, ainsi qu'il a été vu, des constructions irrégulièrement édifiées sur les parties communes de l'immeuble.

M. [W] sera débouté de ses demandes et le jugement sera confirmé sur ce point.



III. Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires :

Sur le coût d'enlèvement des jardinières :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires souligne que :

- l'immeuble a été livré sans les jardinières, à l'exception de celle destinée à garnir le local technique qui a été laissé en place,

- les autres jardinières ne constituent pas des parties communes,

- M. [W] doit en supporter le coût d'enlèvement.



M. [W], pour s'opposer à cette demande, réplique que :

- les aménagements réalisés par le vendeur d'immeubles à construire sur une terrasse devenue partie commune à jouissance privative constituent une partie commune,

- les juges ont considéré à tort que les jardinières étaient des constructions irrégulières.



Réponse de la cour :

C'est par des motifs circonstanciés en droit comme en fait que la cour adopte que les premiers juges ont accueilli la demande de remboursement du syndicat des copropriétaires au titre du coût de l'enlèvement des jardinières irrégulièrement édifiées.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande relative à la plus-value afférente au dallage sur terrasse :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires expose que :


- M. [W] a eu le libre choix du dallage de finition si celui-ci n'était pas identique à la dalle gravillonnée retenue aux termes du devis ATEC,

- c'est dans ces circonstances que la société ATEC a établi le 12 avril 2017 un devis à l'attention de M. [W] pour un montant de 4235 euros qui ne chiffre que le surcoût restant à charge à M. [W],

- après déduction d'un acompte versé à hauteur de 1500 euros, M. [W] demeure redevable de la somme de 2735 euros,

- M. [W] a accepté de supporter le surcoût de cette plus-value ainsi que l'établissent les correspondances échangées avec le syndicat des copropriétaires.




M. [W] réplique que :

- le syndicat des copropriétaires ne se fonde que sur deux correspondances échangées,

- les prétentions du syndicat des copropriétaires au titre des sommes dues à la société ATEC sont irrecevables,

- le syndicat des copropriétaires ne produit pas aux débats le devis signé et l'existence d'un chèque d'acompte de 1270 euros à l'ordre de l'entreprise ATEC.



Réponse de la cour :

C'est par des motifs circonstanciés en droit comme en fait que la cour adopte que les premiers juges ont rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires en relevant notamment que la valeur du carrelage installé était moindre que le dallage retenu dans le devis de la société ATEC retenu par l'assemblée générale de sorte que M. [W] n'était redevable d'aucune « plus-value ».

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de condamnation de M. [W] à des dommages et intérêts :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires note :


- L'argumentation fallacieuse de M. [W] en cause d'appel,

- Sa résistance aux travaux d'étanchéité contraignant le syndicat à obtenir par voie de référé une ordonnance.




M. [W] réplique que :

- le syndicat des copropriétaires ne précise pas le fondement juridique de sa demande et la matérialité de son dommage,

- le fait générateur de responsabilité et le lien de causalité entre les dommages invoqués et ce fait générateur.



Réponse de la cour :

C'est par des motifs circonstanciés en droit comme en fait que les premiers juges ont débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Le jugement sera confirmé.



IV sur les dépens et frais irrépétibles :

Le sens du présent arrêt conduit à la confirmation du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles.

Partie perdante, M. [W] sera condamné aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Bernabe en application de l'article 699 du code de procédure civile et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de M. [W] formée au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Confirme le jugement rendu le 16 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Paris ;

Y ajoutant,

Déclare recevables les pièces 34 à 37 produites par M. [W] ;

Condamne M. [W] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Bernabe, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

La greffière, La présidente,