Tribunal Judiciaire · Expropriations 3 — 9 avril 2026

Décision du 09 Avril 2026
Minute n° 26/00038


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’ÉVICTION COMMERCIALE

du 09 Avril 2026

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Rôle N° RG 25/00053 - N° Portalis DB3S-W-B7J-27J7

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.A.R.L. SAE [M]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillant
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Monsieur Nabil AZOULAY, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Monsieur Rémy BLONDEL,magistrat, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 5]

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition


PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 06 novembre 2025
Date des débats : 08 janvier 2026 ; 05 février 2026
Date de la mise à disposition : 09 avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 29 décembre 2020, l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (l’EPFIF) a acquis le centre commercial du [Adresse 5], sis [Adresse 2] à [Localité 6], au sein duquel la société SAE [M] exploitait un fonds de commerce ayant pour objet une activité de droguerie-bazar.

La société SAE [M] était titulaire d’un bail commercial conclu avec la SAS [Adresse 6] pour une durée de neuf années entières et consécutives, en date du 28 janvier 2016 prenant effet le 28 janvier 2016. Le loyer hors charges et hors taxes était d’un montant annuel de 10.453 euros.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offre d’indemnité d’éviction commerciale à la société SAE [M] par acte d’huissier délivré le 28 février 2025 suivant procès-verbal de l’article 659 du Code de procédure civile.

Par une requête datée du 31 mars 2025 et reçue le 3 avril 2025 au greffe de l'expropriation, l’EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixer ses obligations à l’égard de la société SAE [M]. La saisine a été dûment notifiée à la société SAE [M].

Par une ordonnance rendue le 8 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 8 janvier 2026, ladite ordonnance ayant été dûment notifiée. 
A l’issue de la visite, l’audience a été fixée au 8 janvier 2026.

Dans ses dernières écritures, soutenues à l’audience, l’EPFIF demande au juge de l'expropriation de fixer l'indemnité due à la société SAE [M] à la somme de 18.061,20 euros, laquelle se décompose de la manière suivante:

- indemnité principale : selon la valeur de l’entier fonds de commerce : 18.061,20 euros, soit :

.60.204 euros de chiffre d’affaires moyen (HT) des années 2022, 2023 et 2024 x 30 %, coefficient multiplicateur ;

- indemnités accessoires : 0 euros, soit :
.indemnité de remploi : 0 euros ;
.indemnité pour trouble commercial : 0 euros.

La société SAE [M] était ni présente ni représentée.

Dans ses dernières conclusions, le commissaire du Gouvernement propose d'allouer les sommes suivantes :

- indemnité principale : selon la valeur de l’entier fonds de commerce : 36.123 euros, soit :

.60.204 euros de chiffre d’affaires moyen (HT) des années 2022, 2023 et 2024 x 60 %, coefficient multiplicateur ;

- indemnités accessoires : 5.472 euros, soit :
.indemnité de remploi : 2.462 euros ;
.indemnité pour trouble commercial : 3.010 euros.


Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’audience du 8 janvier 2026 a été renvoyée au 5 février 2026 pour régularisation des écritures de l’EPFIF, le conseil de cette dernière ayant changé de structure juridique.

Lors de l'audience du 5 février 2026, les parties dûment représentées ont comparu et ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 avril, date à laquelle la présente décision est rendue.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d'accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit ainsi lui permettre de se retrouver dans le même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation. Ce bien doit présenter les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien...) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité.

Ainsi, l’indemnité d’éviction doit lui permettre :
-soit de se procurer un autre local, d’une commercialité similaire, et d’être en situation de l’exploiter, dans des conditions équivalentes ;
-soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

En application des dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique, la consistance du bien est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, lorsque cette dernière n'est pas intervenue au jour du jugement de première instance, auquel cas la consistance du bien s'apprécie à la date dudit jugement. Conformément à l'article L.322-2 du même code, le bien est estimé à la date de la décision de première instance.

Sur les éléments préalables à la détermination de l'indemnité d'éviction

À titre liminaire, il convient de préciser que le fonds doit être évalué à la date du présent jugement. 

1) Sur la date de référence

En application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, cette date de référence se situe, pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En l’espèce, il ressort des écritures non contestées du commissaire du Gouvernement et de l’EPFIF que le bien doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’EPT “[Localité 7] [Localité 5] [Localité 7] Est” dont la dernière modification a été approuvée le 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025.

À cette date, le commissaire du Gouvernement et l’EPFIF indiquent que l'ensemble immobilier objet de la présente instance était situé en zone UPCSB3. 

2) Sur les surfaces et sur la consistance du fonds de commerce

Le bien, objet de l’éviction, dépend du centre commercial du Chêne Pointu situé au sein des copropriétés du « Chêne pointu  »et de « l’Etoile du Chêne pointu  .

Il s’agit d’une boutique à l’intérieur de la galerie marchande qui est vétuste et peu attractive.

L’accès à la boutique s’effectue par le centre commercial. De grandes vitres et une porte vitrée composent la devanture.

La boutique, qui est actuellement vide et libre d’occupation, est composée :
- d’un espace de vente dont le sol, les murs et le plafond sont en état d’usage.
- d’une arrière-boutique avec une pièce en état d’usage faisant office de stockage et une autre pièce avec des toilettes et un lavabo.

Globalement, l’état général de la boutique est moyen. 

Aux termes des écritures, le fonds de commerce concerne une activité de vente d’articles de bazar et d’alimentation (code activité 4690Z - commerces de gros non spécialisé).

3) Sur la méthode d'évaluation

S’agissant d’un fonds de commerce ou d’un fonds d’activité, deux méthodes sont généralement utilisées :

-lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraîne pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce. Le préjudice dans cette hypothèse doit être réparé par l’allocation d’une indemnité égale à la valeur de l’entier fonds de commerce, valeur qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail. Une telle indemnisation induit l’engagement du commerçant ou de l’exploitant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds.

 Pour déterminer la valeur de l’entier fonds de commerce, il convient de multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des trois derniers exercices clos, par un ratio prix de vente / chiffre d’affaires. Ce ratio (%) est déterminé en comparant le fonds à évaluer à des cessions récentes de fonds de commerce similaires sur le marché local ad hoc ;
 
-lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l’éviction entraîne pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. Le préjudice correspond dans cette hypothèse à la perte du droit au bail, à éventuellement une perte partielle de sa clientèle et aux frais nécessaires à sa réinstallation dans des conditions similaires. L’indemnisation devra être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudice selon les montants justifiés.
Pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient de déterminer :
-le montant théorique annuel du loyer de locaux commerciaux/d’activité loués sur le marché immobilier local ;
-le montant annuel et actualisé du loyer acquitté par le commerçant/exploitant évincé;
-le différentiel entre le montant théorique de loyer et le montant réel du loyer ;
-le coefficient de situation propre au commerce ou à l’activité exploitée ;
et de multiplier le différentiel de loyer par le coefficient de situation. Le coefficient multiplicateur est déterminé par comparaison avec des mutations de fonds de commerce / activité équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché local.

En l’espèce, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement s’accordent pour la valorisation pleine du fonds de commerce, en l’absence de résinstallation.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement retiennent, tous deux, la moyenne des chiffres d’affaires annuels hors taxe des années 2022, 2023 et 2024 à hauteur de 60.204 €.

Sur la détermination des indemnités

En application de l'article R. 311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, si l'exproprié n'a pas répondu aux offres de l'expropriant pendant la phase de fixation amiable des indemnités de dépossession ni notifié de mémoire pendant la phase judiciaire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l'offre de l'expropriant, dès lors que celle-ci n'excède pas la proposition du commissaire du Gouvernement. Il en va de même en matière d’indemnité d’éviction commerciale.

En l’espèce, le juge fixe l’indemnité en considération des termes de comparaison produits par les parties, à un montant compris entre :
- 18.061,20 € proposé par l’EPFIF
- 41.595 € retenu par le commissaire du gouvernement

1) Sur la détermination de l'indemnité principale

 -Sur le chiffres d'affaires des trois derniers exercices :

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement s’accordent pour retenir les chiffres d'affaires hors taxes des années 2022 (69.636 €), 2023 (55.849 €), et 2024 (55.128 €), pour une moyenne de 60.204 €, qu’il convient donc de retenir.

 -Sur le ratio prix de vente/chiffre d'affaires :

Dix termes de comparaison correspondant à des cessions, intervenues entre janvier 2023 et septembre 2025, de fonds de commerce d’alimentation/bazar situés en Seine-[Localité 1], et annexés au présent jugement, sont proposés par le commissaire du gouvernement. Le ratio moyen est de 66,6 %. Il convient de préciser que les termes n°8 et n°11 sont identiques de sorte qu’il y a lieu d’emblée d’écarter le terme n°11.

Le commissaire du Gouvernement s'appuie par ailleurs sur les barèmes suivants :
 » - barème de l’administration fiscale : 20 % à 60% du CA annuel moyen TTC ; 
- Cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières 2025 des éditions [Localité 8] [Adresse 7] : 20% à 60 % CA annuel moyen TTC ;
- barème mémento fiscal [K] [R] : 10 % à 50 % du CA annuel moyen TTC ;
- barème site internet gerantdesarl.com : 25% à 55% du CA annuel moyen TTC ;
- barème site internet france-commerce.net : 10 % à 50 % du CA annuel moyen TTC ;
- barème de la chambre régionale de commerce : 10 % à 50 % du CA annuel moyen TTC ;
- barème site cession-commerce.com : 15 % à 50 % du CA annuel moyen TTC ;
- barème site evaluation-fonds-de-commerce.fr : 20 % à 45 % du CA annuel moyen TTC ;

Compte tenu de la bonne situation géographique du fonds de commerce et eu égard aux récentes cessions de fonds de commerce dans le département, il propose un ratio HT de 60%.

L’EPFIF retient trois termes de référence cités par le commissaire du Gouvernement, à savoir les termes n°3, situé à [Localité 9] (ratio de 33%), n°9 situé à [Localité 10] (ratio de 51%) et n°10 situé à [Localité 11] (ratio de 46 %), au motif qu’ils sont les plus comparables avec le fonds de commerce querellé.

A contrario, l’EPFIF écarte :
- les termes n°1, n°4, n°6 et n°7 en ce qu’ils disposent d’un meilleur emplacement géographique et d’une forte attractivité ;
- les termes n°1, n°2, n°4, n°5, n°7 et n°8 en ce que les fonds concernés ont des activités incomparables avec celle du fonds évincé ;

Par ailleurs, l’EPFIF souligne que le fonds de commerce était peu rentable au point même qu’en 2022, la société évincée a réalisé un résultat d’exploitation négatif de 3.630 €, et que la société SAE [M] n’exploite plus son fonds depuis le début de l’année 2025.

Ainsi, et s’appuyant sur les termes précités n°3, n°9 et n°10 ainsi que sur les barèmes Le Moniteur (20 à 50 % du CA annuel HT), [R] Mémento fiscal 2025-2026 (10 à 30 % du CA annuel HT) et [H] (40 à 45 % pour un CA inférieur à 305.000 € et 20 à 30 % pour un CA supérieur à 305.000 €), l’EPFIF retient un ratio de 30%.

En l’espèce, il convient d’acter que l’EPFIF retient les termes n°3, n°9 et n°10 en raison de leur similarité avec le fonds évincé.

Concernant les autres termes proposés par le commissaire du Gouvernement, il ne peut être raisonnablement allégué, sur la simple base de photographies non datées tirées du site Google.map, que ceux-ci auraient une consistance matérielle différente de celle du fonds querellé. A défaut d’autres éléments objectifs qui remettraient en cause la nature des activités des fonds de commerce cédés et dont la cession est retenue par le commissaire du Gouvernement, il n’y a pas lieu de les écarter sur ce simple fondement. Quant à leur rejet en raison de leur localisation géographique et de leur attractivité, il ne s’appuie que sur de simples affirmations qui pourraient s’appliquer également concernant les termes n°3, n°9 et n°10.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’ensemble des termes du commissaire du Gouvernement, ni même les barèmes proposés par l’EPFIF et le commissaire du gouvernement, ces derniers n’étant pas contestés..

Pour autant, il convient de prendre en considération d’une part, la situation géographique du fonds. En effet, il a été constaté que le fonds de commerce est situé dans un centre commercial vétuste et peu attractif et surtout qu’il n’est pas exploité depuis le début de l’année 2025, les locaux ayant été entièrement vidés lors du transport judiciaire. Au surplus, il ressort des écritures de part et d’autre, que la société a vu ses recettes baisser de 20 % entre 2022 et 2024.

Au vu de ces éléments et des caractéristiques du fonds de commerce à évaluer, il convient de fixer le ratio à 30 %. 





-Sur la valeur de l'entier fonds de commerce :

Compte tenu de ce qui précède, l'entier fonds de commerce sera évalué comme suit :

-60.204 euros (moyenne des chiffres d'affaires des années 2022, 2023 et 2024) x 30 % = 18.061,20 euros

En conséquence, l’indemnité principale d’éviction à verser à la société SAE [M] par l’EPFIF est fixée à 18.061,20 euros.

2) Sur les indemnités accessoires

-Sur l'indemnité de remploi :

 Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.

Les frais de remploi ne sont pas dus en toute hypothèse.

L’EPFIF demande à ce qu’il ne soit pas fixé d’indemnité de frais de remploi au motif que la SAE [M] a remis les clés au gestionnaire locatif le 8 janvier 2025 et n’a fait part d’une quelconque réinstallation. 

En l’espèce, lors du transport judiciaire, il a été constaté le départ de la société SAE [M] et que sa réinstallation n’est justifiée aucunement. 

En conséquence, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité au titre des frais de remploi.

-Sur l'indemnité pour trouble commercial :

L'indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l'exploitation du fonds de commerce à son transfert ou à son interruption.

L’EPFIF sollicite, en raison de la cessation d’activité sans lien avec la procédure d’éviction, qu’il ne soit pas fixée une indemnité pour trouble commercial.

Le commissaire du Gouvernement s’appuie sur 15 jours de chiffre d’affaires annuel moyen pour déterminer le montant de l’indemnité pour trouble commercial.

En l’espèce, si le trouble commercial fait référence aux préjudices divers subis pendant la période précédant l'arrêt de l'exploitation, cet arrêt doit résulter de la perte du fonds de commerce liée à la procédure d’éviction.

Or, s’il a été constaté le départ de la société SAE [M], rien ne lie ce départ à la procédure d’éviction.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité en réparation d’un trouble commercial.






Sur les autres demandes

Aux termes de l'article L.312-1 du code de l'expropriation, l’EPFIF supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFIF devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.



PAR CES MOTIFS


Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

ANNEXE les termes de comparaison de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement ;

FIXE l'indemnité totale d'éviction due par l’EPFIF à la société SAE [M] au titre de l’éviction commerciale du fonds de commerce à la somme de 18.061,20 euros (dix huit mille soixante et un euros, vingt centimes) ;

CONDAMNE l’EPFIF aux dépens ;




Maxime-Aurélien JOURDE




Greffier
Rémy BLONDEL




Juge de l’expropriation