Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 9 avril 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Maëlla DUCASSOUX
Me Maxime VIGNAUD 
Me Benjamin PORCHER
 Me Bruno PAULUS
Me Audrey FERTINEL
M. [P] [C], médiateur
Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/11672 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6V52

N° MINUTE : 


JUGEMENT 
rendu le jeudi 09 avril 2026




DEMANDEURS
Madame [S] [G], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maëlla DUCASSOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1266
DÉFENDEURS
Défendeur au principal et demandeur à l’intervention forcée :
Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Maxime VIGNAUD (RENAULT THOMINETTE VIGNAUD&REEVE - AARPI), avocat au barreau de Paris

S.A.S. OSYAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0450

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la société CONCORDE GESTION, SASU, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Me Bruno PAULUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1109

Intervenante forcée :
Madame [D] [F], demeurant [Adresse 1], représentée par Me Audrey FERTINEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière



Décision du 09 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/11672 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6V52

Faits :

Par contrat du 28/10/2020, Mme [T] [Z] ayant pour mandataire la SAS OSYAL ( à enseigne [Etablissement 1]) a donné à bail à usage d'habitation à Mme [G] [S] un appartement de type studio situé au [Adresse 1] pour un loyer de 730 euros et 80 euros de provision sur charges.

Mme [T] [Z] avait confié un mandat de gestion immobilière à la SAS OSYAL le 21/11/1994 pour son appartement du 5ème étage au [Adresse 1].

L'immeuble est en copropriété, le syndic étant CONCORDE GESTION SASU. 

Mme [T] [Z] est décédée le 18/12/2020 et M.[T] [X] est devenu propriétaire des lieux.

Entre fin 2014 et début 2015 des travaux de réfection des terrasses du 5ème et 6ème étage ont été réalisés par l'entreprise BSRE pour un montant de 67230.15 euros.

En 2018, des infiltrations ont été signalées dans les appartements du 5ème étage . 

Le syndicat des copropriétaires a été mandaté par l'assemble générale le 23/06/2022 pour solliciter une expertise, en l'absence de reconnaissance de responsabilité de l'entreprise BSRE.

Le STH de la Ville de [Localité 1] a établi un rapport le 26/09/2023 et a enjoint le bailleur de procéder aux mesures nécessaires pour remédier aux désordres d'infiltrations détaillées à son rapport.

Mme [F] [D] , non partie à la procédure d'expertise en référé entamée par le syndicat des copropriétaires ni initialement devant le juge des contentieux de la protection entre Mme [G] [S] , M. [T] [X] , la SAS OSYAL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a sollicité la réalisation d'un diagnostic technique amiable par la société EXPERUBA qui a rendu un rapport le 22/10/2025 , après visite des lieux le 09/09/2025 . Ce cabinet a conclu à des désordres liés à la dernière réfection d'étanchéité de la terrasse et la jardinière de Mme [F] [D] et a préconisé des travaux de reprise de la terrasse et des jardinières, des travaux de réfection des embellissements dans les parties privatives et communes endommagées à entamer après deux saisons minimum hors hiver pour séchage des biens.

Mme [G] [S] a quitté les lieux loués le 17/03/2025.

Procédures :

Par ordonnance de référé du 30/12/2022 , le juge des référés du Tribunal judiciaire saisi par le syndicat des copropriétaires d'une assignation contre l'entreprise BSRE a ordonné une expertise judiciaire des désordres signalés , confiée à M.[K] , avec consignation à la charge du syndicat des copropriétaires . 

M.[K] a été remplacé par M. [W] , expert , par décision du 11/04/2023.

Par ordonnance de référé du 18/10/2023 , BSRE a mis en cause SMA BTP aux fins d'ordonnance commune. 

Par acte du 08 et 13/02/2024 , Mme [G] [S] a assigné M. [T] [X], la SAS OSYAL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en référé devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de réduction de loyers depuis le 28/10/2020 par provision, réduction du loyer à 330 euros hors charge, provision sur les charges non régularisées, condamnation de M. [T] [X] à effectuer des travaux nécessaires à la cessation de fuites d'eau sous astreinte, consignation des loyers sur compte CARPA jusqu'à réalisation des travaux, demande de provision de 9000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi , outre frais de l'article 700 du code de procédure civile .

Par ordonnance du 04/07/2024 , le Juge des contentieux de la protection statuant en référé a :
-Condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser à ses frais dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision , et passé ce délai , sous astreinte de 30 euros par jour de retard , les devis concernant :
L'étanchéité complète de la jardinière y compris toute suggestion , la réfection et le remplacement des baies vitrées et portes sur toute la longueur du couloir La mise en œuvre d'une étanchéité concernant le muret entre les terrasses et les baies vitrées La remise en état des embellissements chez M. [T] [X] -Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de travaux par Mme [G] [S] 
-Débouté les parties du surplus de leurs demandes et notamment de Mme [G] [S] tendant à la suspension et réduction des loyers 
-Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [G] [S] , de la SAS OSYAL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] relative à l'indemnisation des préjudice de jouissance subi 
-Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mme [G] [S] et M. [T] [X] la somme de 1000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile 
-Condamné Mme [G] [S] à payer à la SAS OSYAL la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
-Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens 

M. [W] , expert , a déposé son rapport le 24/03/2025, et Mme [F], copropriétaire du 6ème étage a été présente aux opérations, bien que n'étant pas partie au litige. 

Par acte du 20/12/2024 , Mme [G] [S] a assigné M. [T] [X], la SAS OSYAL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sur le fondement des articles 1104, 1240, 1719 à 1722, 1724 ,1732 du code civil , L131-1 du code des procédures civiles d'exécution , les articles 6, 7, 22 et 23 de la loi du 06/07/89, le décret 87-712 du 26/08/87, la loi du 10/07/65 devant le JCP au fond aux fins de :
-Recevoir Mme [G] [S] en ses demandes et la déclarer bien fondée 
-En conséquence :
-Juger que l'indécence des lieux loués est établie depuis la prise de possession des lieux du 28/10/2020
-Juger que Mme [G] [S] a subi un préjudice de jouissance justifiant la réduction de loyer rétroactive depuis le 28/10/2020
-Condamner M. [T] [X] à rembourser à Mme [G] [S] la somme de 1414.08 euros provisionnelle à valoir sur les charges payées et non justifiées depuis l'entrée dans les lieux 
-Fixer le loyer à la somme de 330 euros hors charges à compter du 28/10/2020 jusqu'à ce que les travaux de reprise soient réalisés 
-Condamner in solidum M. [T] [X], la SAS OSYAL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mme [G] [S] la somme de 10 100 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi par Mme [G] [S] depuis le 28/10/2020
-Condamner in solidum M. [T] [X], la SAS OSYAL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mme [G] [S] la somme de 2000 euros à valoir sur le préjudice moral subi par Mme [G] [S] depuis le 28/10/2020
-Condamner in solidum M. [T] [X], la SAS OSYAL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mme [G] [S] la somme de 1000 euros à valoir sur le préjudice liés aux frais de déménagement subis par Mme [G] [S] depuis le 28/10/2020
-Condamner solidairement M. [T] [X], la SAS OSYAL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mme [G] [S] la somme de 4800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
-Condamner M. [T] [X], la SAS OSYAL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens 

Par mesure d'administration judicaire du 12/05/2025, le Juge des contentieux de la protection a ordonné une conciliation entre les parties et renvoyé l'affaire au 16/10/2025.

Par acte de commissaire de justice du 25/06/2025, M. [T] [X] a assigné Mme [F] [D] en intervention forcée pour l'audience du 16/10/2025 aux fins de :
-Déclarer M. [T] [X] recevable et bien fondé en sa demande en intervention forcée dans la procédure sous RG 24/11672
-Dire que M. [T] [X] justifie d'un intérêt à mettre en cause Mme [F] [D] pour que la décision rendue lui soit commune 
-Joindre la présente demande à l'instance sous RG 24/11672 devant le JCP 
-Juger que Mme [F] [D] devra tenir indemne M. [T] [X] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui du fait des demandes formées par Mme [G] [S] dans la procédure susvisée
-Condamner Mme [F] [D] à payer à M. [T] [X] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens 

M. le conciliateur de justice a constaté l'échec de la conciliation le 04/10/2025.

A l'audience du 16/10/2025 , cette procédure sous RG 25/6499 a été jointe à l'instance principale sous RG 24/11672 , ainsi qu'un double enrôlement aux mêmes fins .

La cause et les parties ont été renvoyés au 02/02/2026 par fixation de leurs échanges en application de l'article 446-2 du code de procédure civile .

Mme [G] [S] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 
-Recevoir Mme [G] [S] en ses demandes et la déclarer bien fondée 
-En conséquence :
-Débouter M. [T] [X] de toutes ses demandes envers Mme [G] [S] en ce qu'il est infondé
-Juger que l'indécence des lieux loués est établie depuis la prise de possession des lieux du 28/10/2020
-Juger que Mme [G] [S] a subi un préjudice de jouissance justifiant la réduction de loyer rétroactive depuis le 28/10/2020
-Juger que Mme [G] [S] a subi un préjudice moral du fait des mensonges de la SAS OSYAL à son égard
-En conséquence :
-Condamner M. [T] [X] à rembourser à Mme [G] [S] la somme de 1414.08 euros à valoir sur les charges payées et non justifiées depuis l'entrée dans les lieux 
-Condamner in solidum M. [T] [X], la SAS OSYAL à payer à Mme [G] [S] la somme de 10 400 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi par Mme [G] [S] depuis le 28/10/2020 jusqu'au 17/03/2025
-Condamner in solidum M. [T] [X], la SAS OSYAL à payer à Mme [G] [S] la somme de 4000 euros à valoir sur le préjudice moral subi par Mme [G] [S] depuis le 28/10/2020
-Condamner toute partie succombant à payer à Mme [G] [S] la somme de 5400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
-Condamner toute partie succombant aux dépens 

Elle s'oppose à la demande d'expertise nouvelle sollicitée par M. [T] [X]. 

M. [T] [X] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 
-A titre principal : 
Débouter Madame [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- A titre subsidiaire :
-Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devra tenir indemne Monsieur [X] [T] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du fait des demandes formées par Madame [G] dans la procédure susvisée ;
-Joindre la demande en intervention forcée à l'encontre de Madame [D] [F] à l'instance ;
-Le cas échéant, dire et juger que Madame [D] [F] devra tenir indemne Monsieur [X] [T] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du fait des demandes formées par Madame [G] dans la procédure susvisée ;
- En tout état de cause : 
-Condamner tout succombant à verser à Monsieur [X] [T] une somme de 9.900 euros au titre du préjudice résultant de la baisse appliquée au loyer de Madame [G] ;
- A titre reconventionnel, Condamner Madame [G] à verser à Monsieur [X] [T] la somme de 849,79 euros ;
- Condamner tout succombant à verser à Monsieur [X] [T] la somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Oralement , M. [T] [X] sollicite subsidiairement la désignation d'un nouvel expert, en raison de conclusions distinctes sur les responsabilités entre l'expert judiciaire et le diagnostic technique commandé par Mme [F] [D], son logement n'étant pas louable en l'état. Il ne s'oppose pas à une disjonction de l'affaire. 

La SAS OSYAL soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
-Débouter toute demande dirigée contre Ia société OSYAL;
- A titre subsidiaire, condamner le SDC du [Adresse 1] à relever et garantir intégralement la société OSYAL de toute condamnation à son encontre;
- En tout état de cause, condamner tout succombant à verser à la société OSYAL une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles;
- En tout état de cause, condamner tout succombant au paiement des entiers dépens.

La SAS OSYAL s'oppose à une nouvelle expertise . 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 
-Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires en ses demandes et y faisant droit :
-Mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1].
-Rejeter purement et simplement toutes les demandes dirigées à son encontre par Monsieur [T] et la société OSYAL.
-Condamner qui de droit au cout des opérations d'expertise de Monsieur [W].
-Condamner qui de droit à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du CPC.

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à une nouvelle expertise, dans la mesure où l'entreprise BSRE n'est pas dans la cause. 

Mme [F] [D] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 
-Recevoir Mme [F] en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée
-Débouter M.[T] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [F] 
-Inviter M. [T] à mieux se pourvoir
-Condamner M. [T] à verser à Mme [F] une somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC 
-Condamner M. [T] aux entiers dépens de l'instance
Mme [F] s'oppose à une nouvelle expertise .

MOTIFS :

Sur la demande de Mme [G] [S] envers M. [T] [X] et la SAS OSYAL au titre du préjudice de jouissance :

En application de l'article 6 de la loi du 06/07/89 , le bailleur doit délivrer un logement décent au locataire.

L'obligation de délivrance d'un logement décent par le bailleur est continue pendant le bail.

Il doit en outre effectuer l'entretien des lieux conformément à leur usage d'habitation, le locataire devant assurer les réparations de nature locatives, l'entretien courant , les menues réparations selon le décret 87-712 du 26/08/1987 .

Ainsi l'article 6 alinéa 1 et 2 de la loi du 06/07/89 dispose :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En application de l'article 7 de la loi du 06/07/89, le locataire doit procéder aux menues réparations et réparations d'entretien courant dans les lieux loués de nature locative, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; il répond des pertes et dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure.

L'obligation de délivrance d'un logement décent ne nécessite pas de mise en demeure préalable du locataire pour qu'il obtienne réparation du trouble de jouissance subi , en cas de manquement du bailleur , s'agissant d'une obligation légale .

L'obligation d'entretien des lieux par le bailleur a pour conséquence une nécessité de mise en demeure préalable par le locataire , avant toute indemnisation, sauf urgence . 

Selon le décret du 30/01/2002, le logement décent est défini ainsi :
Article 2 :
 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Mme [G] [S] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, en raison d'un trou dans le plafond et d'infiltrations récurrentes par temps de pluie pendant son occupation, le clos et le couvert n'étant pas respecté , et précise qu'une fuite d'écoulement d'eau de pluie dans un placard a été réparée seulement en janvier 2024 mais a réapparu en octobre 2024.

Elle explique que la SAS OSYAL, mandataire depuis 1994 du bailleur a connu les travaux menés en terrasse en 2014, a informé son mandant en mai 2023 des désordres que la locataire avait signalés auparavant en 2021, sans que M. [T] [X] n'agisse pour y mettre fin. Se fondant sur les taux d'humidité relevés de 85 à 100 % par l'expert judiciaire, et l'inaction du bailleur, qui a indiqué que dès 2018 le syndicat des copropriétaires et donc lui-même étaient informés des dégâts des eaux, elle fait valoir qu'il a manqué à ses obligations de délivrance et d'assurer sa jouissance paisible .

Elle ajoute que la SAS OSYAL a commis à son égard une faute délictuelle en n'assistant pas le bailleur dans la gestion de son bien. Elle relève que l'auteur d'une faute contractuelle , qui cause un dommage à un tiers au contrat, peut être considéré comme responsable délictuellement de sa faute vis-à-vis de ce tiers. Elle soutient que le mandataire répond du dol , et aussi de ses fautes de gestion car il a appelé des loyers au montant du bail malgré la réduction consentie par le bailleur. Elle expose qu'il n'a pas entamé de travaux de réfection des peintures, alors que s'il ne connaissait pas le litige avec le syndicat des copropriétaires, elle devait le faire, et que s'il a eu connaissance du litige entre le syndicat des copropriétaires et l'entreprise chargée de la réfection des terrasses, il l'a caché à la locataire et n'a pas alerté le bailleur de l'impossibilité de relouer son bien dans ces conditions. Elle précise n'avoir été informée de la procédure d'expertise demandée par le syndicat des copropriétaires fin 2022 que lors de sa demande en référé devant le Juge des contentieux de la protection, que l'agence ne lui en avait pas fait part.

Elle demande donc la condamnation in solidum de M. [T] [X] et la SAS OSYAL à lui payer la somme de 10400 euros en réparation de son trouble de jouissance , sur une base de loyer à fixer de 330 euros hors charges , faute de tout travaux , le logement n'étant pas décent.

Compte tenu des réductions accordées de 200 euros en juin 2021 puis de 100 euros supplémentaires en décembre 2023 , elle sollicite paiement de la somme de 10400 euros , soit 2800 euros de novembre 2020 à mai 2021 , la somme de 6000 euros de juin 2021 à décembre 2023 et 1600 euros de décembre 2023 à mars 2025 . 

Pour s'y opposer, M. [T] [X] fait valoir que sur le fondement de l'article 1725 du code civil , il n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel , si bien qu'il ne peut être tenu vis-à-vis de Mme [G] [S] des infiltrations imputables à Mme [F] [D], copropriétaire, ou du fait du syndicat des copropriétaires . Il soutient que selon le rapport d'expertise judiciaire l'origine des fuites se situe dans la jardinière de la terrasse de Mme [F] [D], dans le trou entre le muret de la jardinière de Mme [F] [D] et la façade de l'immeuble , dans le défaut d'étanchéité entre les fenêtres et les baies vitrées séparant la terrasse de Mme [F] [D] et le couloir du 6ème étage.

Faute de diligence du syndicat des copropriétaires pour remédier aux désordres entre 2018 et 2022 , il expose avoir dû mettre en demeure le syndicat des copropriétaires le 05/12/2023, si bien que Mme [F] [D] comme le syndicat des copropriétaires sont responsables du préjudice subi par Mme [G] [S] , en tant que tiers au bail au sens de l'article 1725 du code civil . 

Sur les préjudices invoqués le cas échéant , il rappelle avoir consenti deux réductions de loyer de 6000 euros ( 200x30 ) entre juin 2021 et décembre 2023, puis de 3900 euros entre décembre 2023 et décembre 2024 , et que Mme [G] [S] doit donc être déboutée de sa demande en paiement , le préjudice invoqué étant surévalué . 

La SAS OSYAL fait valoir qu'elle a connu les travaux menés en 2014 , mais que la cause des désordres avait été reprise avant la bail , et qu'elle n'a été informée de nouvelles infiltrations que le 17/02/2021 . Faisant observer qu'elle a obtenu du bailleur une réduction de loyer de 30%, puis a entamé des démarches auprès du syndicat des copropriétaires par différents mails en janvier et juin 2022, puis octobre et décembre 2022 avant que celui-ci agisse en référé en octobre 2022 seulement, l'entreprise BSRE ne se présentant pas aux audiences , elle considère qu'aucun manquement à ses obligations de mandataire ne peut lui être imputé. Elle ajoute avoir invité M. [T] [X] à saisir un conseil , précise que Mme [G] [S] a été informée des difficultés dans les parties communes, selon ce que révèle le mail du père de Mme [G] [S] du 02/08/2023. Se fondant sur le rapport d'expertise , elle observe que le défaut d'étanchéité des toitures terrasses avait été retenu , que seul le syndicat des copropriétaires pouvait alors y remédier , et n'a agi que contre BSRE , qu'elle a relancé le syndic régulièrement en ce sens , avant que l'expertise aboutisse à finalement retenir une seule origine privative des désordres chez Mme [F] [D].

La SAS OSYAL soutient donc qu'elle n'a pas manqué à son obligation de moyen dans l'exécution de son mandat de gestion , et qu'il n'est pas démontré par Mme [G] [S] de lien direct entre le manquement allégué et le prétendu préjudice de jouissance , si bien que sa responsabilité ne peut être engagée à ce titre. Elle souligne qu'elle ne pouvait commander de travaux de reprise chez Mme [F] [D]. 

Sur le quantum de préjudice , elle fait état des réductions consenties déjà pour s'opposer à l'indemnisation supplémentaire sollicitée . 

Sur les loyers et charges , elle précise que des retards ont eu lieu sur les appels de loyers lors des réductions, mais régularisées et que les charges appelés ont été régularisée, ce reproche n'étant pas en lien avec le préjudice de jouissance allégué.

Il résulte des mesures en expertise judiciaire que les taux d'humidité relevés chez Mme [G] [S] étaient de 85% à 100% avec dégât des eaux au niveau du plafond entre le sas d'entrée et la porte principale de 85% , plusieurs dégât des eaux au plafond de la pièce principale , près de la porte d'entrée, au niveau de la gaine de ventilation, au niveau de la descente des eaux pluviales de 100% , au plafond du cagibi où se trouve la descente des eaux pluviales de 90%. Il est relevé aussi des dégâts dans les parties communes dans le couloir du 6ème étage . 

Or le bailleur est débiteur envers son locataire d'une obligation d'assurer la décence du logement , laquelle comprend en application du décret du 30/01/2022 , d'assurer " le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ". 

Si des travaux de réfection des toitures terrasses ont été réalisés en 2014 , la survenue de dégât des eaux dès le mois de février 2021 chez Mme [G] [S] , sans travaux de reprise , soit dans les parties commune soit chez Mme [F] [D] , nécessite pour établir les responsabilités d'apprécier son origine et également les diligences menées pour les faire cesser.

Selon les éléments d'expertise judiciaire ou de diagnostic technique produits par Mme [F] [D], la cause des désordres ayant causé un trouble de jouissance à Mme [G] [S] est le fait de Mme [F] [D] selon l'expert ou du syndicat des copropriétaires , qui est responsable de l'entretien des parties communes , et notamment des toits terrasses de l'immeuble, selon Mme [F] [D]. En tout état de cause , aucune origine n'est alléguée provenir du logement lui-même appartenant à M. [T] [X] ou d'une faute de la locataire . 

L'article 1725 du code civil dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

De ce fait quand ces conditions sont réunies, le bailleur n'est pas tenu de réparer les troubles de jouissance subis du fait de ces tiers responsables par son locataire, même s'il demeure débiteur de l'obligation de faire les réparations nécessaires pendant la durée du bail , autres que locatives (Civ 3, 08/10/2015, 14-20.345) . 

Mais le bailleur est aussi tenu d'assurer la jouissance paisible de son locataire en application de l'article 6 b de la loi du 06/07/89, et sa diligence dans l'exécution de cette obligation , qui est en relation avec l'obligation générale d'exécution de bonne foi du contrat de bail , ne peut avoir pour conséquence d'écarter toute responsabilité du bailleur si celui-ci , bien qu'informé des désordres subis par son locataire, n'entreprend pas d'action pour y mettre fin.

Selon le rapport d'expertise , l'origine des désordres se situe chez Mme [F] [D] , qui est seule responsable, sans que soit discuté la qualité des travaux de réfection et la responsabilité de BSRE. Selon le diagnostic technique produit par Mme [F] [D] , qui n'a pas été mise en cause pour assister contradictoirement aux opérations d'expertise judiciaire, l'origine des désordres se situe dans des travaux de réfection de terrasse mal exécutés qui n'ont pas respecté des éléments techniques tels que le diamètre d'évacuation des eaux provenant tant de la terrasse de Mme [F] [D] que de la terrasse voisine ( l'évacuation de celle-ci rejoignant celle de la terrasse de Mme [F] [D]) , le non-respect des hauteurs de relèvement des baies vitrées après les travaux de réfection, des manques d'étanchéité du muret de jardinière de Mme [F] [D], et entre cette jardinière et la façade. 

Au sens de l'article 1725 du code civil , Mme [F] [D] est un tiers vis-à-vis de Mme [G] [S] . Mais le bailleur est en tant que copropriétaire lié au syndicat des copropriétaires, et doit apporter toute diligence envers celui-ci pour des manquements à l'obligation d'entretien des parties communes , en violation de l'article 14 de la loi du 10/07/65, en cas de conséquences dommageables chez son locataire. 
Or dès 2018 , le syndicat des copropriétaires est en litige avec BSRE pour des fuites provenant des terrasses et le syndicat des copropriétaires n'a assigné BSRE que le 30/12/2022. En sa qualité de copropriétaire bailleur, M.[T] [X] est donc informé desdites fuites depuis 2018. 

Dans les pièces produites par M. [T] [X], aucune mise en demeure au syndicat des copropriétaires n'est adressée avant celle de son conseil le 05/12/2023, faisant suite au rapport du STH du 26/09/2023 . Il y est rappelé la chronologie des travaux en terrasse, des infiltrations depuis 2018, la demande seulement du syndicat des copropriétaires d'expertise en 2022 et la tardiveté de cette action du syndicat des copropriétaires, lequel répond le 12/12/2023 en faisant état de l'expertise en cours . M. [T] [X] a bien eu des échanges avec le syndic de l'immeuble par mail du 27/06/2022, mais non démontrés antérieurement , et le 12/01/2023 il interroge même sur l'habitabilité de son logement . 

En ce qui concerne la SAS OSYAL, le mandat de gestion est renouvelé le 30/06/2021 entre M. [T] [X] et la SAS OSYAL. Mme [G] [S] a informé la SAS OSYAL , son interlocuteur pendant le bail, dès le 17/02/2021 des dégât des eaux subis , puis le 24/05/2021.Le 04/06/2021 , la SAS OSYAL explique que le propriétaire accepte une baisse de loyer de 200 euros à compter de juin 2021, ce qui confirme le fait que M. [T] [X] est depuis ce moment informé des dommages subis . Mme [G] [S] a relancé la SAS OSYAL le 09/01/2022 pour exposer une aggravation des dommages, et il résulte des mails suivants qu'aucune action n'a été entreprise de la part de M. [T] [X] ou la SAS OSYAL jusqu'alors , ni d'ailleurs du syndicat des copropriétaires . L'agence n'a pas effectué de relance envers le syndicat des copropriétaires avant le mois d'octobre ou décembre 2022( p.11 ). Si elle a informé son mandant le 17/05/2023 des risques procéduraux, elle a tardé à attirer son attention eu égard aux dommages récurrents subis par Mme [G] [S] .

L'exercice de son mandat de gestion par le mandataire suppose une obligation de moyen et il répond de ses fautes de gestion en application de l'article 1192 du code civil. La SAS OSYAL est responsable de faute de gestion par manque de diligence. Ayant conservé un mandat de gestion depuis 1994 de manière continue pour l'appartement objet du litige, elle ne peut pas invoquer le fait qu'elle pensait que les travaux de réfection avait mis fin aux dommages dans les années suivant le bail , et lors de l'aggravation de ceux-ci, informée par la locataire dont elle était l'interlocutrice, elle n'a pas incité suffisamment tôt le bailleur sur la nécessité d'une expertise en référé. 

La faute contractuelle de la SAS OSYAL a causé préjudice à Mme [G] [S], si bien qu'à l'égard de celle-ci sa responsabilité délictuelle est engagée.

Dans ces conditions, M. [T] [X] et la SAS OSYAL sont responsables in solidum du préjudice de jouissance de Mme [G] [S].

Sur le quantum sollicité , Mme [G] [S] sollicite une baisse du loyer de 730 euros à 330 euros , soit 400 euros de base d'indemnisation, correspondant à 55% du loyer. 

Le préjudice subi a été récurrent pendant le bail, mais surtout en cas de fortes pluies, et a conduit à plusieurs zones d'humidité de 85 à 100% dans le studio , qui ont entraîné des conséquences dans la vie courante, l'appartement étant composé d'une seule pièce. 

La réparation intégrale du préjudice subi , sans perte ni profit en application de l'article 1231-6 du code civil et 1240 du code civil , sera évalué à 45% du loyer , soit une réduction de 328.50 euros.
Sur la période de novembre 2020 à mi-mars 2025 , soit 52.5 mois , il est fixé au total à 17246.25 euros. Compte-tenu des réductions déjà consenties, pour ce motif, il convient de déduire :
-La somme de 200 x 31 = 6200 euros ( juin 2021 à décembre 2023)
-La somme de 100 euros supplémentaire en décembre 2023 = 100 euros 
-La somme de 300 x 14.5 = 4350 euros ( janvier 2024 à mi-mars 2025) 

Il convient donc de condamner in solidum M. [T] [X] et la SAS OSYAL à payer à Mme [G] [S] la somme de 6596.25 euros , avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur la demande de Mme [G] [S] en réparation du préjudice moral :

Mme [G] [S] soutient que les décomptes locatifs de la SAS OSYAL étaient incompréhensibles, car ne prenant pas en compte les réductions consenties, ou appliquant l'indexation des loyers sans explication du calcul retenu , qui est une indexation partielle puis complète, et alors que le DPE n'a pas été fourni. Elle sollicite pour les désagréments supportés une somme de 4000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral .

M. [T] [X] pour le contester fait valoir une absence de preuve du préjudice subi , de même que la SAS OSYAL, qui en outre indique que s'il existe, il est la conséquence des désordres , causés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ou Mme [F] [D].

Le contexte des dégât des eaux subis a amené à des réductions de loyers en cours de bail . Si des omissions des réductions consenties se sont produites lors des appels de loyer, qui ne sont pas contestées , elles ont donné lieu à régularisation et explications détaillées le 31/01/2025 , et la locataire a payé une somme identique , jusqu'au départ des lieux où elle a payé un solde pour obtention de quittances. 

Le préjudice moral distinct invoqué n'est pas démontré, aucun commencement de preuve n'étant par ailleurs invoqué d'une absence de droit à indexation du fait d'un DPE en F ou G .

Mme [G] [S] sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur la demande de Mme [G] [S] de remboursement de charges : 

En application de l'article 23 de la loi du 06/07/89, les charges appelées par provision donnent lieu à régularisation annuelles .

Mme [G] [S] sollicite paiement par M. [T] [X] de la somme de 1414.08 euros de charges non justifiées depuis son entrée dans les lieux . Elle indique que la régularisation faite pour 2020,2021 et 2022 fait ressortir un trop versé de 454.08 euros, sans preuve des taxes d'ordures ménagères . Pour 2023, elle relève l'absence de régularisation et un décompte sans part récupérables produit par le bailleur. 

M. [T] [X] soutient que la somme de 454.35 euros a été créditée et déduite de son appel de loyer pour 2020 à 2022 et qu'elle devait la taxe des ordures ménagères de 2022 et 2023 d'un total de 294 euros. Pour 2023 , il expose que le trop versé est de 373.56 euros , mais que le solde locatif est nul , si bien que Mme [G] [S] doit être déboutée.

La régularisation des charges récupérables est la suivante :
-Pour 2020 de 566.83 euros , soit pour prorata de 100.57 euros et compte tenu des provisions de 170.32 euros , un crédit de 69.75 euros 
-Pour 2021 de 751.52 euros , soit compte -tenu des provisions de 960 euros, un crédit de 208.48 euros
-Pour 2022 de 783.78 euros, soit compte -tenu des provisions de 960 euros, un crédit de 176.22 euros 

Il est produit la taxe des ordures ménagères 2022 et 2023 soit un total de 142+152, ou un débit de 294 euros. 

Le décompte de charges de 2023 du syndic comporte la part récupérable de 586.44 euros : compte -tenu des provisions de 960 euros , le solde créditeur est de 373.56 euros.

Par rapport au décompte de fin de bail , un écart de 0.10 euros est à créditer pour Mme [G] [S] pour 2020 , et il ne figure pas de crédit de 373.56 euros pour la régularisation 2023 ni dans le décompte de fin de bail , ni dans le dernier avis de solde ( p.14 et p.15) . Les autres régularisations créditrices ou débitrices ont été prises en compte. 
M. [T] [X] sera donc condamné à payer à Mme [G] [S] la somme de 373.66 euros au titre des régularisations des charges , avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 

Sur les demandes en garantie de M. [T] [X] envers Mme [F] [D], les demandes de M. [T] [X] au titre de la perte de loyers , la demande de garantie de la SAS OSYAL envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] , ou la demande subsidiaire de M. [T] [X] de nouvelle expertise :

En application de l'article 367 du code de procédure civile , la disjonction peut être ordonnée d'une instance en plusieurs , le cas échéant d'office .

Les présentes demandes ont pour objet les recours contre le tiers responsable des dommages, et une demande indemnitaire du bailleur in fine contre le responsable au titre de la perte de loyers, outre l'appréciation de la charge des dépens incluant les frais d'expertise . 

Or l'absence de mise en cause pendant l'expertise judiciaire de Mme [F] [D] de la part de M. [T] [X], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] , alors qu'elle a donné accès aux lieux, est à mettre en perspective de la conclusion de l'expertise , qui fait état d'une seule responsabilité de Mme [F] [D] , sans discussion sur le respect ou non des règles de l'art par l'entreprise BSRE, et sans précision des motifs pour lesquels la responsabilité du syndicat des copropriétaires est écartée. Les éléments de discussion sur la nature de partie commune ou privative des éléments étant à l'origine des dégât des eaux chez la locataire de M. [T] [X] sont manquants. Le rapport diagnostic produit par Mme [F] [D] n'a de facto pas été soumis à l'expert judiciaire pour qu'il soit opéré des vérifications sur les points techniques soulevés et étayés pourtant par des mesures précises . Ainsi il est retenu par l'expert judiciaire:
-Un défaut d'étanchéité de la jardinière de Mme [F] [D]
-Un trou entre le muret de la jardinière de Mme [F] [D] et la façade de l'immeuble 
-Des fenêtres et baies vitrées séparant la terrasse de Mme [F] [D] et le couloir au 6ème étage qui ne sont plus étanches 

Il est mentionné dans la note EXPERURBA , une absence de production du CCTP des travaux de la terrasse et :
-Défaut de hauteur des relevés des terrasses et réduction de la hauteur du relevé de seuil de baie et de la porte fenêtre 
-Défaut d'étanchéité de traversée de dalle 
-Défaut et absence de soudure de l'étanchéité 
-Défaut de dimensionnement de l'entrée d'eau 

Il est apporté des préconisations par ce cabinet à confirmer par le maître d'œuvre ou l'architecte en charges de futurs travaux, ce d'autant que les conséquences sont notées pouvoir avoir lieu dans l'appartement de M. [T] [X] , mais aussi dans la machinerie de l'ascenseur, dans le couloir d'étage en partie commune contre la terrasse, et sur la baie vitrée contre la terrasse en défaut.

Ainsi il apparait des éléments techniques aux conclusions distinctes, qui ne sont pas de nature à permettre d'apprécier les recours effectués, et préconisent des solutions différentes pour les travaux qui permettent définitivement de mettre fin aux désordres subis dans le logement de M. [T] [X] du 5ème étage ou dans les parties communes.
Il convient de disjoindre l'instance pour ces recours. 

Avant d'apprécier l'utilité d'une nouvelle expertise judiciaire, compte-tenu de l'ensemble des éléments techniques déjà recueillis, que les parties peuvent réexaminer ensemble, avec les tiers intéressés, il convient d'enjoindre les parties de rencontrer un médiateur qui puissent les réunir et les informer sur le déroulement de la médiation ( distincte d'une mesure de conciliation ) en application de l'article 1533 du code de procédure civile.

Le principe de la confidentialité prévu à l'article 1528-3 du code de procédure civile est applicable à la réunion susvisée d'information.
Il sera rappelé que cette réunion d'information gratuite rend nécessaire la présence des parties elles-mêmes ( qui peuvent être assistées de toute personne ayant qualité pour le faire devant la présente juridiction, mais non représentées en application de l'article 1533 du code de procédure civile) et que si elles ne défèrent pas à cette injonction, une amende civile peut être prononcée allant jusqu'à 10000 euros. 

Il convient, dans le cas où les parties donnent à l'issue de cette information leur consentement à entrer en médiation, d'ordonner d'ores et déjà une mesure de médiation et de désigner M. [P] [C] pour y procéder, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

En ce cas, il est fixé une provision à valoir sur la rémunération du médiateur de 2400 euros, à payer par parts égales par M. [T] [X], la SAS OSYAL, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Mme [F] [D]. 

Il est rappelé que le médiateur peut entendre toute personne dont l'audition lui parait utile avec l'accord des parties , ou se rendre sur les lieux.

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit pour la partie de la décision statuant sur les demandes de Mme [G] [S] envers M. [T] [X] et la SAS OSYAL.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner in solidum M. [T] [X] et la SAS OSYAL à payer à Mme [G] [S] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi que les dépens hors frais d'expertise.

Les dépens incluant les frais d'expertise et les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance disjointe sont réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

FIXE le préjudice de jouissance de Mme [G] [S] à 45% du montant du loyer entre novembre 2020 et mi-mars 2025

CONDAMNE in solidum M. [T] [X] et la SAS OSYAL à payer à Mme [G] [S] la somme de 6596.25 euros, en réparation du préjudice de jouissance , entre novembre 2020 et mi-mars 2025, après déduction des réductions déjà consenties , avec intérêts au taux légal à compter du jugement

DEBOUTE Mme [G] [S] de sa demande envers M. [T] [X] et la SAS OSYAL en réparation d'un préjudice moral 

CONDAMNE M. [T] [X] à payer à Mme [G] [S] la somme de 373.66 euros , au titre de régularisations des charges 2020 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation

DEBOUTE Mme [G] [S] de sa demande au titre des charges 2021 et 2022 déjà régularisées 

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de ces dispositions 

CONDAMNE in solidum M. [T] [X] et la SAS OSYAL aux dépens de l'instance entre Mme [G] [S], M. [T] [X] et la SAS OSYAL, hors frais d'expertise

CONDAMNE in solidum M. [T] [X] et la SAS OSYAL à payer à Mme [G] [S] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

ORDONNE la disjonction pour les demandes en garantie de M. [T] [X] envers Mme [F] [D] , les demandes de M. [T] [X] au titre de la perte de loyers , la demande de garantie de la SAS OSYAL envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] , ou la demande subsidiaire de M. [T] [X] en nouvelle expertise

ENJOINT M. [T] [X], la SAS OSYAL, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et Mme [F] [D] de rencontrer M. [P] [C], médiateur, pour être informés sur le déroulement d' une mesure de médiation civile

M. [P] [C]
[Adresse 6]
[Localité 1] mail : [Courriel 1] tel : [XXXXXXXX01]

DIT que M. le médiateur fixera les modalités de cet entretien d'information gratuit 

RAPPELLE que pour cette information les parties sont assistées mais non représentées 

RAPPELLE que les parties doivent se présenter pour cette réunion, assistées le cas échéant de leur conseil et qu'à défaut elles encourent une amende civile jusqu'à 10000 euros 

DIT que M. [P] recueillera le consentement de M. [T] [X], la SAS OSYAL, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et Mme [F] [D] pour poursuivre une mesure de médiation dans le mois de la réception de la notification de la présente décision et en informera le greffe 

ORDONNE d'ores et déjà une mesure de médiation entre les parties dans le cas où M. Le Médiateur recueille l'accord des parties pour entrer en médiation

DIT qu'en ce cas la provision de 2400 euros à valoir sur la rémunération du médiateur sera partagée à parts égales ( soit 600 euros chacun) entre M. [T] [X], la SAS OSYAL, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Mme [F] [D] et payée au médiateur contre récépissé 

DIT que la médiation sera organisée dès réception de la provision, aux fins de rencontrer les parties dans un cadre structuré, pour confronter leur point de vue et les aider à la résolution de leur litige 

RAPPELLE que les parties peuvent lors de la médiation être assistée de toute personne ayant qualité pour le faire devant la présente juridiction

RAPPELLE que dans le cas où la médiation se poursuit, le médiateur peut entendre toute personne dont l'audition lui parait utile avec l'accord des parties , ou se rendre sur les lieux

FIXE la durée de la médiation à 5 mois à compter du jour où la provision sera versée à M. Le Médiateur et rappelle qu'elle pourra être renouvelée pour 3 mois à la demande de celui-ci

DIT que M. le Médiateur informera le juge de la résolution du litige, l'accord de médiation pouvant donner lieu à homologation ou bien de l'échec de la médiation

RENVOIE la cause et les parties pour l'instance disjointe à l'audience civile du JCP fond du POLE CIVIL DE PROXIMITE du lundi 22 juin 2026 à 9h 

RESERVE les dépens de l'instance disjointe notamment pour les frais d'expertise judiciaire

RESERVE les demandes de l'instance disjointe en application de l'article 700 du code de procédure civile


La Greffière La Juge des contentieux de la protection



 


 

Décision du 09 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/11672 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6V52