Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 8 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 08 AVRIL 2026



N° 2026/ 167









Rôle N° RG 21/02165 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG6D3







[O] [I]





C/



[X] [K]

[N] [Y] [B] [E] épouse [K]

Société A&C EXPERTISE IMMOBILIERE



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me [G] BADIE 

Me Elodie CARDIX 

Me Alain DE ANGELIS 























Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal de Nice en date du 17 décembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 17/02933.





APPELANT



Monsieur [O] [I]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012523 du 19/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

né le 21 novembre 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sandra JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant Me Isabelle PIGNARD, avocat au barreau de NICE pour avocat plaidant





INTIMÉS



Monsieur [X] [D] [G] [K]

né le 14 Juillet 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]



Madame [N] [A] [E] épouse [K]

née le 06 Janvier 1974 à [Localité 4] (VIETNAM), demeurant [Adresse 2]



Tous deux représentés par Me Elodie CARDIX de la SELARL CARDIX, avocat au barreau de NICE



S.A.S.U. A&C EXPERTISE IMMOBILIERE prise en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

Madame Louise de BECHILLON, conseillère



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 avril 2026.



ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 avril 2026



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Exposé des faits et de la procédure



Par acte authentique du 5 octobre 2016, Mme [F] [E] épouse [K] et M. [X] [K] (les époux [K]) ont vendu à M. [O] [I] un appartement situé à [Localité 5], au prix de 170 000 euros, dont 161 680 euros au titre des droits immobiliers, pour une surface loi Carrez de 49,02 m², résultant d'un mesurage réalisé par la société A & C Expertise immobilière le 13 juillet 2016. 



Le 19 novembre 2016, M. [I] a fait réaliser par la société AP2M Expertise un nouveau mesurage, qui a évalué la surface loi Carrez de l'appartement à 45,58 m². 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2017, M. [I] a sollicité la restitution d'une partie du prix, au prorata du nouveau mesurage effectué, soit la somme de 11 345, 97 euros. 



Le 16 mars 2018, un nouveau certificat de superficie, réalisé par la société Exim Azur au contradictoire des époux [K], a évalué la surface loi Carrez de l'appartement à 45,58 m². 



Par acte du 14 juin 2017, M. [I] a assigné les époux [K] devant le tribunal de grande instance de Nice en restitution de la somme de 11 345, 97 euros.



Par acte du 23 janvier 2018, les époux [K] ont appelé en la cause la SASU A & C Expertise immobilière. 



Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 5 avril 2018. 



Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a débouté M. [I] de l'ensemble de ses demandes, débouté les époux [K] de leurs demandes de dommages et intérêts et d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, débouté la SASU A & C expertise immobilière de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. [I] aux entiers dépens.



Pour statuer en ce sens, le tribunal a, en substance, considéré que la surface réelle de l'appartement n'était pas précisément établie aux termes des différentes estimations produites

dans la mesure où, d'une part M. [I] avait réalisé les travaux dans l'appartement et ne démontrait pas que ceux-ci n'avaient pas modifié les aménagements réalisés par les époux [K], d'autre part rien ne démontrait que les mesurages effectués par les sociétés AP2M expertise, Exim et A & C expertise immobilière étaient corrects. 



Par acte du 12 février 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [I] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes, a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et Condamné aux dépens.



Par ordonnance du 17 mai 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'expertise formulée par M. [I].



Par arrêt du 16 avril 2025, la cour a déclaré la demande d'expertise recevable, ordonné, avant dire droit, une mesure d'expertise et désigné pour y procéder M. [V] [Q], avec pour mission de se faire remettre les certificats de superficie établis le 17 février 2006 par la SARL [P], le 13 juillet 2016 par la SAS A & C expertise immobilière, le 19 novembre 2016 par la société AP2M et le 13 mars 2018 par la société Exim, de calculer la superficie de l'appartement situé [Adresse 4], lot n° 5, acquis par M. [O] [I] le 5 octobre 2016, au regard des prescriptions de l'article 46 de la loi du 14 juillet 1995 et des articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967, de déterminer si des travaux ont été réalisés dans l'appartement entre 2006 et 2016 par les époux yamos, de les décrire et d'indiquer s'ils sont à l'origine d'une différence de superficie entre ces deux dates, de déterminer si des travaux ont été réalisés depuis le 5 octobre 2016 par M. [I] dans l'appartement litigieux et, dans l'affirmative, s'ils sont à l'origine d'une réduction de sa superficie au sens des textes précités.



L'expert a déposé son rapport le 18 septembre 2025.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 janvier 2026.



A l'audience du 11 février 2026, avant la clôture des débats, à la demande de la société A & C expertise, l'ordonnance de clôture a été révoquée et la procédure à nouveau clôturée, étant précisé que M. [I] ne s'est pas opposé à la demande et que les époux [K] ont eux-mêmes notifié leurs dernières conclusions après l'ordonnance qui avait initialement fixé la clôture au 13 janvier 2026.



Prétentions des parties



Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 9 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, M. [I] demande à la cour de : 

' infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et condamné aux dépens ;

Statuant à nouveau,

' juger que la superficie indiquée à l'acte excède de plus d'un vingtième la superficie des lots vendus, soit 3,33 m² ;

' condamner solidairement les époux [K] à lui payer 10 983,16 € au titre de restitution du prix, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 19 mai 2017 ; 

En tout état de cause, 

' condamner solidairement les époux [K] et la société A & C Expertise immobilière à payer 5 000 € à son avocat sur le fondement de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et aux entiers dépens de la procédure, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.



Dans leurs dernières conclusions d'intimés, régulièrement notifiées le 13 janvier 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, les époux [K] demandent à la cour de : 

A titre principal, 

' confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [I] de l'ensemble de ses demandes, y compris de celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' condamner M. [I] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance ;

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ferait droit aux demandes de M. [I],

' infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes y compris 

de leurs demandes de dommages et intérêts et d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner la société A & C Expertise immobilière à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la perte d'une chance de vendre leur bien immobilier au même prix pour une surface moindre, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2018, date de l'assignation d'appel en garantie ; 

' condamner la société A & C Expertise immobilière à leur payer 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance ;

' ordonner l'exécution provisoire de la décision.



Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 5 février 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, la société A & C Expertise immobilière demande à la cour de :

A titre principal,

' confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' débouter les consorts [K] ou tout autre concluant de l'ensemble de leurs demandes à son encontre ;

A titre subsidiaire,

' fixer à 50 % la perte de chance de vendre le bien au même prix laquelle ne saurait excéder le montant alloué au titre de la restitution du prix de vente, soit la somme de 10 983,16 euros ;

' débouter M. [I] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

' réduire le montant alloué aux époux [K] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans de plus justes proportions ;

En tout état de cause, 

' condamner la partie succombante à lui verser 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' condamner la partie succombante aux entiers dépens de l'instance.



Motifs de la décision



1/ Sur la demande de restitution d'une partie du prix de vente



1.1 Moyens des parties



M. [I] fait valoir que la garantie dont dispose l'acquéreur en vertu de l'article 46 de la Loi du 10 juillet 1965 a un caractère objectif, qui repose sur la seule existence d'une différence de mesure de plus de 1/20ème ; qu'en l'espèce, selon l'expert judiciaire, la surface du bien est de 45,69 m² alors que l'acte de vente mentionne une surface de 49,02 m², de sorte que le prix de vente aurait dû être fixé à 150 696,84 euros ; que selon l'expert ces mesures sont très proches de celles relevées dans les diagnostics précédemment réalisés et la différence avec le diagnostic réalisé par la société A & C Expertise immobilière ne concerne que l'entrée/dégagement, que cette dernière a mesurée à 9,66 m², soit environ 3 m² de plus que les autres diagnostics alors que le sas n'aurait pas dû être inclus comme surface habitable au sens de la loi Carrez ; que les travaux réalisés par les [K] ont, tout au plus, entraîné une diminution de la surface de la cuisine, sans incidence sur celle de l'entrée/dégagement, mais qu'en tout état de cause, quels que soient la nature des travaux réalisés ils ne pouvaient créer une surface de près de 3 m² susceptible de modifier la mesure de l'appartement au sens de la loi Carrez et qu'il n'a lui-même effectué après l'achat aucun travaux susceptible d'expliquer cette différence.

Il en déduit qu'il est fondé à solliciter la condamnation des époux [K] à lui rembourser la somme de 10 983,16 euros, auxquels il convient d'ajouter les intérêts légaux depuis la mise en demeure notifiée le 19 mai 2017.



Les époux [K] répliquent qu'aucun des certificats ayant mesuré l'appartement n'a abouti à la même superficie ; que rien ne permet de retenir que les mesurages effectués par les sociétés AP2M et Exim sont justes et le mesurage réalisé par la société A & C Expertise immobilière erroné ; que les mesures prises par l'expert aboutissent elles-mêmes à un résultat différent, de sorte qu'il n'est pas possible de s'y fier pour retenir un déficit de surface ; qu'en tout état de cause, la différence porte sur une superficie de seulement 0,88 m², qui peut s'expliquer par les travaux d'aménagement réalisés par M. [I] et qui est insuffisante pour justifier la restitution d'une partie du prix de vente et que les photographies produites par M. [I] sont insuffisantes pour démontrer qu'il n'a pas réalisé de travaux susceptibles de modifier la surface Loi Carrez dès lors qu'elles ne sont entourées d'aucune garantie quant à la date et aux conditions dans lesquelles elles ont été prises.



La société A & C expertise immobilière fait valoir qu'aucun des métrages réalisés ne retient la même superficie, de sorte que M. [I] ne démontre ni la surface réelle de l'appartement ni, par conséquent, qu'elle est inférieure de plus de 1/20ème à la surface annoncée dans l'acte de vente ; qu'avant de vendre l'appartement les époux [K] ont réalisé des travaux qui ont eu pour conséquence d'augmenter la surface habitable de 2,67 m², ce dont M. [I] a été expressément informé par l'acte de vente ; que durant les deux années qui se sont écoulées avant qu'il agisse, M. [I] a pu réaliser lui-même des travaux modifiant l'aménagement de l'appartement et par conséquent sa surface loi Carrez ; que l'expertise judiciaire n'a pas permis de lever ce doute puisque si M. [I] a déclaré n'avoir réalisé que des travaux de rafraîchissement, il n'a fourni aucune pièce démontrant l'état de l'aménagement intérieur de l'appartement avant l'achat, ce dont il doit être déduit qu'il demeure défaillant dans la démonstration de l'absence de modification de la consistance du lot mesuré, en raison notamment d'éventuels travaux, entre la date du diagnostic qu'elle a elle-même fait réaliser et le sien, mais également entre le diagnostic susvisé et celui qui a été réalisé au contradictoire des consorts [K] près de deux ans plus tard, alors que la charge de la preuve du déficit de surface lui incombe en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil et que les photographies qu'il produit aux débats sont dénuées de valeur probante en ce qu'elles ne sont pas datées.



1.2 Réponse de la cour



En application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot (..) Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.



Ces dispositions reprennent l'économie générale des dispositions de droit commun des articles 1617 à 1622 du code civil, qui fixe les contours de l'obligation de délivrance pesant sur le vendeur d'un bien.



La connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice.



Il en résulte que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 instaure une diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure et qu'il s'agit d'un mécanisme de rééquilibrage du contrat ayant pour objectif de restituer un prix auquel le vendeur n'avait pas droit dès lors qu'il ne correspondait pas à la surface exacte du lot vendu.



En l'espèce, l'acte de vente du 5 octobre 2016 indique : « conformément aux dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 issu de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez », améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, modifié notamment par la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, le vendeur déclare que la superficie de l'appartement vendu est de 49,02 mètres carrés. Le mesurage a été effectué par le cabinet A & C Expertise immobilière, [Adresse 5], ainsi qu'il résulte du certificat établi par ce cabinet le 13 juillet 2016, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention ».



Au regard du mesurage réalisé par société AP2M expertise qui a estimé la surface de l'appartement à 45,58 m² et de celui réalisé par la société Exim Azur qui a estimé la superficie totale de l'appartement à 45,58 m², la cour a estimé nécessaire d'ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de l'ensemble des parties.



Selon le rapport déposé par l'expert, le logement ne présente aucune caractéristique spécifique nécessitant un mesurage fin et complexe.

L'expert a donc procédé lui-même au mesurage sans faire intervenir un sapiteur géomètre.

De ses mesures, il se déduit que la surface habitable de l'appartement, au sens de la loi Carrez, s'établit à 45,69 m², se décomposant comme suit :

- un hall/dégagement (dont placard) de 6,70 m²

- un séjour de 17,72 m²

-une cuisine de 6,75 m²

- une salle d'eau de 4,18 m²

- une chambre de 10,34 m².



Cette surface est très proche de celle mesurée lors des diagnostics réalisés par les sociétés AP2M le 19 novembre 2016 (45,58 m²), [P] le 17 février 2006 (46,35 m²) et Exim Azur le 16 mars 2018 (45,58 m²).

L'analyse pièce par pièce ne fait pas ressortir de différence significative entre ces trois diagnostics et le mesurage réalisé par l'expert judiciaire.



L'expert explique la différence de mesure avec celle réalisée par la société A & C expertise immobilière par une divergence d'appréciation de la zone « entrée/dégagement, qui est quasiment équivalente dans les évaluations réalisés par les trois sociétés précitées (de 6,58 m² à 6,75 m²) alors que la société A & C expertise immobilière conclut, pour cet espace à une mesure de 9,66 m².

Il ajoute que son propre mesurage de l'espace entrée/dégagement permet de retenir une surface de 6,70 m², proche de celui retenu par les trois diagnostics précités et que le delta de surface de près de 3 m² provient du mesurage de cette zone.



S'agissant des travaux réalisés par les époux [K], l'expert n'a été destinataire d'aucun document lui permettant de quantifier avec justesse une modification de surface avant et après travaux, mais fait observer qu'en tout état de cause, ceux-ci indiquent avoir tout au plus abattu un mur séparatif entre la salle de bains et la cuisine afin d'incorporer un bac à douche dans la salle d'eau et que si tel est le cas, l'espace créé a tout au plus empiété sur la cuisine.



En conséquence, ces travaux ne suffisent pas à expliquer la différence de surface litigieuse.



Quant aux travaux réalisés par M. [I] depuis l'achat de l'appartement, aucune pièce ne démontre que ceux-ci ont modifié la surface habitable de l'appartement.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [K], il n'appartient pas à M. [I] de rapporter la preuve, négative et donc impossible, qu'il n'a pas réalisé de travaux modifiant la surface de l'appartement.



L'expert fait d'ailleurs à juste titre observer que les mesures relevées par les sociétés [Z] [T], AP2M et Exim concluant à des métrés, pièce par pièce, sensiblement équivalents, permettent de considérer que le logement n'a pas subi de transformation intérieure majeure et qu'aucun espace particulier n'a été réduit ou condamné depuis la vente litigieuse. 



Dès lors que l'expert judiciaire, après mesurage de l'appartement, retient une différence de surface de près de 3 m² avec celle mentionnée dans l'acte de vente, que ses conclusions corroborent trois autres mesurages précédents, il appartient aux époux [K], qui contestent ses conclusions, de démontrer que la différence de mesure s'explique par une modification des lieux par l'acheteur après l'acte de vente.



Or, ils produisent aucune analyse technique fiable contredisant les conclusions de l'expert, se contentant de pointer les différences de mesures entre tous les diagnostics produits aux débats alors que, s'il est exact que toutes les mesures ne sont pas strictement identiques, les mesures retenues par les sociétés AP2M le 19 novembre 2016, [P] le 17 février 2006 et Exim Azur le 16 mars 2018 sont très proches de celles retenues par l'expert judiciaire.



Seul le mesurage réalisé par la société A & C Expertise immobilière retient une différence de surface significative, qui s'explique objectivement par une appréciation divergente concernant la partie entrée/dégagement de l'appartement.

L'appartement ne présente aucune spécificité susceptible d'expliquer une telle différence et quatre avis techniques se rejoignent pour considérer que cette surface aurait dû être mesurée entre 6,58 m² et 6,75 m² et non 9,66 m².

Il s'en déduit que l'erreur provient du mesurage réalisé par la société A & C expertise immobilière.



La surface loi carrez du logement étant de 45,69 m² alors que l'acte de vente mentionne une surface de 49,02 m², la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte.

Le prix de vente, fixé à 161 680 euros au titre des droits immobiliers, doit donc être ramené à 150 696,84 euros.



En conséquence, les vendeurs doivent rembourser la différence de prix à M. [I], soit une somme de 10 983,16 euros, qui portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure qui leur a été adressée le 19 mai 2017. 



2/ Sur la demande de dommages-intérêts des époux [K] à l'encontre de la société A & C expertise



2.1 Moyens des parties



Les époux [K] font valoir que l'erreur de mesurage de société A & C Expertise immobilière est fautive et leur a fait perdre une chance de vendre l'appartement au même prix pour une surface moindre ; que M. [I], qui a visité le bien à quatre reprises, n'a pas été déterminé par la superficie de l'appartement et a accepté de payer le prix demandé pour ce bien qui lui convenait tel qu'il l'avait visité ; que la différence de superficie est très proche du seuil légal déclenchant le droit à restitution ; que le bien est situé dans un quartier très prisé de [Localité 5] où la moyenne du prix du mètre carré est de 3 900 euros, ce qui démontre qu'un appartement d'une superficie de 45,69 m2, peut se vendre aux alentours de 180 000 euros et que leur préjudice doit être apprécié en tenant compte du fait qu'ils ont d'ores et déjà remployé les fonds de la vente pour racheter leur actuel domicile, situé à la même adresse que M. [I].



La société A & C Expertise immobilière réplique qu'elle n'a commis aucune faute puisque l'opération de mesurage n'est pas une opération juridique mais une opération purement technique et matérielle consistant à prendre les mesures d'un bien déjà délimité ; qu'en tout état de cause, l'erreur de mesurage n'est à l'origine d'aucun préjudice indemnisable pour les vendeurs puisque l'action en réduction de prix ouverte à l'acquéreur par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas une action indemnitaire et a pour seule vocation de ramener le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir eu égard à la superficie du lot vendu, ce qui exclut toute action en garantie de ce dernier contre le professionnel du mesurage ; que le vendeur n'est fondé à solliciter du diagnostiqueur des dommages-intérêts que s'il prouve qu'il aurait tout de même réussi à vendre son bien au prix affiché au départ au regard de sa consistance et qu'il a subi un préjudice distinct de la restitution du prix de vente ; que, dans cette hypothèse, le préjudice s'analyse en une perte une chance, qui ne peut être indemnisée qu'à condition d'être certaine et qu'en l'espèce, l'action de M. [I] démontre que la superficie du bien était un élément déterminant lorsqu'il a acheté et qu'il n'aurait pas acheté au même prix s'il avait su que la surface était moindre.

Elle fait également valoir, à titre subsidiaire que l'indemnisation d'une perte de chance ne peut jamais être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée et qu'en l'espèce cette perte de chance doit être évaluée à 50 % de la somme perdue par les époux [K].



2.2 Réponse de la cour



La condamnation des époux [K] à payer à M. [I] la somme de 10 983,16 euros trouve son fondement dans la moindre mesure du bien acquis le 5 octobre 2016.

La restitution d'une partie du prix par le vendeur au titre d'une superficie réelle du lot de copropriété inférieure de plus de 1/20ème à celle mentionnée dans l'acte de vente, ne constitue par un préjudice indemnisable dont le vendeur peut solliciter la garantie de la part du professionnel ayant mesuré les lieux. 

Ce mécanisme de rééquilibrage a pour objectif de restituer un prix auquel le vendeur n'avait pas droit dès lors qu'il ne correspondait pas à la surface exacte du lot vendu.



Cependant, la responsabilité de la société ayant mesuré les lieux peut être engagée vis à vis de son co-contractant sur le fondement de l'article 1231-1du code civil, si l'erreur affectant la superficie du bien vendu est fautive et à l'origine d'un préjudice pour le vendeur. Celui-ci peut consister en une perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre.



Il appartient cependant au vendeur de démontrer le manquement contractuel du professionnel ainsi qu'un lien de causalité entre celui-ci et le préjudice qu'il allègue.

Par ailleurs, seuls les préjudices que laisse subsister la réfaction partielle du prix, abstraction faite de toute considération de restitution, peuvent être réparés.



Le professionnel requis pour mesurer un lot de copropriété, doit, dans son certificat de superficie, prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au jour où il effectue la mesure. Sa mission consiste à déterminer la superficie du bien selon les critères fixés par voie réglementaire.



En l'espèce, la société A & C Expertise immobilière a mesuré le lot litigieux à 49,02 m² le 13 juillet 2016. Il résulte d'un mesurage ultérieur, réalisé le 19 novembre 2016 par la société AP2M que la surface de l'appartement s'établit à 45,58 m². Le 16 mars 2018, un nouveau certificat de superficie, réalisé par la société Exim Azur au contradictoire des époux [K], a estimé la superficie totale de l'appartement à 45,58 m². Un certificat antérieur de la société [P] en date du 17 février 2006 l'avait mesuré à 46,35 m².

L'expert judiciaire a retenu une mesure de s'établit à 45,69 m².



Il convient de renvoyer aux explications qui précèdent selon lesquelles, d'une part la surface retenue par l'expert est très proche de celle mesurée lors des diagnostics réalisés avant lui par les sociétés AP2M, [P] et Exim Azur, d'autre part l'analyse pièce par pièce ne fait pas ressortir de différence significative entre ces trois diagnostics et le mesurage réalisé par l'expert judiciaire.

La différence de mesure avec celle réalisée par la société A & C Expertise immobilière s'explique par une divergence d'appréciation de la zone « entrée/dégagement, qui est quasiment équivalente dans les évaluations réalisés par les trois sociétés précitées (de 6,58 m² à 6,75 m²) alors que la société A & C Expertise immobilière conclut, pour cet espace à une mesure de 9,66 m².

A cela s'ajoute que l'appartement ne présente aucune spécificité susceptible d'expliquer la différence et qu'il n'est démontré par aucune pièce probante que M. [I] a réalisé des travaux modifiant la configuration des lieux susceptibles d'expliquer cette différence.



La société A & C Expertise immobilière a donc commis une erreur en évaluant à 9,66 m² la partie entrée/dégagement, qui s'est répercutée sur l'estimation de la surface totale du lot.



Il lui appartient, dès lors qu'elle soutient n'avoir commis aucune erreur en mesurant le bien dans l'état où il se trouvait, de rapporter la preuve des modifications réalisées après son évaluation et à l'origine de la moindre mesure.

Or, elle ne justifie cette erreur par aucune circonstance particulière propre à la configuration du logement ou à sa modification ultérieure.



Ayant commis une erreur de mesurage, la société A & C Expertise immobilière est responsable à l'égard de ses co-contractants de la mauvaise exécution de sa mission.



S'agissant du préjudice indemnisable, les époux [K] soutiennent qu'ils ont perdu une chance de vendre l'appartement au même prix pour une surface moindre. Ils produisent pour étayer la réalité de cette perte de chance :

- un extrait de site internet sur lequel le prix moyen au m² d'un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 5] s'affiche à 3 968 euros ;

- le mandat confié à la société Massena Immobilier pour vendre l'appartement litigieux au prix de 179 000 euros.



L'extrait de site internet, qui fixe le prix moyen au m² d'un appartement situé dans la même rue, procède d'une moyenne qui ne tient compte que de la situation du bien et l'attractivité du quartier. Ces éléments sont à eux seuls insuffisants pour démontrer que les époux [K] avaient une chance de vendre l'appartement, pour une surface de 45,69 m², au prix fixé pour 49,02 m².

De même, la mise à prix fixé par le mandat de vente correspond à une estimation réalisée par l'agent immobilier, comme telle insuffisante pour démontrer la perte de chance alléguée.



Le fait que M. [I] ait visité le bien quatre fois ne suffit pas pour établir que la surface de l'appartement lui était indifférente. Certes, il a acheté au vu de sa configuration et de son état, mais pour l'acheteur d'un lot de copropriété, sur un marché où le prix des biens est en partie corrélé au prix du m², la surface loi Carrez constitue nécessairement un élément déterminant de l'achat en ce qu'elle influe non seulement sur le prix de la transaction, mais également sur sa valeur de revente.

Au demeurant, l'action engagée par M. [I] démontre que cet élément était déterminant pour lui.

En conséquence, il n'est pas établi qu'il aurait acheté le bien au même prix s'il avait su que sa surface était de seulement 45,69 m², ni qu'un autre acheteur aurait accepté la transaction au prix de 161 820 euros pour un appartement de cette surface.



Pour être indemnisable, la chance perdue, qui ne correspond pas à l'avantage qui en aurait été tiré si l'événement s'était réalisé, doit être sérieuse et étayée par des éléments de réalité tangibles.

Or, la valeur du marché ne correspond pas nécessairement au prix effectif des transactions, de sorte qu'un extrait de site rapportant le niveau de mise à prix moyen de biens dans un secteur géographique est insuffisant pour établir l'existence d'une chance sérieuse de vendre au même prix. Par ailleurs, le prix au m² ne peut être comparé que toutes choses égales par ailleurs. Or, la surface d'un bien influe sur le prix du m², qui décroît à mesure que sa superficie augmente, de sorte qu'un raisonnement exclusivement axé sur le prix moyen au m² n'est pas pertinent.



Les éléments produits par les époux [K] sont donc insuffisants pour étayer l'existence de la perte de chance alléguée.

A défaut de rapporter la preuve du préjudice dont ils se plaignent, ils doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de la société A & C Expertise immobilière.



3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles



La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc infirmées.



Les époux [K], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d'appel, comprenant les frais d'expertise, et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

L'équité justifie d'allouer à M. [I], au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour, où une expertise judiciaire a été ordonnée, qui a contraint son conseil à se mobiliser pour assurer la défense de ses intérêts, une indemnité de 5 000 euros qui sera recouvrée conformément aux dispositions de l'article 37 l'article de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation au profit de la société A & C Expertise immobilière.



Il sera rappelé que le pourvoi en cassation n'étant pas suspensif, la demande afin que l'arrêt soit assorti de l'exécution provisoire est sans objet.



Par ces motifs



La cour,



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Nice le 14 décembre 2020 ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne solidairement Mme [N] [R] épouse [K] et M. [X] [K] à payer à M. [O] [I] une somme de 10 983,16 euros en restitution d'une partie du prix de vente payé pour l'acquisition, par acte du 5 octobre 2016, de l'appartement leur appartenant au [Adresse 7] à [Localité 5], avec intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2017 ;



Déboute Mme [N] [R] épouse [K] et M. [X] [K] de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SASU A & C Expertise immobilière ;



Condamne solidairement Mme [N] [A] [E] épouse [K] et M. [X] [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;



Déboute Mme [N] [R] épouse [K] et M. [X] [K] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [N] [A] [E] épouse [K] et M. [X] [K] à payer à maître Sébastien Badie de la SCP Badie Simon Thibaud Juston, avocats associés à la cour d'appel d'Aix-en-Provence, une indemnité de 5 000 euros en application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour ;



Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SASU A & C Expertise immobilière.



 La greffière La présidente