Cour d'Appel · 1re chambre civile — 7 avril 2026

[E] [P]

[W] [S]



C/



[Q] [M]

[Z] [V] [G] épouse [M]

S.A. [J] ASSURANCES IARD

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 07 AVRIL 2026



N° RG 23/01022 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GHX2



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 10 juillet 2023, 

rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 23/00338











APPELANTS :



Monsieur [E] [P]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [W] [S]

née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Maxence PERRIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 108







INTIMÉS :



Monsieur [Q] [M]

né le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Madame [Z] [V] [G] épouse [M]

née le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Assistés de Me Laurent CORDIER, avocat au barreau de L'AIN, plaidant, et représentés par Me Myriam KORT CHERIF, membre de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de MACON





S.A. [J] ASSURANCES IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 6]



Assistée de Me Virginie PERRE-VIGNAUD, avocat au barreau de LYON, plaidant, et représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 03 mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :



Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2026,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







****** 



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



M. [Q] [M] et Mme [Z] [G] épouse [M] sont propriétaires d'un bien situé [Adresse 4] à [Localité 7]. 

Ce tènement immobilier est composé de quatre logements qui ont été donnés à bail à différents locataires. 



M. [E] [P] et Mme [W] [S] étaient propriétaires indivis d'un bien situé [Adresse 5], mitoyen de celui des époux [M]. 

Ce bien était assuré auprès de la société [J] Assurances IARD, selon une police d'assurances dite 'propriétaire-bailleur'. 

 

Le 7 février 2017, le mur Sud-Ouest du bâtiment appartenant à M. [P] et Mme [S], qui présentait d'importantes taches d'humidité, s'est partiellement désagrégé. 



Par ordonnance du 9 février 2017, le tribunal administratif de Dijon, saisi par la commune de Saint-Symphorien d'Ancelles dans le cadre d'une procédure de péril imminent, a désigné un expert qui, après s'être déplacé sur les lieux le 10 février 2017, a conclu à l'existence d'un risque d'effondrement de tout ou partie de la construction à court terme.



Le maire de la commune de [Localité 8] a pris un arrêté de péril imminent le 24 février 2017, aux termes duquel il a été ordonné à M. et Mme [M] d'interdire l'accès de leur immeuble à leurs locataires. 

Les époux [M] ont en conséquence mis fin aux différents baux en cours avec leurs locataires.



La société ABC ainsi que le cabinet Teco sont intervenus pour réaliser les travaux permettant de procéder à la sécurisation provisoire du bâtiment.



Le 16 mai 2017, la société [J] Assurances IARD a indiqué à M. [P] que les dommages affectant son bien n'étaient pas couverts par son contrat propriétaire-bailleur, en raison du non-respect des mesures de prévention prévues par ledit contrat. Elle a cependant fait savoir, la responsabilité de son assuré étant engagée, qu'elle prendrait en charge l'indemnisation des époux [M].



En l'absence de versement opéré par l'assureur, M. et Mme [M] ont fait attraire ce dernier devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Mâcon pour l'audience du 24 octobre 2017, aux fins d'obtenir une provision à valoir sur leur préjudice. 

Selon ordonnance du 6 mars 2018, le président du tribunal de grande instance de Mâcon a notamment dit que la société [J] Assurances IARD devait payer à M. et Mme [M], conformément à son offre présentée le 8 janvier 2018, la somme de 30 000 euros à valoir sur l'indemnisation définitive de leurs préjudices.

Par la suite, un protocole d'accord a été conclu entre les époux [M] et la société [J] Assurances IARD pour la prise en charge de la perte des loyers.



En l'absence d'évolution de la situation, M. et Mme [M] ont à nouveau saisi le juge des référés qui, par une ordonnance rendue le 7 mai 2019, a confié une mesure d'expertise à M. [B].

Saisi en cours d'expertise par M. [P] et Mme [S], le juge des référés a fait droit à leur demande tendant à voir compléter la mission de l'expert, par une ordonnance du 15 octobre 2019.

L'expert a déposé son rapport le 14 novembre 2021. 

 

Par actes du 17 avril 2023, M. et Mme [M] ont fait attraire M. [P], Mme [S] et la société [J] Assurances IARD devant le tribunal judiciaire de Mâcon, aux fins de voir ordonner la mise en 'uvre des travaux préconisés par l'expert judiciaire, et d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.



Suivant jugement du 10 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Mâcon a : 

- déclaré recevables les demandes des époux [M], 

- condamné M. [P] et Mme [S] à effectuer les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire, dont le montant à la somme de 132 743,78 euros TTC et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, 

- condamné dans le cas contraire M. [P] et Mme [S] à payer une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à compter du 1er jour du 7ème mois suivant la signification du jugement, 

- dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 4 mois, à charge pour les époux [M], à défaut de réalisation à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive, 

- condamné in solidum M. [P], Mme [S] et la société [J] Assurances à payer à M. et Mme [M] au titre de l'indemnisation de leur entier préjudice les sommes suivantes : 


6 258,18 euros au titre de la perte de loyer depuis le 1er mars 2017, sauf à parfaire, pour la période postérieure au mois de mars 2023, 

165,31 euros au titre des frais irrépétibles engagés par M. et Mme [M] dans le cadre des opérations d'expertise amiable et judiciaire, 

23 055,30 euros au titre des frais de remise en état des poutres de l'immeuble (logement n°1) de M. et Mme [M], outre indexation sur la base BT [Cadastre 1] de la construction à compter du mois de juin 2022,

440 euros au titre des frais de renfort de la charpente pour le logement n°4, outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter du mois de juin 2022,

13 343,44 euros au titre des frais de remise en état des installations de plomberie et de chauffage de l'immeuble de M. et Mme [M], outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter du mois de juin 2022,

6 307 euros au titre de la perte subie dans le cadre de l'indemnisation du second sinistre, 


- condamné la [J] à garantir les consorts [K] des condamnations au titre de l'indemnisation de leur entier préjudice à hauteur de 49 514,16 euros détaillés ci-dessus, 

- condamné les consorts [K] à régler à la société [J] Assurances une somme de 130 euros en remboursement de la franchise contractuelle, 

- débouté les parties de leur demande en surplus, 

- condamné in solidum M. [P], Mme [S] et la société [J] Assurances à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné solidairement M. [P], Mme [S] et la société [J] Assurances aux entiers dépens de l'instance.



M. [P] et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision le 2 août 2023, en intimant les époux [M] et la société [J] Assurances IARD. 



Ils ont par la suite vendu leur bien le 6 novembre 2025.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 4 février 2026, M. [P] et Mme [S] demandent à la cour, au visa des articles 122, 696 et suivants, 700 du code de procédure civile, de l'article 1240 du code civil, et des articles 1101 et suivants du même code, de : 

- prononcer la recevabilité et le bien-fondé de leur appel, 

Par conséquent, 

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- 'prononcer' la vente intervenue le 6 novembre 2025, 

- 'prononcer' l'absence de possibilité juridique et matérielle d'exécuter les travaux de remise en état, 

- 'prononcer' la demande des consorts [M] sans objet à leur égard,

- débouter M. et Mme [M] de leur demande de condamnation à leur encontre à mettre en 'uvre les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire, dont le montant s'élève à la somme de 132 743,78 euros TTC et ce, sous peine d'astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard, 

- débouter M. et Mme [M] de leur demande d'astreinte, 

A titre subsidiaire, 

- débouter M. et Mme [M] de leur demande de condamnation à leur encontre à mettre en 'uvre les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire, dont le montant s'élève à la somme de 132 743,78 euros TTC et ce, sous peine d'astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard, 

- débouter M. et Mme [M] de leur demande d'astreinte, 

- débouter M. et Mme [M] de leur demande de condamnation à leur encontre, in solidum avec la société [J] Assurances, au titre de l'indemnisation de leur entier préjudice pour les sommes suivantes : 


6 258,18 euros au titre de la perte de loyer depuis le 1er mars 2017, sauf à parfaire, pour la période postérieure au mois de mars 2023, 

165,31 euros au titre des frais irrépétibles engagés par M. et Mme [M], dans le cadre des opérations d'expertise amiable et judiciaire, 

23 055,30 euros au titre des frais de remise en état des poutres de l'immeuble (logement n°1) de M. et Mme [M], outre indexation sur la base de l'indice BT71 de la construction à compter du mois de juin 2022, 

440 euros au titre des frais de renfort de la charpente pour le logement n°4, outre indexation sur la base de l'indice BT71 de la construction à compter du mois de juin 2022,

13 343,44 euros au titre des frais de remise en état des installations de plomberie et de chauffage de l'immeuble de M. et Mme [M], outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter du mois de juin 2022,

6 307 euros au titre de la perte subie dans le cadre de l'indemnisation du second sinistre, 


Subsidiairement, 

- ramener à de plus juste proportion son montant, faute de justifier de la perte de chance de l'occupation, du partage de la responsabilité entre les consorts [M] et eux-mêmes, 

- condamner la [J] à les garantir des condamnations au titre de l'indemnisation du préjudice des consorts [M], 

Encore plus subsidiairement, 

- confirmer le chef de condamnation suivant : 'condamne la [J] à garantir les consorts [K] des condamnations au titre de l'indemnisation de leur entier préjudice à hauteur de 49 514,16 euros',

En tout état de cause, 

- débouter M. et Mme [M] de leur demande d'appel incident, 

- débouter la [J] de sa demande d'appel incident, 

- débouter M. et Mme [M] de leur demande de condamnation à leur encontre aux entiers dépens de l'instance et au paiement d'une somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. et Mme [M] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. et Mme [M] aux entiers dépens de l'instance dont recouvrement direct au profit de la SELARL Foster Avocats,

- en tout état de cause, condamner [J] à les relever et garantir indemnes de toute condamnation en application des garanties reconnues du contrat d'assurance souscrit, 

- subsidiairement, s'ils devaient être condamnés à réparer leur bien, l'ensemble des conséquences des travaux à l'égard des voisins devra être garantie par [J] et notamment toute astreinte financière ou travaux réalisés en mitoyenneté que [J] devra être condamnée à garantir, 

- condamner [J] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

En leurs dernières écritures notifiées le 4 février 2026, M. et Mme [M] demandent à la cour, au visa de l'article 1242 du code civil, de : 

Rejetant toutes fins et moyens contraires,

- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :


déclaré leur action recevable,

jugé responsables M. [P] et Mme [S] des dégradations survenues dans leur immeuble, du fait de l'immeuble dont M. [P] et Mme [S] ont la garde,

condamné M. [P] et Mme [S] à mettre en 'uvre les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire, dont le montant s'élève à la somme de 132 743,78 euros TTC et ce, sous peine d'astreinte,

jugé que l'astreinte mise à la charge de M. [P] et Mme [S] commencera à courir dans les deux mois suivant la décision à intervenir,

condamné in solidum M. [P], Mme [S] et la société [J] Assurances à leur payer au titre de l'indemnisation de leur entier préjudice les sommes suivantes : 

6 258,18 euros au titre de la perte de loyer depuis le 1er mars 2017, sauf à parfaire, pour la période postérieure au mois de mars 2023, étant précisé que le montant de la perte de loyer arrêtée à la date du mois de janvier 2026 s'élève à la somme de 7 016,34 euros,

23 055,30 euros au titre des frais de remise en état des poutres de leur immeuble (logement n°1), outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter du mois de juin 2022,

440 euros au titre des frais de renfort de la charpente pour le logement n°4, outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter du mois de juin 2022,

13 343,44 euros au titre des frais de remise en état des installations de plomberie et de chauffage de leur immeuble, outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter du mois de juin 2022,

858 euros au titre des frais de remise en état des portes de leur immeuble, outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter du mois de janvier 2019,

6 307 euros au titre de la perte subie dans le cadre de l'indemnisation du second sinistre, 

condamné solidairement M. [P], Mme [S] et la société [J] Assurances aux entiers dépens de l'instance, 


- réformer le jugement de première instance en ce qu'il :


a fixé le montant de l'astreinte à la charge de M. [P] et Mme [S] pour la remise en état de leur immeuble à la somme de 100 euros par jour de retard,

les a déboutés de leur demande de condamnation à l'encontre de la compagnie [J] Assurances à payer à M. [P] et Mme [S] la somme de 132 743,78 euros correspondant au montant des travaux de reprise et de leur demande visant à ce que Monsieur [P] et Madame [S] affectent exclusivement cette somme à la réalisation des travaux de remise en état de leur immeuble tel que préconisé par l'expert judiciaire, 

les a déboutés de leur demande au titre des frais de diagnostic et des frais de rédaction des nouveaux baux à intervenir, 

a limité le montant des frais irrépétibles engagés par eux à la somme de 163 euros,

a fixé le montant de l'indemnité judiciaire pour la procédure de première instance à la somme de 2 500 euros, 


Statuant de nouveau,

- condamner la société [J] Assurances à payer à M. [P] et Mme [S] la somme de 132 743,78 euros correspondant au montant des travaux de remise en état évalué par l'expert judiciaire (outre indexation sur la base de l'indice BT 01 de la construction à compter de la date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire) et ce, afin que M. [P] et Mme [S] puissent mettre en 'uvre sans délai lesdits travaux, 

- juger que M. [P] et Mme [S] devront affecter exclusivement la somme de 132 743,78 euros à la réalisation des travaux de remise en état de leur immeuble tels que préconisés par l'expert judiciaire, 

- fixer le montant de l'astreinte à la charge de M. [P] et Mme [S] pour la réalisation des travaux de remise en état de leur immeuble à la somme de 500 euros par jour de retard, à compter la décision de première instance,

- condamner in solidum M. [P], Mme [S] et la compagnie [J] Assurances à leur payer au titre de l'indemnisation de leur entier préjudice les sommes suivantes : 


1 850 euros au titre des diagnostics qui seront à réaliser lors de la remise en location de leur appartement, 

1 600 euros au titre des frais de rédaction de nouveaux baux, 

824 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont engagés dans le cadre des opérations d'expertise amiable et judiciaire, 

12 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés par eux dans le cadre de la procédure de première instance, 


En tout état de cause, 

- débouter la compagnie [J] Assurances de ses dernières demandes aux termes desquelles l'assureur sollicite :


sa mise hors de cause pour la prise en charge de leurs préjudices nés ou aggravés à compter du 6 novembre 2025,

qu'ils soient déboutés de leurs demandes indemnitaires pour les préjudices nés ou aggravés à compter du 6 novembre 2025,


- condamner in solidum M. [P], Mme [S] et la compagnie [J] Assurances à leur payer pour les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure d'appel la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. [P], Mme [S] et la compagnie [J] Assurances aux entiers dépens de l'instance.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 30 janvier 2026, la société [J] Assurances IARD demande à la cour, au visa de l'article 1134 du code civil (nouvel article 1103 du code civil depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), de :

S'agissant des chefs du jugement portant sur la somme de 132 743,78 euros correspondant aux travaux de remise en état au sein de l'immeuble des consorts [K] :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. et Mme [M] au titre de la demande visant à sa condamnation à payer à M. [P] et Mme [S] la somme de 132 743,78 euros TTC correspondant au montant des travaux de remise en état évalué par l'expert judiciaire (outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter de la date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire),

Et, statuant à nouveau,

- déclarer irrecevable la demande formée dans l'intérêt de M. et Mme [M], 

Subsidiairement, 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. et Mme [M] de leur demande visant à sa condamnation à payer à M. [P] et Mme [S] la somme de 132 743,78 euros TTC, correspondant au montant des travaux de remise en état évalué par l'expert judiciaire (outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter de la date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire), aucune des garanties du contrat d'assurances souscrit ne pouvant être mobilisée à ce titre,

En tout état de cause, 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [P] et Mme [S] de leur appel en garantie et demande aux fins de condamnation à son encontre à financer les travaux de réparation de l'immeuble dont ils sont propriétaires, en ce compris l'astreinte mise à leur charge, aucune des garanties du contrat d'assurances souscrit ne pouvant être mobilisée à ce titre, 

Y ajoutant, 

- débouter M. et Mme [M] et les consorts [K] de toutes demandes plus amples ou contraires,

