Tribunal judiciaire · 18° chambre 2ème section — 9 avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 23 avril 2008, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a donné à bail commercial à la société [P] [I] (alors en cours de constitution), pour une durée de douze années, des locaux d’une surface de 315 m² environ dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], correspondant aux lots n°1 et 4 de l’état descriptif de division, afin qu’elle y exploite une activité de distribution, vente, achat, location et projection de tous films, de vente de confiseries, crèmes glacées, boissons, ainsi que de publicité sur écran, vente de tous objets se rapportant au cinéma, d’exploitation d’un bar restaurant annexe, sous réserve de disposer des licences adéquates et que la configuration des locaux le permette, et d’organisation de manifestations culturelles, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 70.000 euros. Par acte extrajudiciaire du 20 mars 2020, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a fait délivrer à la société [P] [I] un congé à effet au 30 septembre 2020, sans offre de renouvellement de son bail et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction fixée à un euro. Par acte d’huissier du 18 décembre 2020, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a fait assigner la société [P] [I] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur les montants de l’indemnité d’éviction susceptible de revenir à la défenderesse et de l’indemnité d’occupation due par la société [P] [I] à compter du 1er octobre 2020. M. [Y] [W], désigné par ordonnance de référé du 17 mars 2021, a établi son rapport le 03 mai 2022. Selon lui, l’indemnité d’éviction peut être évaluée à la somme de 825.644 euros, dans l’hypothèse qu’il privilégie de non-prise en compte des frais de réinstallation, et à la somme de 1.854.644 euros s’ils devaient être retenus. Il considère en outre que l’indemnité d’occupation ressort, au 1er octobre 2020, à la somme de 72.500 euros par an en principal. Les parties ne se sont pas entendues sur les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation à la suite du dépôt de ce rapport. La société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a consécutivement fait assigner la société [P] [I] devant ce tribunal par acte du 23 juin 2022 aux fins essentiellement de voir fixer l’indemnité d’éviction à 405.811,38 euros et de voir condamner la défenderesse à lui régler une indemnité d’occupation annuelle fixée à la somme de 97.962,10 euros en principal. Par conclusions d'incident du 05 juin 2023 la société [P] [I] a saisi le juge de la mise en état d'une demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1] et, subsidiairement, d’une demande de désignation d'un médiateur, auxquelles la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE s’est opposée. Par ordonnance en date du 20 décembre 2023, le juge de la mise en état, a : - déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1], - rejeté la demande de médiation judiciaire. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2023, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE demande au tribunal, de : Concernant l’indemnité d’éviction A titre principal, DIRE ET JUGER que la société [P] [I] a commis des actes de dénigrement, a porté atteinte à la vie privée, et a commis des actes de harcèlement et d’incitation au harcèlement à l’encontre de la société [G] de l’Hôtel de Ville, de la société SOFRA, de la SARL [X] [B], de Madame [S] [B], de Monsieur [X] [B] et de Monsieur [F] [B], DIRE ET JUGER que ces fautes constituent des motifs graves et légitimes permettant à la société [G] de l’Hôtel de Ville de refuser de payer à la société [P] [I] une quelconque indemnité d’éviction au titre du refus de renouvellement du bail commercial du 23 avril 2008 pour les locaux sis [Adresse 4], Subsidiairement, FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 321.471,71 €, Très subsidiairement, FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 510.354 €, Encore plus subsidiairement, FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 590.781,68 €, Infiniment subsidiairement, FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 829.902,84 €, Concernant l’indemnité d’occupation FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [P] [G] à la société [G] de l’Hôtel de Ville à la somme de 97.962,10 € HT HC par an à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à l’entière libération des locaux, augmenté de la TVA et des charges tel que stipulé au Bail, et indexé annuellement dans les conditions prévues au bail, CONDAMNER en tant que de besoin la société [P] [G] à verser cette indemnité d’occupation à la société [G] de l’Hôtel de Ville, En tout état de cause ORDONNER la compensation des sommes réciproquement dues par les Parties, ORDONNER l’expulsion de plein droit de la société [P] [G] des locaux qu’elle occupe [Adresse 4], ainsi que tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce immédiatement à compter de la signification du jugement à intervenir, ou subsidiairement à compter du versement de l’indemnité d’éviction telle qu’elle sera fixée aux termes du jugement à intervenir, DEBOUTER la société [P] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER la société [P] [G] à payer à la société [G] de l’Hôtel de Ville la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la SCP FTMS Avocats par application de l’article 699 du même code. A titre liminaire, la demanderesse fait valoir que la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la médiation initiée sous l’égide de la Mairie de [Etablissement 1], formée par la société [P] [I], est irrecevable devant le tribunal, s’agissant d’une exception de procédure dont l’examen relève de la compétence du juge de la mise en état en application de l’article 789 1°du code de procédure civile. Elle ajoute que la fixation judiciaire du montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues consécutivement à la délivrance du congé sans offre de renouvellement est indépendante de l’éventuelle offre que ladite Mairie pourrait juger opportun de formuler ultérieurement, et que la bailleresse ne serait pas tenue d’accepter. Elle s’oppose également à la médiation judiciaire sollicitée arguant que l’accord des parties est nécessaire à la mise en œuvre de ce type de mesure prévue par l’article 131-1 du code de procédure civile. Or, elle rappelle avoir fait part de son refus d’y participer dès le 24 mars 2023. Elle estime aussi que la désignation d’un médiateur est d’autant moins utile que la défenderesse n’a pas donné suite à ses nombres propositions amiables et qu’une médiation a d’ores et déjà été organisée en présence de l’ensemble des parties sous l’égide de la Mairie de [Localité 1]. Elle déclare que cette demande a pour but de retarder l’issue de la procédure et de permettre à la société [P] [I] de se maintenir dans les lieux. Sur le fond, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE soutient, à titre principal, qu’elle est fondée à refuser le versement d’une indemnité d’éviction à la défenderesse, en application de l’article L145-17 alinéa 1 du code de commerce, de l’article L222-33-2-2 du code pénal relatif au harcèlement et de la jurisprudence rendue en cas de violences commises par le preneur envers le bailleur ou l’un de ses proches, d’injures ou d’accusations diffamatoires et mensongères proférées par le preneur envers le bailleur ou de dénigrement. Elle fait grief à la société [P] [I] d’avoir lancé une pétition, puis créé une page sur son site internet, pour contester l’arrivée du terme du bail commercial et en appeler à la mobilisation du public dans le but de militer pour son maintien dans les lieux, en diffusant à cette fin les adresses de courriels de la société SOFRA (holding de la bailleresse), de Mme [S] [B], de M. [F] [B] et de M. [X] [B], portant ainsi atteinte à leur vie privée ; d’avoir incité le public au harcèlement en leur adressant des plaintes, ceux-ci ayant reçu des centaines de courriers, e-mails notamment de menaces et/ou haineux ; et d’avoir commis des actes de dénigrement caractérisés en employant des termes jetant le discrédit sur la bailleresse tels que : « assauts répétés de la SOFRA », volonté de mettre « fin au bail du Luminor, espace culturel reconnu », ou encore « vandalisme culturel ». Elle affirme qu’elle n’avait pas à notifier de mise en demeure préalable à la société [P] [I] dans la mesure où les manquements reprochés n’étaient pas régularisables, s’agissant d’infractions instantanées. Elle déclare que la délivrance au preneur, en date du 31 octobre 2022, d’un commandement portant mise en demeure de mettre un terme à son comportement avait pour unique objet de lui permettre de respecter les dispositions de l’article 6§5 de la loi n°2004-575 du 21 juin 2001 relatives à la saisine de l’hébergeur du site internet de la société [P] [I]. Elle en déduit que le fait que celle-ci y ait partiellement déféré est indifférent et que la défenderesse se trouve déchue de tout droit à indemnité d’éviction justifiant son expulsion immédiate. A titre subsidiaire, elle sollicite que l’indemnité d’éviction due à la société [P] [I] consécutivement à la perte de son fonds de commerce, soit fixée à la somme de 321.471,71 euros (plus subsidiairement à la somme de 510.354 euros, très subsidiairement à la somme de 590.781,68 euros et, infiniment subsidiairement, à la somme de 829.902,84 euros). Elle considère que l’expert judiciaire a surévalué cette indemnité. Concernant l’indemnité principale, elle reproche à l’expert d’avoir arrêté la valeur du fonds du preneur en appliquant au montant du chiffre d’affaires total moyen un coefficient multiplicateur unique, alors que deux activités distinctes sont exploitées dans les lieux loués. Elle soutient qu’il aurait dû valoriser chacune des activités séparément avant de les additionner, pour satisfaire à la jurisprudence constante. Elle souligne que l’activité de restauration/bar/réception représente 15% du chiffre d’affaires total, coefficient que l’expert a qualifié à tort de négligeable. Elle ajoute que l’indemnité d’éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du preneur, c’est-à-dire au jour où le juge statue, et sollicite que l’indemnité principale d’éviction soit actualisée sur la base des comptes des exercices 2019, 2020 et 2021, pour chacune des activités précitées, la défenderesse n’ayant pas versé ceux de l’exercice 2022. Elle considère qu’il n’y a pas lieu d’écarter les données de l’exercice 2020 du calcul du chiffre d’affaires moyen, comme l’a fait l’expert judiciaire en raison de la crise sanitaire de Covid-19, dans a mesure où il n’est pas justifié de la recommandation de l’Autorité des Normes Comptables (ANC) en ce sens. Elle relève par ailleurs que si l’expert a admis dans son rapport définitif que la taxe spéciale additionnelle (TSA) sur les entrées en salles de spectacles cinématographiques ne devait être prise en compte que pour moitié dans les chiffres d’affaires retenus, il n’en a pas tiré les conséquences dans son calcul du chiffre d’affaires moyen hors taxe. Elle oppose également à la défenderesse que les subventions allouées à un exploitant de cinéma d’art et d’essai, qui ne constituent pas du chiffre d’affaires et ne participent pas à la valeur du fonds, n’ont pas à être prises en compte, raison pour laquelle l’expert judiciaire les a, à juste titre, exclues. Enfin, elle revendique l’application d’un coefficient de 100% pour l’activité de cinéma au lieu de 130% préconisé par l’expert, auquel elle reproche de ne pas avoir répondu de manière suffisamment circonstanciée à sa contestation et un coefficient de 80% pour l’activité de restauration/bar/réception. Elle en conclut que l’indemnité principale d’éviction, calculée à la valeur du fonds de commerce doit être fixée à la somme de 321.469,71 euros [(284.469,06 euros HT X 100%) + (46.200,81 euros HT X 80%)] sur la base des chiffres d’affaires 2019 à 2021 et, subsidiairement, à la somme de 508.354,44 euros [448.420,66 euros HT X 100%) + (74.917,22 euros HT X 80%)] sur la base des chiffres d’affaires 2017 à 2019, si l’actualisation n’était pas retenue. S’agissant des indemnités accessoires, elle indique que les frais de remploi, d’une part, et de trouble commercial, d’autre part, ne doivent être indemnisés qu’à la condition que le preneur justifie d’une réinstallation effective. Or, elle fait valoir que la société [P] [I] a indiqué en cours d’expertise qu’elle ne se réinstallerait pas, et que sa réinstallation est de surcroît impossible faute de locaux équivalents. Elle soutient qu’aucune indemnité ne peut donc être mise à sa charge, la défenderesse ne justifiant d’aucun préjudice de ce chef. Si le tribunal estimait néanmoins devoir retenir ces postes d’indemnités, elle demande que les frais de remploi soient limités à 10% de l’indemnité principale, soit 32.146,97 euros (et subsidiairement 50.835,44 euros), et que le trouble commercial soit limité à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen, conformément au mode de calcul appliqué par l’expert, correspondant à une somme 20.644 euros. Elle acquiesce en revanche au montant des frais divers évalués à la somme de 2.000 euros, ainsi qu’à l’exclusion de tout frais de réinstallation. Sur ce point, elle fait sienne l’observation de l’expert selon laquelle l’indemnité principale tient déjà compte de la spécificité des aménagements nécessaires à l’exploitation de l’activité actuelle du preneur. Dans l’hypothèse où le tribunal estimerait fondée cette prétention, elle requiert qu’il soit tenu compte de l’évolution du coût moyen des rénovations de cinéma, compris entre 1.100 et 1.400 euros par fauteuil en 2020, de sorte qu’après abattement de la vétusté chiffrée à 30% par l’expert judiciaire, les frais de réinstallation ne sauraient excéder un montant de 214.525 euros. Elle rappelle que le bailleur n’a pas à indemniser à neuf les équipements du preneur dans le cadre de sa réinstallation. S’agissant des frais de licenciement liés à l’éviction, elle propose de les rembourser, selon l’usage, sur présentation des justificatifs, après l’éviction. Elle s’oppose en outre (1) au remboursement des amortissements évoqué par la société [P] [I] compte tenu de la clause d’accession stipulée dans le bail, (2) ainsi qu’à la prise en charge des sommes qu’elle n’aurait pu rembourser au CNC dans le cadre du fonds de soutien aux travaux dont elle a bénéficié et (3) à la prise en charge d’un « préjudice culturel », la jurisprudence considérant sur ce dernier point que l’indemnité d’éviction ne saurait inclure un préjudice moral. Elle précise aussi que le préjudice culturel allégué n’est pas un préjudice personnel de la défenderesse et que la dénomination « Luminor Hôtel de Ville » n’a été donnée au cinéma qu’à compter de 2014 à la faveur du changement de direction de la société [P] [I] qui n’a pas racheté un fonds de commerce au précédant exploitant. Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due en application des articles L145-28 et L145-33 du code de commerce, elle approuve le raisonnement de l’expert judiciaire qui a distingué la valeur locative des locaux à usage de cinéma de la valeur locative des locaux à usage de bureaux/réception. Elle déclare que la valeur locative fondée sur la recette de billetterie annuelle hors taxes théorique doit s’appliquer aux premiers et le prix unitaire aux seconds. Elle conteste le montant de 72.500 euros par an proposé, qu’elle considère sous-évalué au regard du dernier loyer payé par la défenderesse, d’une part, et de la forte augmentation du prix de l’immobilier dans le centre de [Localité 1] depuis la dernière fixation du loyer par les parties, d’autre part. Elle critique le coefficient de 9% appliqué par l’expert judiciaire au taux de recette théorique, arguant que 10% est plus adapté à la qualité de l’emplacement et aux caractéristiques des locaux, demande que le prix unitaire soit porté à 450 euros/m²/an et l’abattement pour clauses exorbitantes du droit commun soit limité à 5% pour tenir compte de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, et conteste l’application d’un abattement de précarité puisque la défenderesse ne justifie pas d’une diminution de son chiffre d’affaires dans le cadre de son maintien dans les lieux. Selon elle, l’indemnité d’occupation annuelle due à compter du 1er octobre 2020 doit donc fixée à la somme de 97.962,10 euros en principal. Elle sollicite en outre que ce montant soit indexé annuellement conformément à la clause d’échelle mobile stipulée dans le bail. Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la société [P] [I] demande au tribunal, de : À titre principal, SURSEOIR A STATUER pour une durée de 3 mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir, renouvelable une fois pour une nouvelle période de 3 mois à la demande de Madame la Maire [R] [U] désignée médiateur par les parties, afin de permettre à Madame la maire de [Localité 1] [R] [U] de poursuivre la médiation entreprise d’un commun accord entre les parties avec consultation de France DOMAINE sur la valorisation de l’immeuble et sa valeur locative, et tenter de les rapprocher sur les suites et conséquences du congé sans offre de renouvellement du Bail avec offre d’indemnité d’éviction du 20 mars 2020, À titre subsidiaire, DESIGNER tel médiateur judiciaire qu’il plaira, afin de rapprocher les parties sur une solution, et les conditions du maintien de la société [P] [I] dans les locaux donnés à bail commercial usage de cinéma dans l’immeuble si [Adresse 5], À titre plus subsidiaire, - Sur l’indemnité d’éviction et la réparation de tous préjudices causés au locataire par le défaut de renouvellement du bail : CONDAMNER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE au paiement à la société [P] [I] des sommes ci-après : • Indemnité principale (valeurs du fonds) : 1.070.814 € • Indemnités accessoires : Frais de remploi 10% de la valeur du fonds : 107.081 € Trouble commercial : 82.576 € Frais de réinstallation : 1.029.000 € Frais de licenciement (à parfaire) : 25.000 € Frais divers : 10.000 € Préjudice moral patrimonial culturel : 800.000 € Total Indemnité d'éviction (à parfaire) : 3.124.471 €, - Sur le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 : FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 72.500 € HT et hors charge, DEBOUTER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, CONDAMNER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE au paiement à la société [P] [I] de la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’au paiement des entiers dépens ont compris les frais d’expertise judiciaires. Avant toute défense au fond, la société [P] [I] précise qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux et poursuivre son activité et invite la bailleresse à revenir sur le refus de renouvellement de son bail. Elle invoque les dispositions de l’article 131-1 du code de procédure civile pour demander au tribunal de désigner un médiateur judiciaire à cette fin. Elle conteste le caractère dilatoire de sa demande. Selon elle, l’opposition de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE démontre qu’elle n’est pas de bonne foi, d’autant que la bailleresse a accepté de participer à la médiation organisée sous l’égide de la Mairie de [Localité 1] au cours de laquelle une consultation a été confiée à FRANCE DOMAINE, dont les diligences se poursuivent pour évaluer la valeur de l’immeuble. Elle en déduit qu’elle est fondée à solliciter à titre principal un sursis à statuer pour connaître les évaluations attendues et, à titre subsidiaire, la désignation d’un médiateur judiciaire. A titre plus subsidiaire, elle sollicite l’indemnisation des préjudices résultant pour elle du refus de renouvellement de son bail. Elle conteste la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction offerte initialement par la bailleresse faisant valoir, d’une part, qu’elle n’a commis aucun manquement et, d’autre part, qu’elle a mis fin à l’infraction prétendue à ses obligations évoquée dans le commandement visant l’article L145-17 I 1° du code de commerce que lui a fait délivrer la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE le 31 octobre 2022, dans le délai d’un mois, ainsi qu’en atteste le procès-verbal dressé le 30 novembre 2022, aux termes duquel l’huissier constatant relate que les agissements reprochés avaient cessé à cette date, lequel a été dénoncé à la bailleresse le même jour. Elle affirme de surcroît que les griefs formulés à son encontre sont infondés et dénués de gravité. Elle insiste sur le fait que la bailleresse n’a subi aucun préjudice à raison des reproches formulés à l’encontre de la société SOFRA et des consorts [B]. Elle ajoute qu’en vertu de l’adage « nul ne plaide par procureur » elle ne peut tirer argument des envois qui leur ont été adressés. Elle affirme que n’ont été proférés à l’encontre de la demanderesse aucun terme violent, aucune injure, ou accusation diffamatoire ou mensongère et que les propos qui lui sont imputés dans le commandement signifié le 31 octobre 2022 n’excèdent pas les limites d’une vive mobilisation collective pour la sauvegarde du cinéma le Luminor. Elle déclare que cette mobilisation a d’ailleurs permis d’alerter la Mairie de [Localité 1] et d’organiser une médiation sous son égide, à laquelle la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE a accepté de participer. Elle sollicite reconventionnellement le versement d’une indemnité d’éviction de 3.124.471 euros, au visa de l’article L145-14 du code de commerce et de la jurisprudence constante selon laquelle le preneur a droit à l’indemnisation de la totalité des préjudices subis. Elle convient que l’indemnité principale doit correspondre à une indemnité de remplacement, en l’absence de locaux permettant de transférer son fonds sans perte significative de clientèle. Elle indique ne pas être en mesure de communiquer le bilan de l’exercice 2022, non encore établi au mois d’avril 2022, mais précise avoir produit le bilan de l’exercice 2021. Elle se prévaut des préconisations de l’Autorité des Normes Comptables (ANC) pour s’opposer à la prise en compte du chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année 2020, non-pertinent en raison des conséquences sur son activité de la crise sanitaire de covid-19 ainsi que l’a également admis l’expert judiciaire qui s’est fondé sur les données d’exploitation des exercices 2017 à 2019. Elle rappelle aussi que les contestations réitérées par la bailleresse devant le tribunal au titre de l’absence de distinction du chiffre d’affaires entre les activités de cinéma et de restauration-bar-réception, d’une part, de la prise en compte de la taxe spéciale additionnelle (TSA), d’autre part, et du coefficient de 130% appliqué au chiffre d’affaires moyen calculé par l’expert judiciaire, ont été débattus par voie de dires et ont donné lieu à une réponse circonstanciée de sa part en pages 64 à 69 de son rapport, aboutissant à leur rejet. Concernant la valorisation de son fonds, la défenderesse fait sienne l’essentiel de l’analyse de l’expert judiciaire. Elle estime cependant qu’il n’a pas tenu compte des conséquences économiques qui s’attachent au classement « Art & Essai » du cinéma Le Luminor dont la programmation contrainte diffère de la programmation commerciale grand public, impactant sa rentabilité. Aussi, en plus de la prise en compte de 50% de la TSA retenue par lui, elle demande au tribunal que les subventions publiques attachées au classement « Art & Essai » soit prises en compte pour la détermination du chiffre d’affaires moyen car elles permettent de compenser le handicap commercial induit par une programmation restreinte, et de porter à 150% le coefficient appliqué à celui-ci pour déterminer la valeur de son fonds. A la bailleresse qui refuse de supporter ses choix de gestion, elle réplique que ces correctifs permettent simplement de restituer la valorisation effective de son fonds « exploité dans des conditions normales » soit « grand public ». Elle sollicite en conséquence que l’indemnité principale d’éviction doit être fixée à la somme de 1.070.814 euros (713.876 euros X 150%). S’agissant des indemnités accessoires, elle soutient qu’en application de la jurisprudence constante, elle est créancière de frais de remploi, d’une indemnité pour trouble commercial et de frais de réinstallation dès lors que la demanderesse ne démontre pas qu’elle ne se réinstallera pas. Elle indique réfléchir à sa réinstallation et y travailler dans le cadre de la médiation menée sous l’égide de la Mairie de [Localité 1]. Elle demande donc que lui soit allouée une indemnité pour frais de remploi d’un montant de 107.081 euros, correspondant à 10% de l’indemnité principale, selon l’usage ; une indemnité pour trouble commercial qu’elle entend voir fixer à la somme de 82.576 euros, correspondant à douze mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) ; outre une somme de 1.029.000 euros au titre des frais de réinstallation, conformément à l’évaluation de l’expert judiciaire. Elle sollicite également que les frais divers visant à courir les formalités de greffe et l’information des clients soient fixés à la somme de 10.000 euros et les frais de licenciement des six salariés à la somme de 25.000 euros, conformément au chiffrage de son expert-comptable. Enfin, elle requiert que la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE soit également condamnée à lui verser une somme de 800.000 euros en réparation de son préjudice patrimonial culturel. Elle explique que le cinéma qu’elle exploite se situe [Adresse 6], dans le [Adresse 7], qui est l’un des plus fréquentés de la capitale et que le Luminor est une institution phare de la vie culturelle parisienne, dont la disparition entrainera donc un préjudice culturel à la fois collectif et propre à la société [P] [I] qui est attachée à défendre et à promouvoir le patrimoine culturel du Marais par la promotion du 7ème art, la création et le développement du lien social et culturel autour des arts du cinéma, de sorte que son activité va bien au-delà d’une activité strictement commerciale et a une utilité sociale, éducative et culturelle. Selon elle, eu égard à la notoriété du Luminor, la disparition ou le déplacement de son activité occasionneront une atteinte irrémédiable à ce qui fait la spécificité de la société [P] [I], son image, sa réputation, sa culture, justifiant l’allocation d’une indemnité de 800.000 euros en réparation de son préjudice immatériel patrimonial culturel. Concernant l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2020, elle reprend à son compte la méthodologie et l’évaluation de l’expert judiciaire pour demander au tribunal de la fixer à la somme de 72.500 euros par an en principal. Elle explique que celui-ci a pris en compte l’activité principale du cinéma à partir des recettes de la billetterie (54.331,20 euros) et celle annexe de bar réception à partir des recettes de location de salle d’une surface de 95 m² (35.150 euros). Elle indique qu’il a ensuite appliqué à la valeur locative brute totale ainsi obtenue de 89.481,20 euros, qu’il a arrondie à 89.500 euros, un abattement de 10% au titre du transfert au preneur de charges exorbitantes du droit commun, aboutissant à une valeur locative annuelle de 80.550 euros en principal. Elle estime enfin qu’il a, à juste titre, appliqué un abattement de précarité de 10%, conforme à l’usage pour conclure à la valeur locative de 72.500 euros en principale due. * La clôture de l’instruction a été prononcée le 09 octobre 2024 et la date des plaidoiries a été fixée au 20 novembre 2025.