Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 9 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me DUPRE DE [Localité 2] (P0147)
 Me CHARPENTIER (E1216)


■

18° chambre 
2ème section

 
N° RG 22/07573 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXHLD

N° MINUTE : 3

Assignation du :
23 Juin 2022















JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDERESSE

S.A.S. CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE (RCS de [Localité 1] n°582 046 454)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FTMS Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0147


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [P] [I] (RCS de [Localité 1] n°504 010 174)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Jérôme CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1216, Me TUGAUT, avocat au barreau du HAVRE, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe. 
Décision du 09 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/07573 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXHLD


DEBATS

A l’audience du 20 novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, délibéré prorogé au 02 avril 2026 puis au 09 avril 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 avril 2008, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a donné à bail commercial à la société [P] [I] (alors en cours de constitution), pour une durée de douze années, des locaux d’une surface de 315 m² environ dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], correspondant aux lots n°1 et 4 de l’état descriptif de division, afin qu’elle y exploite une activité de distribution, vente, achat, location et projection de tous films, de vente de confiseries, crèmes glacées, boissons, ainsi que de publicité sur écran, vente de tous objets se rapportant au cinéma, d’exploitation d’un bar restaurant annexe, sous réserve de disposer des licences adéquates et que la configuration des locaux le permette, et d’organisation de manifestations culturelles, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 70.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 20 mars 2020, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a fait délivrer à la société [P] [I] un congé à effet au 30 septembre 2020, sans offre de renouvellement de son bail et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction fixée à un euro.

Par acte d’huissier du 18 décembre 2020, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a fait assigner la société [P] [I] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur les montants de l’indemnité d’éviction susceptible de revenir à la défenderesse et de l’indemnité d’occupation due par la société [P] [I] à compter du 1er octobre 2020.

M. [Y] [W], désigné par ordonnance de référé du 17 mars 2021, a établi son rapport le 03 mai 2022. Selon lui, l’indemnité d’éviction peut être évaluée à la somme de 825.644 euros, dans l’hypothèse qu’il privilégie de non-prise en compte des frais de réinstallation, et à la somme de 1.854.644 euros s’ils devaient être retenus. Il considère en outre que l’indemnité d’occupation ressort, au 1er octobre 2020, à la somme de 72.500 euros par an en principal.

Les parties ne se sont pas entendues sur les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation à la suite du dépôt de ce rapport.

La société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a consécutivement fait assigner la société [P] [I] devant ce tribunal par acte du 23 juin 2022 aux fins essentiellement de voir fixer l’indemnité d’éviction à 405.811,38 euros et de voir condamner la défenderesse à lui régler une indemnité d’occupation annuelle fixée à la somme de 97.962,10 euros en principal.

Par conclusions d'incident du 05 juin 2023 la société [P] [I] a saisi le juge de la mise en état d'une demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1] et, subsidiairement, d’une demande de désignation d'un médiateur, auxquelles la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE s’est opposée.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2023, le juge de la mise en état, a : 
- déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1], 
- rejeté la demande de médiation judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2023, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE demande au tribunal, de :

Concernant l’indemnité d’éviction 

A titre principal, 
DIRE ET JUGER que la société [P] [I] a commis des actes de dénigrement, a porté atteinte à la vie privée, et a commis des actes de harcèlement et d’incitation au harcèlement à l’encontre de la société [G] de l’Hôtel de Ville, de la société SOFRA, de la SARL [X] [B], de Madame [S] [B], de Monsieur [X] [B] et de Monsieur [F] [B], 

DIRE ET JUGER que ces fautes constituent des motifs graves et légitimes permettant à la société [G] de l’Hôtel de Ville de refuser de payer à la société [P] [I] une quelconque indemnité d’éviction au titre du refus de renouvellement du bail commercial du 23 avril 2008 pour les locaux sis [Adresse 4], 

Subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 321.471,71 €, 

Très subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 510.354 €, 

Encore plus subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 590.781,68 €, 

Infiniment subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 829.902,84 €, 

Concernant l’indemnité d’occupation 

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [P] [G] à la société [G] de l’Hôtel de Ville à la somme de 97.962,10 € HT HC par an à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à l’entière libération des locaux, augmenté de la TVA et des charges tel que stipulé au Bail, et indexé annuellement dans les conditions prévues au bail, 

CONDAMNER en tant que de besoin la société [P] [G] à verser cette indemnité d’occupation à la société [G] de l’Hôtel de Ville,

En tout état de cause 

ORDONNER la compensation des sommes réciproquement dues par les Parties, 

ORDONNER l’expulsion de plein droit de la société [P] [G] des locaux qu’elle occupe [Adresse 4], ainsi que tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce immédiatement à compter de la signification du jugement à intervenir, ou subsidiairement à compter du versement de l’indemnité d’éviction telle qu’elle sera fixée aux termes du jugement à intervenir, 

DEBOUTER la société [P] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

CONDAMNER la société [P] [G] à payer à la société [G] de l’Hôtel de Ville la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la SCP FTMS Avocats par application de l’article 699 du même code.

A titre liminaire, la demanderesse fait valoir que la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la médiation initiée sous l’égide de la Mairie de [Etablissement 1], formée par la société [P] [I], est irrecevable devant le tribunal, s’agissant d’une exception de procédure dont l’examen relève de la compétence du juge de la mise en état en application de l’article 789 1°du code de procédure civile. Elle ajoute que la fixation judiciaire du montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues consécutivement à la délivrance du congé sans offre de renouvellement est indépendante de l’éventuelle offre que ladite Mairie pourrait juger opportun de formuler ultérieurement, et que la bailleresse ne serait pas tenue d’accepter.

Elle s’oppose également à la médiation judiciaire sollicitée arguant que l’accord des parties est nécessaire à la mise en œuvre de ce type de mesure prévue par l’article 131-1 du code de procédure civile. Or, elle rappelle avoir fait part de son refus d’y participer dès le 24 mars 2023. Elle estime aussi que la désignation d’un médiateur est d’autant moins utile que la défenderesse n’a pas donné suite à ses nombres propositions amiables et qu’une médiation a d’ores et déjà été organisée en présence de l’ensemble des parties sous l’égide de la Mairie de [Localité 1]. Elle déclare que cette demande a pour but de retarder l’issue de la procédure et de permettre à la société [P] [I] de se maintenir dans les lieux.

Sur le fond, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE soutient, à titre principal, qu’elle est fondée à refuser le versement d’une indemnité d’éviction à la défenderesse, en application de l’article L145-17 alinéa 1 du code de commerce, de l’article L222-33-2-2 du code pénal relatif au harcèlement et de la jurisprudence rendue en cas de violences commises par le preneur envers le bailleur ou l’un de ses proches, d’injures ou d’accusations diffamatoires et mensongères proférées par le preneur envers le bailleur ou de dénigrement. Elle fait grief à la société [P] [I] d’avoir lancé une pétition, puis créé une page sur son site internet, pour contester l’arrivée du terme du bail commercial et en appeler à la mobilisation du public dans le but de militer pour son maintien dans les lieux, en diffusant à cette fin les adresses de courriels de la société SOFRA (holding de la bailleresse), de Mme [S] [B], de M. [F] [B] et de M. [X] [B], portant ainsi atteinte à leur vie privée ; d’avoir incité le public au harcèlement en leur adressant des plaintes, ceux-ci ayant reçu des centaines de courriers, e-mails notamment de menaces et/ou haineux ; et d’avoir commis des actes de dénigrement caractérisés en employant des termes jetant le discrédit sur la bailleresse tels que : « assauts répétés de la SOFRA », volonté de mettre « fin au bail du Luminor, espace culturel reconnu », ou encore « vandalisme culturel ». 

Elle affirme qu’elle n’avait pas à notifier de mise en demeure préalable à la société [P] [I] dans la mesure où les manquements reprochés n’étaient pas régularisables, s’agissant d’infractions instantanées. Elle déclare que la délivrance au preneur, en date du 31 octobre 2022, d’un commandement portant mise en demeure de mettre un terme à son comportement avait pour unique objet de lui permettre de respecter les dispositions de l’article 6§5 de la loi n°2004-575 du 21 juin 2001 relatives à la saisine de l’hébergeur du site internet de la société [P] [I]. Elle en déduit que le fait que celle-ci y ait partiellement déféré est indifférent et que la défenderesse se trouve déchue de tout droit à indemnité d’éviction justifiant son expulsion immédiate.

A titre subsidiaire, elle sollicite que l’indemnité d’éviction due à la société [P] [I] consécutivement à la perte de son fonds de commerce, soit fixée à la somme de 321.471,71 euros (plus subsidiairement à la somme de 510.354 euros, très subsidiairement à la somme de 590.781,68 euros et, infiniment subsidiairement, à la somme de 829.902,84 euros). Elle considère que l’expert judiciaire a surévalué cette indemnité. Concernant l’indemnité principale, elle reproche à l’expert d’avoir arrêté la valeur du fonds du preneur en appliquant au montant du chiffre d’affaires total moyen un coefficient multiplicateur unique, alors que deux activités distinctes sont exploitées dans les lieux loués. Elle soutient qu’il aurait dû valoriser chacune des activités séparément avant de les additionner, pour satisfaire à la jurisprudence constante. Elle souligne que l’activité de restauration/bar/réception représente 15% du chiffre d’affaires total, coefficient que l’expert a qualifié à tort de négligeable.

Elle ajoute que l’indemnité d’éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du preneur, c’est-à-dire au jour où le juge statue, et sollicite que l’indemnité principale d’éviction soit actualisée sur la base des comptes des exercices 2019, 2020 et 2021, pour chacune des activités précitées, la défenderesse n’ayant pas versé ceux de l’exercice 2022. Elle considère qu’il n’y a pas lieu d’écarter les données de l’exercice 2020 du calcul du chiffre d’affaires moyen, comme l’a fait l’expert judiciaire en raison de la crise sanitaire de Covid-19, dans a mesure où il n’est pas justifié de la recommandation de l’Autorité des Normes Comptables (ANC) en ce sens. Elle relève par ailleurs que si l’expert a admis dans son rapport définitif que la taxe spéciale additionnelle (TSA) sur les entrées en salles de spectacles cinématographiques ne devait être prise en compte que pour moitié dans les chiffres d’affaires retenus, il n’en a pas tiré les conséquences dans son calcul du chiffre d’affaires moyen hors taxe. Elle oppose également à la défenderesse que les subventions allouées à un exploitant de cinéma d’art et d’essai, qui ne constituent pas du chiffre d’affaires et ne participent pas à la valeur du fonds, n’ont pas à être prises en compte, raison pour laquelle l’expert judiciaire les a, à juste titre, exclues. 

Enfin, elle revendique l’application d’un coefficient de 100% pour l’activité de cinéma au lieu de 130% préconisé par l’expert, auquel elle reproche de ne pas avoir répondu de manière suffisamment circonstanciée à sa contestation et un coefficient de 80% pour l’activité de restauration/bar/réception. Elle en conclut que l’indemnité principale d’éviction, calculée à la valeur du fonds de commerce doit être fixée à la somme de 321.469,71 euros [(284.469,06 euros HT X 100%) + (46.200,81 euros HT X 80%)] sur la base des chiffres d’affaires 2019 à 2021 et, subsidiairement, à la somme de 508.354,44 euros [448.420,66 euros HT X 100%) + (74.917,22 euros HT X 80%)] sur la base des chiffres d’affaires 2017 à 2019, si l’actualisation n’était pas retenue.

S’agissant des indemnités accessoires, elle indique que les frais de remploi, d’une part, et de trouble commercial, d’autre part, ne doivent être indemnisés qu’à la condition que le preneur justifie d’une réinstallation effective. Or, elle fait valoir que la société [P] [I] a indiqué en cours d’expertise qu’elle ne se réinstallerait pas, et que sa réinstallation est de surcroît impossible faute de locaux équivalents. Elle soutient qu’aucune indemnité ne peut donc être mise à sa charge, la défenderesse ne justifiant d’aucun préjudice de ce chef. Si le tribunal estimait néanmoins devoir retenir ces postes d’indemnités, elle demande que les frais de remploi soient limités à 10% de l’indemnité principale, soit 32.146,97 euros (et subsidiairement 50.835,44 euros), et que le trouble commercial soit limité à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen, conformément au mode de calcul appliqué par l’expert, correspondant à une somme 20.644 euros. 

Elle acquiesce en revanche au montant des frais divers évalués à la somme de 2.000 euros, ainsi qu’à l’exclusion de tout frais de réinstallation. Sur ce point, elle fait sienne l’observation de l’expert selon laquelle l’indemnité principale tient déjà compte de la spécificité des aménagements nécessaires à l’exploitation de l’activité actuelle du preneur. Dans l’hypothèse où le tribunal estimerait fondée cette prétention, elle requiert qu’il soit tenu compte de l’évolution du coût moyen des rénovations de cinéma, compris entre 1.100 et 1.400 euros par fauteuil en 2020, de sorte qu’après abattement de la vétusté chiffrée à 30% par l’expert judiciaire, les frais de réinstallation ne sauraient excéder un montant de 214.525 euros. Elle rappelle que le bailleur n’a pas à indemniser à neuf les équipements du preneur dans le cadre de sa réinstallation. S’agissant des frais de licenciement liés à l’éviction, elle propose de les rembourser, selon l’usage, sur présentation des justificatifs, après l’éviction.

Elle s’oppose en outre (1) au remboursement des amortissements évoqué par la société [P] [I] compte tenu de la clause d’accession stipulée dans le bail, (2) ainsi qu’à la prise en charge des sommes qu’elle n’aurait pu rembourser au CNC dans le cadre du fonds de soutien aux travaux dont elle a bénéficié et (3) à la prise en charge d’un « préjudice culturel », la jurisprudence considérant sur ce dernier point que l’indemnité d’éviction ne saurait inclure un préjudice moral. Elle précise aussi que le préjudice culturel allégué n’est pas un préjudice personnel de la défenderesse et que la dénomination « Luminor Hôtel de Ville » n’a été donnée au cinéma qu’à compter de 2014 à la faveur du changement de direction de la société [P] [I] qui n’a pas racheté un fonds de commerce au précédant exploitant.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due en application des articles L145-28 et L145-33 du code de commerce, elle approuve le raisonnement de l’expert judiciaire qui a distingué la valeur locative des locaux à usage de cinéma de la valeur locative des locaux à usage de bureaux/réception. Elle déclare que la valeur locative fondée sur la recette de billetterie annuelle hors taxes théorique doit s’appliquer aux premiers et le prix unitaire aux seconds. Elle conteste le montant de 72.500 euros par an proposé, qu’elle considère sous-évalué au regard du dernier loyer payé par la défenderesse, d’une part, et de la forte augmentation du prix de l’immobilier dans le centre de [Localité 1] depuis la dernière fixation du loyer par les parties, d’autre part. Elle critique le coefficient de 9% appliqué par l’expert judiciaire au taux de recette théorique, arguant que 10% est plus adapté à la qualité de l’emplacement et aux caractéristiques des locaux, demande que le prix unitaire soit porté à 450 euros/m²/an et l’abattement pour clauses exorbitantes du droit commun soit limité à 5% pour tenir compte de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, et conteste l’application d’un abattement de précarité puisque la défenderesse ne justifie pas d’une diminution de son chiffre d’affaires dans le cadre de son maintien dans les lieux. Selon elle, l’indemnité d’occupation annuelle due à compter du 1er octobre 2020 doit donc fixée à la somme de 97.962,10 euros en principal. Elle sollicite en outre que ce montant soit indexé annuellement conformément à la clause d’échelle mobile stipulée dans le bail.
Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la société [P] [I] demande au tribunal, de :

À titre principal,

SURSEOIR A STATUER pour une durée de 3 mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir, renouvelable une fois pour une nouvelle période de 3 mois à la demande de Madame la Maire [R] [U] désignée médiateur par les parties, afin de permettre à Madame la maire de [Localité 1] [R] [U] de poursuivre la médiation entreprise d’un commun accord entre les parties avec consultation de France DOMAINE sur la valorisation de l’immeuble et sa valeur locative, et tenter de les rapprocher sur les suites et conséquences du congé sans offre de renouvellement du Bail avec offre d’indemnité d’éviction du 20 mars 2020,

À titre subsidiaire,
DESIGNER tel médiateur judiciaire qu’il plaira, afin de rapprocher les parties sur une solution, et les conditions du maintien de la société [P] [I] dans les locaux donnés à bail commercial usage de cinéma dans l’immeuble si [Adresse 5],

À titre plus subsidiaire,

- Sur l’indemnité d’éviction et la réparation de tous préjudices causés au locataire par le défaut de renouvellement du bail :
CONDAMNER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE au paiement à la société [P] [I] des sommes ci-après :
• Indemnité principale (valeurs du fonds) : 1.070.814 €
• Indemnités accessoires :
Frais de remploi 10% de la valeur du fonds : 107.081 €
Trouble commercial : 82.576 €
Frais de réinstallation : 1.029.000 €
Frais de licenciement (à parfaire) : 25.000 €
Frais divers : 10.000 €
Préjudice moral patrimonial culturel : 800.000 €
Total Indemnité d'éviction (à parfaire) : 3.124.471 €,

- Sur le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 :

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 72.500 € HT et hors charge,

DEBOUTER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

CONDAMNER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE au paiement à la société [P] [I] de la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’au paiement des entiers dépens ont compris les frais d’expertise judiciaires.

Avant toute défense au fond, la société [P] [I] précise qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux et poursuivre son activité et invite la bailleresse à revenir sur le refus de renouvellement de son bail. Elle invoque les dispositions de l’article 131-1 du code de procédure civile pour demander au tribunal de désigner un médiateur judiciaire à cette fin. Elle conteste le caractère dilatoire de sa demande. Selon elle, l’opposition de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE démontre qu’elle n’est pas de bonne foi, d’autant que la bailleresse a accepté de participer à la médiation organisée sous l’égide de la Mairie de [Localité 1] au cours de laquelle une consultation a été confiée à FRANCE DOMAINE, dont les diligences se poursuivent pour évaluer la valeur de l’immeuble. Elle en déduit qu’elle est fondée à solliciter à titre principal un sursis à statuer pour connaître les évaluations attendues et, à titre subsidiaire, la désignation d’un médiateur judiciaire.

A titre plus subsidiaire, elle sollicite l’indemnisation des préjudices résultant pour elle du refus de renouvellement de son bail. Elle conteste la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction offerte initialement par la bailleresse faisant valoir, d’une part, qu’elle n’a commis aucun manquement et, d’autre part, qu’elle a mis fin à l’infraction prétendue à ses obligations évoquée dans le commandement visant l’article L145-17 I 1° du code de commerce que lui a fait délivrer la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE le 31 octobre 2022, dans le délai d’un mois, ainsi qu’en atteste le procès-verbal dressé le 30 novembre 2022, aux termes duquel l’huissier constatant relate que les agissements reprochés avaient cessé à cette date, lequel a été dénoncé à la bailleresse le même jour. Elle affirme de surcroît que les griefs formulés à son encontre sont infondés et dénués de gravité. 

Elle insiste sur le fait que la bailleresse n’a subi aucun préjudice à raison des reproches formulés à l’encontre de la société SOFRA et des consorts [B]. Elle ajoute qu’en vertu de l’adage « nul ne plaide par procureur » elle ne peut tirer argument des envois qui leur ont été adressés. Elle affirme que n’ont été proférés à l’encontre de la demanderesse aucun terme violent, aucune injure, ou accusation diffamatoire ou mensongère et que les propos qui lui sont imputés dans le commandement signifié le 31 octobre 2022 n’excèdent pas les limites d’une vive mobilisation collective pour la sauvegarde du cinéma le Luminor. Elle déclare que cette mobilisation a d’ailleurs permis d’alerter la Mairie de [Localité 1] et d’organiser une médiation sous son égide, à laquelle la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE a accepté de participer.

Elle sollicite reconventionnellement le versement d’une indemnité d’éviction de 3.124.471 euros, au visa de l’article L145-14 du code de commerce et de la jurisprudence constante selon laquelle le preneur a droit à l’indemnisation de la totalité des préjudices subis. Elle convient que l’indemnité principale doit correspondre à une indemnité de remplacement, en l’absence de locaux permettant de transférer son fonds sans perte significative de clientèle. Elle indique ne pas être en mesure de communiquer le bilan de l’exercice 2022, non encore établi au mois d’avril 2022, mais précise avoir produit le bilan de l’exercice 2021. Elle se prévaut des préconisations de l’Autorité des Normes Comptables (ANC) pour s’opposer à la prise en compte du chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année 2020, non-pertinent en raison des conséquences sur son activité de la crise sanitaire de covid-19 ainsi que l’a également admis l’expert judiciaire qui s’est fondé sur les données d’exploitation des exercices 2017 à 2019. Elle rappelle aussi que les contestations réitérées par la bailleresse devant le tribunal au titre de l’absence de distinction du chiffre d’affaires entre les activités de cinéma et de restauration-bar-réception, d’une part, de la prise en compte de la taxe spéciale additionnelle (TSA), d’autre part, et du coefficient de 130% appliqué au chiffre d’affaires moyen calculé par l’expert judiciaire, ont été débattus par voie de dires et ont donné lieu à une réponse circonstanciée de sa part en pages 64 à 69 de son rapport, aboutissant à leur rejet.

Concernant la valorisation de son fonds, la défenderesse fait sienne l’essentiel de l’analyse de l’expert judiciaire. Elle estime cependant qu’il n’a pas tenu compte des conséquences économiques qui s’attachent au classement « Art & Essai » du cinéma Le Luminor dont la programmation contrainte diffère de la programmation commerciale grand public, impactant sa rentabilité. Aussi, en plus de la prise en compte de 50% de la TSA retenue par lui, elle demande au tribunal que les subventions publiques attachées au classement « Art & Essai » soit prises en compte pour la détermination du chiffre d’affaires moyen car elles permettent de compenser le handicap commercial induit par une programmation restreinte, et de porter à 150% le coefficient appliqué à celui-ci pour déterminer la valeur de son fonds. A la bailleresse qui refuse de supporter ses choix de gestion, elle réplique que ces correctifs permettent simplement de restituer la valorisation effective de son fonds « exploité dans des conditions normales » soit « grand public ». Elle sollicite en conséquence que l’indemnité principale d’éviction doit être fixée à la somme de 1.070.814 euros (713.876 euros X 150%).

S’agissant des indemnités accessoires, elle soutient qu’en application de la jurisprudence constante, elle est créancière de frais de remploi, d’une indemnité pour trouble commercial et de frais de réinstallation dès lors que la demanderesse ne démontre pas qu’elle ne se réinstallera pas. Elle indique réfléchir à sa réinstallation et y travailler dans le cadre de la médiation menée sous l’égide de la Mairie de [Localité 1]. Elle demande donc que lui soit allouée une indemnité pour frais de remploi d’un montant de 107.081 euros, correspondant à 10% de l’indemnité principale, selon l’usage ; une indemnité pour trouble commercial qu’elle entend voir fixer à la somme de 82.576 euros, correspondant à douze mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) ; outre une somme de 1.029.000 euros au titre des frais de réinstallation, conformément à l’évaluation de l’expert judiciaire. Elle sollicite également que les frais divers visant à courir les formalités de greffe et l’information des clients soient fixés à la somme de 10.000 euros et les frais de licenciement des six salariés à la somme de 25.000 euros, conformément au chiffrage de son expert-comptable. 

Enfin, elle requiert que la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE soit également condamnée à lui verser une somme de 800.000 euros en réparation de son préjudice patrimonial culturel. Elle explique que le cinéma qu’elle exploite se situe [Adresse 6], dans le [Adresse 7], qui est l’un des plus fréquentés de la capitale et que le Luminor est une institution phare de la vie culturelle parisienne, dont la disparition entrainera donc un préjudice culturel à la fois collectif et propre à la société [P] [I] qui est attachée à défendre et à promouvoir le patrimoine culturel du Marais par la promotion du 7ème art, la création et le développement du lien social et culturel autour des arts du cinéma, de sorte que son activité va bien au-delà d’une activité strictement commerciale et a une utilité sociale, éducative et culturelle. Selon elle, eu égard à la notoriété du Luminor, la disparition ou le déplacement de son activité occasionneront une atteinte irrémédiable à ce qui fait la spécificité de la société [P] [I], son image, sa réputation, sa culture, justifiant l’allocation d’une indemnité de 800.000 euros en réparation de son préjudice immatériel patrimonial culturel.

Concernant l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2020, elle reprend à son compte la méthodologie et l’évaluation de l’expert judiciaire pour demander au tribunal de la fixer à la somme de 72.500 euros par an en principal. Elle explique que celui-ci a pris en compte l’activité principale du cinéma à partir des recettes de la billetterie (54.331,20 euros) et celle annexe de bar réception à partir des recettes de location de salle d’une surface de 95 m² (35.150 euros). Elle indique qu’il a ensuite appliqué à la valeur locative brute totale ainsi obtenue de 89.481,20 euros, qu’il a arrondie à 89.500 euros, un abattement de 10% au titre du transfert au preneur de charges exorbitantes du droit commun, aboutissant à une valeur locative annuelle de 80.550 euros en principal. Elle estime enfin qu’il a, à juste titre, appliqué un abattement de précarité de 10%, conforme à l’usage pour conclure à la valeur locative de 72.500 euros en principale due.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 09 octobre 2024 et la date des plaidoiries a été fixée au 20 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE tendant à voir dire et juger que la société [P] [I] a commis des actes de dénigrement, a porté atteinte à la vie privée et a commis des actes de harcèlement et d’incitation au harcèlement à l’encontre de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE, de la société SOFRA, de la SARL [X] [B], de Madame [S] [B], de Monsieur [X] [B] et de Monsieur [F] [B], ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais un rappel des moyens invoqués à l’appui de la déchéance du droit à indemnité d’éviction dont elle se prévaut à l’encontre de la société [P] [I], qui seront examinés comme tels. 

Par ailleurs, il convient de rappeler que la société [P] [I] a, tirant les conséquences de l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer formée devant le tribunal, opposée par la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE dans ses conclusions notifiées le 12 avril 2023 sur le fondement de l’article 789 1° du code de procédure civile, saisi le juge de la mise en état d'une demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Etablissement 1] et, subsidiairement, d’une demande de désignation d'un médiateur, par voie de conclusions d'incident notifiées le 05 juin 2023.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2023, le juge de la mise en état, a : 
- déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1], 
- rejeté la demande de médiation judiciaire.

Aucune des parties n’a notifié de conclusions récapitulatives à la suite de cette ordonnance, dont il convient néanmoins de tenir compte.

Par conséquent, les demandes formées reconventionnellement par la société [P] [I] aux fins de sursis à statuer pour permettre de poursuivre la médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1], d’une part, et de désignation d’un médiateur judiciaire, d’autre part, seront rejetées comme sans objet.


I – Sur la demande de déchéance du droit à indemnité d’éviction formée par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE

L’article L145-14 alinéa 1 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L145-17 I 1° du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, et s'il a mis ce dernier en demeure de mettre fin au manquement dénoncé dans un délai d'un mois minimum.

En application de ces dispositions, le propriétaire peut toujours refuser le renouvellement de bail, mais il peut être astreint à réparer le préjudice occasionné à son locataire obligé de quitter les lieux, lorsqu'il ne justifie pas à son encontre d'un motif grave et légitime.

Les faits dont le bailleur n'a eu connaissance que postérieurement à l'acte de refus de renouvellement peuvent constituer un motif recevable, de même que les infractions commises par le locataire postérieurement au refus de renouvellement.

Il incombe en toute hypothèse au bailleur d'apporter la preuve de la réalité du manquement reproché et de ce que celui-ci s'est poursuivi au-delà du mois suivant la mise en demeure adressée au preneur d'avoir à cesser le(s) manquement(s) constaté(s). 

La déchéance au droit à l'indemnité d'éviction est subordonnée à la preuve de la gravité de l'infraction commise par le preneur, gravité appréciée souverainement par les juges du fond, à la date de la mise en demeure. 

En l’espèce, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE demande au tribunal de tirer les conséquences du harcèlement prohibé par l’article L222-33-2- du code pénal, instigué par la société [P] [I] à l’encontre de sa société holding et des consorts [B] dont elle a révélé les noms et adresses de courriels, portant aussi atteinte à leur vie privée, ainsi que du dénigrement et/ou des d’accusations mensongères proférées par elle à son encontre, pour lui dénier tout droit à indemnité d’éviction. 

Il n’est pas contesté qu’après la saisine du tribunal en ouverture de rapport par la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE, la société [P] [I] a créé une nouvelle page sur son site internet (www.luminor-hoteldeville.com/luminor-menace/) le 21 septembre 2022 rédigée comme suit :

« LUMINOR 
MENACE DE FERMETURE
Le Luminor Hôtel de Ville subit depuis des mois les assauts répétés de la SOFRA, holding immobilière propriétaire des murs, qui souhaite expulser notre cinéma pour faire une opération immobilière de bureaux/magasins. Malgré toutes nos propositions de conciliation et le respect parfait de nos obligations en tant que locataire, les propriétaires ont mis leur menace à exécution devant les tribunaux. 
La SOFRA, qui se targue pourtant d’avoir une « volonté de préservation et de valorisation » des sites culturels qu’elle possède, souhaite mettre fin au bail du Luminor, espace culturel reconnu, en affirmant vouloir le transformer en bureaux. 
Le Luminor est lieu de vie et de partage depuis plus d’un siècle (1912), il rassemble près de 100.000 spectateurs.trices par an, c’est un cinéma rentable, créateur d’emplois, soutenu par vos institutions, votre Mairie et vos impôts. Sa fermeture serait une perte irrémédiable pour les riverains, les écoles du quartier, les cinéphiles, les commerçants, la culture, [Localité 1]. 
Nous appelons à votre soutien dans notre lutte contre ce vandalisme culturel : montrons à la SOFRA que le LUMINOR est un lieu plébiscité et défendu par tous.tes. Qui eût cru qu’un jour le LUMINOR devienne une zone à défendre ?
Nous vous demandons de vous mobiliser et d’agir avec nous pour que le Luminor continue d’exister et de remplir sa mission d'unique et dernier cinéma du Marais. 
Ce cinéma vous appartient, vous êtes en droit de le défendre ! 

Liens utiles : 
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• envoyez un mail à la SOFRA, aux 3 contacts suivants : 
o [Courriel 1] 
o [Courriel 2] 
o [Courriel 3] 

• Proposition de mail à envoyer à la SOFRA : 
OBJET : NON À LA FERMETURE DU LUMINOR 
Chers dirigeants de la Sofra, 
Je suis un spectateur/spectatrice du cinéma le Luminor Hôtel de Ville (et/ou habitant du quartier). 
Je souhaite vous signifier ma colère concernant votre intention de fermer ce cinéma pour le remplacer par un projet immobilier. 
Vous vous targuez d'être défenseurs de la culture et du patrimoine culturel, comment pouvez-vous vouloir fermer l'un des cinémas les plus anciens de la ville et le dernier du Marais ? 
La fermeture du Luminor serait une perte irrémédiable pour le quartier, pour les écoles, pour les riverains, pour les associations. Nous sommes tous.tes solidaires avec ce cinéma, et nous sommes prêt.es à nous mobiliser pour empêcher ce vandalisme culturel. Sachez-le ! 
Nous savons par ailleurs que vous avez rejeté toute proposition de conciliation. Nous vous demandons donc de renoncer à expulser le Luminor et de mettre un terme à cette démarche à travers le dialogue et la concertation. 
Cordialement, 
Nom, Prénom ». 

Il est également acquis que la société [P] [I] a lancé parallèlement une pétition en ligne sur le site internet change.org (https://www.change.org/p/non-%C3%A0-la-fermeture-du-cin%C3%A9ma-le-luminor) reproduisant ce texte.

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE établit qu’à la suite de ces publications, la SOFRA a reçu plusieurs centaines de courriels, durant les deux mois suivants, reprenant en tous points, sauf exception, les termes du projet de mail proposé. Certains militants l’ont adressé aux consorts [B] ès qualités de dirigeants de la holding de la bailleresse.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, ni les termes de ces publications, ni le nombre de courriels adressés à sa holding et/ou ses dirigeants, ne caractérisent un harcèlement ou un dénigrement de la part de la société [P] [I]. 

En effet, tant la terminologie que la méthodologie employées correspondent en réalité aux actions militantes classiquement mises en œuvre dans le domaine de la défense de la culture. 

Le fait que quelques courriels (moins d’une demi-douzaine) aient pu contenir des propos agressifs est indifférent puisqu’ils n’ont pas été suscités par la société [P] FILMS, dont les auteurs se sont écartés du modèle de courriel. 

De surcroît, la demanderesse ne démontre pas que ces envois avaient pour objet ou ont eu pour effet une dégradation des conditions de travail susceptible de porter atteinte aux droits et à la dignité, d'altérer la santé physique ou mentale ou de compromettre l’avenir professionnel de la SOFRA ou de ses dirigeants, tel que prévu par l’article 222-33-2 du code pénal qu’elle invoque.

De même, si les adresses de courriels de certains consorts [B], ès qualités de dirigeants de la SOFRA, ont été mentionnées sur le site de la défenderesse, il n’en résulte aucune atteinte à leur vie privée au sens de l’article 9 du code civil, s’agissant d’adresses professionnelles. 

Par ailleurs, la société [P] FILMS justifie avoir cessé les publications critiquées, consécutivement à la délivrance par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE d’un « COMMANDEMENT DE FAIRE VALANT MISE EN DEMEURE (ARTICLE L145-17 DU CODE DE COMMERCE) » en date du 02 novembre 2022, dans le délai d’un mois mentionné.

Au terme de cet acte, après avoir notamment rappelé qu’elle a mis un terme au bail liant les parties à effet du 30 septembre 2020 par la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement de bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, et qu’elle a saisi ce tribunal le 23 juin 2022, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, aux fins de voir fixer les indemnités d’éviction et d’occupation dues, la bailleresse fait grief au preneur d’avoir créé le 21 septembre 2022 « une nouvelle page sur son site internet (www.luminor-hoteldeville.com/luminor-menace/) aux termes de laquelle il : 
− Conteste l’arrivée à terme de son droit au bail, 
− Milite pour son maintien dans les lieux (en dépit de ses déclarations antérieures concernant 
son absence de souhait de réinstaller son activité à la suite de l’arrivée à terme du Bail), 
− [Localité 6] le public à la mobilisation afin de soutenir sa cause, 
− A cette fin, diffuse les noms et adresses e-mails de la société SOFRA, de Madame [S] [B] ([Courriel 3]) et de de Monsieur [F] [B] ([Courriel 2]) en appelant le public à leur adresser des e-mails de protestation (l’adresse e-mail de Monsieur [X] [B], [Courriel 1]) était également initiaelemnt diffusée) ».

L’acte délivré par l’huissier reproduit ensuite in extenso la publication litigieuse, rapportée littéralement ci-dessus, en ce compris le modèle de courriel proposé, et fait état du lancement de la pétition en ligne sur le site internet change.org (https://www.change.org/p/non-%C3%A0-la-fermeture-du-cin%C3%A9ma-le-luminor) reproduisant ce texte. 

La bailleresse y précise encore que la société SOFRA, Madame [S] [B], Monsieur [F] [B] et Monsieur [X] [B] ont reçu de très nombreux courriels notamment de menaces et/ou haineux depuis ces publications. Elle y affirme aussi que la divulgation de leurs adresses constitue une atteinte à leur vie privée au sens de l’article 9 du code civil, que l’appel au public, suivi d’effet, visant à leur voir adresser des e-mails de plainte constitue une incitation au harcèlement réprimé par l’article 222-33-2-2 du code pénal et que constituent des actes de dénigrement sanctionnés sur le fondement de l’article 1240 du code civil les déclarations de la société [P] FILMS évoquant les « assauts répétés de la SOFRA » et un « vandalisme culturel » de même que celles indiquant que « malgré toutes (ses) propositions de conciliation et le respect parfait de (ses) obligations en tant que locataire, les propriétaires ont mis leur menace à exécution devant les tribunaux » et que « la SOFRA, qui se targue pourtant avoir comme priorité la préservation des sites culturels qu’elle possède, souhaite mettre fin au bail du Luminor, espace culturel reconnu, en affirmant vouloir le transformer en bureau » ou « vandalisme culturel ».

La bailleresse y fait enfin commandement à la société [P] [I], au visa de l’article L145-17 I du code de commerce reproduit, d’avoir, dans le délai d’un mois, à supprimer de son site et du site charge.org, toute référence aux adresses e-mail, tout dénigrement à l’encontre de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE comme de la SOFRA et de la société [X] [B], ainsi que tout harcèlement à leur égard, sous peine de se voir refuser le paiement d’une indemnité d’éviction et d’avoir à publier sur ces sites un droit de réponse dont le texte était joint à cette fin. 

La société [P] [I] fait valoir qu’elle a déféré à ce commandement ce dont elle a avisé la bailleresse par acte extrajudiciaire signifié le 30 novembre 2022. 

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE, qui ne produit aucun élément démontrant la persistance des publications critiquées après le 02 décembre 2022 à minuit, prétend désormais qu’elle n’avait pas à mettre en demeure la défenderesse, les infractions reprochées étant instantanées, de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’éviction.

Toutefois, les faits reprochés dans le commandement délivré le 02 novembre 2022 ont cessé suite à sa délivrance, après deux mois de réception par la SOFRA et ses dirigeants de courriels, ce qui démontre que si ce sont des infractions instantanées, il pouvait y être mis fin. 

De plus, la bailleresse a expressément accordé à la société [P] [I] un délai d’un mois pour mettre un terme auxdits reproches dans son commandement signifié le 02 novembre 2022, au visa de l’article L145-17 I du code de commerce, sous peine de se voir privée du paiement d’une indemnité d’éviction. L’exigence de bonne foi contractuelle durant le maintien dans les lieux accordé au preneur dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction exclut donc que la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE puisse remettre en cause le délai ainsi consenti et qui a été respecté.

En tout état de cause, au vu du contexte dans lequel les publications critiquées ont été réalisées par la société [P] [I], les griefs invoqués par la demanderesse ne remplissent pas le critère de gravité requis pour la voir privée de toute indemnité d’éviction.

Par conséquent, la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE tendant à voir prononcer la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société [P] [I] sera rejetée.

II- Sur les demandes en fixation et en paiement de l'indemnité d'éviction

L'article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et qu'elle s'évalue à la date la plus proche de l'éviction, soit, en l'espèce à la date du jugement dès lors que la société [P] [I] continue d’occuper les locaux dans le cadre de son droit au maintien dans les lieux.

Sur l'indemnité principale

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds, elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail .

En prévoyant que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l'article L145-14 du code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce. La preuve du préjudice moindre incombe aux bailleurs.

En l’espèce, les parties conviennent que le loyer du bail renouvelé aurait été fixé à la valeur locative compte tenu de la destination des locaux, de sorte que la valeur du droit au bail est nulle.

L'expert judiciaire précise que les parties se sont accordées sur le fait que l’éviction entraînera la disparition du fonds de commerce de la société [P] [G] qui exploite dans les lieux loués un cinéma classé « Art & Essai » fréquenté principalement par une clientèle de quartier et scolaire, outre celle générée par les festivals, cycles, rencontres-débats organisés dans les locaux.

La société [P] [I], qui insiste sur sa volonté de rétablir, semble revenir sur ce point. 

Cependant, en l’absence de locaux équivalents susceptibles de lui permettre de se rétablir sans perte significative de clientèle, il convient de retenir que l'éviction entraînera la perte de son fonds de commerce et de considérer que l'indemnité principale à évaluer correspond à une indemnité de remplacement, laquelle sera égale à la valeur du fonds de commerce.

Sur la description des locaux

Aux termes de son rapport l'expert judiciaire indique que les lieux loués sont situés [Adresse 8] qui relie la [Adresse 9] à la [Adresse 10] située à environ 1.300 mètres, dans le quartier historique du Marais qui est l’'un des plus fréquentés de la capitale pour les trésors patrimoniaux qu'il abrite et l'ambiance qu’il dégage, plus précisément dans le tronçon sud compris entre la [Adresse 11] et la [Adresse 12], dans un secteur mixte d’habitations, de bureaux, et doté d’une bonne commercialité réunissant de nombreux commerces d’équipement de la personne et des bars-restaurants, à proximité de la [Adresse 9], du grand magasin BHV MARAIS et de l’espace de restauration EATALY (magasin de 4000 m² comprenant des espaces de ventes ainsi que plusieurs restaurants). S’il évoque une circulation automobile et un stationnement compliqués malgré deux parkings publics implantés à 400 et 550 mètres, l’expert souligne la très bonne desserte des lieux par les transports en commun (lignes 1,4, 7, 11, 14 du métro et multiples lignes de bus).

Les locaux, accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR) et en bon état d'entretien, dépendent d’un immeuble ancien avec cour intérieure couverte en partie arrière, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, d'un entresol et de deux étages droits (façade plate en pierre de [Localité 1], toiture zinc et tuiles mécaniques). Le rez-de-chaussée, à usage commercial est occupé, sur la droite, par les locaux exploités par la société [P] [I], sur la gauche, par la boutique d’accessoires de bijoux PERLE ET MOI et à l’extrémité gauche par l’entrée de l’hôtel deux étoiles D’WIN qui exploite les étages de l’immeuble.

Ils bénéficient d’un linéaire de façade d’environ 8 mètres sur la [Adresse 6] avec large vitrine sur châssis métallique (trois portes glace à double vantail), surmontée d’une enseigne drapeau, leur conférant une bonne visibilité. Ils se composent d’un hall d’entrée avec guichet linaire (béton, ciré au sol, murs peints, éclairage par luminaires suspendus et belle hauteur sous plafond) qu