Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 25/58527
N° Portalis 352J-W-B7J-DBOTS

N° : 5MF/CA

Assignations des :
10, 11 et 12 décembre 2025

[1]

[1] 3 copies exécutoires
délivrées le :

+ 1 copie ADM.JUD.


JUGEMENT SELON LA
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 9 avril 2026



par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Cloé André, Greffier. 
DEMANDEUR

Maître [Z] [S] en qualité de mandataire successoral de la succession de [I] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Sébastien Deneux de la SCP Leick Raynaldy & Associes, avocats au barreau de PARIS - #P0164

DEFENDEURS

Monsieur [X] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Nicolas Garban, avocat au barreau de PARIS - #B0795

Madame [R] [B] épouse [Y]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [N] [O] [P] [B]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Madame [T] [B] divorcée [H]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Localité 3]

Monsieur [J] [B]
[Adresse 9]
[Adresse 10]
[Localité 6]

non représentés

INTERVENANTS VOLONTAIRES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 11] représenté par son administrateur provisoire en exercice la société [1] représenté par Maître [C] [A]
[Adresse 12]
[Localité 2]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la société [2]
[Adresse 14]
[Localité 7]

représentée par Maître Philippe Thomas-Courcel de la SELARL Cabinet Thomas-Courcel Blonde, avocats au barreau de PARIS - #C0165 - substitué à l’audience




DÉBATS

A l’audience du 12 mars 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Cloé André, Greffier, 

[I] [B] est décédé le [Date décès 1] 2012, laissant pour lui succéder ses cinq enfants :
- Monsieur [X] [B]
- Madame [N] [B]
- Madame [R] [B]
- Madame [T] [B]
- Monsieur [J] [B].

Monsieur [X] [B] a été institué par testament en qualité de légataire universel. 

Par ordonnance en la forme des référés rendue le 5 avril 2018, confirmée par arrêt de la Cour d'appel de Paris du 4 juillet 2018, avec rejet du pourvoi de Monsieur [X] [B] suivant arrêt de la Cour de cassation du 17 octobre 2019, Maître [Z] [S], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité de mandataire successoral à l'effet d'administrer provisoirement la succession de [I] [B] pour une durée de 12 mois. 

Par ordonnance rendue en la forme des référés le 11 avril 2019, confirmée en appel par arrêt de la Cour d'appel de Paris du 10 juin 2020, la mission de Maître [Z] [S] ès qualités a été prorogée jusqu'au 5 avril 2020 et étendue à la vente du lot n°46 dépendant de l'immeuble sis [Adresse 15] à Paris 75010 par ordonnance du 11 juillet 2019.

Par jugements selon la procédure accélérée au fond des 4 juin 2020 et 1er avril 2021, la mission de Maître [Z] [S] ès qualités a été prorogée jusqu'au 5 avril 2022.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 21 avril 2022, le délégataire du président du tribunal judiciaire de Paris a déclaré sans objet la demande de Maître [Z] [S] ès qualités, tendant à la prorogation de sa mission à compter du 5 avril 2021 soit jusqu'au 5 avril 2022.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 7 juillet 2022, confirmé par arrêt de la Cour d'appel de Paris du 13 avril 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a nommé à nouveau Maître [Z] [S], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire successoral de la succession de [I] [B], pour une durée de 12 mois avec la mission telle que définie dans l'ordonnance en la forme des référés rendue le 5 avril 2018 et les décisions subséquentes.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond du 21 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a prorogé la mission de Maître [Z] [S] ès qualités pour une durée d'un an à compter du 7 juillet 2023.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond du 26 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire a :
- prorogé pour une durée de dix-huit mois à compter du 7 juillet 2024, la mission de Maître [Z] [S] ès qualités
- étendu la mission de Maître [Z] [S] ès qualités à la représentation de la succession dans les procédures de saisie immobilière qui seront engagées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 16] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 17] à son encontre 
- condamné la succession administrée aux dépens 
- condamné Monsieur [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 16] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 17] la somme de 750 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

Par actes de commissaire de justice en date des 10, 11 et 12 décembre 2025, Maître [Z] [S] ès qualités a assigné Monsieur [X] [B], Madame [N] [B], Madame [T] [B], Madame [R] [B] et Monsieur [J] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir :
- la prorogation de sa mission pour une durée de 18 mois à compter du 7 janvier 2026
- l'extension de sa mission à l'autorisation de vendre le lot n°44 de l'immeuble sis [Adresse 17] au prix minimum net vendeur de 1.200.000 euros ou du lot n°4 dudit immeuble pour un prix minimum net vendeur de 900.000 euros.

Lors de l'audience du 12 mars 2026, Maître [Z] [S] ès qualités, représentée par son conseil, maintient oralement ses demandes.

A l'appui de ses prétentions, Maître [Z] [S] ès qualités fait valoir l'accord des parties quant au renouvellement de sa mission, soulignant que le défaut de publication de l'attestation après décès, depuis 2012, est l'un des motifs caractérisant l'inertie du successible à l'origine de la désignation d'un mandataire successoral et que le patrimoine de la succession doit être géré eu égard aux procédures en cours. 

Elle expose en outre que les biens dont elle demande la mise en vente ont été visés dans le corps de l'assignation, qu'il appartenait dès lors à Monsieur [X] [B] de se positionner pour choisir le bien à vendre, voire donner son accord sur les deux ventes, la nécessité de procéder à la vente d'un actif s'imposant au regard de l'absence de trésorerie.

Par conclusions en intervention volontaire développées oralement lors de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 16] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 17], représentés par leur conseil, sollicitent :
- être reçus en leur intervention volontaire
- la prorogation de la mission de Maître [Z] [W] pour une durée de 18 mois, rétroactivement depuis le 7 janvier 2026
- l'extension de la mission de Maître [Z] [S] à être autorisée à procéder à la vente de gré à gré des lots sollicités
- la condamnation de Monsieur [X] [B] au paiement de la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 16] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 17] estiment leur action recevable puisque Monsieur [X] [B] n'a pas encore fait publier les attestations immobilières qui justifieraient de sa qualité de propriétaire et ne peut dès lors se prévaloir des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.

Ils indiquent que des procédures aux fins de saisie immobilière vont être engagées en l'absence de trésorerie suffisante pour procéder au règlement des condamnations.

Par conclusions développées oralement lors de l'audience, Monsieur [X] [B] soulève l'irrecevabilité des conclusions aux fins d'intervention volontaire et ne s'oppose pas à la demande de renouvellement de mission de Maître [Z] [S] ès qualités. Il sollicite le débouté de la demande d'extension de mission et la condamnation de Maître [S] ès qualités à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, Monsieur [X] [B] se prévaut des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et de l'absence d'habilitation du syndic par l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 15] pour intervenir au fond ainsi que de l'absence d'intérêt à agir du syndicat de copropriétaire de l'immeuble sis [Adresse 18], l'administrateur judiciaire n'ayant par ailleurs pas été habilité à agir en ce sens.

Il rappelle qu'il a été reconnu copropriétaire et que l'intérêt du syndicat des copropriétaires est donc inopérant.

Il expose qu'il est seul légataire universel, saisi de plein droit de l'universalité du patrimoine de son père décédé et sans autres héritiers concurrents du fait de la prescription et prétend que la demande d'autorisation de vente porte atteinte à son droit de propriété et remet en cause la volonté expresse du de cujus, conformément à la jurisprudence.

Il estime que les lots choisis sont disproportionnés par rapport au quantum des dettes exigibles alors même qu'un panel de 40 lots compose le patrimoine de la succession.

Madame [T] [B], Madame [N] [B], Monsieur [J] [B] et Madame [R] [B], régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS

1/ Sur l'intervention volontaire

Selon l'article 328 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire.

L'article 330 prévoit que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.
Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 113-8 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Selon l'article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, Monsieur [X] [B] ne justifie pas avoir procédé aux formalités de publication de l'attestation immobilière après décès, ce qui ne permet pas de faire consacrer ses droits réels immobiliers et aux tiers de connaître l'existence de ses droits de propriété, et subséquemment sa qualité de propriétaire et par suite de copropriétaire. Il ne peut dès lors se prévaloir de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et sera débouté de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15]. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] justifie d'un intérêt à agir en raison des procédures de saisie immobilière en cours, étant rappelé que la mission de l'administrateur provisoire nommé sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 implique de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, avec tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Monsieur [X] [B] sera par conséquent également débouté de sa demande tendant voir déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] irrecevable.

2/ Sur la demande de prorogation de mission

Aux termes de l'article 813-1 du code civil, le juge peut désigner toute personne qualifiée, physique ou morale, en qualité de mandataire successoral, à l'effet d'administrer provisoirement la succession en raison de l'inertie, de la carence ou de la faute d'un ou de plusieurs héritiers dans cette administration, de leur mésentente, d'une opposition d'intérêts entre eux ou de la complexité de la situation successorale. La demande est formée par un héritier, un créancier, toute personne qui assurait, pour le compte de la personne décédée, l'administration de tout ou partie de son patrimoine de son vivant, toute autre personne intéressée ou par le ministère public. 


Aux termes de l'article 813-9 du même code, le jugement désignant le mandataire successoral fixe la durée de sa mission ainsi que sa rémunération. A la demande de l'une des personnes mentionnées au deuxième alinéa de l'article 813-1 ou à l'article 814-1, il peut la proroger pour une durée qu'il détermine. La mission cesse de plein droit par l'effet d'une convention d'indivision entre les héritiers ou par la signature de l'acte de partage. Elle cesse également lorsque le juge constate l'exécution complète de la mission confiée au mandataire successoral. 

Selon jurisprudence constante, si les circonstances de nature à justifier la désignation d'un mandataire successoral judiciaire sont réunies, l'absence d'indivision entre le légataire universel et les autres héritiers réservataires importe peu, un tel mandat n'étant pas réservé aux successions indivises.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du rapport de mission déposé par le mandataire successoral le 4 février 2026, que Monsieur [X] [B] n'a pas encore procédé à la publication des attestations immobilières après décès. Ainsi, au vu de la carence persistante de l'héritier, la mission de Maître [Z] [S] ès qualités sera renouvelée comme suit au présent dispositif.

3/ Sur la demande d'extension de mission

Aux termes de l'article 814 du code civil, lorsque la succession a été acceptée par au moins un héritier, soit purement et simplement, soit à concurrence de l'actif net, le juge qui désigne le mandataire successoral en application des articles 813-1 et 814-1 peut l'autoriser à effectuer l'ensemble des actes d'administration de la succession.
Il peut également l'autoriser, à tout moment, à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations.

La Cour de cassation précise qu'en l'absence d'indivision successorale, autoriser un mandataire successoral à vendre un des lots de son choix revient à remettre en cause la volonté du défunt qui, par le biais de son testament, a institué un légataire universel et choisi de lui attribuer la propriété exclusive de ses biens, et excède les pouvoirs du mandataire successoral et ceux du juge. (Cass. 1ère civ., 21 mai 2025, n°23-16993, F-D (rejet pourvoi c/ CA [Localité 1], 12 avr. 2023) .

En l'espèce, si Maître [S] ès qualités justifie des difficultés de trésorerie et de la nécessité de procéder à une vente d'un actif pour faire face au passif successoral, force et de constater que la succession est composée de nombreux lots et qu'aucune demande ni mise en demeure de choisir le(s) lot(s) à vendre n'a été adressée au préalable à Monsieur [X] [B]. Celui-ci lors de l'audience s'est par ailleurs opposé à la vente des deux lots proposés. 

Il convient par conséquent de débouter Maître [Z] [S] ès qualités de sa demande tendant à voir sa mission étendue à la vente du lot n°44 de l'immeuble sis [Adresse 17] au prix minimum net vendeur de 1.200.000 euros et/ou du lot n°4 dudit immeuble pour un prix minimum net vendeur de 900.000 euros.

Il n'est toutefois pas inutile d'attirer l'attention de Monsieur [X] [B] sur la nécessité de réfléchir à la possibilité de vente d'un des lots composant la succession au regard de la situation très précaire de la trésorerie, non contestée, et de la nécessité de faire face au passif successoral et charges courantes sur les biens.

2/ Sur les autres demandes

Les dépens seront mis à la charge de la succession administrée.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

Aux termes des dispositions du 6° de l'article 481-1 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Reçoit le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 16] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 17] en leur intervention volontaire ; 

Proroge pour une durée de dix-huit mois à compter du 7 janvier 2026, la mission de Maître [Z] [S] en qualité de mandataire successoral à l'effet d'administrer provisoirement la succession de [I] [B] ;

Déboute Maître [Z] [S] ès qualités de sa demande d'extension de mission aux fins de se voir autoriser à vendre le lot n°44 de l'immeuble sis [Adresse 17] au prix minimum net vendeur de 1.200.000 euros et/ou le lot n°4 dudit immeuble pour un prix minimum net vendeur de 900.000 euros ;

Condamne la succession administrée aux dépens ;

Déboute Monsieur [X] [B] de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 16] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 17] de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 9 avril 2026

Le Greffier, Le Président,


Cloé André Maïté Faury