Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 8 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 08 AVRIL 2026



N° 2026 / 173





N° RG 22/03859



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJBPJ





Syndicat des copropriétaires de [Localité 1]





C/



[E] [P]



[Y] [P]

[B] [M]



























Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Yannick HENTZIEN





Me Alexandra BOISRAME

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 31 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/03511.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires de [Localité 1] sis à [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, le CABINET JEAN-JACQUES [F], (exçant sous l'enseigne CABINET CAMPION), dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2], elle-même prise en la personne de son dirigeant en exercice, demeurant et domicilié ès-qualité audit siège



représentée et plaidant par Me Yannick HENTZIEN, membre de la SCP HENTZIEN - BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE





INTIMÉS



Monsieur [E] [P]

né le 23 Janvier 1948 à [Localité 3] (69), demeurant [Adresse 3]



Madame [Y] [P]

née le 16 Juin 1979 à [Localité 4] (69), demeurant [Adresse 4]



Madame [B] [M]

née le 04 Mars 2010 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Alexandra BOISRAME, membre de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Sandra FUHRMANN, membre de la SELARL FUHRMANN AVOCAT, avocat au barreau de LYON





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026.



ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Les consorts [E] [P], [Y] [P] et [B] [M] sont propriétaires d'un appartement situé au troisième étage du bâtiment 2 de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé DE [Localité 1] édifié au [Adresse 5] à [Localité 6] (Alpes-Maritimes), constituant le lot n° 205 de l'état descriptif de division.



Le 1er juin 2018, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de reprise de l'étanchéité de leur balcon pour un montant de 17.745,64 euros TTC financé au moyen de deux appels de fonds à valoir sur les charges communes générales et fixé les honoraires du syndic pour assurer leur suivi (résolutions n° 27 et 28).



Des décisions similaires ont été prises au sujet du balcon de l'appartement des époux [L] situé dans le bâtiment 3 pour un montant de 14.334,65 euros (résolutions n° 25 et 26).



Toutefois, le 19 avril 2019, l'assemblée générale a adopté une résolution n° 26 annulant purement et simplement les résolutions n° 25 à 28 précitées. L'exposé des motifs préalables évoquait un désaccord exprimé par une partie des copropriétaires, une interprétation divergente des clauses du règlement de copropriété et une mésestimation des conséquences financières des précédentes décisions.



Par exploit du 8 juillet 2019, les consorts [P] ont saisi le tribunal de grande instance de Grasse, devenu le tribunal judiciaire, pour entendre annuler cette dernière résolution.



 Aux termes d'un jugement rendu le 31 janvier 2022, le tribunal a :

- déclaré la demande recevable,

- annulé la résolution n° 26 votée le 19 avril 2019 pour abus de majorité,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- et dispensé les demandeurs de contribuer à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu : 

- que les balcons constituaient des parties communes de l'immeuble,

- que les désordres ne résultaient pas du fait des copropriétaires concernés, mais d'un vice de conception relevant de la responsabilité du syndicat,

- et que la clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition des dépenses d'étanchéité des terrasses à raison d'un tiers à la charge du copropriétaire bénéficiaire d'un droit de jouissance privatif et de deux-tiers à la charge du syndicat ne s'appliquait pas aux balcons.



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier DE [Localité 1], agissant par son syndic en exercice le Cabinet [F], a interjeté appel le 15 mars 2022. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 26 avril 2024, il ne conteste plus la recevabilité de l'action, mais objecte sur le fond :

- qu'il n'a pas été porté atteinte aux droits acquis par les copropriétaires concernés, dès lors que les décisions votées le 1er juin 2018 n'ont pas été exécutées,

- que pour retenir l'existence d'un vice de conception, le tribunal s'est fondé sur un avis technique non contradictoire commandé par Mme [L], dont les conclusions ont été contredites par un rapport d'expertise judiciaire ultérieur,

- que la résolution litigieuse ne procède pas d'un abus de majorité, mais d'un souci de préserver les intérêts collectifs,

- et que, par une nouvelle délibération adoptée le 20 juin 2023, l'assemblée générale a décidé d'aligner le régime de répartition des dépenses d'étanchéité des balcons sur celui des terrasses.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- d'ordonner une mesure de médiation judiciaire,

- et de mettre les entiers dépens de première instance et d'appel à la charge des intimés, outre une indemnité de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 3 mai 2024, les consorts [P] soutiennent pour leur part :

- qu'en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est tenu d'assurer l'entretien et la conservation des parties communes de l'immeuble,

- que le rapport d'expertise judiciaire de M. [O] confirme les conclusions du précédent technicien M. [I] pointant un vice de conception de l'étanchéité des balcons,

- et que les résolutions votées le 1er juin 2018 ont reçu un commencement d'exécution matérialisé par deux appels de fonds, de sorte qu'elles sont créatrices de droits.



Ils ajoutent qu'ils ont également formé un recours contre la résolution adoptée le 20 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal de Grasse ayant ordonné un sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la présente instance.



Ils se déclarent enfin opposés à une mesure de médiation.



Ils concluent à la confirmation du jugement déféré et réclament paiement d'une somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens de première instance et d'appel. 



Le 9 février 2026, l'appelant a notifié de nouvelles conclusions au fond contenant une demande de révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 3 février précédent, dont les intimés ont sollicité le rejet par conclusions de procédure communiquées le 13 février.



DISCUSSION



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :



Il n'est justifié d'aucune cause grave, au sens de l'article 803 du code de procédure civile, de nature à justifier la révocation de l'ordonnance de clôture, de sorte que la demande formulée de ce chef par le syndicat des copropriétaires doit être rejetée. En conséquence, les conclusions notifiées le 9 février 2026 par l'appelant seront déclarées irrecevables, de même que les pièces n° 17 à 25 communiquées après le 3 février 2026.



Sur la demande de médiation :



En vertu de l'article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, ordonner une médiation pour leur permettre de trouver une solution amiable au conflit qui les oppose.



Au cas présent, la mesure de médiation réclamée par le syndicat des copropriétaires ne peut être ordonnée en l'état du refus opposé par les consorts [P].



Sur le fond du litige :



La décision de l'assemblée générale de réaliser des travaux sur des parties communes ne confère aucun droit particulier au profit des copropriétaires tant qu'elle n'a pas reçu exécution et peut être rapportée, en cas de circonstances nouvelles, par une nouvelle décision dictée par l'intérêt collectif.



En l'espèce, les appels de fonds adressés par le syndic en suite des résolutions n° 25 et 27 adoptées le 1er juin 2018 constituaient des actes préparatoires et non un commencement d'exécution des travaux.



En revanche, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de circonstances nouvelles autorisant l'assemblée générale à revenir sur ces décisions. Il résulte en effet du rapport d'expertise judiciaire établi le 20 mars 2023 par M. [U] [O] que les désordres affectant les balcons, parties communes à usage privatif, procèdent de l'absence de réalisation d'un complexe d'étanchéité au niveau des seuils des baies vitrées et des murs périphériques, entraînant l'infiltration des eaux pluviales dans la chape et des désordres dans les appartements par un phénomène de capillarité.



En outre, la résolution n° 26 votée le 19 avril 2019 n'est pas motivée par un intérêt collectif, mais par la volonté d'une majorité de copropriétaires de réduire leur participation au financement de travaux d'entretien pourtant nécessaires, et ce au détriment des copropriétaires subissant les désordres.



Enfin, la résolution n° 9 adoptée le 20 juin 2023, décidant d'aligner le régime de répartition des dépenses d'étanchéité des balcons sur celui des terrasses, à raison d'un tiers à la charge du copropriétaire bénéficiaire d'un droit de jouissance privatif et de deux-tiers à la charge du syndicat, ne saurait produire un effet rétroactif.



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,



Déclare en conséquence irrecevables les conclusions notifiées le 9 février 2026 par la partie appelante ainsi que les pièces n° 17 à 25 communiquées après le 3 février 2026,



Rejette la demande de médiation,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser aux parties intimées une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Dispense les consorts [P] de contribuer à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT