Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 9 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 24/00382 
N° Portalis 352J-W-B7I-C3T5Z

N° MINUTE : 




Assignation du :
29 Décembre 2023

JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [Q] [E] [S]
Madame [V] [S] née [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0355


DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] , représenté par son syndic, la société NOVADB, SAS
[Adresse 3] 
[Localité 2]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #G0234


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 09 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/00382 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3T5Z


DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

Exposé du litige : 
Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S] (ci-après les époux [S]), sont propriétaires d’un appartement, de caves, box et emplacements de parking, soit les lots n° 80, 178, 202, 222, 228, 232, 250, 259, 260, 274 et 275, au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

L’immeuble est composé de trois bâtiments A (8 étages, à l’angle de la [Adresse 6]), B et C (au [Adresse 7], de 4 étages chacun)

Aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble, la répartition du coût du chauffage et de la production d’eau chaude se fait aux millièmes généraux de chaque appartement sur la base de 9.118 millièmes.

Au cours de l’assemblée générale du 19 novembre 2019, les copropriétaires ont décidé de faire procéder à la rénovation de la chaufferie, avec la suppression du fioul et son remplacement par le gaz, pour le chauffage et la production d’eau chaude.

Lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022, un audit énergétique sur l’ensemble de l’immeuble a été voté, selon résolution n° 16, en vue de réduire la consommation d’énergie et bénéficier des aides financières et subventions disponibles. Un impératif de gain énergétique de 35 % minimum était fixé dans ce but (« Etude technique relative à la réalisation d’un programme de travaux de rénovation énergétique », avec « amélioration thermique »).

Le cabinet MEV et le cabinet CASA ARCHITECTURE ont été choisis afin de présenter un programme de travaux de rénovation énergétique. 

Le rapport de ces sociétés a notamment préconisé : 
- un ravalement de l’ensemble des façades avec isolation thermique par l’extérieur de certaines parties de l’immeuble, 
- l’optimisation de la ventilation, 
- le remplacement des menuiseries, 
- et la réfection de l’étanchéité des toitures terrasses inaccessibles avec amélioration technique. 

Au cours de l’assemblée générale du 4 octobre 2023, les copropriétaires ont décidé, selon résolutions n° 19.01 à 19.19, de procéder à la réalisation de travaux selon scénario partiel bâtiment A (travaux de ravalement et d’isolation thermique par l’extérieur partielle des façades, d’amélioration de la ventilation avec passage en système hybride ou basse pression hygro A, de remplacement des luminaires et ravalement des édicules), en se prononçant sur la désignation des entreprises chargées de réaliser lesdits travaux au titre des lots « Ravalement » (résolution n° 19.02), « Menuiserie » (résolution n° 19.07), « CVC » (résolution n° 19.08), « Couverture/Plomberie » (résolution n° 19.10), « Electricité » (résolution n° 19.12), tout en désignant un maître d’œuvre chargé du suivi des travaux (résolution n° 19.13), un assistant à maîtrise d’ouvrage (résolution n° 19.14), un coordonnateur S.P.S. (résolution n° 19.16), un bureau de contrôle (résolution n° 19.17), tout en souscrivant une assurance dommages-ouvrage et Tous Risques Chantier (résolution n° 19.15), en fixant les honoraires du syndic au titre du suivi administratif et financier des travaux votés (résolution n° 19.18) et en procédant aux appels de fonds nécessaires au financement des travaux pour un montant total de 1.252.610,91 € (résolution n° 19.19, échéancier). 

Au cours de cette même assemblée, les copropriétaires ont : 
- souscrit auprès de la caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France un prêt collectif à adhésion volontaire « copro 100 » au nom du syndicat et au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer (résolution n° 21), 
- et souscrit auprès du même organisme un emprunt collectif au nom du syndicat destiné exclusivement au préfinancement des subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés (prêt collectif pour le préfinancement des subventions, résolution n° 22). 

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 29 décembre 2023, les époux [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 19, 19.01, 19.02, 19.07, 19.08, 19.10, 19.12, 19.13, 19.14, 19.15, 19.16, 19.17, 19.18, 19.19, 21 et 22 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] qui s’est tenue le 4 octobre 2023. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, les époux [S] demandent au tribunal de :

Vu les articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu le règlement de copropriété, 
Vu les articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 1er et suivants du décret du 17 mars 1967, 
 
Déclarer Monsieur et Madame [S] recevables et bien fondés en leur action, demandes, fins et conclusions ; 
Ordonner la nullité des résolutions n°19, 19.01, 19.02, 19.07, 19.08, 19.10, 19.12, 19.13, 19.14, 19.15, 19.16, 19.17, 19.18, 19.19, 21 et 22 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3] qui s’est tenue le 4 octobre 2023 ; 
 
Rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3] dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [S] ; 
 
Dire et juger que Monsieur et Madame [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et honoraires d’avocat de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU du 13 décembre 2000 ; 
 
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3] à payer la somme de 4.000 euros à Monsieur et Madame [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à Paris 11ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et notamment celles de l’article 8 : 

Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions ; 

Débouter Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

Condamner solidairement Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; 
Condamner solidairement Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat aux offres de droit ; 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 février 2026, a été mise en délibéré au 9 avril 2026. 

MOTIFS DE LA DECISION :

Une décision d'assemblée générale existe dès lors qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-12.084) et une résolution non sanctionnée par un vote ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que les copropriétaires ne sont pas recevables à la contester (ex. Cour d’appel d’[Localité 4], 4ème chambre A, 12 juin 2014, n° RG 13/14003). 

Le juge peut relever d’office le caractère non décisionnel d’une résolution au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 6 mars 2002, n° 00-10.406, deuxième moyen). 

Le point n° 19 de l’assemblée générale du 4 octobre 2023 n’est pas une décision au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 mais consiste uniquement en un « intitulé » sans vote (« Scénario partiel bâtiment A : Travaux de ravalement et d’isolation thermique par l’extérieur par l’extérieur partielle des façades, d’amélioration de la ventilation avec passage en système hybride ou basse pression hygro A, de remplacement des luminaires et ravalement des édicules»), précédant la décision de réaliser les travaux (résolution n° 19.01). 

Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S] née [L] seront donc déclarés d’office, s’agissant d’une condition d’application de la règle de droit invoquée, irrecevables en leur demande d’annulation de la « résolution » n° 19 (ex. : Civ. 3ème, 6 mars 2002, 00-10.406, diffusé). 

I - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 19.01, 19.02, 19.07, 19.08, 19.10, 19.12, 19.13, 19.14, 19.15, 19.16, 19.17, 19.18, 19.19, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 octobre 2023 formée par les époux [S] :

Les époux [S] soutiennent, sur le fondement des articles 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, que :
- les résolutions contestées ont été adoptées à la majorité de l’article 24 de la loi susvisée,
- s’agissant de travaux en vue d’économie d’énergie, les résolutions devaient être adoptées à la majorité de l’article 25 de cette même loi,
- de ce seul fait, les résolutions n° 19.1, 19.2, 19.7, 19.8, 19.10 et 19.12 doivent être annulées,
- les résolutions restantes devenant sans objet, elles doivent également être annulées,
- la résolution 19.1 a été approuvée par 1.124/10.000, la résolution 19.2 par 4.790/10.000 et la résolution 19.12 par 4.865/10.000,
- la majorité de l’article 25 n’a pas été atteinte pour ces résolutions,
- elles auraient dû être resoumises au vote par application de l’article 25-1 de la loi de 1965.

Sur la clef de répartition des charges applicable, par bâtiment :
- l’article 4 du règlement de copropriété de l’immeuble liste de manière non limitative les parties communes, 
- dans le silence de ce document, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les éléments d’équipement commun sont réputés parties communes,
- tel est le cas de l’installation du chauffage et de la production d’eau chaude,
Décision du 09 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
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- pour le vote, les travaux litigieux ont été scindés par bâtiment, en deux parties, l’une pour le bâtiment A et l’autre pour les bâtiments B et C,
- le vote s’est fait en suivant les millièmes de chaque bâtiment contrairement à ce qui est prévu par le règlement de copropriété pour le chauffage et la production d’eau chaude,
- dans la mesure où les travaux auront des conséquences sur la consommation énergétique, et où il n’existe qu’une seule et unique chaudière pour l’immeuble, les travaux devaient être votés selon les tantièmes généraux sans différentiation par bâtiment,
- la séparation par bâtiments rend impossible le gain de consommation d’énergie puisque seuls certains bâtiments ont accepté de mener les travaux requis au titre de la rénovation énergétique,
- ces travaux poursuivent un objectif de réduction de consommation énergétique et ne constituent pas un simple ravalement, de sorte que le vote par bâtiment est impossible,
- à tout le moins ces travaux devaient être votés par l’ensemble des copropriétaires et des bâtiments afin d’éviter un vote partiel, selon la clef de répartition en charges communes générales,
- s’il est prévu que des aides financières soient versées aux copropriétaires, aucun élément n’est fourni permettant de savoir à combien s’élèvera cette aide,
- la seule mention de l’aide, sans la définir, n’a pu que fausser le consentement des copropriétaires. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] répond, sur le fondement de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, que : 

Sur la nécessité de procéder à un vote suivant la clef de répartition du chauffage central :
- les époux [S] ne sauraient soutenir que les travaux de ravalement, d’isolation thermique par l’extérieur partielle des façades, de changement de fenêtre, d’amélioration de la ventilation, de remplacement de luminaires et de ravalement des édicules auraient dû être votés en charges communes générales sur la base de la clef de répartition « chauffage eau chaude »,
- sur les frais de chauffages eau chaude, l’article 29, chapitre VI du règlement de copropriété stipule que « les frais de chauffage et d’eau chaude comprennent les dépenses d’entretien, de réparation et même de remplacement de chauffage central et d’eau chaude, le prix du mazout et autres combustibles, le coût de l’eau, celui de l’électricité consommée par les circulateurs, les salaires du chauffeur et les charges sociales y afférentes »,
- les copropriétaires ont été invités à voter sur des travaux de ravalement et d’isolation thermique par l’extérieur,
- l’objectif est d’isoler les murs, toit et fenêtres afin de supprimer les effets de parois froides et les infiltrations d’air,
- l’économie d’énergie attendue ne signifie pas pour autant que les travaux doivent être votés en charges communes générales, sur la base de la clef de répartition « chauffage eau chaude »,
- les résolutions ont été votées conformément aux termes des articles 5, 16,17 et 81 du règlement de copropriété,
- ces articles prévoient une répartition des charges par bâtiment pour l’entretien, la réparation et la construction du corps du bâtiment concerné (fondations charpentes, coffres…), 
- le bâtiment A et les bâtiment B et C ont une architecture distincte, justifiant un vote par bâtiment.
Sur le choix de la majorité de vote des résolutions contestées :
- soit les travaux étaient adoptés immédiatement à la majorité de l’article 25 et dès lors il n’y avait pas de nouveau vote,
- soit la majorité de l’article 25 n’était pas atteinte et dans ce cas il était possible de passer à un second vote à la majorité de l’article 24, majorité à laquelle les travaux de ravalement ont été votés, 
- dans tous les cas, il était possible de changer de vote pour obtenir deux refus consécutifs de réalisation des travaux, 
- le ravalement peut être décidé à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. 

*** 
1-1 Sur l’application d’une clé de répartition des charges par bâtiment :

En droit, aux termes de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. 

Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

L'article 6-4 de ladite loi prévoit par ailleurs que l'existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

La création de charges spéciales pour une « partie de l'immeuble » suppose la création préalable de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété (articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965), de sorte qu'en l'absence de parties communes spéciales, tous les lots doivent participer aux charges afférentes à chaque « bâtiment » ou « partie » de l'immeuble (ex. : Civ. 3ème, 7 décembre 2017, n° 16-23.562, premier moyen, 4 juillet 2006, n° 05-11.058, premier moyen). 

L’institution de parties communes spéciales ne découle pas de leur utilité pour les lots concernés mais des stipulations du règlement de copropriété qui la prévoient (Civ. 3ème, 4 juillet 2006, n° 05-11.058 ; 13 novembre 2013, n° 12-20.733, premier moyen ; 7 décembre 2017, n° 16-23.562) et la spécialisation des charges n’implique pas en elle-même la création de parties communes spéciales (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 6 avril 2022, n° RG 18/16930). 

En revanche, la création de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété a nécessairement pour corollaire l'existence de charges spéciales, même en l'absence de stipulation expresse dans le règlement de copropriété sur la répartition de certaines charges de réparation concernant ces parties communes spéciales (Civ. 3ème, 8 juin 2011, n° 10-15.551).

La prévision dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales que constitue chacun des bâtiments faisant partie de la copropriété a pour conséquence que seuls les copropriétaires qui sont propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider des travaux sur ces dernières et sont seuls tenus d'acquitter les charges correspondantes (Civ. 3ème, 3 juin 2009, n° 08-16379).

Au cas particulier, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] et 2/6/10 [Adresse 9] à [Localité 3] (pièce n° 1 produite en défense par le syndicat des copropriétaires) procède à une distinction entre les parties communes « à tous les copropriétaires sans exception » (article 4, page 13) et les « parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même corps de bâtiment » (article 5, B, page 14), instituant ainsi en partie commune spéciale chaque corps de bâtiments, en y incluant notamment : 
- les fondations, les gros murs (façades, pignon et refends), tous les murs et éléments constituant l’ossature des corps de bâtiment, 
- le gros œuvre des planchers, 
- les charpentes, terrasses, ouvertures desdits corps de bâtiments, 
- les coffres, conduits de fumées, gaines de ventilation se trouvant à l’intérieur des corps de bâtiment, ainsi que les souches et têtes de cheminées et leurs accessoires, etc. 

Par ailleurs, le même règlement prévoit des charges spéciales par « corps de bâtiments » d’entretien, de réfection et de reconstruction des bâtiments (articles 16 et 17, page 40), en faisant observer, en page 47, que lesdites charges « s’appliquant plus particulièrement à un bâtiment » seront « réparties entre les seuls copropriétaires du bâtiment intéressé et ce dans la proportion des quotes-parts de charges ci-dessus déterminés sous le paragraphe b) au présent article ». 

Il stipule enfin, en son article 82 (page 75, section 4 – Voix - Majorité) que : 
« Lorsqu’aux termes du présent règlement, les frais qui seraient entraînés par l’exécution de la décision mise aux voix n’incombent qu’à certains seulement des copropriétaires, seuls ces copropriétaires prennent part au vote, et ce, avec un nombre de voix proportionnel à leur participation aux frais ». 

Nonobstant la question, indifférente, de savoir si les travaux d’économie d’énergie litigieux sont ou non susceptibles de rentrer dans la catégorie des charges d’entretien, de réfection et de reconstruction susmentionnée, il apparaît que, dès lors que le règlement de copropriété institue chaque « corps de bâtiment » en partie commune spéciale, cette création a pour corollaires indispensables i) l’existence de charges spéciales à chaque bâtiment et ii) un vote spécial en assemblée des seuls copropriétaires du bâtiment concerné, à l’usage ou à l’utilité duquel il est affecté. 

Le moyen de nullité tendant à « l’approbation » selon une clef de charges par bâtiment ne sera donc pas retenu. 

1-2 Sur les règles de majorité applicables : 

En application du a) du II de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont approuvés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux. 

Le f) de l'article 25 de ladite loi prévoit par ailleurs que sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre. 

L'article 25-1 du même texte dispose quant à lui que « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

En l'espèce, les travaux litigieux faisant l’objet des résolutions n° 19 et suivantes critiquées de l’assemblée générale du 4 octobre 2023 portent sur la réalisation de travaux de ravalement et d’isolation thermique par l’extérieur partielle des façades, d’amélioration de la ventilation avec passage en système hybride ou base pression hygro A, de remplacement des luminaires et ravalement des édicules. 

Il ne ressort d’aucun élément allégué ou versé aux débats que lesdits travaux d’économie d’énergie, qui ont fait l’objet, pour chacune des résolutions qui s’y rapportaient (désignation des entreprises par lots, maîtrise d’œuvre, AMO, coordonnateur S.P.S., assurance, honoraires du syndic, financement, souscription d’emprunts collectifs à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux), d’un unique vote des copropriétaires à la majorité simple de l’article 24, seraient nécessaires à la conservation de l’immeuble et/ou à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. 

Le simple fait que ces travaux d’amélioration de la performance énergétique du bâtiment incluent des travaux de « ravalement » n’implique nullement que ces travaux relèveraient de la majorité simple de l’article 24, s’agissant d’un ravalement de façades qui s’inscrit dans le cadre d’un programme plus global de « rénovation énergétique » avec amélioration de la performance thermique de l’ensemble immobilier (pièce n° 23 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2022, résolution n° 16, page 6/19) et non l’inverse. 

Il est acquis que la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (soit 3.334 tantièmes sur 10.000 tantièmes) n’était pas réunie, alors que cette majorité était requise en l’espèce pour procéder au vote des travaux litigieux. 

Or, il ne ressort pas du procès-verbal de l’assemblée générale, qu’un second vote ait eu lieu en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions querellées étant indiquées comme ayant été adoptées « à la majorité requise de l’article 24 » à l’issue d’un seul et unique vote pour chacune d’elle. 

Le syndicat des copropriétaires défendeur ne le conteste d’ailleurs pas, se contentant d’indiquer, en pages 30 et 31 de ses dernières écritures, que : 
- si la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas atteinte, il « était possible, en application de l’article 25-1, de passer à un second vote à la majorité de l’article 24, majorité à laquelle les travaux de ravalement ont été votés », 
- dans tous les cas, il ne serait « pas possible de « changer » de vote pour obtenir deux refus consécutifs de réalisation des travaux ». 

Or, la pratique du « second vote » à la majorité simple n’est autorisée par les dispositions d’ordre public de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’à l’issue d’un premier vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat sur le projet ayant « recueilli » au moins le tiers des voix, afin qu’il puisse ensuite être procédé « immédiatement » à un second vote (en ce sens : Cour d’appel de [Localité 5], Chambre civile, 1ère section, 9 avril 2013, n° RG 11/01990), l’article 25-1 précité imposant donc deux votes successifs (ex. : Cour d’appel d’[Localité 4], 4ème chambre A, 27 mai 2011, n° RG 09/22686). 

Au surplus, il ne peut être exclu par principe qu'un copropriétaire puisse décider d'émettre des votes différents sur une même question, en fonction du consensus plus ou moins important susceptible d'exister au sein de la copropriété sur la décision à prendre :
- dès lors que le seuil de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat n'aurait pas été atteint lors du premier vote,
- ou au contraire dès lors que le seuil du tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat aurait été atteint, permettant ainsi qu'il soit procédé immédiatement un second vote.

Il ne saurait donc être présumé, en violation des dispositions d’ordre public précitées de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les résolutions querellées auraient été adoptées dans les mêmes termes si deux votes successifs avaient effectivement été organisés, de telle sorte que l’irrégularité ne peut être couverte, et ce même si au final les votes exprimés correspondaient à plus du tiers de l’ensemble des copropriétaires (ex. : Cour d’appel de [Localité 6], Première chambre civile, 5 mai 2015, n° RG 12/03774). 

Par ce motif, il convient de faire droit à la demande des époux [S] en procédant à l’annulation des résolutions n° 19.01, 19.02, 19.07, 19.08, 19.10, 19.12, 19.13, 19.14, 19.15, 19.16, 19.17, 19.18, 19.19, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] en date du 4 octobre 2023. 

II - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme globale, justifiée et acceptable, de 1.500,00 € à Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S], née [L], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S], née [L], seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] sera intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par ailleurs, Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S], née [L], dont les prétentions sont déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déclare Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S], née [L], irrecevables en leur demande d’annulation de la « résolution » n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] en date du 4 octobre 2023, 

Annule les résolutions n° 19.01, 19.02, 19.07, 19.08, 19.10, 19.12, 19.13, 19.14, 19.15, 19.16, 19.17, 19.18, 19.19, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] en date du 4 octobre 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] aux entiers dépens, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] à payer à Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S], née [L], la somme globale de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S], née [L], du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
Dispense Monsieur [Q] [S] et Madame [V] [S], née [L], de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes. 



Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026


La Greffière Le Président