Tribunal Judiciaire · BAUX-HLM — 9 avril 2026

N° RG 25/00488 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZHS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)


 N° RG 25/00488 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZHS

LE NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.
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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [H], munie d'un pouvoir écrit


DÉFENDEURS

Monsieur [V] [Q], demeurant [Adresse 2]

Comparant

Madame [J] [Z] épouse [Q], domiciliée chez Me GOASDOUE [Adresse 3], 

Comparante, assistée de Me GOASDOUE, substitué par Me CHESNOT, avocats au barreau d'ALENCON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2025-2817 du 14/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])


_________________
PROCÉDURE
Date de la saisine : 29 Septembre 2025
Première audience : 19 Décembre 2025

DÉBATS
Audience publique du 13 Février 2026.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00488 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZHS



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 décembre 2020 , l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a donné à bail à Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 295,08 euros révisable annuellement outre provision sur charges.

Le 31 mars 2023 , Office Public de l’Habitat de l’Orne a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par ordonnance d’orientation et sur mesures provisoires en date du 20 mars 2025, le Juge aux affaires familiales de [Localité 3] a attribué la jouissance du domicile conjugal objet du contrat de bail à Monsieur [V] [Q] à charge pour lui d’en acquitter le loyer et les charges.

Par actes de commissaire de justice des 23 juin et 24 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait signifier à Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q] un commandement de payer pour un montant en principal de 3 067,90 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 mai 2025.

Par actes de commissaire de justice du 29 septembre 2025 et 1er octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait assigner Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1] aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 août 2025,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Q] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire,
- condamner solidairement Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q] à la somme de 2 659,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 mars 2025,
- condamner Monsieur [V] [Q] à la somme de 601,71 euros au titre des loyers et charges dus entre le 20 mars et le 31 juillet 2025,
- Condamner Monsieur [V] [Q] à une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- condamner solidairement Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q] à la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [J] [Z] aux dépens concernant la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 09 juillet 2025 et le coût du commandement de payer du 24 juin 2025 ; 
- condamner Monsieur [V] [Q] aux entiers dépens qui comprendrons le coût du commandement du 23 juin 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 6 octobre 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L'affaire a été évoquée pour la première fois le 19 décembre 2025.

 Après renvoi, l'affaire a été retenue à l’audience du 13 février 2026.

À l’audience, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne, dûment représenté, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Il actualise sa créance à la somme de 6 039,67euros rappelant limiter sa demande à 2 659,55 euros concernant Madame [J] [Z]. L’ Office Public de l’Habitat de l’Orne précise que seul Monsieur [V] [Q] est dans les lieux. Il ne s’oppose pas à un échelonnement de la dette pour Madame [J] [Z] mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement pour Monsieur [V] [Q] en l’absence de règlement depuis juillet 2025. 

En défense, Madame [J] [Z], représentée par son Conseil, sollicite un rééchelonnement de sa dette par mensualité de 50,00 euros et demande le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle reconnaît devoir les sommes réclamées et expose que la procédure de divorce est en cours et qu’étant en congé parental ses ressources se limitent à 1 672,00 euros au titre des allocations et de la pension alimentaire payer par l’intermédiation de la CAF. Elle supporte par ailleurs un loyer de 650 euros par mois.

Monsieur [V] [Q], comparant en personne, ne conteste pas le principe et le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois en plus du loyer courant afin de se maintenir dans les lieux.
Il invoque des problèmes de santé. Il indique percevoir la somme de 1000,00 euros au titre d’allocation chômage et régler 400,00 euros de pensions alimentaire pour les enfants outre une échéance de prêt de 164 euros par mois. Il reconnaît n’avoir fait aucun versement au bailleur depuis juillet 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL 

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 6 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 19 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés du ménage à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 31 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 24 décembre 2020 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

L’Office Public de l’Habitat de l’Orne justifie avoir signifié à Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q], le 23 juin pour 2025 pour Monsieur [V] [Q] et le 24 juin 2025 pour Madame [J] [Z], un commandement de payer la somme de 3 067,90 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par l’Office Public de l’Habitat de l’Orne, informations non contredites par les locataires, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux au terme du délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 25 août 2025. 

Sur l’expulsion

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Monsieur [V] [Q], seul à se maintenir dans les lieux, sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [V] [Q] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.


II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Office Public de l’Habitat de l’Orne limite sa demande de condamnation à l’encontre de Madame [J] [Z] aux loyers et charges dus à la date du 19 mars 2025 pour tenir compte de l’ordonnance du juge aux affaires familiales ayant attribué le logement à Monsieur [V] [Q] à compter du 20 mars 2025 à charge pour lui d’en régler le loyer et les charges.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 24 décembre 2020, du commandement de payer délivré le 24 juin 2025 et du décompte de la créance actualisée, que l’Office Public de l’Habitat de l’Orne rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 2 659,55 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 19 mars 2025.

Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q] ne contestent pas la dette et n'ont pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne la somme de 2 659,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 mars 2025.

Le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 25 août 2025 . Monsieur [V] [Q] est donc tenu des loyers jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

A compter du 25 août 2025, Monsieur [V] [Q] est devenu occupant sans droit ni titre et il convient de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (481,46 euros correspondant au montant du montant du loyer + charge à la date du 31/01/2026) .

Il résulte des pièces su-visées que Monsieur [V] [Q] reste ainsi également devoir à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne la somme de 3 380,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues entre le 20 mars 2025 et le 31 janvier 2026.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [V] [Q] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne la somme de 3 380,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dues entre le 20 mars 2025 et le 31 janvier 2026 échéance de janvier 2026 incluse, outre l’indemnité d’occupation à compter du 1 février 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT DE MADAME [J] [Q]

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l'espèce, Madame [J] [Z] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. 

Cette dernière n’est plus dans les lieux et n’entend pas s’y maintenir. Au surplus, elle n’est pas tenue au règlement loyers ou indemnités postérieures au 19 mars 2026 de sorte que sa demande de délai ne saurait être conditionnée par le règlement des loyers en cours qui ne pèse plus que sur Monsieur [V] [Q].

En outre, Office Public de l’Habitat de l’Orne n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement. 

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [J] [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.






IV. SUR LA DEMANDE DE MONSIEUR [V] [Q] EN DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE 

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des déclarations à l’audience que Monsieur [V] [Q] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges, n’ayant d’ailleurs procédé à aucun règlement depuis le 9 juillet 2025, soit depuis 7 mois au jour de l’audience. Il ne respecte donc pas les conditions légales posées par l’article 24 de la loi sus-visée.

Il ne justifie d’ailleurs pas être en mesure de s’acquitter d’une mensualité de 100,00 euros en plus du loyer courant (soit un total de 581,46 euros) dès lors qu’il indique percevoir uniquement 1 000,00 euros d’allocation chômage et supporter d’ores et déjà 564 euros de pension alimentaire et crédits. 

Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.


V. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Pour tenir compte tenu de l’issue du litige et des demandes du bailleur, les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de la dénonciation à la préfecture, seront partagés par moitié entre Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q] qui succombent.

En conséquence, ils seront condamnés conjointement aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de l’Orne ses frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 décembre 2020 entre l’Office Public de l’Habitat de l’Orne d’une part, et Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 2], sont réunies à la date du 25 août 2025 ;

REJETTE les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulées par Monsieur [V] [Q] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; 

DIT qu’à défaut de départ volontaire, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [Q] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ou autoriser l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due par Monsieur [V] [Q] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 481,46 euros (loyer + charges au 31 janvier 2026), somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q] à payer à Office Public de l’Habitat de l’Orne la somme de 2 659,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 mars 2025, 

AUTORISE Madame [J] [Z] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 50,00 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du règlement de l’indemnité d’occupation courante ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement par Madame [J] [Z] d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Q] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne la somme de 3 380,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dues entre le 20 mars 2025 et le 31 janvier 2026 échéance de janvier 2026 incluse,

CONDAMNE Monsieur [V] [Q] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne l'indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1 février 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [V] [Q] et Madame [J] [Z] épouse [Q] chacun pour moitié aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de la dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.


La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION