Cour d'Appel · Chambre 1 A — 1 avril 2026

MINUTE N° 136/26

























Copie exécutoire à



- la SELARL ARTHUS



- la SCP CAHN ET ASSOCIES





Le 01.04.2026



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 01 Avril 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/02822 - N° Portalis DBVW-V-B7H-ID3E



Décision déférée à la Cour : 15 Juin 2023 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile



APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :



SARLU [E] en redressement judiciaire

prise en la personne de son représentant légal 

[Adresse 1]



Représentée par Me Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour 



PARTIES INVERVENANTES VOLONTAIRES :



S.A.S. [L] - [C] - [Y], prise en la personne de Me [V] [C], administrateur judiciaire de la SARLU [E]

[Adresse 2]



S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE, prise en la personne de Me [P] [Z], mandataire judiciaire de la SARLU [E]

[Adresse 3] [Localité 1]



Représentées par Me Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour 



INTIMES - APPELANTS INCIDEMMENT :



Monsieur [B] [X] [Adresse 4]



Monsieur [A] [X] [Adresse 5]



Madame [V] [M] [Adresse 6]



Représentés par Me Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat à la Cour 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre et M. ROUBLOT, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère, qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :





Aux termes d'un contrat de bail commercial conclu le 24 avril 1990 en l'étude de Me [J] [R], notaire à [Localité 2], Madame [K] [T] a donné en location à Monsieur [D] [H], agissant en qualité de gérant de la SARL LYTHEA, aux droits de laquelle vient la SARLU [E], des locaux commerciaux situés [Adresse 7] à [Localité 3].



La SARLU [E] y exploitait un fonds de commerce de restaurant à l'enseigne 'Au Cheval Noir'.



Elle a agi devant le juge des référés de [Localité 4] par requêtes signifées les 28 février et 1er mars 2011 afin que soit désigné un expert pour apprécier la nécessité de procéder à des travaux sur la chaudière, l'installation électrique, la toiture et l'étanchéité des fenêtres.



Par ordonnance du 26 juillet 2011, le juge des référés a fait partiellement droit à cette demande et a nommé Monsieur [G] [F] en qualité d'expert pour qu'il se prononce notamment sur l'état de la toiture.



La SARLU [E] a interjeté appel de cette ordonnance, demandant à ce que l'ordonnance du 26 juillet 2011 soit infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise concernant la chaudière, l'installation électrique et l'étanchéité des fenêtres. 



La Cour d'appel de Colmar, par arrêt du 4 juillet 2012, a confirmé l'ordonnance.



La SARLU [E] a alors formé un pourvoi en cassation. La Cour de cassation, par arrêt du 2 octobre 2013, a cassé l'arrêt de la cour et a renvoyé le dossier devant la Cour d'appel de Colmar autrement composée.



Aussi, la Cour d'appel de Colmar a rendu un second arrêt, le 18 avril 2018, faisant droit à la demande de la SARLU [E], en étendant la mission de l'expert à la chaudière, l'installation électrique et l'étanchéité des fenêtres.



L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 22 février 2021.



Par acte d'huissier de justice en date du 13 janvier 2022, la SARLU [E] a fait assigner Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M], venant aux droits Madame [K] [T], décédée, devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d'obtenir leur condamnation à payer le coût des travaux prescrits par l'expert judiciaire.



Dans son jugement rendu le 15 juin 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :



'CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à faire réaliser, sous astreinte de 100 € (cents euros) par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois suivants la signification de la décision et pendant six mois, les travaux prescrits par le rapport d'expertise judiciaire du 22 février 2021 (RG 11/190 ; RG l6RG 19/353 ) concernant :

- la charpente :

- la couverture ;

- les menuiseries extérieures des combles et du premier étage ;

- l'installation électrique des combles et du premier étage ;

- la chaudière.





CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à payer à la SARLU [E] la somme de 6856,44 € au titre de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE la SARLU [E] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] de leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire (RG 11/190 ; RG 19/353) ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à payer à la SARLU [E] la somme de 2000 € (deux mille) euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à 1'écarter ;

DÉBOUTE les parties de 1'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.'



Par une déclaration par voie électronique en date du 19 juillet 2023, la Sàrl [E] a fait appel de cette décision. 



Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] se sont constitués intimés le 29 septembre 2023.



La Sàrlu [E] a été admise au bénéfice d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de STRASBOURG du 17 mars 2025. La SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], a été désignée es-qualité d'administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], étant désignée es-qualité de mandataire judiciaire. 



L'affaire a fait l'objet d'une interruption d'instance le 22 avril 2025, avant de faire l'objet d'une reprise d'instance le 24 avril 2025 par les organes de la procédure collective, dans le cadre du dossier RG [Immatriculation 1]/01823 qui a été joint au dossier initial enregistré sous le numéro RG [Immatriculation 2]/02822 le 16 mai 2025.



Il est important de préciser que les parties au présent litige étaient aussi opposées dans le cadre d'une procédure RG 20/04284, ayant abouti à un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 24 août 2023, qui a notamment condamné Monsieur [B] [X]et Monsieur [A] [X], ayants-droits de Madame [K] [W] épouse [X] et Madame [V] [M], ayant-droit de Madame [O] [W] épouse [M], en qualité de vendeurs, sous astreinte, à réitérer par acte authentique devant Me [U], ou tel autre notaire de leur choix, la vente de l'immeuble à usage commercial situé [Adresse 8], à la SARLU [E] en qualité d'acquéreur, au prix de 115 000 euros, outre les frais de l'acte notarié.



Aux termes de leurs dernières écritures du 3 juin 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la Sàrlu [E], la SAS [L] - [C] - [Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire, demandent à la cour de :



'DECLARER recevable et bien fondé l'appel de la SARLU [E] ;



DÉBOUTER la partie adverse de l'ensemble de ses conclusions. 



CONFIRMER partiellement le jugement entrepris. 



INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sàrlu [E] :




de sa demande aux fins de condamnation de Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à la réparation de la charpente et de la couverture ou au montant exposé par la Sàrlu [E] pour l'exécution des travaux d'urgence préconisés par le rapport d'expertise à hauteur de 6.000,00 euros, et en l'occurrence maintenant un montant de 5.814,00 euros (page 28 du rapport d'expertise - K02) 





de sa demande de remboursement du remplacement de la chaudière à savoir un montant de 6.283,92 euros ainsi que 300,00 euros au titre de l'évacuation de l'ancienne chaudière (page 29 du rapport d'expertise - K05)





de sa demande aux fins de condamnation de Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à faire réaliser les travaux de menuiserie des fenêtres du rez-de-chaussée (page 28 du rapport d'expertise - K03) 





de sa demande aux fins de condamnation de Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à un montant de 15.235,49 euros TTC à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance 





de sa demande aux fins de condamnation de Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à un montant de 8.213,28 euros TTC au titre du préjudice subi relatif aux infiltrations et aux menuiseries présentant des déperditions et une absence de confort pour la période du 30 décembre 2011 au 20 octobre 2015 (préjudice de jouissance) (page 31 du rapport d'expertise)





de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros au titre de la mauvaise foi des consorts [X], 





de sa demande de condamnation à un montant de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du CPC. 




Et statuant à nouveau 



CONDAMNER solidairement, subsidiairement, in solidum, Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à la réparation de la charpente et de la couverture ou au montant exposé par la Sàrlu [E] pour l'exécution des travaux d'urgence préconisés par le rapport d'expertise à hauteur de 6.000,00 euros, et en l'occurrence maintenant un montant de 5.814,00 euros (page 28 du rapport d'expertise - K02) 



CONDAMNER solidairement, subsidiairement, in solidum, Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à rembourser à la Sàrlu [E] un montant de 6.283,92 euros au titre des frais avancés pour remplacement de la chaudière 



Les CONDAMNER solidairement, subsidiairement, in solidum, à un montant de 300,00 euros au titre de l'évacuation de l'ancienne chaudière (page 29 du rapport d'expertise - K05) 



Les CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à réaliser sous astreinte définitive de 500,00 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant l'arrêt à intervenir et jusqu'à complète réalisation des travaux dont la réception sera constatée par procès-verbal de commissaire de justice, les travaux de menuiserie des fenêtres du rez-de-chaussée (page 28 du rapport d'expertise - K03) 



DIRE que si l'astreinte n'est pas qualifiée de définitive sa liquidation sera de sa compétence ou du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG. 



Les CONDAMNER solidairement, subsidiairement, in solidum à un montant de 43 963,86 euros hors taxes (TTC 52 756,63 euros) pour la période allant du 30 décembre 2011 au 28 février 2025 pour réparation du préjudice de jouissance (montant représentant 1/3 de la valeur locative pour la période dont s'agit) 



RÉSERVER de chiffrer plus amplement. 



Les CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum à un montant de 28 451,60 euros TTC au titre du préjudice subi relatif aux infiltrations et aux menuiseries présentant des déperditions et une absence de confort pour la période du 30 décembre 2011 au 28 février 2025 (préjudice de jouissance), 



RESERVER de chiffrer plus amplement. 



Les CONDAMNER solidairement, subsidiairement, in solidum, à un montant de 10.000,00 euros de dommages et intérêts à raison de leur mauvaise foi. 



Les CONDAMNER solidairement, subsidiairement, in solidum à un montant de 5.814,00 euros au titre de remboursement des frais exposés et dépenses avancées au titre des travaux d'urgence. 



Les CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum à un montant de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du CPC de première instance. 



CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à réaliser sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 6 mois à dater de la signification du jugement de première instance du 15 juin 2023, les travaux prescrits par le rapport d'expertise du 22 février 2021 (RG 11/190 ; RG 19/353) et concernant : 

- la charpente (chapitre K01 du rapport d'expertise - page 27) 

- la couverture-zinguerie (chapitre K02 du rapport d'expertise - pages 27 et 28) 

- les menuiseries extérieures des combles, et du premier étage et du rez-de chaussée (chapitre K03 du rapport d'expertise - page 28)

 - l'installation électrique des combles et du premier étage (chapitre K04 du rapport d'expertise - page 29)

 - la chaudière (chapitre K05 du rapport d'expertise - page 29) 



Vu l'évolution du litige et après avoir constaté la non-réalisation des travaux,

CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] sous astreinte définitive de 500,00 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir jusqu'à réalisation des travaux dont la réception sera constatée par procès-verbal de commissaire de justice pour les travaux dont s'agit.



DIRE que si l'astreinte n'est pas qualifiée de définitive sa liquidation sera de sa compétence ou du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG. 



Les CONDAMNER conjointement et solidairement à un montant de 10.000,00 euros de dommages et intérêts à raison de leur mauvaise foi. 



Sur l'article 700 du CPC / les frais et dépens de la procédure d'appel : 



Les CONDAMNER conjointement et solidairement, subsidiairement, in solidum à un montant de 6.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 



Les CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.'





Dans leurs dernières écritures du 16 janvier 2024, transmises par voie électronique le même jour, Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] demandent à la cour de :



'REJETER l'appel principal 



RECEVOIR les Consorts [X]/[M] en leur appel incident, 



DECLARER ce dernier bien fondé, 



REFORMER la décision entreprise 



DEBOUTER en conséquence la société [E] de ses prétentions 



CONDAMNER la Société [E] au paiement de la somme de 20.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure malicieuse et abusive, 



CONDAMNER la société [E] au paiement de la somme de 10.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure dans lesquels seront compris notamment les frais de référé, d'expertise, de première instance et d'appel.'



Par ordonnance du 14 janvier 2026 le dossier a été clôturé et renvoyé à l'audience de plaidoirie du 9 février 026 



Pour l'exposé complet des faits et des moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à leurs écritures.





MOTIFS DE LA DECISION :





A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. 



Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'dire et juger' en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.



1) Sur la charpente et la couverture :



L'expert judiciaire a considéré :



- s'agissant de la charpente, qu'elle présentait des 'traces' qui justifiaient un traitement par injection dans les meilleurs délais afin de la préserver et que lors de travaux de construction d'une extension, la charpente avait été remaniée par la dépose de pièces de contreventement, sans qu'aucune consolidation n'ait été envisagée, de sorte qu'il conviendrait de renforcer les contreventements au droit des noues par la mise en place de moises,



- s'agissant de la couverture, que des tuiles étaient manquantes, qu'il y avait des trous dans la couverture, que des tuiles étaient trouées, certaines déplacées, mal accrochées, mal emboîtées, ce qui avait entraîné d'importantes infiltrations jusqu'au premier étage, de sorte qu'il en concluait qu'au vu de ces infiltrations et de l'état général de la toiture, il convenait d'envisager un remaniement total.



Les intimés qui ont fait appel incident de l'ensemble de la décision, ne proposent dans leurs écrits aucun développement technique de nature à remettre en cause tant les constatations de l'expert, que la pertinence de son analyse.



Aussi, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les désordres portant sur la charpente affectaient la structure et la solidité même de l'immeuble et relevaient ainsi des grosses réparations, à la charge du bailleur et qu'au regard de l'importance et de la généralisation des dégradations de la couverture, ces désordres relevaient des gros travaux, tels que prévus à l'article 606 du code civil et que la charge de réaliser les travaux prescrits par le rapport d'expertise pesait donc sur le bailleur.



Les appelants démontrent que le conseil de la Sàrlu [E] a adressé plusieurs sommations au bailleur, par courriers officiels les 17 juin 2022 (annexe 10d), 20 juin 2022 (annexe 10e et 10f), 28 juin 2022 (annexe 10g), 3 août 2022 (annexe 10h), pour que les travaux urgents sur la toiture soient réalisés, sans que ce dernier ne réagisse.



Aussi, c'est la Sàrlu [E] qui a pris en charge le paiement des travaux urgents réalisés par la société JD TOITURE, qui les a qualifiés de 'mise hors eau des toitures', de 'Intervention conservatoire qui ne saurait engager notre garantie décennale', de 'remaniement de tuiles déplacées ; fermeture' et de 'remplacement de tuiles perforées', tel que cela est exposé dans la facture du 11 octobre 2022 établie à hauteur de 5 814,00 euros (annexe 9 des appelantes).



Dans ces conditions, les sociétés appelantes sont en droit d'obtenir l'allocation de ce montant, le jugement devant être modifié en ce sens.



2) Sur les menuiseries :



Le jugement déféré a condamné les consorts [X] et [M] à réaliser les travaux de remplacement des menuiseries extérieures des combles et du premier étage, tout en excluant de la condamnation le remplacement des fenêtres du rez-de-chaussée, qui pesait sur les locataires. 



Le premier juge a en effet considéré que les menuiseries extérieures des combles et du premier étage, vu leur âge et leur état de vétusté, devaient être remplacées, tout en estimant que l'expert s'était montré moins catégorique s'agissant des fenêtres du rez de chaussée, excluant une vétusté, de sorte que leur remplacement ne relevait pas des gros travaux au sens de l'article 606 du code civil.



Les intimés ne proposent pas de développement de nature à remettre en cause leur condamnation à remplacer les fenêtres des combles et du premier étage. La décision sera confirmée sur ce point.



S'agissant des 12 fenêtres du rez de chaussée, la cour observe que le rapport d'expertise (page 20) établit que les 6 fenêtres présentant un double vitrage 'première génération' ne sont plus étanches à l'air et doivent être remplacées et que les 6 autres fenêtres, avec un simple vitrage, 'seraient également à remplacer'.



Etant donné que les fenêtres à simple vitrage sont de moindre qualité que celles dotées d'un double vitrage 'première génération', qui ne sont plus étanches à l'air, il s'en déduit la nécessité de changer l'ensemble des 12 fenêtres qui n'assurent plus le clos et le couvert.



Comme le font remarquer à juste titre les appelantes, l'expert n'évoque à aucun moment un défaut d'entretien de la part du preneur.







Dès lors, la Cour ne voit pas de raison de ne pas condamner les propriétaires à remplacer également les fenêtres du rez de chaussée, en application des dispositions de l'article 606 du code civil. 



Le jugement sera infirmé sur ce point précis, Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] étant condamnés à prendre en charge le remplacement des fenêtres du rez de chaussée.



Eu égard au fait que par jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saverne le 24 août 2023, Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] ont été condamnés, en qualité de vendeurs, à réitérer par acte authentique devant Me [U] ou tel autre notaire de leur choix, la vente de l'immeuble à usage commercial litigieux situé à Herrlisheim, à la SARLU [E] en qualité d'acquéreur au prix de 115 000 euros, qu'il n'est pas contesté par les intimés que cette décision est devenue définitive depuis le 1er janvier 2024, il n'apparaît plus utile de prononcer une astreinte à la charge des intimés. En effet, avec le transfert de propriété, c'est la société [E] qui va entreprendre les travaux, à la charge de Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M], le nouveau propriétaire disposant d'un titre exécutoire à l'encontre des intimés. 



3) Sur la chaudière :



Le premier juge a condamné le bailleur au coût de remplacement de la chaudière, en rappelant que l'expert a relevé que la chaudière se trouve dans un état de vétusté et devait être remplacée. 



Les intimés ne sauraient s'opposer au principe que le remplacement de la chaudière vétuste leur incombe, au motif que l'élément de chauffage ne figure pas au 'bail d'origine' et qu'il 'appartenait dès lors aux locataires de l'époque à l'origine du bail de pourvoir aux travaux nécessaires à l'actualisation d'un mode de chauffage par le biais d'une chaudière' (Sic) et que depuis cette 'innovation' l'entretien, voire le remplacement de la chaudière, a toujours incombé aux locataires alors que :



- de manière générale, l'obligation de remplacement d'une chaudière et l'obligation de pouvoir chauffer le local loué, incombe au bailleur seul, 

- de manière particulière, dans le cadre de la présente procédure, la Cour de Cassation, dans son arrêt du 2 octobre 2013, s'était intéressée au problème de la chaudière et avait rappelé que cet aspect du dossier, qui avait été écarté par la première ordonnance de référé du 26 juillet 2011, devait être revu dans la mesure où il s'agit d'une obligation à la charge du bailleur (annexe 5c des sociétés appelantes) et dans l'arrêt de la cour d'appel de COLMAR du 18 avril 2018 (annexe 5d) rendu suite au renvoi de la cour de cassation il a été expressément retenu qu'il était 'improbable, en l'absence de mention dans le bail, que ces locaux soient dépourvus d'une chaudière'.



Par conséquent, les intimés ne peuvent plus soutenir utilement ce moyen.



Les appelants reprochent de leur côté au tribunal, qui a condamné le bailleur à réaliser les travaux de remplacement de la chaudière, de ne pas l'avoir condamné immédiatement au remboursement des montants avancés par le preneur, à hauteur de 6 283,92 euros et de 300 euros.



L'expert avait noté l'existence d'une facture du 18 septembre 2011, qui comporte un visa de paiement (cf. annexe 7a) pour un total de 6 283,92 euros, réglée à l'entreprise HEITZ (annexe 7b) au titre des travaux de remplacement de la chaudière. L'expert a constaté la réalité de ce remplacement et précisait qu'il restait à évacuer l'ancienne chaudière, ce qui générerait des frais estimés à 300 euros.



Dès lors, c'est à juste titre que la Sàrlu [E], la SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire, réclament du bailleur le remboursement de cette facture de 6 283,92 euros, somme qui sera augmentée d'un forfait de 300 euros au titre des travaux d'évacuation.



Corrélativement, étant donné qu'il est acquis que la chaudière a été remplacée et qu'aucun élément au dossier rentré postérieurement à l'expertise ne démontre que l'actuelle chaudière est vétuste, il n'y a plus lieu de condamner Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à son remplacement.



La décision déférée sera infirmée en ce sens.



4) Sur la perte de jouissance :



La Sàrlu [E] demandait au premier juge l'indemnisation de son préjudice d'exploitation, né de l'absence de réalisation de travaux par son bailleur. Le jugement déféré a rappelé, à juste titre, que l'expert judiciaire n'a pas relevé l'existence d'un trop-payé de loyer, mais indiqué que les infiltrations dues à la vétusté de la toiture (charpente et couverture), des menuiseries extérieures des combles et du premier étage, ainsi que le défaut de l'installation électrique, ont rendu certaines pièces d'habitation du premier étage inhabitables.



Etant donné que le contrat de bail ne précisait aucune répartition de loyer entre le commerce et l'appartement, la juridiction a adopté la proposition de l'expert tendant à considérer que 2/3 du loyer correspondaient au commerce et le 1/3 restant à la partie habitation, soit un loyer pour l'appartement de 300 € HT.



Le tribunal a considéré que 'dans la mesure où les locaux inutilisables représentent environ la moitié de la surface totale de l'appartement, le préjudice pouvait être évalué à la somme de 150 € HT par mois soit 1800 € HT par an.'



La Sàrlu [E], la SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire ne contestent pas la répartition du loyer entre 2/3 pour le commerce et 1/3 pour l'habitation. En revanche, elles s'opposent à la suite du raisonnement et estiment que l'intégralité de l'appartement d'habitation devrait être considérée comme inutilisable.



Cependant, les appelantes n'apportent aucun élément de réflexion susceptible d'infirmer le raisonnement de l'expert et surtout ses constatations, selon lesquelles 'certaines pièces étant condamnées' et que 'les locaux inutilisables représentent environ la moitié de la surface totale de l'appartement'. Ainsi, aucun constat démontrant le caractère inhabitable de l'intégralité du logement n'étant rapporté, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu une perte de jouissance de 150 euros HT par mois.



Les parties appelantes réclament aussi la réactualisation du préjudice, au motif que celui-ci perdure depuis le 30 décembre 2011 et n'a été indemnisé à hauteur d'appel que jusqu'au 20 octobre 2015.



La cour observe que les intimés ne contestent nullement le fait que les travaux n'ont pas été réalisés. Les travaux, aux frais avancés par la Sàrlu [E], ne sont pas suffisants pour permettre de considérer le logement comme étant utilisable dans son intégralité, car les travaux électriques n'ont pas été réalisés.







Il y a alors lieu de compléter le jugement et d'indemniser la Sàrlu [E] à hauteur de 150 euros HT, sur la période allant du 30 décembre 2011 au 1er janvier 2024, date à laquelle le jugement ayant ordonné le transfert de propriété au profit de la société appelante est devenu définitif. La période postérieure ne saurait être prise en compte, à partir du moment où il n'est pas assuré que les anciens bailleurs ont encore accès aux locaux.



Il conviendra de condamner solidairement Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à régler la somme de 21 609,67euros soit :


9,67 euros pour les quelques jours du mois de décembre 2011,

21 600 euros pour la période allant du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2023. 




Enfin, les appelantes réclament une indemnisation au titre de l'augmentation de 40 % de la consommation de chauffage. Le premier juge, s'il a admis le raisonnement produit en demande, n'a cependant pas accordé de somme à ce titre, car la société preneuse n'avait pas chiffré sa demande.



A hauteur d'appel, les appelantes ont indiqué réclamer une somme non définitive, ce qui n'est guère possible, en ce que la cour se doit de trancher le litige à la date du jour des plaidoiries et ce d'autant plus qu'un transfert de propriété semble avoir eu lieu au 1er janvier 2024, au profit de la société [E].



L'expert retenait l'existence d'une surconsommation de l'ancienne chaudière découlant de sa vétusté. Or, sachant que celle-ci a été remplacée par la Sàrlu [E] en septembre 2011, il n'est pas établi que la surconsommation constatée ait persisté, aucun élément ou analyse technique utile n'ayant été apporté par les appelantes. Aussi, la demande d'indemnisation faite à ce titre sera rejetée, le jugement étant corrélativement confirmé.



5) Sur les autres demandes annexes :



Les appelantes expliquent avoir liquidé l'astreinte mise à la charge Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] devant le juge de l'exécution du Havre, qui leur a alloué à ce titre une somme de 18 100 euros par une décision du 10 mars 2025.



Elles réclament la mise en place d'une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard, au motif que les consorts [X] et [M] n'ont toujours pas entrepris les travaux mis à leur charge dans le jugement et qu'il conviendrait de sanctionner de manière sévère cette inaction.



Cependant, la cour rappelle que par jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saverne le 24 août 2023, Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] ont été condamnés, en qualité de vendeurs, à réitérer par acte authentique devant Me [U], ou tel autre notaire de leur choix, la vente de l'immeuble à usage commercial litigieux situé à Herrlisheim, à la SARLU [E] en qualité d'acquéreur, au prix de 115 000 euros et qu'il n'est pas contesté par les intimés que cette décision est devenue définitive depuis le 1er janvier 2024.



Dans ces conditions, comme l'ont fait à juste titre remarquer les appelantes, avec ce transfert de propriété c'est la société [E] qui va entreprendre les travaux, mais à la charge de Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M]. 



Aussi, la mise en place d'une nouvelle astreinte pour la réalisation des travaux n'est plus utile, les sociétés appelantes disposant d'une décision exécutoire pour obtenir la prise en charge de ces travaux par les intimés.







Bien que Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] sont succombant, les moyens développés par eux ne caractérisent aucune malice, mauvaise foi, légèreté blâmable ou erreur grossière équipollente au dol, qui seules sont susceptibles d'une résistance abusive. 



La cour ne voit alors pas de raison de s'éloigner de la décision du premier juge qui a rejeté la demande des appelantes en vue d'obtenir des dommages et intérêts. La décision de rejet sera confirmée.



Pour les mêmes raisons, la nouvelle demande de dommages et intérêts, en lien avec le comportement adopté par Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] lors de la procédure d'appel, sera, elle aussi, écartée.



Quant à la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M], elle ne peut qu'être rejetée, en ce que leur appel incident a été écarté intégralement.



6) Sur les demandes accessoires :



Le jugement déféré étant confirmé en ses dispositions principales, complété et infirmé en partie de manière favorable aux appelantes, il le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens engagés par les parties à l'occasion de la première instance.



Pour les mêmes motifs, les intimés assumeront la totalité des dépens de l'appel, ainsi que les frais exclus des dépens qu'ils ont engagés en appel. 



Leur demande présentée à ce titre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. 



En revanche, ils devront verser, in solidum, à la Sàrlu [E], la SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire, la somme de 3 000 euros au même titre et sur le même fondement.



P A R C E S M O T I F S



La Cour, 

 

Infirme le jugement rendu le 15 juin 2023 par la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu'il a :



- condamné solidairement Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à faire réaliser, sous astreinte de 100 € (cents euros) par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois suivants la signification de la décision et pendant six mois, les travaux prescrits par le rapport d'expertise judiciaire du 22 février 2021 (RG 11/190 ; RG l6RG 19/353 ) concernant la chaudière,

- condamné solidairement Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à payer à la SARLU [E] la somme de 6 856,44 € au titre de son préjudice de jouissance,

- débouté la SARLU [E] du surplus de ses demandes,



Le confirme pour le surplus.







Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant,



Condamne solidairement Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à faire réaliser les travaux de remplacement des fenêtres du rez de chaussée par des fenêtres avec au minimum un double vitrage,



Rejette la demande tendant à assortir cette condamnation d'une astreinte,



Condamne solidairement Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à payer à la Sàrlu [E], la SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire, la somme de 5 814 euros (cinq mille huit cent quatorze euros) au titre de la facture du 11 octobre 2022,



Condamne solidairement Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à payer à la Sàrlu [E], la SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire, la somme de 6 583,92 euros (six mille cinq cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre des frais de remplacement de la chaudière et du forfait d'évacuation,



Rejette la demande de la Sàrlu [E], la SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire, tendant à obtenir la condamnation de Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à remplacer la chaudière,



Condamne solidairement Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à payer à la Sàrlu [E], la SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire, la somme de 21 609,47 euros (vingt et un mille six cent neuf euros et quarante-sept centimes) au titre du préjudice de jouissance, 



Rejette les demandes de la Sàrlu [E], la SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire, tendant à voir réserver leurs droits,



Rejette les demandes de la Sàrlu [E], la SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire, tendant à prononcer de nouvelles astreintes sur les condamnations à réaliser des travaux sur les fenêtres des combles et du premier étage, la toiture et la couverture, les installations électriques,



Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par la Sàrlu [E], la SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire et par Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M],



Condamne in solidum Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] aux dépens de la procédure d'appel,



Condamne in solidum Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] à payer à la Sàrlu [E], la SAS [I]-[Y], prise en la personne de Maître [V] [C], administrateur judiciaire et la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [P] [Z], mandataire judiciaire, une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute Monsieur [B] [X], Monsieur [A] [X] et Madame [V] [M] de leur demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le cadre greffier : le Président :