Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 9 avril 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Eric CANCHEL 
Copie certifiée conforme à:
-Maître [D] [S] 
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/06893 
N° Portalis 352J-W-B7J-DACCU

N° MINUTE : 




Assignation du :
20 novembre 2020









JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet [M] [P] SYNDIC DE COPROPRIETE, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELARL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0937




DÉFENDEUR

Monsieur [O] [F]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représenté 





Décision du 09 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/06893 - N° Portalis 352J-W-B7J-DACCU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. 

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


M. [O] [F] est propriétaire des lots de copropriété n°4 et 26 d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par exploit d'huissier signifié le 20 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [O] [F] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant ce tribunal. 

Par ordonnance du 16 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné le retrait du rôle à la demande du syndicat des copropriétaires à la suite de paiements intervenus par le débiteur. 

Par conclusions du 22 avril 2025, signifiées au défendeur le 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a rétabli l’affaire au rôle. 

Selon ses dernières conclusions du 2 octobre 2025, signifiées en personne au défendeur le 16 octobre 2025, il demande au tribunal de :

“CONDAMNER [O] [F] au paiement d’une somme de 5064,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées provisoirement au 1 er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 septembre 2023.

LE CONDAMNER au paiement d’une somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER Monsieur [O] [F] au paiement d’une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.



DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER Monsieur [O] [F] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître [S] de la selarlu Canchel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.”

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cité à personne, M. [O] [F] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 octobre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.


***


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [O] [F] est propriétaire des lots n°4 et 26 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 avril 2022, 13 avril 2023, 24 avril 2024 et 13 mai 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 2 octobre 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [O] [F] est débiteur de 5 064,56 euros.

M. [O] [F] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 2 octobre 2025.


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [O] [F] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, il apparaît que M. [O] [F] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

M. [O] [F] a en outre déjà été condamné à trois reprises, par jugements du tribunal de grande instance de Paris du 30 mars 2010 5 mai 2015 et du 13 avril 2018, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré de précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [O] [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires sollicite de fixer le point de départ des intérêts à la mise en demeure du 27 septembre 2023, postérieure à l’assignation mais antérieure à sa demande de retrait du rôle. Compte tenu du retrait du rôle intervenu à la demande du syndicat des copropriétaires, il convient de fixer le point de départ des intérêts à la signification au défendeur des conclusions de rétablissement au rôle, soit au 29 avril 2025. 

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

M. [O] [F], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me Canchel de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.




- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, M. [O] [F] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic la SAS [M] [P] SYNDIC DE COPROPRIETE, les sommes de :

- 5 064,56 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 2 octobre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025 ;

- 1 500,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [O] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Me Canchel de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;


DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026


La Greffière La Présidente