Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 9 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:
-Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT
-Me Julien FERTOUC
Copies certifiées conformes à:
--Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT
-Me Julien FERTOUC
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

N° RG 25/04354 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7KYC

N° MINUTE : 




Assignation du :
21 Mars 2025






JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [S] [J], Administrateur judiciaire 
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364


DÉFENDERESSE

S.C.I. SPME
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0437





Décision du 09 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04354 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7KYC


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 05 Janvier 2026, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire. 

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Février 2026

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE


La SCI SPME est propriétaire des lots n°136, 139 et 158 au sein de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 4] à Paris 8ème, soumis au statut de la copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] », représenté par son administrateur provisoire, Me [S] [J], administrateur judiciaire désigné par ordonnance du 27 novembre 2023 prorogée depuis, a fait mettre en demeure la SCI SPME de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] », représenté par son administrateur provisoire, Me [S] [J] a fait assigner la SCI SPME devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d'obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 septembre 2025 et renvoyée à trois reprises à la demande des parties pour être plaidée à l'audience du 24 février 2026.

A cette audience, le juge a invité les parties à présenter leurs observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par les dispositions de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.



Le syndicat des copropriétaires a estimé que la mise en demeure était régulière, celle-ci distinguant les fonds ALUR et les arriérés de charge. Sur le fond, il a formé oralement ses demandes et indiqué s'en rapporter aux moyens formulés dans ses dernières conclusions et notifiées par le RPVA le 19 février 2026 et demandé au président du tribunal judiciaire de : 

« - Condamner la SCI SPME à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 5] à Paris 75008, représenté par son administrateur provisoire, Maître [J], les sommes de :

- 21.963,97 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 10 mars 2025 en ce compris le 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l'assignation, sauf somme à parfaire,

- 2.673,69 € au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours et des dépenses relatives aux travaux non inclus dans ce budget,

- 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

- 1.500,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

- Condamner la SCI SPME aux entiers dépens. »

La SCI SPME a formé oralement ses demandes en reprenant les prétentions et moyens formulés dans les conclusions notifiées par le 4 janvier 2026 et demandé au président du tribunal judiciaire de :

« A titre principal

- DECLARER irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] en ses demandes, et l'en DEBOUTER,

A titre subsidiaire,

- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] de l'intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] en ses demandes à verser à la SCI SPME la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile »

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité des demandes

Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions d'ordre public instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu'elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Sur ce,

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l'article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, produit au soutien de sa demande mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 21 janvier 2025 qui ne met pas en demeure la SCI SPME de régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais la somme de 24 487,66 euros composée de :

- le montant total des sommes dues au titre de provisions exigibles (2 673,66 euros), charges et fonds travaux;

- des charges impayées pour un montant de 21 8013,97 euros. 

Si la mise en demeure distingue effectivement, comme le soutient le demandeur, les provisions exigibles (provisions et appels de fonds travaux) des charges impayées, la mise en demeure de payer porte sur la somme de 24 887,66 euros soit l'ensemble de ces sommes et non sur les seules provisions, contrairement aux prescriptions de l'article 19-2 susvisé.

Dès lors que la mise en demeure porte sur l'intégralité des sommes, provisions et arriéré, elle ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre que c'est en cas de défaut de paiement d'une seule et unique provision, qu'il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l'intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.



Ce n'est en effet qu'en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l'article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. 

De surcroît, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 17 juin 2024 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu, compte tenu du caractère d'ordre public de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur ces dispositions irrecevables.


Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS,


Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] », représenté par son administrateur provisoire, Me [S] [J] ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] », représenté par son administrateur provisoire, Me [S] [J] aux dépens ; 



DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026


La Greffière La Présidente