- condamner M. [P] et Mme [S] au financement des travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire, dont le montant s'élève à la somme de 132 743,78 euros, à charge pour ces derniers d'exercer une action récursoire à l'encontre de l'acquéreur du bien,

- en tant que de besoin, enjoindre à M. [P] et Mme [S] de mettre en cause le propriétaire du bien sinistré (en la personne de M. [U] [C]) et de produire aux débats l'acte authentique de la vente intervenue le 6 novembre 2025,

S'agissant des chefs du jugement portant sur les demandes aux fins de réparation des préjudices subis personnellement par les époux [M] en qualité de tiers :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée, in solidum avec les consorts [K], au paiement d'une somme globale de 49 514,16 euros selon le décompte suivant : 


6 258,18 euros au titre de la perte de loyer depuis le 1er mars 2017, sauf à parfaire, pour la période postérieure au mois de mars 2023,

165,31 euros au titre des frais irrépétibles engagés par M. et Mme [M] dans le cadre des opérations d'expertise amiable et judiciaire,

23 055,30 euros au titre des frais de remise en état des poutres de l'immeuble (logement n°1) de M. et Mme [M], outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter du mois de juin 2022,

440 euros au titre des frais de renfort de la charpente pour le logement n°4, outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter du mois de juin 2022,

13 343,44 euros au titre des frais de remise en état des installations de plomberie et de chauffage de l'immeuble de M. et Mme [M], outre indexation sur la base de l'indice BT 71 de la construction à compter du mois de juin 2022,

6 307 euros au titre de la perte subie dans le cadre de l'indemnisation du second sinistre, 


Et statuant à nouveau, 

- liquider les préjudices des époux [M] selon les modalités indemnitaires 

suivantes : 


indexation des loyers : 6 258,18 euros, 

temps consacré par Mme [M] au titre de l'instruction du sinistre et frais de déplacements induits : 165,31 euros, 

frais de diagnostics et d'agence immobilière : débouté, 

frais de remise en état des poutres de l'immeuble : débouté,

frais de renfort de la charpente (logement n°4) : débouté,

frais de remise en état des installations de plomberie et de chauffage : débouté,

frais de remise en état des portes de l'immeuble : débouté,

prise en charge de la vétusté déduite par l'assureur de l'organisme [Localité 9] : débouté,


- juger qu'elle ne peut prendre en charge la réparation de tous les dommages et préjudices subis par les tiers nés ou aggravés à compter du 6 novembre 2025, date de la vente du bien sinistré par les consorts [K],

- prononcer sa mise hors de cause pour tous les dommages et préjudices subis par les époux [M] nés ou aggravés à compter du 6 novembre 2025, date de la vente du bien sinistré par les consorts [K], 

- débouter, par voie de conséquence, les époux [M] dans leur demande tendant à l'actualisation de l'indemnité au titre de l'indexation des loyers, laquelle ne peut concerner que la période du mois d'avril 2023 au mois d'octobre 2025 compte tenu de la vente du bien intervenue le 6 novembre 2025,

- prononcer sa mise hors de cause pour tous les dommages et préjudices subis par les époux [M], nés ou aggravés à compter du 6 novembre 2025, date de la vente du bien sinistré par les consorts [K], 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les consorts [K] à lui régler une somme de 130 euros en remboursement de la franchise contractuelle,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné in solidum les consorts [K] et elle-même à régler aux époux [M] une somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Y ajoutant,

- débouter M. et Mme [M] et les consorts [K] de toutes demandes plus amples ou contraires, 

- débouter les consorts [K] dans leur demande formée à son encontre par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- allouer aux époux [M] la somme de 1 000 euros par application des dispositions 

de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

- statuer ce que de droit s'agissant des dépens de l'instance. 

 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.





MOTIFS



A titre liminaire, il convient de relever que les demandes des consorts [K] tendant à voir 'prononcer' (constater) la vente intervenue le 6 novembre 2025, l'absence de possibilité juridique et matérielle d'exécuter les travaux de remise en état, et le fait que la demande des consorts [M] est sans objet à leur égard, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.



Sur la recevabilité des demandes de M. et Mme [M]



Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



En vertu des articles 31 et 32 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.



Sur la recevabilité des demandes d'indemnisation des préjudices de M. et Mme [M]



Les consorts [K] rappellent que l'assuré qui a été indemnisé par son assureur du préjudice résultant d'un sinistre subroge ce dernier dans ses droits et actions pour lui permettre d'agir contre l'éventuel responsable du dommage afin d'obtenir le remboursement de l'indemnité.

Ils font valoir que le bien des époux [M] est en l'espèce couvert par deux contrats souscrits auprès de la société Axa, et que les intimés ne justifient pas ne pas avoir déclaré de sinistre auprès de leur assureur, ni ne pas avoir été indemnisé par celui-ci, de sorte qu'ils doivent être considérés comme dépourvus d'intérêts à agir.



Les époux [M] versent toutefois aux débats les conditions particulières et générales du contrat Multirisques Immeuble n°3436300904 souscrit le 14 avril 2007, ainsi qu'un courrier de la société Axa du 28 août 2017, confirmant que l'assureur ne prend pas en charge le sinistre trouvant son origine dans l'immeuble voisin.

Par ailleurs, il est justifié que la police n°10811651504 dont font état les consorts [K] a été souscrite par les époux [M] pour une durée temporaire sur la période du 22 mars 2021 au 1er septembre 2021 (suite à la résiliation du précédent contrat par l'assureur, en raison de l'arrêté de péril portant sur le bien), de sorte qu'elle ne saurait couvrir rétroactivement les conséquences du sinistre survenu en février 2017.



Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes indemnitaires de M. et Mme [M].



Sur la recevabilité de la demande de M. et Mme [M] afférente aux frais de réparation de l'immeuble des consorts [K]



Les époux [M] demandent à la cour de condamner la société [J] Assurances IARD à payer à M. [P] et Mme [S] la somme de 132 743,78 euros, en précisant que ces derniers devront affecter exclusivement cette somme à la réalisation des travaux de remise en état de leur immeuble tels que préconisés par l'expert judiciaire.



Si les époux [M] peuvent être considérés comme ayant un intérêt à cette prétention, destinée à rendre solvables les consorts [K] afin qu'ils réalisent les travaux permettant in fine de remettre en location leurs propres appartements, il ne peut toutefois être retenu qu'ils disposent de la qualité pour agir à cette fin, en vertu du principe selon lequel 'nul ne plaide par procureur'.



Cette demande ne relève en effet pas de l'action directe dont disposent les victimes contre l'assureur du responsable pour l'indemnisation de leur propre préjudice, mais tend à la mise en oeuvre d'une garantie prévue par un contrat d'assurance auquel les époux [M] ne sont pas parties, et ce, au bénéfice des consorts [K].



Il convient donc, par infirmation du jugement entrepris, de déclarer M. et Mme [M] irrecevables en leur demande. 



Sur les demandes au titre des travaux de remise en état de l'immeuble des consorts [K]



En vertu des dispositions de l'article 1242 alinéa 1er du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.



M. et Mme [M] sollicitent sur ce fondement, en se prévalant des conclusions du rapport de M. [B], la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné sous astreinte M. [P] et Mme [S] à mettre en oeuvre les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire, dont le montant s'élève à 132 743,78 euros TTC.



Il est toutefois établi que suivant acte authentique du 6 novembre 2025, soit postérieurement au jugement, M. [P] et Mme [S] ont vendu à M. [U] [C] leur bien situé [Adresse 5] à [Localité 10][Adresse 6]. 



En conséquence, les intimés ne disposent plus d'aucun pouvoir juridique ni matériel sur l'immeuble, de sorte que l'obligation de faire à laquelle ils avaient été condamnés sous astreinte ne pourra être maintenue.



Il sera précisé à cet égard que l'acte de vente ' incluant un éventuel accord des parties quant aux modalités de la prise en charge du sinistre ' n'est pas produit, et que M. [C] n'a en outre pas été attrait à la procédure, mais que les consorts [K] justifient que ce dernier a repris à son compte les travaux de remise en état du bien, dès lors qu'il a déposé le 17 juillet 2025 une déclaration préalable de travaux, et qu'il atteste en outre que les travaux 'ont commencé le 15 janvier 2026 pour une durée indéterminée'.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné sous astreinte M. [P] et Mme [S] à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire, et de rejeter la demande présentée de ce chef par M. et Mme [M].



De même, la demande de la société [J] Assurances IARD tendant à voir 'condamner M. [P] et Mme [S] au financement des travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire (...) à charge pour ces derniers d'exercer une action récursoire à l'encontre de l'acquéreur du bien', à la supposer recevable, n'est pas fondée, les travaux ayant été entrepris par le nouvel acquéreur, et la garantie de l'assureur cessant en tout état de cause à la date de la vente, pour les motifs explicités ci-dessous.



Sur la réparation des préjudices subis par M. et Mme [M]



Sur les responsabilités encourues



L'indemnisation des préjudices subis par les époux [M] suppose de trancher préalablement la question des responsabilités susceptibles d'être engagées au titre de la survenue du sinistre.



Les époux [M] concluent, sur le fondement de l'article 1242 du code civil, à l'entière responsabilité des consorts [K], au motif que leurs préjudices résultent d'une fuite d'eau trouvant son origine dans l'immeuble qui appartenait à ces derniers.



Les consorts [K] considèrent pour leur part que le sinistre est imputable aux seuls époux [M], et concluent subsidiairement à un partage de responsabilité, en faisant valoir que les désordres résultent du défaut d'entretien d'un chéneau de l'immeuble de ces derniers, qui avait déjà causé des dégâts sur leur propre bien en 2014. 



L'expert judiciaire retient que le sinistre survenu le 7 février 2017 résulte de la rupture d'une canalisation dans la salle de bains située au niveau R+2 de l'immeuble des consorts [K], par un écoulement continu de 112 m3 d'eau en trois jours environ, étant précisé que l'appartement en question était inoccupé à cette date, mais que l'arrivée d'eau n'avait pas été coupée. 

L'expert relève, après examen des canalisations par un sapiteur plombier, que cette rupture est due à un défaut de mise en oeuvre par M. [P] du sertissage de cette canalisation dans la nourrice située à l'arrière du lavabo, derrière le doublage. 

Il ajoute que le déboîtement de la canalisation se trouve précisément au droit du point de faiblesse structurel de la maison, c'est-à-dire la partie du mur en pisé endommagée en 2014, sinistre pour lequel les consorts [K] avaient perçu une indemnisation versée par l'assureur des époux [M], sans toutefois procéder aux réparations préconisées.



Ces causes conjuguées, toutes imputables aux consorts [K], ont conduit le tribunal à retenir l'entière responsabilité de ces derniers dans la survenue du sinistre. 



Le seul fait que des travaux de sécurisation provisoire aient été entrepris dans l'immeuble des consorts [K] antérieurement aux opérations d'expertise judiciaire n'est pas de nature à remettre en question les conclusions de M. [B] s'agissant de la cause de la dégradation du pignon, les travaux en question ' dont l'expert judiciaire était informé et a tenu compte ' ayant porté sur la structure de l'immeuble des appelants. 

Il ressort en outre du rapport du sapiteur que le bord de l'emboîtement comportait des traces de calcaire démontrant que le tuyau présentait des fuites avant son déboîtement, et que ledit tuyau ne présentait aucune marque de sertissage, établissant qu'il n'avait pas été arraché par les travaux ayant suivi l'inondation. 



S'agissant du rôle du chéneau fuyard de la maison des époux [M], encastré dans celle des consorts [K], il ressort d'une attestation de M. [R] ' dont la valeur probante n'est pas invalidée au seul motif qu'il est l'auteur des travaux de réfection de la toiture en 2009 ' que suite au sinistre de 2014, les intimés ont fait nettoyer le chéneau encombré de feuilles, M. [R] précisant que la pente du chéneau était conforme et permettait un écoulement normal des eaux de pluie.

Si par la suite, comme signalé par M. [B], de nouveaux écoulements par débordement de chéneau ont pu se produire entre 2014 et 2017, en l'absence de travaux modificatifs sur ledit chéneau, il n'est toutefois pas justifié de leur réalité, les consorts [K] n'ayant jamais fait état de la persistance de difficultés auprès de leurs voisins. 

Il sera en outre relevé que la note établie le 18 décembre 2017 par M. [H], expert en pisé mandaté par l'assureur de M. [P], qui signale une 'fuite vers chéneau continue, le mur nord en pisé subit donc un écoulement d'eau', correspond selon les explications de M. [B] à la situation après les travaux de mise en sécurité, qui ont modifié la pente du chéneau.

De même, l'attestation de M. [D] du 18 juillet (') 2020, qui signale que lors de phénomènes pluvieux le chéneau situé à l'arrière du bâtiment [Adresse 7], du fait de sa mauvaise pente, évacue l'eau contre le bâtiment sinistré situé au [Adresse 5], n'est pas probante dès lors que les écoulements décrits, non datés, peuvent correspondre à la période postérieure aux travaux de mise en sécurité.

 

En conséquence, les consorts [K] ne justifiant pas de l'hypothétique rôle causal des débordements de chéneau dont ils imputent la responsabilité aux époux [M] ' alors qu'il est au demeurant établi qu'ils n'ont eux-mêmes pas fait procédé aux réparations du mur pour lesquelles ils avaient obtenu une indemnisation en 2014 ', c'est à juste titre que le tribunal a retenu leur entière responsabilité dans la survenue du sinistre du 7 février 2017. 



Sur les postes de préjudice invoqués



- Sur les pertes de loyers (indexation) : 




Sur les demandes à l'égard des consorts [K]




M. et Mme [M], qui ont régularisé avec la société [J] Assurances IARD un protocole d'accord transactionnel au titre de la prise en charge des loyers qu'ils n'ont pu percevoir depuis que leur immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril, sollicitent une somme de 7 016,34 euros arrêtée au mois de janvier 2026, et à parfaire pour la période postérieure, au titre de leurs pertes de loyers résultant du défaut d'indexation de ceux-ci. 



Jusqu'à la date de la vente de leur bien, les consorts [K] peuvent voir leur responsabilité retenue, à l'égard des époux [M], sur le fondement de l'article 1242 du code civil, en leur qualité de propriétaires et gardiens de l'immeuble dont la dégradation s'est trouvée à l'origine de l'obligation de résilier les baux consentis sur l'immeuble voisin. 



Par la suite, leur responsabilité délictuelle peut être retenue sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, également invoqué par les époux [M], dès lors qu'ils n'ont pas fait procéder aux réparations qui s'imposaient sur leur immeuble aux fins de mettre un terme au préjudice des époux [M], préalablement à la cession de celui-ci à M. [C], étant précisé qu'ils s'abstiennent de produire l'acte de vente du 6 novembre 2025, susceptible de justifier d'éventuels engagements de l'acquéreur concernant la prise en charge de l'indemnisation des époux [M] postérieurement à la vente.



Les consorts [K] resteront ainsi redevables des pertes de loyers jusqu'à ce jour, dès lors que, s'il est établi que M. [C] a entrepris des travaux de réfection de l'immeuble et notamment du pignon mitoyen, il n'est pas justifié de l'achèvement de ces travaux et de la cessation effective de tout risque pour le voisinage, permettant une remise en location du bien des époux [M].



C'est toutefois à juste titre que les consorts [K] font état de la seule perte de chance, pour les époux [M], de voir leurs appartements occupés, les intimés étant exposés comme tout propriétaire à un risque de vacance de leurs biens pour une durée variable à l'occasion du départ des locataires.



En tenant compte d'une perte de chance pouvant être évaluée à 90 %, M. [P] et Mme [S] seront ainsi condamnés à payer aux époux [M] une somme, arrêtée à ce jour, de : [7 016,34 (solde arrêté en janvier 2026) + (343,78 x 2,25) (indexation du 1er février au 7 avril 2026)] x 90 % = 7 010,86 euros.




Sur les demandes à l'égard de la société [J] Assurances IARD




La société [J] Assurances IARD ne conteste pas être redevable, au titre de la mise en jeu de la garantie 'Responsabilité civile' souscrite par les consorts [K], de l'indemnisation de l'intégralité des pertes de loyers (indexation) jusqu'à la date de la vente de la maison par ses assurés.

Elle soutient en revanche que sa garantie a cessé à compter du 6 novembre 2025, date de la vente du bien, dès lors que c'est le nouvel acquéreur, désormais tenu de réaliser les travaux, qui supporte tous les risques inhérents à leur exécution, et que sa garantie ne peut être étendue à la responsabilité encourue par ce dernier.



Les époux [M] affirment au contraire que l'assureur est tenu de mobiliser sa garantie aussi longtemps que perdurera leur préjudice.

Ils considèrent en effet que le sinistre trouve son origine dans la rupture d'une canalisation début février 2017 dans l'immeuble des consorts [K], à l'origine de l'arrêté de péril ayant frappé leur immeuble, et précisent que leur préjudice n'est que le prolongement de ce fait dommageable initial, dont les effets perdurent indépendamment de la vente réalisée.

Ils ajoutent qu'aux termes du protocole d'accord du 31 janvier 2019, la société [J] Assurances IARD s'est engagée à prendre en charge une somme correspondant au montant des loyers qu'ils percevaient avant le sinistre 'jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en état du bien immobilier appartenant à M. et Mme [M]', justifiant de plus fort qu'elle maintienne son indemnisation. 



L'article L. 124-1-1 du code des assurances afférent aux assurances de responsabilité dispose que 'constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l'assuré, résultant d'un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique'.



Il résulte des conditions générales du contrat multirisques habitation propriétaire-bailleur souscrit par les consorts [K] que le contrat comporte, outre une 'garantie de dommages' couvrant uniquement le bien des assurés, une 'garantie de responsabilité civile liée à la propriété de l'immeuble' qui a vocation à s'appliquer dans les conditions suivantes : 'Si votre responsabilité civile est engagée, nous garantissons les conséquences pécuniaires que vous pouvez encourir en raison des dommages corporels, matériels et immatériels, causés à des tiers par les bâtiments et le terrain situés à l'adresse indiquée dans vos conditions particulières [...]'.



En l'espèce, le fait dommageable au sens des dispositions précitées est constitué non pas par la fuite d'eau survenue début février 2017, laquelle n'a causé aucun dommage au bien des époux [M], mais par la dégradation consécutive du pignon de l'immeuble des consorts [K], qui compte tenu de son importance et des risques d'effondrement, a abouti à l'adoption d'un arrêté de péril interdisant aux époux [M] de continuer à louer leur propre bien. 



Or, après la vente formalisée le 6 novembre 2025, les consorts [K] ont cessé d'être responsables, sur le fondement de l'article 1242 du code civil, des dommages causés par l'état de délabrement de l'immeuble dont ils n'assumaient plus la garde (seule une responsabilité en raison de leur carence personnelle résultant de l'absence de réalisation des réparations avant la vente, non couverte par l'assureur, pouvant être retenue).

En conséquence, compte tenu de la disparition du fait générateur de responsabilité tel qu'envisagé par la police d'assurance, c'est à juste titre que la société [J] Assurances IARD conclut à sa mise hors de cause pour les dommages et préjudices subis par les époux [M] à compter du 6 novembre 2025. 



L'invocation par M. et Mme [M] des termes du protocole d'accord transactionnel du 31 janvier 2019 est par ailleurs inopérante, dès lors que l'engagement à paiement de la société [J] Assurances IARD doit être entendu comme consenti dans les limites de l'obligation de garantie de l'assureur. 

Au surplus, le versement de cette indemnisation était prévu jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en état du bien immobilier appartenant à M. et Mme [M], et non jusqu'à l'achèvement de la réfection du bien des consorts [K]. Or, le rapport d'expertise judiciaire n'envisage pas la nécessité de réaliser des travaux de remise en état de l'immeuble des époux [M] (hors conséquences du dégât des eaux lié au vol ultérieur des canalisations en cuivre, non envisagé dans le protocole), la remise en location dudit bien n'étant subordonnée qu'à la réalisation de travaux sur l'immeuble des consorts [K] afin de faire cesser tout risque d'effondrement. 



Ainsi, en tenant compte de l'interruption de la prise en charge du sinistre par la société [J] Assurances IARD après le mois de novembre 2025, cette dernière doit être condamnée, in solidum avec les consorts [K], à indemniser le préjudice subi par les époux [M] au titre des pertes de loyers (indexation) dans la limite de la somme de 7 016,34 (solde en janvier 2026) - (343,78 x 2) (indexation de décembre 2025 et janvier 2026) = 6 328,78 euros.



Dans les rapports entre assureur et assuré, la société [J] Assurances IARD sera condamnée à garantir les consorts [K] de la condamnation mise à leur charge au bénéfice des époux [M] à concurrence de cette même somme.



- Sur les frais d'établissement des diagnostics et de rédaction des nouveaux baux :



Les époux [M] sollicitent une somme de 1 850 euros au titre des frais de nouveaux diagnostics qui devront être réalisés préalablement à la remise en location de leur bien, outre 1 600 euros au titre des frais d'agence pour la régularisation de nouveaux baux.



Les consorts [K] concluent au rejet de cette demande, tout comme la société [J] Assurances IARD, qui fait valoir que ce préjudice n'est pas certain, l'intention des époux [M] de relouer leur bien dans le futur n'étant pas établie. 



Toutefois, dès lors que l'immeuble était à usage locatif avant le sinistre, et qu'aucune circonstance permettant de présumer que les époux [M] entendraient modifier cette destination ou procéder à la vente du bien n'est alléguée, ces derniers doivent être considérés comme fondés en leur demande. Il convient cependant de ramener la somme allouée au titre des honoraires de régularisation des nouveaux baux à 400 euros, dès lors que seul un appartement faisait l'objet d'un mandat de gestion, et que les époux [M] ne justifient pas qu'ils recouraient aux services d'un agent immobilier pour l'établissement des baux des trois autres logements.



Il y a dès lors lieu, par infirmation du jugement critiqué sur ce point et au vu des justificatifs produits, de condamner M. [P] et Mme [S] et leur assureur à payer aux époux [M] la somme de 2 250 euros. 



- Sur le temps consacré par Mme [M] dans le cadre du sinistre et les frais de déplacement : 



M. et Mme [M] sollicitent une somme de 824 euros au titre de l'indemnisation du temps consacré par Mme [M] pour se rendre aux différentes réunions d'expertise, pendant lequel elle a dû s'absenter de son travail, et des frais de trajets exposés.



Les sommes réclamées constituent toutefois, comme le relèvent les époux [M] eux-mêmes, des frais irrépétibles consacrés à la défense de leurs intérêts.

Or, de tels frais ne constituent pas un préjudice réparable, et ne peuvent donner lieu à indemnisation que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ils seront donc pris en compte dans le cadre des demandes présentées au titre des frais de procès. 

 

- Sur la prise en charge des sinistres vol et dégât des eaux ayant affecté le bien des époux [M] :



M. et Mme [M] indiquent que leur bien, demeuré inoccupé depuis le 1er mars 2017 du fait de l'arrêté de péril, a fait l'objet d'un vol par effraction, au cours duquel l'ensemble des canalisations (en cuivre) ont été démontées et dérobées.

Ils ajoutent que la vanne d'arrivée d'eau située avant l'immeuble, propriété de la société [Localité 9], a rompu fin décembre 2018, et qu'en raison de l'absence des canalisations volées, leur immeuble a été inondé.

Ils s'estiment en conséquence fondés à réclamer aux consorts [K] et à la société [J] Assurance IARD les sommes de 23 055,30 euros et 440 euros au titre du remplacement ou du renforcement des poutres endommagées par l'humidité respectivement dans les logements n°1 et n°4, la somme de 13 343,44 euros au titre de la remise en état des installations d'eau et de gaz, la somme de 843 euros au titre de la remise en état des portes, et la somme de 6 307 euros au titre de la minoration pour cause de vétusté de l'indemnisation versée par l'assureur de [Localité 9]. 



Les consorts [K] concluent au rejet de ces demandes, tout comme la 

société [J] Assurances IARD, qui fait valoir qu'il n'existe pas de rapport de causalité direct, certain et exclusif entre le sinistre ayant affecté l'immeuble des consorts [K] et le vol ainsi que le dégât des eaux dont les époux [M] sollicitent l'indemnisation.

Elle considère en effet que ces événements sont en relation exclusive avec le fait d'un tiers. S'agissant du vol, elle ajoute que celui-ci aurait pu se produire alors même que les lieux étaient loués, lors d'une absence des locataires. Elle précise que le bien des époux [M] n'était pas assuré contre le vol dès l'origine, et non en raison des difficultés provoquées par l'arrêté de péril. Concernant le dégât des eaux résultant de la défaillance d'une vanne d'alimentation générale, elle affirme que la responsabilité en incombe à la seule société [Localité 9], qui l'a au demeurant reconnue. 



Pour être retenu comme cause juridique du dommage, l'événement causal doit avoir été indispensable à sa réalisation ; la cause doit être un antécédent nécessaire du dommage, de telle sorte que, sans elle, le dommage ne se serait pas produit.

Toutes les conditions nécessaires étant, en principe, retenues parmi les causes du dommage, il n'y a pas lieu de distinguer entre celles qui en seraient les antécédents immédiats et celles qui ne seraient que des causes médiates ou indirectes du dommage. Il en résulte, d'une part, que lorsque des fautes ou faits générateurs successifs ont contribué à produire le dommage, ils en sont tous des causes et, d'autre part, que lorsqu'une cause a donné naissance à un dommage qui, développant ses conséquences dans le temps, en a entraîné d'autres, tous doivent en principe être réparés, même ceux qui ne sont pas la suite directe de la cause initiale.



En l'espèce, c'est à juste titre que les époux [M] soutiennent que le vol de canalisations, dans tous les appartements que comporte leur immeuble, ne se serait pas produit si celui-ci n'avait pas été durablement et totalement vide de tous occupants, compte tenu du temps nécessaire pour procéder à ces opérations et du bruit qu'elles engendrent.

Le fait que les époux [M] n'aient pas souscrit d'assurance contre le vol, qui n'est pas fautif, ne saurait exonérer les consorts [K] ' garantis par la société [J] Assurances IARD ' de la responsabilité qu'ils encourent de ce chef.



De même, la défaillance d'une vanne d'arrivée d'eau n'aurait eu aucune conséquence sur l'état de l'immeuble des époux [M] si les canalisations de leurs appartements n'avait pas été volées. 

Le fait que la société [Localité 9] soit responsable de cette défaillance n'est pas de nature à exclure ou à minorer la responsabilité des consorts [K] dans la survenue du dégât des eaux qui en est résultée, les deux faits successifs ayant concouru à la réalisation de l'entier dommage.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il