Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 8 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 08 AVRIL 2026



N° 2026 / 175





N° RG 23/13902



N° Portalis DBVB-V-B7H-BMEJR







S.C. FMC PATRIMOINE





C/



Syndicat des copropriétaires [Localité 1] [G]



































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Corinne CAILLOUET - GANET





Me Noémie BONDIL



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 21 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03771.





APPELANTE



S.C. FMC PATRIMOINE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]



représentée et plaidant par Me Corinne CAILLOUET-GANET, avocat au barreau de TOULON





INTIMÉE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis à [Adresse 3] ([Adresse 4]) [Adresse 5] 

pris en la personne de son syndic en exercice l'Agence BOUHRIS-IERO IMMOBILIER SARL dont le siège social est sis [Adresse 6] elle-même pris e en la personne de son représentant légal en exercice demeurant de droit audit siège



représentée par Me Noémie BONDIL, membre de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON







*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 12 février 2020, la société IERO IMMOBILIER, syndic de l'immeuble dénommé VILLA TUNISIENNE, sis [Adresse 5] à [Localité 2] (Var), a convoqué les copropriétaires à assister à une assemblée générale prévue le 13 mars et leur a communiqué l'ordre du jour ainsi que divers documents en annexe.



Mme [N] [X], agissant en qualité de gérante de la société civile FMC PATRIMOINE, propriétaire des lots n° 13, 14, 15, 18 et 19, a transmis le 11 mars 2020 au syndic un mandat impératif mais non nominatif afin de prendre part au vote des différentes résolutions.



Selon le procès-verbal de l'assemblée, ce mandat a été remis par le syndic au président de séance mais aucun des deux copropriétaires présents ne l'a accepté 'compte tenu de la complexité des observations et réserves formulées'. En conséquence, la société FMC PATRIMOINE a été mentionnée comme étant non représentée.



Par exploit délivré le 17 août 2020, la société FMC PATRIMOINE a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Toulon pour entendre annuler l'assemblée générale tenue le 13 mars 2020 dans son ensemble, ou subsidiairement les résolutions n° 5, 6, 7, 8, 11, 12, 21, 21-1, 21-2, 21-3 et 26-3 adoptées à cette occasion.



Le syndicat a conclu au rejet de ces demandes et réclamé paiement à titre reconventionnel d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.



Par jugement rendu le 21 septembre 2023, le tribunal a :

- débouté la société FMC PATRIMOINE de l'ensemble de ses prétentions,

- débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle,

- condamné la société FMC PATRIMOINE aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société FMC PATRIMOINE a interjeté appel le 12 novembre 2023. Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 février 2024, elle demande à la cour d'infirmer ladite décision et statuant à nouveau :

- à titre principal, d'annuler l'assemblée générale tenue le 13 mars 2020 dans son ensemble, 

- à titre subsidiaire, d'annuler les résolutions n° 5, 6, 7, 8, 11, 12, 21, 21-1, 21-2, 21-3 et 26-3,







- en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et de la dispenser de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Par conclusions en réplique notifiées le 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice l'agence BOUHRIS-IERO IMMOBILIER, poursuit pour sa part la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société FMC PATRIMOINE de l'ensemble de ses prétentions, mais son infirmation en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, qu'il réitère dans les mêmes termes devant la cour. Il réclame en sus paiement de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens soutenus par chacune des parties.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 février 2026.





DISCUSSION



En vertu de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.



L'article 15-1 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire doit le remettre en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à l'un de ses membres, afin qu'il désigne un mandataire. En leur absence, ou à défaut de conseil syndical, le syndic doit remettre aux mêmes fins le mandant au président de séance désigné par l'assemblée générale.



Le droit fondamental reconnu à chaque copropriétaire de participer à l'assemblée générale, personnellement ou par l'intermédiaire d'un mandataire, ne peut être remis en cause par le refus des personnes susnommées de désigner un mandataire, ou par le refus du mandataire désigné d'exercer la délégation de vote.



Au cas présent il convient de relever que, nonobstant les commentaires ou réserves assortissant le mandat donné par la gérante de la société FMC PATRIMOINE, celui-ci indiquait clairement pour chacune des résolutions mises à l'ordre du jour le sens du vote qui devait être exprimé en son nom, de sorte que les copropriétaires présents à l'assemblée ne pouvaient refuser de l'exercer en prétextant son caractère obscur. 



La nullité de l'assemblée doit donc être prononcée en raison de l'absence de distribution d'un pouvoir régulier, sans qu'il y ait lieu de rechercher si le vote émis pour le compte de la société FMC PATRIMOINE aurait eu une incidence sur la majorité requise pour chacune des délibérations.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages-intérêts,



Statuant à nouveau des autres chefs :



Annule l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble VILLA TUNISIENNE tenue le 13 mars 2020,



Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel,



Le condamne en outre à verser à la société FMC PATRIMOINE une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société FMC PATRIMOINE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT