Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 9 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies CC
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section


N° RG 23/04908 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZSLU

N° MINUTE : 3

Assignation du :
13 février 2019

contradictoire











ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 09 avril 2026

DEMANDERESSE 

S.A. BNP PARIBAS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102



DEFENDERESSE 

S.N.C. SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS [L] [N]
[Adresse 2] [Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441










MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,


DEBATS

A l’audience du 19 février 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026.


ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé non daté, la Société Nouvelle Des Etablissements [L] [N] a donné à bail à la société BNP Paribas divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 18 février 2010, pour une destination exclusive de : « Agence bancaire et toute activité conforme à son objet social et en particulier banque, assurance, immobilier, finance », moyennant un loyer annuel de 623.400 euros hors taxes et hors charges. 

Par acte extrajudiciaire en date du 28 mars 2019, la société BNP Paribas a fait signifier une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2019. Aucun accord n’ayant été trouvé, la société BNP Paribas a fait assigner la Société Nouvelle des Etablissements [L] [N] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2019.

Par jugement en date du 26 février 2021, le juge des loyers commerciaux a désigné Mme [T] [Y] en qualité d’expert, remplacée par ordonnance du 13 avril 2021 par Mme [E]. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 17 novembre 2021, estimant la valeur locative à la somme annuelle de 388.000 euros à la date du 1er avril 2019.

Par acte extrajudiciaire du 8 décembre 2021, la Société Nouvelle des Etablissements [L] [N] a notifié à la BNP Paribas son droit d’option, refusant le renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction. 

La société BNP Paribas a alors demandé le remboursement de tous ses frais au visa de l’article L. 145-57 du code de commerce, notamment les frais d’expertise amiable réalisée par M. [S] [R]. Par jugement du 7 mars 2023, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris pour statuer sur cette demande en paiement et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire, laquelle a été enrôlée sous le numéro RG 23/04908. 

En l’absence d’accord intervenu sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2019, par exploit en date du 7 avril 2023, la société BNP Paribas a fait assigner la Société Nouvelle des Etablissements [L] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris en réparation du préjudice causé par l’éviction et en fixation de l’indemnité d’occupation. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/05273.

Le 12 octobre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances, l’affaire étant désormais appelée sous le numéro 23/04908.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 6 décembre 2023, la société BNP Paribas a saisi le juge de la mise en état d’une demande de fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 388.000 euros à compter du 1er avril 2019 et pour la durée de la procédure.

Aux termes de ses conclusions d’incident n°4 notifiées par RPVA le 26 décembre 2025, la société BNP Paribas demande au juge de la mise en état de :
« Juger recevables et bien fondées les demandes de la société Bnp Paribas. - Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2019 à la somme annuelle de 388.000 € et pendant toute la durée de la procédure en fixation des indemnités d’occupation et d’éviction. - Condamner par provision la Société Nouvelle des Etablissements [L] [N] au paiement de cette somme et au remboursement des trop perçus de loyers depuis le 1er avril 2019 et juger les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal, de plein droit à compter de chaque échéance, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil (ancien article 1154 du même code). - Débouter la Société Nouvelle des Etablissements [L] [N] de l’intégralité de ses demandes. - Condamner la Société Nouvelle des Etablissements [L] [N] aux entiers dépens du présent incident. - Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir est de droit, et à défaut l’ordonner ».Elle fait valoir que, dans le cadre de la procédure en fixation du loyer renouvelé, l’expert Mme [E] a estimé la valeur locative à la somme de 388.000 euros HT et HC à compter du 1er avril 2019, soit un montant très largement inférieur au loyer contractuel qui s’élevait à la somme de 719.275,76 euros HT et HC à cette date ; qu’il est avéré que la valeur locative est inférieure au loyer contractuel de sorte qu’il est justifié de demander au juge de la mise en état de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à la valeur locative estimée par l’expert judiciaire pendant la durée de la procédure ; qu’elle ne peut continuer de s’acquitter d’un montant complètement déconnecté de la réalité économique ; que l’expert amiable qu’elle avait préalablement mandaté avait estimé la valeur locative à la somme de 330.000 euros ; que le montant estimé par l’expert judiciaire constitue donc un maximum incontestable, lequel subira en outre un abattement pour précarité de 10% ; qu’elle se réserve la possibilité de solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation inférieure dans le cadre de la procédure au fond ; que la jurisprudence citée par la bailleresse pour s’opposer à sa demande n’est pas applicable au cas d’espèce ; qu’elle n’invoque aucun fondement pour s’opposer à la demande de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle de la locataire et estimer que seul le bailleur disposerait de ce droit. La société BNP Paribas soutient que seules les conditions de l’article 789 du code de procédure civile doivent être vérifiées, à savoir la qualité de créancier et l’existence d’une obligation non sérieusement contestable ; qu’au regard de la valeur locative très largement supérieure au loyer contractuel, la locataire a la qualité de « créancier », ce que reconnait la bailleresse en sollicitant dans ses conclusions au fond la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 620.290 euros ; que cette demande atteste de la reconnaissance de l’obligation dont la locataire est créancière. Elle estime que les développements de la bailleresse sur la prise en compte de l’abattement pour précarité ou sur la pondération des locaux sont sans objet dès lors qu’il est reconnu que la valeur locative est supérieure au montant contractuel et qu’elle ne demande pas, à ce stade, l’application d’un abattement pour précarité.

Par dernières conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 24 décembre 2025, la Société Nouvelle des Etablissements [L] [N] demande au juge de la mise en état de :
« - Déclarer la société BNP PARIBAS irrecevable en sa demande, 
- En tout état de cause, l’en débouter en tous ses chefs, 
- La condamner aux dépens de l’incident qui pourront être recouvrés directement contre elle par l’avocat soussigné conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Elle expose qu’il ne résulte pas de la jurisprudence que le juge de la mise en état a la possibilité de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à la demande du locataire, pendant le temps de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, au motif que l’estimation de l’expert judiciaire de la valeur locative constituerait un « maximum incontestable » ; que la qualité de créancier et l’existence d’une obligation non sérieusement contestable ne sont pas établis tant que le tribunal n’a pas statué sur l’indemnité d’occupation, celle-ci n’étant qu’éventuelle dans son existence et son quantum pendant le temps de la procédure ; que la demande de la société Bnp Paribas est donc irrecevable. Elle estime que la demande est également mal fondée en ce que la provision ne peut être fixée sur la base d’un rapport d’expertise dressé dans le cadre d’une procédure en fixation de loyer qui est critiqué par la bailleresse ; qu’elle estime la valeur locative au 1er avril 2019 a une somme nettement supérieure à celle de l’expert dont elle conteste également la pondération ; que les demandes de fixation rétroactive de l’indemnité d’occupation, de remboursement des trop perçus et de paiement des intérêts avec capitalisation ne relèvent pas de la compétence du juge de la mise en état.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 19 février 2026 et mise en délibéré au 9 avril 2026.

*

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision 

En vertu de l’article 789 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. 

La provision constitue une avance à valoir sur les causes du jugement. Elle ne peut être allouée que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le caractère incontestable de la créance doit être clair et absolu, le juge de la mise en état ne pouvant apporter d’appréciation au fond.

En l’espèce, il est constant que la bailleresse a exercé son droit d’option par acte extrajudiciaire du 8 octobre 2021, renonçant de façon définitive au renouvellement du bail. Il en résulte qu’elle est débitrice à l’égard de la société BNP Paribas d’une indemnité d’éviction, laquelle est débitrice d’une indemnité d’occupation à son égard. 

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par la société BNP Paribas est une indemnité statutaire, qui doit être évaluée à la valeur locative des locaux au 1er avril 2019. 

Pour autant, le montant de l’indemnité d’occupation n’est pas à ce jour fixé et il ressort des demandes respectives des parties qu’elles s’opposent sur son montant, la société BNP Paribas sollicitant une fixation à la valeur proposée par l’expert judiciaire dans le cadre de la procédure devant le juge des loyers, soit 388.000 euros, alors que la Société Nouvelle des Etablissements [L] [N] conteste cette évaluation, sollicitant une fixation à la somme de 620.290 euros, soit une différence d’évaluations considérable.

Or, il n’appartient pas au juge de la mise en état d’apprécier le bien-fondé de l’évaluation proposée par l’expert judiciaire désigné dans la procédure de fixation du loyer de renouvellement.


Si les deux évaluations proposées par les parties de la valeur locative sont inférieures au loyer contractuel applicable au 1er avril 2019, la qualification de « créancier » d’un trop perçu au titre de l’indemnité d’occupation, alléguée par la société BNP Paribas, ne sera établie que lorsque le tribunal aura statué au fond sur le montant de cette indemnité. Si l’indemnité d’occupation est fixée à un montant inférieur au loyer contractuelle, la société BNP Paribas deviendrait créancière d’un trop perçu par la bailleresse pour la période passée, entre la fin du bail et la fixation judiciaire. Cette qualité n’est toutefois pas établie à ce jour, elle est simplement éventuelle, la locataire étant, en l’état, débitrice de l’indemnité d’occupation.

En outre, le droit à indemnité d’éviction de la locataire et à une indemnité d’occupation statutaire au profit de la bailleresse existe sous réserve d’une éventuelle déchéance du droit à indemnité d’éviction, de sorte que le droit à indemnité d’occupation statutaire est incertain dans sa durée jusqu’à ce que le tribunal ait statué au fond.

Dans ces conditions, la société BNP Paribas ne peut solliciter du juge de la mise en état la fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle, sa qualité de créancier d’un trop perçu d’indemnité d’occupation et l’existence d’une obligation non sérieusement contestable n’étant pas encore établis de façon certaine.

En conséquence, la demande de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes en condamnation à une provision sur le remboursement des sommes déjà payées et sur les intérêts.


Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’incident seront réservés.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.

*
**

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déboute la SA BNP Paribas de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2019 et pendant la durée de la procédure en fixation des indemnités d’occupation et d’éviction,

Déboute la SA BNP Paribas de sa demande de condamnation par provision de la SNC Société Nouvelle des Etablissements [L] [N] au remboursement des trop-perçus de loyers depuis le 1er avril 2019 lesquels auraient produits des intérêts,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 18 juin 2026 à 11 h 30 pour :
- avis des parties, à adresser par message RPVA avant le 15 mai 2026, sur la proposition qui leur est faite de diligenter une mesure de médiation judiciaire, étant entendu que dans l'affirmative celle-ci serait immédiatement ordonnée,
- à défaut de réponse positive (étant entendu que l’absence de réponse pourra être considérée comme un défaut de diligence justifiant une radiation) conclusions au fond de la société BNP Paribas,







Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

Réserve les dépens,

Faite et rendue à [Localité 1] le 09 avril 2026.

Le greffier La juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES