Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab B4 — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 22/08179 - N° Portalis DBW3-W-B7G-Z6DP

AFFAIRE : 

M. [Y] [U] [O] [F] (Maître Béatrice ZAVARRO de la SELARL B. ZAVARRO - SELURL)
 C/ 
Office notarial [K] [C] - MISTRAL François-Guillaume et SCHIATTI- MISTRAL Elodie (Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS)
M. [Q] [A] (Me Denis FAYOLLE, avocat au barreau de MARSEILLE) 
Madame [M] [L] [N] [R] épouse [A] (Me Denis FAYOLLE, avocat au barreau de MARSEILLE) 

Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 27 Novembre 2025
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 12 février 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 février 2026, prorogé au 09 Avril 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [U] [O] [F]
né le 07 Décembre 1978 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Béatrice ZAVARRO de la SELARL B. ZAVARRO - SELURL, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [I] [J]
née le 04 Janvier 1978 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Béatrice ZAVARRO de la SELARL B. ZAVARRO - SELURL, avocats au barreau de MARSEILLE


C O N T R E

DEFENDEURS

Office notarial [K] [C] - MISTRAL François-Guillaume et SCHIATTI-MISTRAL Elodie (en la personne de Me [C] [K])
immatriculé au Siret : [Numéro identifiant 1],
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Q] [A]
né le 21 Septembre 1975 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Denis FAYOLLE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [L] [N] [R] épouse [A]
née le 01 Novembre 1978 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Denis FAYOLLE, avocat au barreau de MARSEILLE




EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] sont propriétaires d'un bien immobilier sis [Adresse 4].

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2018, Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] ont passé une vente conditionnelle de ce bien avec Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A], qui se sont portés acquéreurs.

L'acte prévoyait le versement par Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] d'un dépôt de garantie de 18 000€ en la comptabilité de Maître [C] [K], notaire au sein de l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL. Le dépôt devait être effectué au plus tard le 4 juillet 2018.

Le dépôt de garantie n'a pas été versé entre les mains de l'étude notariale par Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A].

Le compromis devait être réitéré au plus tard le 21 septembre 2018.

L'acte authentique de vente n'a pas été dressé.

Le 24 octobre 2018, un procès-verbal de constat par huissier de justice a été dressé, établissant l'absence de signature de l'acte authentique de vente.

Par actes de commissaire de justice en date des 16 mai, 31 mai et 10 juin 2022, Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] ont assigné Monsieur [Q] [A], Madame [M] [R] épouse [A] et l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL « pris en la personne de Maître [C] [K] » devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir « condamner Maître [K] et Monsieur et Madame [A] » solidairement au paiement de la somme de 18 000€ au titre du dépôt de garantie.


Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 6 décembre 2023, au visa de l'article 1103 du code civil, Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] sollicitent de voir :

- condamner Me [K] et Monsieur et Madame [A] solidairement au paiement de 18 000€ au titre du dépôt de garantie ;
- condamner Me [K] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 9 000€, pour manquement à son obligation d’assurer l’effectivité de l’acte qu’il instrumente ;
- assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;
- condamner les requis au paiement de 2500€ sur le fondement de l’art 700 du NCPC ; 
- condamner les requis aux entiers dépens d’instance distraits au profit de Me ZAVARRO sous son affirmation de droit. 

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des conclusions de Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] pour un plus ample exposé de leurs prétentions ainsi que leurs moyens.


Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 16 mars 2023, au visa des articles 1589 du code civil ainsi que 700 du code de procédure civil, Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] sollicitent de voir :

- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions ;
- les condamner à payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des conclusions de Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] pour un plus ample exposé de leurs prétentions ainsi que leurs moyens.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 janvier 2023, l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL pris en la personne de Maître [C] [K], sollicite de voir :

- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions ;
- les condamner à payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des conclusions de l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL pris en la personne de Maître [C] [K] pour un plus ample exposé de ses prétentions ainsi que ses moyens.


Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties. 


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l'obligation à paiement de Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] :

Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] soutiennent avoir découvert, après la signature du compromis, l'occupation du local situé sous le bien objet du contrat. Ils n'en rapportent pas la preuve. Ce moyen apparaît extérieur au contrat litigieux.

Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] font valoir que l'acte signé ne valait pas vente. Tel n'est pas le sujet. Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] ne poursuivent pas la vente forcée mais le paiement du dépôt de garantie, lequel est bien prévu par le contrat signé par les défendeurs.

Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] font valoir que Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] n'ont pas poursuivi la signature de l'acte authentique. Cette affirmation est contredite par les pièces produites aux débats. La vente par acte authentique, selon l'acte signé, aurait dû être réalisée au plus tard le 21 septembre 2018. Or, Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] ne prouvent pas avoir tenté de signer l'acte authentique jusqu'à cette date. Et même postérieurement, ce sont Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] qui démontrent avoir tenté de fixer un rendez-vous ultérieur le 24 octobre 2018, auquel Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] ne se sont pas présentés.

Conformément aux stipulations du contrat du 4 juillet 2018, et notamment la clause relative au dépôt de garantie en page 8, Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] sont donc solidairement redevables à l'égard de Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] de la somme de 18 000€.

Sur l'obligation à paiement de « Maître [K] » au titre du dépôt de garantie :

Il est constant que la responsabilité du notaire rédacteur d'un acte peut être recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Il incombe à la partie qui sollicite la condamnation du notaire de ce chef de rapporter la triple preuve de la faute du notaire, du préjudice et du lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

Il est constant en jurisprudence qu'il incombe au notaire d'assurer l'effectivité des actes qu'il rédige, quand bien même ces actes prendraient la forme d'actes sous seing privé (voir par exemple en ce sens C. cass., 1ère civ., 5 février 2020, n°18-24.580).

En l'espèce, l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL pris en la personne de Maître [C] [K] ne conteste pas avoir rédigé la « vente conditionnelle » du 4 juillet 2018. Cet acte stipulait la séquestration par Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] d'un dépôt de garantie de 18 000€ entre les mains de l'office notarial de Maître [C] [K], notaire. Il n'est pas contesté que cette somme n'a pas été versée entre les mains de l'étude notariale dans le délai limite imparti.

L'office notarial ne démontre pas avoir alerté les demandeurs dès le 4 juillet 2018, ni dans les jours suivants, sur l'absence de versement du dépôt de garantie par les acquéreurs. L'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL pris en la personne de Maître [C] [K] ne démontre pas non plus avoir rappelé à Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] leur obligation de verser cette somme avant le 4 septembre 2018, soit deux mois après la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être versé.

L'étude notariale a donc commis deux fautes dans l'exécution de son obligation d'assurer l'effectivité de l'acte qu'elle avait rédigé.

Il est constant qu'encore à la date du présent jugement, Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] n'ont pas reçu le paiement de la somme de 18 000€ au titre du dépôt de garantie, somme qui aurait dû leur être acquise en cas de non-réitération de la vente par acte authentique par les acquéreurs. Si l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL pris en la personne de Maître [C] [K] s'était acquittée de ses obligations (rappeler dès le 4 juillet 2018 à Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] leur obligation de verser le dépôt de garantie, et alerter Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] en l'absence de versement de la somme en sa comptabilité), soit Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] auraient réglé la somme et Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] auraient alors pu être payés sans recourir à la présente procédure lors de la non-réalisation de la vente par acte authentique, soit, en l'absence de versement de Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A], les demandeurs auraient pu dès le 5 juillet 2018 solliciter la nullité de la vente, et ainsi être libéré dès cette date de tout lien contractuel.

Les fautes commises par l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL pris en la personne de Maître [C] [K] ont donc causé à Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] le préjudice consistant en l'absence de perception, encore à ce jour, de la somme de 18 000€ alors qu'ils ont été contractuellement liés jusqu'au terme de la validité du compromis.

Il convient donc de condamner l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL pris en la personne de Maître [C] [K] à verser, in solidum avec Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A], la somme de 18 000€ : Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] en sont redevables au titre du dépôt de garantie contractuel et l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL, pris en la personne de Maître [C] [K], en est redevable à titre de dommages-intérêts.

Sur les dommages-intérêts de 9000€ réclamés par Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] à l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL pris en la personne de Maître [C] [K] :

Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] n'indiquent pas à quoi correspond la somme de 9 000€ qu'ils réclament à l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL pris en la personne de Maître [C] [K], étant donné que le préjudice causé par le manquement de cette dernière à son obligation d'assurer l'effectivité des actes auxquels le notaire concourt est déjà indemnisé par la condamnation au paiement de la somme de 18 000€.

Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] seront déboutés de leur prétention de ce chef.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [Q] [A], Madame [M] [R] épouse [A] et l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL, pris en la personne de Maître [C] [K], qui succombent aux demandes de Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J], aux entiers dépens.

La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Béatrice ZAVARRO, avocate de Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] de recouvrer directement contre Monsieur [Q] [A], Madame [M] [R] épouse [A] et l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL, pris en la personne de Maître [C] [K], ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] et l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL pris en la personne de Maître [C] [K] à verser à Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A] à verser à Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] la somme de dix-huit mille euros (18 000€) au titre du dépôt de garantie du contrat du 4 juillet 2018 ;

CONDAMNE l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL, pris en la personne de Maître [C] [K], in solidum avec Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A], à verser à Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] la somme qui précède de dix-huit mille euros (18 000€) à titre de dommages-intérêts ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] de leur prétention à la somme de 9 000€ au titre du manquement de l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL, pris en la personne de Maître [C] [K], à son obligation d'assurer l'effectivité des actes qu'elle instrumente ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [A] et Madame [M] [R] épouse [A]et l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL pris en la personne de Maître [C] [K] aux entiers dépens  ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Béatrice ZAVARRO, avocate de Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] de recouvrer directement contre Monsieur [Q] [A], Madame [M] [R] épouse [A] et l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL, pris en la personne de Maître [C] [K], ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [A], Madame [M] [R] épouse [A] et l'office notarial [K], MISTRAL et SCHIATTI-MISTRAL, pris en la personne de Maître [C] [K], à verser à Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [J] la somme de deux mille cinq cent euros (2 500€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT