Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 8 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 08 AVRIL 2026



N° 2026 / 168





N° RG 23/08965



N° Portalis DBVB-V-B7H-BLSLX







[N] [Z]





C/



Syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 1] 



































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Sébastien BADIE



Me Jean-[Localité 1] JOURDAN





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 17 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04545.





APPELANT



Monsieur [N] [Z]

né le 19 Septembre 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] (ITALIE)



représenté par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Olivier CASTELLACCI, membre de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE



INTIMÉE



Syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 1] à [Localité 3]

représenté par son syndic bénévole M. [T] [O] [Q] domicilié en cette qualité audit siège



représenté par Me Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026.



ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

Selon acte notarié reçu par Maître [K] [A], Notaire à [Localité 4], le 10 octobre 2005, Mme [L] [P] et M. [I] [Y] ont vendu à M. [N] [Z] un local formant le lot n°1 situé au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier sis a [Adresse 4].

Il n'existe pas de règlement de copropriété.

Concernant le lot n°1, l'état descriptif de division mentionne qu'il est à usage d'entrepôt.

Depuis 2002, le lot n°1 a été donné à bail commercial par les vendeurs de M. [Z] sans observation, ni contestation de la copropriété.



M. [T] [J], le syndic bénévole, a, en juillet 2020, indiqué à M. [Z] que ce changement de destination aurait du être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'Assemblée générale se réunira dans le courant du mois de septembre 2020.

A réception de ce courrier, M. [Z] sollicitait que soit porté à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée générale et entériné la modification de son lot en un local à usage commercial.



Par courrier recommande en date du 12 octobre 2020, le Syndic bénévole notifiait a M. [Z] le procès-verbal d'assemblée générale, réceptionné le 15 octobre 2020, dont il ressort que les copropriétaires ont rejeté la demande de modification du lot n°1 en un local à usage commercial (résolution n°9) et ont voté en faveur d'une action judiciaire à l'encontre de M. [Z] pour non-respect de la destination de son local (résolution n°10).



Considérant que cette assemblée générale est entachée d'irrégularités manifestes, M.[Z] a saisi par acte du 11 décembre 2020 le Tribunal judiciaire de NICE en nullité des résolutions 9 et 10.



Par jugement en date du 17 avril 2023, la 4ème Chambre Civile du Tribunal judiciaire de NICE a jugé:

DEBOUTE M. [N] [Z] de ses demandes ;

CONDAMNE M. [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit;

LE CONDAMNE aux entiers dépens.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que, quand bien même le local en question a été loué à usage commercial, cela n'a conféré aucun droit et le changement de destination devait être soumis à l'approbation de l'assemblée générale, de sorte que M.[Z] n'est pas fondé à solliciter l'annulation des délibérations 9 et 10.



Par déclaration au greffe en date du 6 juillet 2023, M.[Z] a interjeté appel de cette décision.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions il sollicite:

REFORMER en sa totalité le jugement rendu par la 4ème Chambre civile du Tribunal judiciaire de NICE en date du 17 avril 2023,

Statuer de nouveau,

DECLARER M. [N] [Z] recevable et bien-fondé en son action,

PRONONCER la nullité de la résolution n°9 de l'Assemblée générale du 19 septembre 2020 pour refus abusif de l'Assemblée d'entériner le changement de destination du lot n°1 en un local commercial,

PRONONCER la nullité de la résolution n°10 de l'Assemblée générale du 19 septembre 2020 en raison de la prescription édictée par l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à M. [N] [Z] la somme de 8.175 € arrêtée au 1er décembre 2020 et à parfaire, à titre de dommages et intérêts pour préjudice locatif,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

JUGER qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [N] [Z] n'aura pas à contribuer aux frais de procédure générés par la défense du syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à verser à M. [N] [Z] la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



A l'appui de son recours, il fait valoir:

-que depuis le 1er avril 2002, bien avant sa propre acquisition, le lot 1 est exploité à des fins commerciales au vu et su de tous sans aucune observation ni contestation des copropriétaires,

-que ce n'est que 18 ans plus tard que le syndic bénévole va s'en émouvoir,

-que sa demande de modification de la destination de son lot n'avait pour objet que de régulariser une situation existante depuis près de 18 ans,

-que la convocation à l'assemblée générale en question mentionnait à la suite de la question 9 l'avis du syndic, qui n'avait comme seul objectif que d'orienter les votes, 

-que le refus de l'assemblée générale qui n'a aucune justification constitue un abus de majorité,

-que l'état descriptif de division n'a aucune valeur contractuelle c'est un document technique, seul le règlement de copropriété a valeur contractuelle, 

-qu'ainsi les indications concernant la nature du lot figurant dans l'état descriptif de division et non dans un règlement ne peuvent en aucune manière être invoquées soit pour permettre soit pour interdire un changement d'affectation, 

-que contrairement à ce qui a été jugé en première instance, l'état descriptif de division peut devenir un document contractuel uniquement s'il est englobé dans le règlement de copropriété,

-qu'en l'espèce, il n'existe pas de règlement de copropriété,

-que si le règlement de copropriété confère une valeur contractuelle à l'état descriptif qui n'entre pas en contradiction avec les dispositions du règlement, alors l'état descriptif peut avoir une valeur contractuelle, a contrario si l'état descriptif n'est pas contenu dans un règlement de copropriété qui lui conférerait une valeur contractuelle, alors cet état descriptif est bien dépourvu de toute valeur contractuelle,

-qu'en conséquence, le refus des copropriétaires dans la résolution 9 de modification de la destination du lot 1 en un local commercial est sans juste motif, le syndic ne pouvant émettre un avis sur un état descriptif sans valeur contractuelle, avis erroné qui a orienté les votes,

-que le simple fait qu'il demande cette modification pour éviter tout conflit au regard du positionnement du syndic bénévole n'a pas pour conséquence de conférer une valeur contractuelle à l'état descriptif de division,

-que ce refus constitue un abus de majorité, 

-que pour changer l'affectation de ses parties privatives, un copropriétaire doit s'assurer:

-que cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété,

-qu'elle ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble,

-qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,

-qu'en l'espèce, il n'existe pas de règlement de copropriété, la destination de l'immeuble n'est pas fixée mais au coeur du vieux [Localité 4] il ne peut être considéré qu'il est uniquement à destination bourgeoise, l'activité commerciale existe depuis 2002 sans gêner les copropriétaires, 

-qu'aucun copropriétaire ne s'est plaint de nuisance qui résulterait de l'activité de location de vélos exercée dans son local, 

-que si un changement d'affectation s'avère illicite (ce qui n'est pas le cas en l'espèce), l'action du syndicat est ouverte pendant 10 ans, elle est donc prescrite, 

-que compte tenu du refus abusif de la copropriété, le bail a été résolu de plein droit, lui causant un préjudice financier à indemniser.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2024,auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le jugement du 17 avril 2023 en toutes ses dispositions,



DEBOUTER M. [Z] de sa demande d'annulation de la résolution 9 de l'assemblée du 19 septembre 2020, les copropriétaires ayant voté librement pour la sauvegarde de l'intérêt collectif 

 

DEBOUTER M. [Z] de sa demande d'annulation de la résolution 10 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020, d'autant plus qu'une négociation amiable a été décidée préalablement au pouvoir donné au syndic ; sachant qu'aucune action judiciaire n'a été engagée à ce jour. 

 

DEBOUTER M. [Z] de ses demandes indemnitaires non fondées et non justifiées, d'autant plus que son local est mis à la location. 

 

DEBOUTER M. [Z] de toutes ses demandes fins et conclusions 

 

CONDAMNER M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du CPC, venant en sus de la condamnation de première instance et aux entiers dépens 



Il soutient:

-que lors de son acquisition l'état descriptif de division a été communiqué à l'appelant qui prévoit que son lot est un entrepôt, 

-que l'appelant a pris attache avec le syndic bénévole de l'immeuble pour demander le changement de destination du bien, une telle décision relevant d'une assemblée générale, 

-que l'appelant ne démontre pas que les locaux étaient exploités à titre commercial d'une manière continue, ininterrompue, paisible et non équivoque durant la période évoquée à savoir 18 ans, 

-que l'état descriptif de division a une valeur contractuelle, qui est d'ailleurs reconnue par l'appelant qui a demandé la modification de la destination de son lot,

-qu'à défaut de règlement de copropriété c'est la loi qui s'applique, or cette dernière impose en son article 9 d'user librement des parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, 

-qu'en l'espèce, l'immeuble est à usage d'habitation, aucun lot n'ayant une destination commerciale,

-que l'immeuble se situe dans le [Localité 5] sans isolation phonique, le local se situe au rez de chaussée facilement inondable, 

-qu'ainsi une activité commerciale au sein de l'immeuble porte atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble, dont le seul usage est celui de l'habitation, 

-que le syndicat refuse une telle modification du fait des nuisances que cela peut engendrer,

-qu'il n'y a aucun abus de majorité, la décision a été prise dans l'intérêt collectif,

-que le syndicat a librement voté à l'unanimité, 

-que le syndic bénévole n'a fait qu'informer les copropriétaires de la situation juridique du lot, il n'a donné aucune instruction de vote, 

-que les copropriétaires ont voté après lecture des lettres des avocats, 

-que dans la résolution 10 le syndicat a voté pour engager des discussions entre avocats pour trouver une solution amiable, l'action n'étant engagée qu'en cas d'échec des négociations amiables, 

-qu'aucune action n'a été diligentée à ce jour,

-que la résolution 10 n'est que la continuité du refus de modification de la destination de l'immeuble, en ouvrant une discussion amiable, 

-que l'appelant ne fait que soutenir que l'action serait prescrite alors qu'elle n'est pas encore engagée, 

-que quand bien même un bail commercial existerait sur ce bien cela n'implique pas l'existence d'une exploitation commerciale, 

-que l'appelant a acheté en parfaite connaissance des lieux et loue son bien de sorte qu'il ne subit aucun préjudice.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026.



L'affaire a été appelée à l'audience du 9 février 2026 et mise en délibéré au 8 avril 2026.





MOTIFS DE LA DECISION:



Sur la nullité des résolutions 9 et 10 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020



L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce, dans son deuxième alinéa, que les actions en contestation des décisions d'assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée générale sans ses annexes.



La recevabilité de l'action en contestation de M.[Z] des résolutions 9 et 10 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020 n'est pas contestée.





Sur la nullité de la résolution 9



La convocation à l'assemblée générale du 19 septembre 2020 prévoit en son point 9:

A la demande de M.[Z]: 'Modification de la destination du lot 1 pour se conformer à la destination réelle du lot 1, il est sollicité de l'assemblée générale la modification de celle-ci pour devenir d'entrepôt à commercial.'

AVIS DU SYNDIC: L'état descriptif de l'immeuble prévoit que le lot 1 est exclusivement un entrepôt. Il ne prévoit aucun lot à destination commerciale, l'ensemble des autres lots étant à usage d'habitation.



La résolution 9 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020 est ainsi rédigée:

A la demande de M.[Z]: 'Modification de la destination du lot 1 pour se conformer à la destination réelle du lot 1, il est sollicité de l'assemblée générale la modification de celle-ci pour devenir d'entrepôt à commercial.'

Conditions de majorité de l'article 25 et possibilité de vote à la majorité de l'article 25-1



A la suite de la discussion dans le cadre de l'assemblée générale, après lecture des lettres entre avocats, notamment de la lettre du 17 septembre 2020 et de l'état hypothécaire de l'immeuble, l'assemblée générale passe au vote contre la demande de modification de la destination du lot 1 qui doit rester un entrepôt.



Votent [Localité 6] à l'unanimité des présents et représentés, et à la majorité de l'ensemble des copropriétaires: 5 copropriétaires totalisant 643/643 tantièmes



La demande de M.[Z] est rejetée à l'unanimité.



Comme le soutient M.[Z], si le règlement de copropriété confère une valeur contractuelle à l'état descriptif, qui n'entre pas en contradiction avec les dispositions qu'il contient, alors l'état descriptif peut avoir une valeur contractuelle, a contrario si l'état descriptif n'est pas contenu dans un règlement de copropriété qui lui conférerait une valeur contractuelle, alors cet état descriptif est bien dépourvu de toute valeur contractuelle.



En l'espèce, il n'y a pas de règlement de copropriété, de sorte que l'état descriptif n'a pas valeur contractuelle, quand bien même l'appelant a demandé la modification de la destination de son lot, ce qui ne vaut pas reconnaissance de la valeur contractuelle de l'état descriptif.



Or, à défaut de règlement de copropriété, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire d'user librement des parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, 



Ainsi, pour changer l'affectation de ses parties privatives, un copropriétaire doit s'assurer:

-qu'elle ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble,

-qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,

Un tel changement doit nécessairement être soumis à l'approbation de l'assemblée générale, c'est d'ailleurs la raison pour laquelle M.[Z] a fait inscrire cette question à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 19 septembre 2020.



Il importe peu que le local ait été loué à usage de magasin de brocante à compter du 1er avril 2002, puis à usage de magasin de location de bicyclettes par M.[Z], ce dernier ne rapportant pas la preuve de ce que le local était exploité à titre commercial d'une manière continue, ininterrompue, paisible et non équivoque.

Il n'est pas contesté que la destination d'entrepôt du lot 1 est clairement identifiée dans le titre de propriété de M.[Z].



L'immeuble en question, situé dans le vieux [Localité 4], est à usage d'habitation, aucun lot n'ayant de destination commerciale.

Il est d'ailleurs indiqué dans le bail produit par M.[Z] que 'le preneur ne pourra rien faire qui puisse nuire à la tranquillité de l'immeuble ou à celle des voisins et occupants...il ne pourra exercer aucune activité industrielle, artisanale ou autre entraînant des bruits pouvant gêner les voisins...' et que les activités de restaurations et toutes activités bruyantes sont interdites.



Ainsi, il ne peut être considéré que le vote de la résolution 9, qui refuse le changement de destination de l'entrepôt en local commercial ressort d'un abus de majorité, les copropriétaires ayant considéré qu'une activité commerciale au sein de l'immeuble porte atteinte à leurs droits et à la destination de l'immeuble, du fait des potentielles nuisances que cela peut engendrer. Ce faisant, ils ont fait prévaloir l'intérêt collectif de préservation de la tranquillité de l'immeuble.



Si le syndic de l'immeuble a pu donner un avis dans le cadre de la convocation sur cette résolution, force est de constaté que ce refus a été adopté à la suite de la lecture des lettres des avocats de chaque partie, de sorte qu'il ne peut être retenu que les votes ont été orientés.





Sur la nullité de la résolution 10



Cette résolution est ainsi libellée:

Action contre M.[Z] pour défaut de respect de la destination de son local à usage d'entrepôt. Il est donné pouvoir au syndic pour engager une action judiciaire contre M.[Z] et son locataire pour faire cesser toute activité commerciale dans le lot 1 et pour solliciter des dommages et intérêts, ainsi que pour mener toute action en vue de faire cesser l'exercice d'une activité commerciale dans le lot 1.



Conditions de majorité de l'article 25 et possibilité de vote à la majorité de l'article 25-1



L'assemblée générale décide à l'unanimité d'engager des discussions entre avocats pour trouver une solution amiable avec M.[Z]. A défaut de solution avant le 15 octobre 2020, l'assemblée générale décide d'agir contre M.[Z] pour défaut de respect de la destination de son local à usage d'entrepôt. Il est donné pouvoir au syndic pour engager une action judiciaire contre M.[Z] et son locataire pour faire cesser toute activité commerciale dans le lot1 et pour solliciter des dommages et intérêts, ainsi que pour mener toute action en vue de faire cesser l'exercice d'une activité commerciale dans le lot 1.



Votent POUR à l'unanimité des présents et représentés, et à la majorité de l'ensemble des copropriétaires: 5 copropriétaires totalisant 643/643 tantièmes.



Cette résolution, qui consiste à autoriser le syndicat à entamer des discussions et engager une action en justice en cas d'échec, n'est que la suite logique de la résolution 9 dont la demande en nullité a été rejetée.

Elle ne résulte d'aucun abus de majorité.

Peu importe, si une telle action serait ou non recevable, d'autant qu'à ce jour elle n'a pas été engagée.



Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation des résolutions 9 et 10 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020, ainsi que la demande de dommages et intérêts de M.[Z].





Sur les autres demandes



M.[Z] est condamné à 3 000€ d'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de NICE,



Y ajoutant





CONDAMNE M.[Z] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 4] représenté par son syndic bénévole M.[O] [Q] la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE M.[Z] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT