Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 9 avril 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:
-Me Florian CANDAN
-Me Pierre LUMBROSO 
Copies certifiées conformes à:
-Me Florian CANDAN
-Me Pierre LUMBROSO 
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/01077
N° Portalis 352J-W-B7H-C3EIH

N° MINUTE : 




Assignation du :
06 Novembre 2023






JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, le Cabinet G&E Gestion, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869




DÉFENDERESSE

S.C.I. IRISIMMO
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Pierre LUMBROSO de la SELARL L&A, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0724




Décision du 09 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/01077 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EIH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Février 2026

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La SCI IRISIMMO est propriétaire des lots de copropriété n°1 et 26 d'un immeuble situé [Adresse 4] à Paris 10ème arrondissement.

Par lettre du 5 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI IRISIMMO de payer la somme de 17 446,38 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI IRISIMMO en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant ce tribunal. 


*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« CONDAMNER la SCI IRISIMMO à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à PARIS (75010), représenté par son syndic :

➢ la somme de 33 199,16 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 22 juillet 2025, 3e trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 5 juin 2022, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

➢ la somme de 357,71 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 5 juin 2022, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

➢ la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

➢ la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTER la SCI IRISIMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la SCI IRISIMMO aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, la SCI IRISIMMO demande au tribunal de :

« ACCORDER à la SCI IRISIMMO 24 mois de délais de paiement pour le règlement de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement à compter de la signification du jugement à intervenir.

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages intérêts et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ECARTER l’exécution provisoire en cas de condamnation de la SCI IRISIMMO.

JUGER que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles relevant de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que ses dépens. »


*

La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 octobre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.


*


En l’espèce, la défenderesse ne conteste pas le principe et le montant de la dette de charges sollicitée par le syndicat des copropriétaires dont ce dernier justifie à travers les éléments suivants produits aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2020, 7 décembre 2021, 27 juin 2023, 18 décembre 2023, 14 octobre 2024, 19 mai 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 22 juillet 2025 faisant état d’un solde débiteur de 48 297,09 euros dont 357,71 euros de frais. 

La SCI IRISIMMO sera donc condamnée à payer la somme de 33 199,16 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées arrêtées au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2022, point de départ des intérêts sollicité par le syndicat des copropriétaires et qui n’est pas davantage contesté par la défenderesse.

La capitalisation des intérêts, prévue à l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée dès lors qu’elle est sollicitée. 

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.


*


La SCI IRISIMMO, qui ne conteste pas davantage ces frais, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 357, 71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2022. 

La capitalisation des intérêts, prévue à l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée dès lors qu’elle est sollicitée. 

C – Sur la demande de délais de paiement 

La SCI IRISIMMO fait valoir au visa de l’article 1343-5 du code civil, que ses difficultés de paiement des charges résultent en premier lieu de la gérance de la SCI, dont les deux associés, mariés, se sont séparés dans un contexte conflictuel ; en deuxième lieu d’impayés de loyer de la société BECOOL STUDIO locataire du lot n°1, dont Mme [N], ancienne gérante de la SCI IRISIMMO, était par ailleurs salariée, exerçant une activité dans le domaine de l’événementiel en difficulté depuis la crise sanitaire de 2020 et devant faire face à d’importants travaux de mises aux normes ; et enfin de travaux de ravalement votés pour une somme très élevée et alors qu’elle ne peut bénéficier du prêt collectif pour financer ces travaux contrairement aux copropriétaires particuliers. Elle fait par ailleurs valoir qu’elle est de bonne foi, ayant repris le paiement des charges courantes depuis le mois de mars 2024, et ayant commencé à apurer la dette relative aux travaux.



Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il n’a pas à supporter la gestion défaillante de la SCI IRISIMMO ni ses relations avec sa locataire, ni les travaux incombant à celle-ci. Il fait observer que les premiers appels de fonds relatifs aux travaux litigieux ont été réalisés à compter de juillet 2023 alors que le compte de la SCI est débiteur depuis le 1er juillet 2021. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires n’a pas été informé de la situation de la SCI IRISIMMO à temps et que c’est seulement en début d’année 2025, après l’introduction de la présente instance, qu’un protocole a été conclu. Il fait également valoir que la défenderesse a déjà bénéficié de délais de paiement de fait. 

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.


*


En l’espèce, les pièces versées aux débats par la SCI IRISIMMO ne justifient pas de la situation financière et administrative obérée dont elle fait état puisqu’elle justifie uniquement de la révocation du mandat de gérant de Mme [L] [N] le 12 octobre 2023 et de la nomination de M. [U] [N] à compter de cette date, ainsi que du remboursement d’un prêt aux échéances mensuelles de 7 196,43 euros. Ni le bail conclu avec la SARL BECOOL STUDIO, ni les impayés allégués, ni d’éventuelles tentatives de la SCI IRISIMMO pour recouvrer sa créance de loyers ne sont justifiés.

La souscription, par la SARL BECOOL STUDIO, d’un prêt garanti par l’Etat de 50 000 euros en octobre 2020 et de 40 000 euros en février 2021 auprès de la BPI, et la nécessité de réaliser des travaux de mise aux normes d’après les courriers de la Préfecture de police du 25 septembre 2023 et du 12 janvier 2024 versés aux débats, ne justifient pas d’impayés objectifs de loyers. 

La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.





2 - Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI IRISIMMO est débitrice chronique de la copropriété, n’a fourni aucune explication à sa défaillance et que le trou de trésorerie a causé un préjudice certain à la copropriété.

La SCI IRISIMMO fait état de difficultés financières et administratives telles que développées au soutien de sa demande de délais de paiement. 

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de cette preuve, ne démontre pas la mauvaise foi de la SCI IRISIMMO, alors que celle-ci a repris le règlement des charges courantes depuis 2024 et qu’il est constant qu’un échéancier a été conclu en 2025 entre les parties pour apurer la dette. 

La demande indemnitaire sera donc rejetée. 


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI IRISIMMO, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, avec recouvrement direct par Me Florian Candan, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 
Décision du 09 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/01077 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EIH


Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI IRISIMMO sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI IRISIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS G&E GESTION, les sommes de :

- 33 199,16 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 22 juillet 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2022 ;

- 357, 71 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2022 ;

- 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la SCI IRISIMMO au paiement des entiers dépens de l’instance, avec recouvrement direct par Me Florian Candan, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026


La Greffière La Présidente