Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A3 — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/
du 09 AVRIL 2026



Enrôlement : N° RG 24/03806 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4N5R

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (l’AARPI BCT AVOCATS)
C/ S.A.R.L. [P] IMMOBILIER (la SELARL DEFENZ)





A l'audience Publique du 22 janvier 2026
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE 

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 avril 2026




PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort 

NOM DES PARTIES



DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble DOMAINE SAINT [Localité 2] sis [Adresse 2] 
représenté par son Syndic en exercice la société INTESA
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son gérant en exercice 

représenté par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [P] IMMOBILIER
immatriculée au RCS sous le numéro 839 431 996 
dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en la personne de son gérant en exercice 

représentée par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE


***

EXPOSE DU LITIGE : 

L'ensemble immobilier de la copropriété LE DOMAINE DE SAINT [Localité 2] du [Adresse 5] avait élu pour syndic pour la période du 12 octobre 2020 au 13 octobre 2021, la société COGEFIM [Y]. 

A l'expiration du mandat de syndic de la société COGEFIM [Y], le syndicat des copropriétaires s'est retrouvé sans syndic élu.

Au terme de cette assemblée générale du 18 octobre 2021, la société [P] IMMOBILIER a été élue syndic de l'ensemble immobilier de la copropriété LE DOMAINE DE SAINT AMBROISE du [Adresse 5].

Le mandat de syndic a été conclu pour une période de 20 mois du 18 octobre 2021 au 17 juin 2023. 

Sur convocation du Président du Conseil Syndical, par assemblée générale du 31 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires a choisi un nouveau syndic de copropriété, la société INTESA pour une période du 2 juin 2023 au 24 juin 2024. 

Postérieurement à la convocation de cette assemblée générale et à la notification qui lui en a été faite, la société [P] IMMOBILIER a convoqué une autre assemblée générale le 19 juin 2023, au cours de laquelle le mandat de la société INTESA a été « confirmé » pour la période du 19 juin 2023 au 30 juin 2024. et les comptes de l'exercice 2022 invalidés.

Se plaignant d'irrégularités comptables, le président du conseil syndical de l'immeuble a alerté la société [P] IMMOBILIER et l'a mise en demeure de réparer les divers préjudices financiers subis par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

Lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2023, les copropriétaires ont donné mandat au syndic INTESA d'engager une procédure judiciaire à l'encontre de la société [P] IMMOBILIER afin d'obtenir réparation des préjudices subis du fait de ses manquements et restitution des honoraires indument perçus. Lors de cette même assemblée générale, les copropriétaires ont, à nouveau, rejeté la résolution relative à l'approbation des comptes 2022.


Par acte du 28 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires du DOMAINE SAINT AMBROISE a assigné la société [P] IMMOBILIER devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour obtenir sa condamnation à l'indemnisation de ses préjudices.

Vu les pièces versées aux débats, 
Vu les dispositions des articles 18 et 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, 
Vu les dispositions des articles 1191 et suivants, 1231-1 et suivants du Code civil, 
Vu les dispositions de l'article 1302 du Code civil, 

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/3806.


Par conclusions récapitulatives et en réplique régulièrement signifiées au RPVA le 30 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le Syndicat des copropriétaires du DOMAINE SAINT AMBROISE représenté par son syndic en exercice demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats, 
Vu les dispositions des articles 18 et 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, 
Vu les dispositions des articles 1191 et suivants, 1231-1 et suivants du Code civil, 
Vu les dispositions de l'article 1302 du Code civil, 

Condamner la société [P] IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] les sommes suivantes indument perçues : 

1.512,88 euros prélevés sans justificatif ni autorisation au titre de la " préparation de l'AG du 18/10/2021 ; 

6.280,00 euros prélevés sans justificatif ni autorisation au titre de la reprise comptable 2019/2020, alors même que la défenderesse avait indiqué faire " remise " de ces frais et honoraires, 

4.500,00 euros au titre du doublon de prélèvement des honoraires annuels pour le 3ème trimestre 2022, 

3.875,12 euros prélevés sans justificatif ni autorisation, postérieurement à la cessation de son mandat, 


850 euros au titre des honoraires pour la période du 1er au 17 juin où elle n'était plus syndic, 

1.680,00 euros au titre des pénalités journalières de 15 euros pour la période du 10 février 2023 au 1er juin 2023 pour non-transmission des pièces sollicitées par le conseil syndical, qui auraient dues être déduite de la rémunération annuelle du syndic. 

Soit une somme totale de 18.698,00 euros, outre intérêts légaux à compter de la présente assignation, avec anatocisme, 

Condamner la société [P] IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] la somme totale de 14.346,70 euros en réparation des divers préjudices subis du fait des fautes et négligences commises dans sa gestion, 

Débouter la société [P] IMMOBILIER de toute demande, fin et prétention contraire, 

Condamner la société [P] IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance par application de l'article 696 du Code de procédure civile, 

Condamner la société [P] IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] une somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécutoire de droit attachée au jugement,


Le syndicat des copropriétaires reproche à la société [P] IMMOBILIER, ancien syndic de la copropriété, d'avoir perçu des honoraires indus et d'avoir commis plusieurs fautes dans la gestion de l'immeuble.

Tout d'abord, s'agissant de la restitution des honoraires indument perçus, il soutient que le contrat prévoyait une rémunération forfaitaire annuelle de 18.000 euros TTC pour la gestion courante et que la société [P] IMMOBILIER aurait procédé à plusieurs prélèvements irréguliers sur le compte bancaire du syndicat. Il fait valoir notamment :

- Qu'une somme de 1.512,88 euros a été prélevée au titre de la préparation de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2021 alors que la société [P] IMMOBILIER n'était pas encore syndic et que ces honoraires n'ont jamais été autorisés par l'assemblée générale, 
- Qu'une somme de 6280 euros a été prélevée au titre d'une prétendue reprise comptable 2019-2020 sans autorisation de l'assemblée générale et alors même que le syndic s'était engagé à en faire remise lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2022, 
- Qu'un doublon de facturation de 4.500 euros a été effectué au titre des honoraires du 3ème trimestre 2022, 
- Qu'une somme de 3.875,12 euros a été prélevée le 11 juillet 2023 alors que le mandat du syndicat était expiré et sans justifications, 
- Que la société [P] IMMOBILIER a perçu la totalité de ses honoraires pour le deuxième trimestre 2023 alors qu'elle n'exerçait plus les fonctions de syndic du 1er au 17 juin 2023 ce qui justifie la restitution d'un prorata de 850 euros, 
- Que le syndic n'a pas transmis les pièces demandées par le conseil syndicat dans le délai légal de 30 jours ce qui ouvre droit à l'application des pénalités prévues à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 1.680 euros

Le syndicat sollicite en conséquence la condamnation de la société [P] IMMOBILIER à lui restituer la somme de totale de 18.698 euros.

Ensuite, il soutient que la défenderesse a commis plusieurs manquements dans l'administration de la copropriété, et il lui reproche notamment :

- De ne pas avoir exercé l'opposition sur le prix de vente prévue par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lors de la vente de lots appartenant à des copropriétaires débiteurs, le privant de la possibilité d'être réglé sur le prix de vente, 
- De ne pas avoir réglé les fournisseurs à échéance, ce qui a entrainé des pénalités et des intérêts de retard, notamment auprès de la société des eaux de [Localité 1] et de EDF,
- De ne pas avoir réglé certaines taxes et charges fiscales ce qui a généré des majorations et pénalités fiscales, 
- De ne pas avoir résilié un contrat de prestation malgré un mandat donné par l'assemblée générale ce qui a entraine une double facturation, 
- De ne pas avoir respecté les obligations légales relatives aux fonds travaux de la loi ALUR, les cotisations collectées n'ayant pas été versées sur un compte séparé rémunéré.

Selon lui ces manquements caractérisent une faute de gestion engageant la responsabilité contractuelle du syndic et lui ont causé un préjudice financier, dont il réclame réparation à hauteur de 14.346,70 euros au titre des préjudices subis. 

Par conclusions numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 12 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la société [P] IMMOBILIER demande au tribunal de : 

Vu l'article 21 de la loi de 1965, 
Vu les articles 1301 et suivants du code civil, 
Vu les articles 1998 et suivants du code civil, 
Vu l'article 514 du Code de procédure civile, 
Vu les pièces, 

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du DOMAINE SAINT AMBROISE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du DOMAINE SAINT AMBROISE de sa demande de condamnation à hauteur de la somme de 18.698 €, à savoir : 

1.512,88 € au titre des prestations pour la préparation de l'AG du 18/10/2021 
6.280 € au titre des honoraires de reprise comptable 2019-2020 
4.500 € au titre d'un prétendu doublon pour le 3ème trimestre 2022 
3.875,12 € au titre du solde des honoraires 
850 € au titre des honoraires perçus pour la période du 1er au 17 juin 2023 
1.680 € au titre des pénalités journalières pour non-transmission des pièces sollicitées par le conseil syndical à déduire de la rémunération du syndic 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du DOMAINE SAINT AMBROISE de sa demande de condamnation à hauteur de 15.587,70 €, à savoir : 

351,40 € au titre du défaut d'opposition pour la vente du lot de M. [T] 
712,68 € au titre du défaut d'opposition pour la vente du lot de Mme [E] veuve [X] 
1.399,36 € au titre des pénalités et intérêts de retard réclamés par la SEMM 
1.943,26 € au titre des pénalités et intérêts de retard réclamés par EDF 
701 € au titre des majorations réclamées par le Trésor Public 
10.000 € à titre de dommages et intérêts forfaitaires 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du DOMAINE SAINT AMBROISE de sa demande formée au titre de l'article 700. 

ECARTER l'exécution provisoire de la décision à venir. 

Reconventionnellement, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du DOMAINE SAINT AMBROISE à payer à la société [P] IMMOBILIER la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 outre les entiers dépens.

En défense, tout d'abord au titre des irrégularités alléguées concernant les prélèvements la société [P] IMMOBILIER soutient que les sommes contestées correspondent :

- Soit à des frais réellement engagés pour la copropriété, 
- Soit à des honoraires prévus au contrat du syndic, 
- Soit à des prestations particulièrement nécessaires à la gestion de l'immeuble

Elle fait valoir notamment :

- Que les pénalités journalières prévues à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent être réclamées que selon une procédure spécifique prévue par ce texte, et après décision du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, de sorte que la demande serait irrecevable, 
- Que la somme de 1.512,88 euros correspond essentiellement à des frais d'affranchissement et de copies engagés pour la convocation de l'assemblée générale du 18 octobre 2021, laquelle avait été organisée à la demande du conseil syndical alors que la copropriété se trouvait sans syndic, situation relevant de la gestion d'affaire au sens des articles 1301 et suivants du code civil, 
- Que la facturation de 6.280 euros au titre de la reprise comptable était prévue par le contrat de syndic en cas de reprise d'exercices antérieurs non approuvés et qu'elle correspond au travail par elle réalisée rendu nécessaire par la carence du précédent syndic, 
- Qu'il n'existe aucun doublon de facturation des honoraires du 3ème trimestre 2022, les prélèvements correspondants chacun à un trimestre distinct, 
- Que la somme de 3.875,12 euros correspond à des honoraires dus au titre des diligences et vacations prévues au contrat, 
- Que les honoraires perçus jusqu'en juin 2023 sont conformes au mandat de syndic qui courait jusqu'au 17 juin 2023, la résiliation anticipée n'ayant pas été régulièrement décidée.

Ensuite, la société [P] IMMOBILIER conteste toute faute de gestion.

Elle soutient notamment :
- Que l'absence d'opposition sur certains prix de vente ne lui est pas imputable, soit parce que les ventes sont intervenues avant son mandat, soit parce qu'aucun avis de mutation ne lui a été notifié, 
- Que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence d'une créance irrecouvrable, condition nécessaire pour caractériser un préjudice, 
- Que les pénalités de fournisseurs trouvent leur origine dans les difficultés de transmission des documents par le syndic précédent, 
- Que le syndicat des copropriétaires ne rapporte ni la preuve d'une faute, ni d'un préjudice ni d'un lien de causalité. 

Elle conclut en conséquence au rejet des demandes et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700.

*****

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

*****

La procédure a fait l'objet d'une clôture différée au 15 décembre 2025 avec une fixation à l'audience du 22 janvier 2026.

Le délibéré a été fixé au 9 avril 2026.


MOTIFS :


Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

- Sur la demande au titre des pénalités de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :

Selon l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. (…)

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.

Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. En cas d'absence de transmission de ces pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Il reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. (…)

Par application de ce texte, en cas de défaut de transmission des pièces demandées par le conseil syndical dans le délai d'un mois, des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. A défaut de déduction lors de l'établissement des comptes, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat. Le décret de 1967 précise que ces procédures judiciaires sont exercées par le président du conseil syndical, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires. 

Ainsi, l'article 21 prévoit un mécanisme en deux temps : d'abord l'imputation des pénalités sur la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes, puis à défaut, la saisine par le président du conseil syndical du Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour obtenir la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat. Le texte ne prévoit pas une action ordinaire au fond introduite directement par le syndicat des copropriétaires sur ce seul fondement. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de pénalités journalières pour défaut de communication de pièces au conseil syndical. Il soutient que le conseil syndical a demandé communication de ces pièces le 9 janvier 2023, puis relancé le syndic, sans que ce dernier ne transmette les documents réclamés dans le délai d'un mois, de sorte que des pénalités de 15 euros par jour de retard lui seraient dues pour 112 jours.

Toutefois, il échet de constater qu'en l'espèce la demande n'est pas formée par le président du conseil syndical mais par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d'une instance au fond, alors que l'article 21 de la loi précitée confère au seul président du conseil syndical la faculté d'introduire une telle action selon la procédure accélérée au fond. Le syndicat des copropriétaires n'étant pas habilité à agir selon cette procédure, la demande doit être déclarée irrecevable. En effet, le président du conseil syndicat est seul habilité à agir dans le cadre procédural spécifique de la procédure accélérée au fond.


- Au titre des honoraires indument prélevés :

Il résulte des dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, que la rémunération du syndic est déterminée par le contrat de syndic approuvé par le syndicat des copropriétaires.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1998 du code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Selon l'article 1301 du code civil, celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l'affaire d'autrui, à l'insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l'accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d'un mandataire.

Le syndicat des copropriétaires n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.

Les prestations particulières peuvent donner lieu à rémunération que si elles sont prévues par le contrat ou autorisées par l'assemblée générale des copropriétaires. 

Selon l'article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Cela implique qu'il appartient au syndicat des copropriétaires, en demande de restitution d'honoraires indus, de démontrer qu'ils ont été perçus sans cause ou en violation du contrat de syndic. Ainsi il doit démontrer le prélèvement, et l'absence de base contractuelle ou de décisions prises en assemblée générale. Une fois ces pièces produites au soutien de la demande le syndic doit justifier de la prestation, ou de la clause contractuelle applicable pour démontrer le caractère dû du prélèvement. 

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires soutient que la somme de 1.512,88 euros, au titre de la préparation de l'assemblée générale du 18 octobre 2021, aurait été prélevée sans autorisation ni justification alors que la société [P] n'était pas encore syndic. En défense, cette dernière fait valoir que ces frais correspondent principalement aux frais d'affranchissement et de copies nécessaires à la convocation de l'assemblée générale organisée à la demande du conseil syndical, mais aussi aux frais d'assistance à la convocation.

En application des dispositions de l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui sollicite la restitution d'une somme qu'il estime indûment perçue, d'établir le caractère injustifié du prélèvement litigieux. 

Il ressort des pièces produites que les diligences accomplies par la société [P] IMMOBILIER l'ont été à la demande du conseil syndical alors que la copropriété se trouvait dépourvue de syndic, et ce dans le but d'assurer la continuité de la gestion de l'immeuble et de permettre la désignation d'un nouveau syndic.

Si le syndic n'a normalement droit à une rémunération qu'à partir de sa désignation, celle-ci découlant du contrat de syndic approuvé en assemblée générale, la présente situation peut être rapprochée comme le soutient justement la défenderesse de la gestion d'affaires puisque la société [P] IMMOBILIER a agi dans l'intérêt d'autrui sans mandat lorsqu'elle a accompli les diligences liées à la convocation de l'assemblée générale du 18 octobre 2021. En effet, ces diligences ont été accomplies à la demande du conseil syndical alors que la copropriété se trouvait dépourvue de syndic dans le but d'assurer la continuité de la gestion de l'immeuble et de permettre la désignation d'un nouveau syndic. De sorte qu'il ne peut être contesté que son intervention ait été faite dans l'intérêt d'autrui pour éviter la vacance de syndic. Dans ces conditions le maître de l'affaire est tenu de rembourser les dépenses utiles ou nécessaires exposées dans son intérêt. 

Mais dans cette hypothèse, seuls les frais utiles peuvent être remboursés. Ces frais ne peuvent pas être considérés comme des honoraires de syndic puisqu'ils sont des frais exposés avant mandat, mais peuvent être remboursée s'agissant de dépenses utiles ou nécessaires. 

Ainsi, les frais postaux et de copies exposés au titre de l'assemblée générale du 18 octobre 2021 doivent être considérés comme des dépenses utiles exposées dans l'intérêt collectif, il en est de même pour les frais d'assistance à la convocation. La société [P] IMMOBILIER produit une facturation en date du 13 octobre 2021 qui détaille les frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre de son intervention pour l'organisation de l'assemblée générale du 18 octobre. Elle pouvait prétendre à une rémunération pour cette intervention, la gestion d'affaires ouvrant droit au remboursement des frais exposés. Les contestations du syndicat des copropriétaires sont inopportunes. 

En conséquence, la demande de restitution de la somme de 1.512,88 euros sera rejetée.

En second lieu, s'agissant de la reprise comptable, le syndicat des copropriétaires soutient que la somme de 6.280 euros au titre des honoraires de reprise comptable a été prélevée sans autorisation de l'assemblée générale, et surtout que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2021 le syndic s'était engagé à faire remise de ces honoraires et avait renoncé à les facturer. En réplique, la société [P] IMMOBILIER déclare que le contrat de syndic prévoyait expressément la facturation de prestations particulières, notamment en cas de reprise de comptabilités d'exercices antérieurs non approuvés. 

Il sera rappelé qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer soit que la prestation n'a pas été réalisée soit que la facturation n'est pas conforme au contrat, soit que la société [P] IMMOBILIER avait renoncé à cette prestation.

En l'espèce, le contrat de syndic prévoyait bien la facturation des prestations particulières, notamment la reprise comptable d'exercices antérieurs non approuvés. Toutefois, il ressort de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2022, et plus précisément des stipulations contenues dans sa résolution 4 que « le surplus de travail d'[P] généré par ces évènements, par rapport à une transmission normale entre syndics, représente un total de frais et honoraires de 6.280 euros TTC, dont [P] a fait remise au syndicat des copropriétaires, ce dont il doit être remercié. » La société [P] soutient qu'au regard du temps passé sur la reprise comptable en l'état des carences du précédent syndic, et en l'état de l'arrêt brutal des relations contractuelles à la seule initiative du syndicat des copropriétaires, les éventuelles remises commerciales envisagées n'avaient pas vocation à s'appliquer.

Or, la société [P] IMMOBILIER ne produit aucune pièce de nature à venir démontrer que la remise consentie lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2022 était conditionnée à la poursuite jusqu'à son terme de son contrat. Cette dernière ne peut aujourd'hui venir ajouter des conditions non contradictoires et liées à l'arrêt de son mandat. 

Ainsi cet argument sera écarté. Les stipulations contractuelles se heurtent à la remise expressément consentie aux termes de l'assemblée générale rappelée ci-dessus. 

Par voie de conséquence, au regard de l'engagement pris par la société [P] IMMOBILIER aux termes de cette résolution, cette dernière ne peut venir soutenir que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à venir réclamer la somme de 6.280 euros.

La société [P] IMMOBILIER sera donc condamnée à payer la somme de 6.280 euros. 

En troisième lieu, sur la demande de restitution de la somme de 4.500 euros au titre d'un doublon de prélèvement. Le syndicat des copropriétaires soutient qu'un doublon de prélèvement serait intervenu pour le troisième trimestre 2022 avec un prélèvement au 30 juin 2022 et un autre au 2 juillet 2022. La société [P] IMMOBILIER fait valoir en réplique que les prélèvements correspondent à des échéances trimestrielles distinctes prévues au contrat, et que le prélèvement du 30 juin 2022 correspond à celui du second trimestre 2022.

Il appartient donc à ce dernier de démontrer le caractère redondant de ce prélèvement litigieux. La seule proximité des dates des opérations bancaires ne suffit pas à établir l'existence d'un doublon, en l'absence d'éléments démontrant que les deux prélèvements correspondraient à une même échéance. 


Toutefois, en l'espèce, il ressort des relevés de comptes produit pour l'année 2022 que plusieurs virements en faveur de la société [P] IMMOBILIER d'un montant de 4500 euros ont été effectués au titre du paiement des honoraires du syndic fixés à 18.000 euros par an :

- Un premier virement en date du 3 janvier 2022 
- Un deuxième virement en date du 30 mars 2022, 
- Un troisième virement en date du 30 juin 2022,
- Un quatrième virement en date du 2 juillet 2022, 
- Un cinquième virement en date du 10 octobre 2022, 

5 virements de 4500 euros ont été réalisés au cours de l'année 2022 comme en attestent les relèves de compte produits (pièce 13 du demandeur). La société [P] ne peut donc valablement venir soutenir que le virement du 30 juin 2022 correspond à celui du second trimestre de cette année-là, puisqu'un virement en date du 30 mars 2022 a déjà été effectué au titre du second trimestre.

En conséquence, le montant annuel des honoraires étant contractuellement fixé à la somme de 18.000 euros, et la société [P] ne justifiant pas d'une modification de son contrat, les moyens soutenus par elle sont inopérants. 

Elle sera condamnée au remboursement de la somme de 4.500 euros au titre du trop perçu d'honoraires pour l'année 2022.

En quatrième lieu s'agissant de la demande de restitution du prélèvement de 3875,12 euros en date du 11 juillet 2023 intervenu après expiration du mandat du syndic. Il sera rappelé qu'un syndic n'a plus aucun pouvoir sur le compte bancaire après la fin de son mandat. De sorte que si la facture n'est pas antérieure à la fin de son mandat, le syndic ne peut aucunement facturer et prélever sur le compte de la copropriété. 

En l'espèce le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette somme a été prélevée après la cessation du mandat du syndic. En réponse, la société [P] IMMOBILIER affirme qu'il s'agit d'un solde d'honoraires. 

Toutefois la défenderesse ne produit aucune facture, ni aucun décompte permettant d'établir le fondement de ce prélèvement. Elle s'appuie sur les stipulations du contrat pour autant elle ne justifie pas que la somme de 3875,12 euros correspond à des honoraires et actes accomplis au cours du mandat. Il est constant que le mandat du syndic a pris fin le 17 juin 2023. La société [P] IMMOBILIER ne justifie pas du fondement du prélèvement opéré le 11 juillet 2023. La production du contrat ne suffit pas à justifier d'un prélèvement postérieurement à l'arrêt de son mandat. Ainsi à défaut de rapporter la preuve que ce prélèvement de 3.875,12 euros correspond à la facturation d'honoraires antérieurs à la fin du mandat, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires. 

En conséquence la société [P] IMMOBILIER sera condamnée au paiement de la somme de 3.875,12 euros.

En cinquième lieu, sur la demande de restitution de la somme de 850 euros au titre des honoraires du mois de juin 2023, le syndicat des copropriétaires affirme que la société [P] IMMOBILIER aurait perçu des honoraires pour la période du 1er au 17 juin 2023 alors qu'elle n'était plus syndic. Toutefois son mandat expirait le 17 juin 2023. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le mandat aurait effectivement cessé avant cette date, pas plus qu'il ne démontre avoir respecté les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande à ce titre sera rejetée. 


- Au titre des fautes de gestion : 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société ELLYOTT IMMOBILIER au paiement de la somme de 14.346,70 euros au titre de divers manquements dans la gestion de l'immeuble.

En application de l'article 1231-1 du code civil et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndic support la démonstration d'une faute dans l'exécution du mandat, d'un préjudice certain et d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué. 

Il appartient donc au syndicat des copropriétaires demandeur à l'action de rapporter la preuve de ces éléments.

Le tribunal constate que le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 14.346,70 euros comprenant la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts pour le non-respect de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au fonds travaux ALUR, la somme de 1.943,26 euros au titre des pénalités de retard des factures EDF, la somme de 1064,08 euros au titre de l'absence d'opposition en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, et la somme de 1.339,36 euros au titre des pénalités de retard des factures de la SEMM.

De sorte que la demande relative aux majorations et intérêts de retard facturés par le Trésor Public d'un montant de 701 euros, et celle portant sur la non résiliation du contrat de prestation de la société La Générale Industrielle et la double facturation avec le nouveau prestataire OCEA pour un montant de 2179,29 euros seront rejetées. En effet ces demandes qui sont développées dans le corps des conclusions, ne sont pas comptabilisées dans le montant total réclamé de 14.346,70 euros au dispositif, somme que le demandeur a pris soin de détailler en page 9 de ses conclusions et qui est effectivement réclamée dans le dispositif. Ces sommes ne sont pas incluses dans les 14.346,70 euros. 

En premier lieu, s'agissant du défaut d'opposition lors de la vente de lots, le syndicat des copropriétaires reproche à la société [P] IMMOBILIER de ne pas avoir formé opposition sur le prix de vente de certains lots appartenant à des copropriétaires débiteurs de charges de copropriété en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que cette carence aurait privé la copropriété de la possibilité d'être désintéressée sur le prix de vente pour un montant de 1.064,08 euros. 

La société défenderesse réplique d'une part que la vente du lot appartenant à Madame [E] veuve [X] est intervenue le 1er octobre 2021, soit antérieurement à sa désignation en qualité de syndic le 18 octobre de la même année, de sorte que l'avis de mutation n'a pu lui être régulièrement adressé, et d'autre part, qu'il n'est pas démontré que la créance litigieuse serait demeurée irrécouvrable ni que le syndicat aurait engagé les démarches de recouvrement nécessaires à l'encontre des anciens copropriétaires. 

En l'espèce s'agissant de la vente de l'appartement de Madame [E] veuve [X], il ressort des pièces produites que celle-ci est intervenue avant la prise de fonction de la société [P] IMMOBILIER, de sorte qu'aucune faute ne saurait lui être reprochée. S'agissant du lot ESPARRE, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l'absence d'opposition aurait eu pour conséquence la perte définitive de la créance correspondante. Or la seule absence d'opposition ne suffit pas à caractériser un préjudice indemnisable, dès lors qu'il n'est pas établi que la créance serait devenue irrécouvrable. 

Dans ces conditions le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une faute ayant causé un préjudice certain. La demande sera donc rejetée. 

En second lieu, s'agissant des pénalités facturées par la société des eaux de [Localité 1], le syndicat des copropriétaires invoque des pénalités facturées par cette dernière pour un montant de 1.339,36 euros, et affirme que ces dernières résulteraient du défaut de règlement des factures à échéance alors que la copropriété disposait d'une trésorerie suffisante. En réponse, la société [P] IMMOBILIER conteste toute faute, et rappelle qu'elle n'a été désignée que le 18 octobre 2021 en qualité de syndic, que la transmission des documents comptables et administratifs par l'ancien syndic a été tardive et incomplète, et que certaines factures étaient contestées ou nécessitaient des vérifications avant paiement. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les factures comportant les pénalités litigieuses mais ne démontre pas la date exacte de réception des factures par le syndic, ni que la copropriété disposait bien des fonds nécessaires au moment du paiement. Il n'est pas plus démontré que ces pénalités seraient exclusivement imputables à un retard fautif de la seule société [P] IMMOBILIER et non à des difficultés de reprise comptable ou à des retards antérieurs. Dans ces conditions, à défaut de démontrer la faute alléguée, la demande sera rejetée.

En troisième lieu s'agissant des pénalités facturées par la société EDF, le syndicat affirme avoir subi des pénalités et intérêts de retard d'un montant de 1.943,26 euros, conséquence du défaut de règlement de factures d'électricité. La société défenderesse conteste toute faute et fait également valoir que la reprise de la gestion de la copropriété s'est effectuée dans un contexte de transmission incomplète des éléments comptables par le syndic précédent. 

En tout état de cause, si les factures produites ont toutes été établies durant le mandat de la société [P] IMMOBILIER, elles l'ont été au nom de COGEFIM [Y], et il ne suffit pas de les produire pour démontrer la faute de cette dernière, et ce même si les factures visent les pénalités au titre de factures antérieures établies sous le mandat de la défenderesse.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer tout d'abord que les pénalités visées sont directement imputables à une faute de la société [P] IMMOBILIER, que cette dernière n'a pas informé la société EDF du changement de syndic, et que la copropriété disposait des fonds nécessaires pour procéder à leur règlement. Or les pièces produites ne permettent pas d'établir ces éléments avec certitude.

En conséquence, faute de démontrer que les pénalités de retard sont directement et uniquement imputables à une faute de la société [P] IMMOBILIER, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée. 

En quatrième lieu, s'agissant des majorations et intérêts de retard facturés par le trésor public au titre des taxes foncières 2021 et 2022 pour un montant de 701 euros, comme indiqué en propos liminaires de ce paragraphe, cette demande, bien que présente dans le corps des conclusions n'est pas comptabilisée dans la somme totale réclamée au dispositif. Surabondamment le tribunal, précisera que la seule pièce produite, qui n'est aucunement une lettre de rappel/majoration ou un avis d'imposition, est un simple e-mail ayant pour objet la taxe foncière de la copropriété, émanant d'un fonctionnaire de l'administration des finances publiques à destination du gestionnaire du nouveau syndic INTESA aux termes duquel il est indiqué " nous avons imputé le virement et j'ai procédé à l'annulation des majorations ", n'aurait aucunement permis le remboursement de ces 701 euros. 

En cinquième lieu sur le défaut de résiliation d'un contrat de prestation, le tribunal rappelle que le demandeur n'a pas comptabilisé cette demande dans le total des préjudices liés à une faute de gestion, et que par voie de conséquence la demande ne peut qu'être rejetée, pour les mêmes raisons que pour la somme réclamée au titre des majorations et intérêts de retard pour les impôts.

En sixième lieu, sur la gestion du fonds travaux, le syndicat soutient que les cotisations du fonds travaux n'auraient pas été versées sur un compte dédié et que la société [P] IMMOBILIER n'aurait pas respecté ses obligations légales relatives prévues par la loi du 10 juillet 1965. 

Il affirme que les cotisations perçues au titre de ce fonds pour un montant total de 16.380,90 euros correspondant aux quatre trimestres de l'année 2022, et deux trimestres de l'année 2023, n'auraient pas été versées sur un compte bancaire séparé et rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires. 

Il expose que le grand livre transmis lors de la passation comptable fait apparaître la somme de 33.075,05 euros au titre du fonds travaux, alors que le compte bancaire principal de la copropriété ne présentait qu'un solde de 1.338,74 euros sans qu'un compte distinct correspondant à ce fonds puisse être identifié. 

Le syndicat des copropriétaires en déduit que les cotisations au fonds travaux auraient été utilisées pour financer la gestion courante de la copropriété, ce qui aurait privé celle-ci de la réserve financière instituée par la loi et des intérêts susceptibles d'être produits par ces sommes. Il sollicite ainsi à titre de dommages et intérêts la somme de 10.000 euros. 

En réplique, [P] IMMOBILIER conteste toute faute et fait valoir que la reprise de la gestion de la copropriété s'est effectuée dans un contexte difficile en raison de la transmission tardive et incomplète des documents par le syndic précédent, ce qui a nécessité un travail important de reconstitution comptable. Elle soutient que le demandeur procède par affirmations et ne démontre pas que les sommes qui correspondent au fonds travaux auraient été détournées de leur objet ou auraient disparu. Elle ajoute par ailleurs qu'il ne justifie pas du préjudice allégué se contentant de réclamer une somme forfaitaire sans établir la réalité d'une perte financière. 

Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer la gestion comptable et financière du syndicat des copropriétaires et doit ouvrir au nom du syndicat un compte bancaire séparé et rémunéré sur lequel sont versées les cotisations au fonds travaux. Toutefois la responsabilité du syndic ne peut être engagée que si le demandeur démontre une méconnaissance de cette obligation, un préjudice certain, et un lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqué. 

En l'espèce le syndicat des copropriétaires produit un extrait du grand livra comptable pour soutenir que les cotisations au fonds travaux n'auraient pas été versées sur un compte distinct, toutefois il ne démontre pas qu'aucun compte spécifique n'aurait été ouvert pour ces fonds. De plus il ne justifie pas que les sommes correspondantes auraient été définitivement utilisées à d'autres fins ou auraient disparu, et il ne produit pas d'éléments permettant de déterminer le montant exact des intérêts qui auraient été perdu. 

Enfin, il convient de souligner que la demande indemnitaire est forfaitaire et ne permet pas de déterminer la nature précise du préjudice invoqué ou son mode de calcul. 

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts au titre du non-respect des dispositions légales relatives au fonds travaux loi ALUR sera rejetée.


Sur les demandes accessoires : 

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Aux termes de l'article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société [P] IMMOBILIER succombe ; elle sera condamnée aux entiers dépens de l'instance et au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, 

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice sur le fondement de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, 

Condamne la société [P] IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] sis [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, au titre des honoraires et facturations, les sommes suivantes :

- 6280 euros 
- 4500 euros 
- 3875,12 euros

Dit que ses sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec anatocisme,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] sis [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 8] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes au titre des frais et honoraires de gestion facturés, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] sis [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice de l'ensemble de ses demandes indemnitaires au titre des fautes de gestion, 

Condamne la société [P] IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] sis [Adresse 9] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 


Condamne la société [P] IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance, 

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE