Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 9 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

2ème chambre 2ème section


N° RG 23/11199 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MXQ

N° MINUTE : 


Assignation du :
01 Août 2023








JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDERESSE

S.C.I. LIVINGSTON
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître [Localité 3] JEANMONOD-PELON 
de l’ASSOCIATION JEANMONOD - PELON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire E0639


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice : 
La société ABEGE PATRIMOINE, SARL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3], 

représenté par Me Alexandre ROSENCZVEIG,
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire G263





Décision du 09 Avril 2026
2ème chambre 2ème section
 N° RG 23/11199 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MXQ


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président
Monsieur Robin VIRGILE, Juge
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière, lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière, lors de la mise à dispostion.


DÉBATS

A l’audience collégiale du 29 janvier 2026, tenue publiquement Jérôme HAYEM a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026, ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée le 9 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à dispostion
Contradictoire et en premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE


Le 24 avril 2017, la société Livingstone a acquis les lots 73 à 79 dépendant d’une copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 1].

Ces lots sont situés au 4ème étage du bâtiment. Au jour de mise en copropriété de l’immeuble, ils étaient desservis par un couloir commun comprenant en outre deux postes d’eau et un wc communs.

Le règlement de copropriété contient la clause suivante en son article 18-j:
« - Couloirs -
Dans le cas où une même personne ou société serait propriétaire des lots numéros 73 - 74 - 75 - 76 - 77 - 78, l’ensemble ainsi formé aura la jouissance exclusive, particulière et gratuite
1) - de la totalité du couloir en regard de ces lots, et jusqu’à la porte séparant ce couloir du surplus des couloirs de l’étage. Cette porte existant déjà dans la cloison contigüe au poste d’eau attenant au lot n° 79, sera fermée à clef.

2) - du water-closet et du poste d’eau contigus au lot n° 78 (actuellement compris dans les parties communes du bâtiment) »

La porte mentionnée au 1° de la clause figure au plan annexé au présent jugement sous l’intitulé « ancienne porte ».

Antérieurement à l’année 1981, les auteurs de la société Livingstone ont apposé une porte dans le couloir au niveau des lots 72 et 80 privatisant de fait l’espace situé derrière elle en direction des lots 73 à 79. Cette porte figure au plan annexé au présent jugement sous l’intitulé « nouvelle porte ».

La surface de couloir située derrière l’ancienne porte sera désignée comme surface arrière et coloriée en rose sur le plan annexé au jugement.

La surface de couloir située entre les ancienne et nouvelle portes sera désignée comme la surface avant et coloriée en vert sur le plan annexé au jugement.

La réunion des surfaces avant et arrière forme la surface litigieuse.

La société Livingstone a réalisé divers travaux affectant la surface litigieuse, les combles situées au-dessus des lots acquis et de la surface litigieuse et le mur de façade du bâtiment donnant sur le jardin de l’hôtel Amelot voisin.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, la société Livingstone a assigné le syndicat des copropriétaires (ci-après le syndicat) devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, de:
la déclarer propriétaire de la surface litigieuse,condamner le syndicat à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, le syndicat demande au tribunal de:
condamner sous astreinte la société Livingstone à:restituer la surface litigieuse et les combles situées au dessus des lots 73 à 79,retirer la nouvelle porte,remettre en état les parties communes assises sur la surface litigieusesupprimer les trois ouvertures faites par elle sur le mur en façade et remettre le mur de façade en état,condamner la société Livingstone à lui verser une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive et une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 29 janvier 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 avril suivant.

Le délibéré a été prorogé au 9 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de la société Livingstone notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024;

Vu les conclusions du syndicat notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024;

A titre liminaire, il est indiqué que le plan annexé au présent jugement est une reproduction du plan descriptif de situation avant modification figurant au projet de modification de règlement de copropriété proposé par la société Livingstone et adopté par l’assemblée générale du 27 juin 2024.

C’est un extrait de la pièce n° 21 produite par la société Livingstone.


1°) Sur la propriété de la surface litigieuse

Au visa des articles 2255 à 2277 du code civil, la société Livingstone fait valoir:
que, s’agissant de la surface qu’il vise, l’article 18-j du règlement de copropriété constitue un titre régulier, qu’en outre, le droit de jouissance comme tout droit réel est susceptible d’usucapion,que, s’agissant la surface litigieuse, elle a été privatisée depuis l’installation de la nouvelle porte, donc depuis au plus tard 1981, que cette installation s’est faite avec l’autorisation du syndicat, que, depuis lors, ses auteurs et elle se comportent comme propriétaires, qu’aussi, ils règlent un supplément de charges de copropriété en raison de la privatisation du couloir, qu’ils ont ainsi été possesseurs de la surface litigieuse pendant plus de 40 années avant que le syndicat ne conteste son droit en 2021,qu’il est indifférent qu’elle ait proposé d’acheter cette surface en septembre 2022 puisqu’alors elle en était déjà propriétaire par usucapion,qu’elle est donc propriétaire de la surface litigieuse.
Le syndicat oppose:
que, s’agissant de la surface visée à l’article 18-j du règlement de copropriété, la société Livingstone ne dispose aucunement d’un titre de propriété mais n’a qu’un titre de jouissance, que l’acte de vente ne peut lui avoir conféré un droit de propriété, ses auteurs n’étant pas eux-mêmes propriétaires,que sa possession ne peut être à titre de propriétaire,que sa possession n’est pas paisible puisque l’installation de la nouvelle porte résulte d’une voie de fait imposée au syndicat qui n’a fait que la tolérer, que l’assemblée générale de 2002 a rappelé l’absence de droit de propriété sur la surface litigieuse, que la possession de la surface litigieuse est contestée depuis 1981,que la possession n’est pas publique car le syndicat n’a pas été informé de la réalisation des travaux et de leur teneur,que la société Livingstone savait ne pas être propriétaire puisqu’elle a tenté de régulariser sa situation en inscrivant des résolutions en ce sens à l’ordre du jour d’assemblées générales,que l’augmentation de ses charges résulte uniquement de l’application de l’article 18-j du règlement de copropriété.
Sur ce, il résulte des articles 2258 et 2272 du code civil que la propriété immobilière peut s’acquérir par une possession trentenaire.

L’article 2261 du code civil dispose que, pour prescrire, la possession doit être continue, paisible, non équivoque et à titre de propriétaire.

L’article 2255 du code civil définit la possession comme la détention ou la jouissance d’une chose et l’article 2262 du même code exclut que les actes de pure faculté ou de simple tolérance puissent fonder une possession. Constitue un acte de tolérance ou de faculté, l’acte en vertu duquel le possesseur détient la chose conférant ainsi à sa possession un caractère équivoque.

L’interruption de possession se distingue de l’interruption de la prescription en ce que la première porte sur la possession elle-même en son élément matériel ou intentionnel, s’apprécie donc en considération de la situation du possesseur, est prévue à l’article 2271 du code civil et doit être d’une durée d’au moins un an alors que la seconde ne porte que sur l’écoulement du temps, s’apprécie en considération des actes accomplis par l’opposant à l’usucapion ou de sa situation et est régie par le chapitre III du titre XX du code civil comme le prévoit l’article 2259 du même code.

Il résulte des articles 2256 et 2257 du code civil que celui qui est entré en possession à un autre titre que de propriétaire est présumé posséder au même titre, sauf à prouver l’interversion de sa possession.

La détention ou la jouissance d’une chose immobilière suppose une appréhension matérielle de la chose qui peut se manifester positivement par son occupation directe par le possesseur et négativement par l’exclusion de toute occupation ou tout usage par tout tiers.

Enfin, en application de l’article 2265 du code civil, un possesseur peut joindre à sa possession celle de son auteur.

En l’espèce, il convient de distinguer la surface arrière de la surface avant.

1.1°) Sur la surface arrière

La possession par la société Livingstone et ses auteurs de la surface arrière résulte de l’application de l’article 18-j du règlement de copropriété leur conférant un droit de jouissance exclusive.

Ainsi, n’étant pas initialement possesseurs à titre de propriétaires mais uniquement en tant que bénéficiaires d’un droit de jouissance exclusif, ils ne peuvent avoir prescrit utilement sauf à démontrer avoir interverti leur possession.

Or, ils ne se prévalent pas explicitement de la moindre interversion. Aussi, le paiement d’un supplément de charges ne saurait être considéré comme valant interversion dès lors qu’il ne constitue que l’exécution de l’article 18-j du règlement qui stipule qu’au cas où il y aurait jouissance exclusive de la surface arrière les charges d’entretien et de réparation du couloir grevé de jouissance exclusive seront à la charge exclusive du bénéficiaire de ce droit.

Il convient donc de rejeter la demande de la société Livingstone concernant la surface arrière.

1.2°) Sur la surface avant

Depuis au moins 1981, la surface avant est occupée privativement par la société Livingstone ou ses auteurs.

Les autres copropriétaires n’y ont plus matériellement accès.

Cette privation ne résulte pas d’une tolérance.

En effet, le 17 juin 1981, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté la 6ème résolution suivante:
« Après l’acquisition faite d’une chambre lot n° 79, Monsieur [K] a demandé au syndic de faire poser une porte permettant de disposer en supplément d’environ 2m²50 de couloir communs. L’autorisation lui a été donnée sous réserve d’en référer aux copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale.
Après un large échange de vues les copropriétaires du bâtiment au fond prennent note de l’implantation de cette porte et de la disposition à titre exclusif et particulier de cette partie de couloir qui reste partie commune et expriment leur avis que cette emprise ne peut se transformer en droit acquis. Les copropriétaires de ce bâtiment regrettent de ne pas avoir été informés au préalable de cette emprise et acceptent cependant de ne pas demander la dépose de cette porte. »

Il résulte de cette résolution que le syndicat ou les copropriétaires estiment simplement avoir été mis devant un fait accompli. Leur décision de ne pas demander la dépose de la porte est équivoque et ne saurait s’analyser comme valant autorisation même précaire d’occuper la surface avant. Elle n’entache ainsi la possession de la société Livingstone ou de ses auteurs d’aucune équivoque.

La société Livingstone et ses auteurs sont donc en possession de la surface depuis 1981 au moins.

Le syndicat et les copropriétaires connaissent leur exclusion de fait de cette surface de sorte que la possession est publique, peu important qu’ils aient ignoré ou non la teneur des travaux réalisés par la société Livingstone ou ses auteurs affectant la surface.

Cette possession est continue et ininterrompue depuis 1981, des contestations émises par le syndicat ou des copropriétaires ne pouvant avoir aucun effet interruptif de possession faute de conséquence sur son élément matériel ou intentionnel.

Aussi, la possession est paisible, aucun fait de violence n’étant reproché à la société Livingstone ou ses auteurs.

Ne disposant d’aucun titre portant sur cette surface, la possession de la société Livingstone ou de ses auteurs doit être présumée à titre de propriétaire.


Enfin, aucun acte interruptif de prescription n’a été accompli préalablement à l’introduction de la présente instance, soit avant le 1er août 2023, étant observé que le loi ne confère aucun effet interruptif de prescription à des contestations verbales ou écrites.

La possession remontant à l’année 1981 au moins, l’usucapion a été acquise au plus tard en 2011, soit avant le premier acte interruptif de prescription.

Ainsi, la société Livingstone a acquis la surface avant a domino, ses auteurs étant déjà propriétaires par usucapion avant la vente intervenue en 2017.

Il est dès lors indifférent quant à son droit que la société Livingstone ait proposé d’acquérir la surface auprès du syndicat.

La société Livingstone est donc propriétaire exclusive de la surface avant.


2°) Sur les restitutions et remises en état

Le syndicat expose:
qu’étant propriétaire des surfaces litigieuses, la société Livingstone doit les lui restituer,que les parties communes doivent être remises en état, qu’ainsi, les cloisons abattues doivent être reconstruites en ce compris celles séparant les différents lots,que les fenêtres percées sur le mur de façade doivent être retirées et les ouvertures bouchées, que les combles doivent être scellées durablement.
La société Livingstone réplique:
que la surface arrière ne saurait être restituée en raison de son droit de jouissance,que dans un arrêt du 24 mai 2023, la cour d’appel de [Localité 1] a exclu que la nouvelle porte soit retirée, que son droit de jouissance sur la surface située entre les nouvelle et ancienne portes a été reconnu selon un acte modificatif du règlement de copropriété adopté le 27 juin 2024,que les combles ont déjà été restituées.
Sur ce, premièrement, la société Livingstone dispose d’un droit de jouissance sur la surface arrière et d’un droit de propriété sur la surface avant. Son droit d’occupation porte donc sur l’intégralité de la surface litigieuse.

La demande en restitution doit donc être rejetée.

Deuxièmement, l’article 1er de la loi n°65–557 dispose que chaque lot de copropriété comporte une partie privative et une quote-part de parties communes. L’article 2 de la même loi prévoit que chaque copropriétaire est propriétaire exclusif des parties privatives de son lot. Les parties communes sont la propriété indivise des copropriétaires.


En conséquence, si chaque copropriétaire peut aménager librement les espaces correspondant aux parties privatives de ses lots, notamment en détruisant les murs ou cloisons non communs compris dans ces espaces, il ne peut disposer des installations ou ouvrages communs, et notamment des cloisons et murs communs, quand bien même ces derniers seraient entièrement situés à l’intérieur d’un espace composé de la réunion de parties privatives de ses lots.

Il doit cependant être réservé le cas d’usucapion d’ouvrage ou installation communs.

Il convient donc d’ordonner à la société Livingstone de remettre en état toutes les installations ou ouvrages communs ayant leur emprise sur la surface litigieuse, c’est-à-dire les surfaces arrière et avant, ou séparant les lots 73 à 79 entre eux ou des surfaces communes à l’exception du point d’eau ayant son emprise sur la surface avant devenu propriété exclusive de la société Livingstone par usucapion.

L’état d’origine est décrit au plan annexé au présent jugement tiré d’une pièce produite par la société Livingstone et dont la fidélité à la réalité antérieure aux travaux n’est pas contestée.

Il doit aussi lui être fait injonction de remettre en état le mur de façade dans lequel elle a aménagé trois fenêtres.

Il doit aussi lui être fait injonction de remettre les combles dans l’état qui était le leur lors de la mise en copropriété du bâtiment.

La nouvelle porte a son emprise sur la surface avant dont la société Livingstone est propriétaire exclusif. Elle est donc sa propriété exclusive.

Présentée par le syndicat comme la conséquence de l’absence de droit privatif de la société Livingstone, la demande de retrait de la nouvelle porte doit être rejetée.

Afin d’assurer l’exécution effective de la présente décision, les injonctions faites à la société Livingstone sont assorties d’une astreinte selon les modalités figurant au dispositif.


3°) Sur les autres demandes

La société Livingstone ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat pour abus de droit.

La société Livingstone succombant dans la présente instance, il convient de la condamner à verser au syndicat une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

ANNEXE au présent jugement un plan des lieux litigieux;

DÉCLARE la société Livingstone propriétaire exclusif de la surface avant telle que délimitée au plan annexé;

DÉBOUTE la société Livingstone de ses demandes tendant à:
la déclarer propriétaire de la surface arrière telle que délimitée au plan annexé,condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
FAIT injonction à la société Livingstone dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement:
d’avoir remis en état toutes les installations ou ouvrages communs ayant leur emprise sur la surface litigieuse, c’est-à-dire les surfaces arrière et avant, ou séparant les lots 73 à 79 entre eux ou des surfaces communes et ce conformément au plan annexé au présent jugement, à l’exception du point d’eau ayant son emprise sur la surface avant,d’avoir remis les combles en l’état qui était le leur lors de la mise en copropriété du bâtiment,d’avoir supprimé les trois ouvertures faites par elle sur le mur en façade du bâtiment donnant sur le jardin de l’hôtel Amelot voisin et remettre ce mur en état;
ASSORTIT cette injonction d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard et ce pour une durée de 6 mois;

CONDAMNE la société Livingstone à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
*Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à:
condamner sous astreinte la société Livingstone à:retirer la nouvelle porte,condamner la société Livingstone à lui verser une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive;
CONDAMNE la société Livingstone aux dépens;

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026


Le Greffier Le Président
Francine MEDINA Jérôme HAYEM