Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A3 — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/
du 09 AVRIL 2026



Enrôlement : N° RG 22/06380 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2FEE

AFFAIRE : S.A.S.U. RESIDE ETUDES PATRIMOINE (Me RICOEUR)
C/ S.D.C. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1])





A l'audience Publique du 22 janvier 2026
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE 

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 avril 2026




PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort 

NOM DES PARTIES



DEMANDERESSE

S.A.S.U. RESIDE ETUDES PATRIMOINE
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 518 633 680 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son Président 

ayant pour avocat plaidant Maître Guilhem AFFRE de l’AARPI MIGUERES MOULIN, avocats au barreau de PARIS, 
et pour avocat postulant Maître Marion RICOEUR, avocate au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. C.G.S. 
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 498 220 649 
dont le siège social est sis [Adresse 3] 
prise en la personne de son représentant légal 

ayant pour avocat plaidant Maître Bertrand de CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, 
et pour avocat postulant Maître Veronika HONZIKOVA, avocate au barreau de MARSEILLE



***

EXPOSE DU LITIGE :

La [Adresse 4] sise [Adresse 5], est un immeuble édifié en 2012 destiné « à l'usage de résidence tourisme préférentiellement à la location meublée, et ne peut être affectée à un usage d'habitation ».

Cette résidence fait l'objet de lots de copropriété vendus à des particuliers.

Dans ce cadre, chaque copropriétaire a signé, concomitamment à l'acquisition des locaux, un bail commercial au bénéfice de la société RESIDE ETUDES. Depuis sa création, la [Adresse 4], est gérée par la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, qui en assure l'exploitation, l'entretien, et le maintien du caractère de standing de la résidence. 

L'intégralité des lots privatifs de cette résidence est gérée par l'exploitant, dans le cadre du bail commercial, ce qui permet aux copropriétaires de percevoir un loyer en contrepartie de la mise à disposition de leur bien.

Le montage juridique leur permet, par ailleurs, de bénéficier d'avantages fiscaux.

Par jugement d'adjudication rendu le 7 octobre 2021, la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE a acquis le lot n°14 dépendant de cet ensemble immobilier.

Elle a notifié cette adjudication au syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 novembre 2021.

Suite à la crise sanitaire un certain nombre de copropriétaires ont par acte d'huissier délivré congé du bail commercial à la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS avec effet au 31 mars 2022.

La copropriété se trouve divisée en deux ensembles : d'un côté, les copropriétaires ayant délivré congé à la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, et qui entendent confier l'exploitation de leurs biens à un nouvel exploitant, et d'un autre côté, les copropriétaires qui n'ont pas délivré congé à la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, et qui entendent poursuivre l'exploitation de leurs biens dans les mêmes conditions. 

Le Président du Conseil Syndical a entendu exercer la possibilité prévue à l'article 8 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour convoquer l'ensemble des copropriétaires de la résidence à une assemblée générale extraordinaire le 4 avril 2022.

Le procès-verbal de ladite assemblée générale extraordinaire a été notifié aux copropriétaires le 27 avril 2022.

Par assignation en date du 27 juin 2022, la SASU RESID ETUDES PATRIMOINE a attrait le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et en particulier ses articles 8, 9, 14, 22, 26, 41-1 ;
Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et en particulier ses articles 8, 9, 36-2, 39-2-1,
Vu les articles L145-28 et L145-33 à L145-40-2 du Code de commerce,
Vu les articles D321-1 et suivants du Code du tourisme,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de MARSEILLE de :

- DIRE ET JUGER que la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE est bien-fondée en ses demandes,

A TITRE PRINCIPAL

- CONSTATER les irrégularités commises à l'occasion de l'assemblée générale de la [Adresse 4], le 4 avril 2022,

En conséquence,

- ANNULER l'assemblée générale de la [Adresse 4], du 4 avril 2022,

En conséquence, ANNULER l'ensemble des résolutions prises au cours de celle-ci,

A TITRE SUBSIDIAIRE, SI PAR IMPOSSIBLE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 4 AVRIL 2022 N'ETAIT PAS ANNULEE DANS SA TOTALITE,

- ANNULER les résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale de la [Adresse 4], du 4 avril 2022,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic CLB GESTION à payer à la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/6380.

La société RESIDE ETUDES PATRIMOINE demande au tribunal :

D'annuler l'assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2022 et l'ensemble des résolutions adoptées lors de celle-ci ; Subsidiairement, d'annuler les résolutions n°5 et n°6 ; De débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; De condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 
Tout d'abord, elle soutient qu'elle a acquis le lot n°14 par jugement d'adjudication du 7 octobre 2021 et que cette mutation a été régulièrement portée à la connaissance du syndic par lettre recommandée du 17 novembre 2021.

Elle fait valoir qu'elle avait ainsi la qualité de copropriétaire lors de l'assemblée générale du 4 avril 2022 mais qu'elle n'a néanmoins pas été convoquée, ce qui ressort du procès-verbal lui-même. Elle estime en conséquence avoir la qualité de copropriétaire défaillant, ce qui la rend recevable à agir. De sorte que son absence de convocation constitue une irrégularité substantielle entraînant l'annulation de l'assemblée générale.

Ensuite, elle affirme que le délai de convocation de vingt-et-un jours prévu par le décret du 17 mars 1967 n'a pas été respecté et que l'urgence invoquée pour justifier ce délai abrégé n'était pas caractérisée.

Subsidiairement, dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit à sa demande d'annulation de l'assemblée générale en son entier, elle entend contester la régularité des résolutions n°5 et n°6, qui portent atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires n'ayant pas délivré congé à l'exploitant, car celles-ci méconnaîtraient les règles de majorité applicables et caractériseraient un abus de majorité.

Enfin, elle entend critiquer les conditions de vote des résolutions, soutenant que certains pouvoirs auraient été écartés irrégulièrement.

Par conclusions récapitulatives numéro 3 régulièrement signifiées au RPVA le 25 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SASU RESIDE ETUDES PATRIMOINE demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et en particulier ses articles 8, 9, 14, 22, 26, 41-1 ; 
Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et en particulier ses articles 8, 9, 36-2, 39-2-1, 
Vu les articles L145-28 et L145-33 à L145-40-2 du Code de commerce, 
Vu les articles D321-1 et suivants du Code du tourisme, 

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de MARSEILLE de : 

DIRE ET JUGER que la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE est bien-fondée en ses demandes, 

A TITRE PRINCIPAL 

CONSTATER les irrégularités commises à l'occasion de l'assemblée générale de la [Adresse 4], le 4 avril 2022, 

En conséquence, 

ANNULER l'assemblée générale de la [Adresse 4], du 4 avril 2022, en conséquence, ANNULER l'ensemble des résolutions prises au cours de celle-ci, 

A TITRE SUBSIDIAIRE, SI PAR IMPOSSIBLE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 4 AVRIL 2022 N'ETAIT PAS ANNULEE DANS SA TOTALITE, 

ANNULER les résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale de la [Adresse 4], du 4 avril 2022, 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic CGS, de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic CGS à payer à la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. 

Elle maintient ses demandes formulées aux termes de l'assignation.


Par conclusions en défense numéro 4 régulièrement signifiées au RPVA le 1er septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande au tribunal de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 8 et 9 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au tribunal judiciaire de Marseille de :

A titre principal,

- DECLARER la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE irrecevable en sa demande de nullité de l'Assemblée générale extraordinaire urgente du 4 avril 2022 de la résidence [Localité 1] [Adresse 2],

A titre subsidiaire,

- CONSTATER la régularité de l'Assemblée générale extraordinaire urgente du 4 avril 2022 de la résidence [Localité 4],

- DEBOUTER la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE de sa demande d'annulation de l'Assemblée générale extraordinaire urgente du 4 avril 2022 de la résidence [Localité 4],

- DEBOUTER la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE de toute autre demande,

En tout état de cause,

- CONDAMNER la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de la procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] demande au tribunal :

À titre principal, de déclarer irrecevable l'action engagée par la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE ; Subsidiairement, de dire régulière l'assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2022 ; De débouter la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE de l'ensemble de ses demandes,De la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 
Il soutient que la demanderesse n'aurait pas la qualité de copropriétaire défaillant dès lors qu'elle aurait été représentée lors de l'assemblée générale par la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS en vertu d'un mandat résultant du bail commercial attaché au lot.

Il ajoute que le jugement d'adjudication n'aurait pas été publié au moment de la convocation de l'assemblée générale et que la mutation n'aurait donc pas été opposable au syndicat des copropriétaires.

Il affirme en outre que l'assemblée générale du 4 avril 2022 a été convoquée dans un contexte d'urgence, lié notamment aux congés délivrés à l'exploitant et à la situation de blocage affectant la résidence.


Il fait valoir au surplus que les pouvoirs litigieux ont été correctement pris en compte, que l'intervention de l'avocat du conseil syndical n'a exercé aucune influence irrégulière sur les votes et que les résolutions contestées se bornaient à tirer les conséquences de la situation de la résidence sans remettre en cause la destination de l'immeuble ni le règlement de copropriété.

Enfin, il conteste enfin toute caractérisation d'un abus de majorité.


*****

La procédure a été clôturée le 15 décembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience juge unique du 22 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré à la date du 9 avril 2026.


MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « donner acte », de « juger » ou de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. 

Le tribunal n'y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement. 

 
Sur la recevabilité de l'action :

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »

Outre la qualité de copropriétaire, la loi exige que ce dernier ait été opposant ou défaillant. Sont considérés comme défaillants, au sens de l'article 42 de la Loi de 1965, les copropriétaires qui ayant vocation à être convoqué à l'assemblée générale, n'ont été ni présents ni représentés lors de celle-ci.

La société RESIDE ETUDES PATRIMOINE, acquéreur du lot 14, par jugement d'adjudication en date du 7 octobre 2021 du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, soutient avoir eu la qualité de copropriétaire dès cette date, et donc à la date où l'assemblée générale a pris les décisions contestées lors de sa tenue le 4 avril 2022. Elle précise par ailleurs avoir informé le syndic de cette adjudication par lettre recommandée en date du 17 novembre 2021, qui selon elle ne pouvait donc ignorer qu'elle était devenue propriétaire du lot 14.

En défense, le Syndicat des copropriétaires soutient que la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE, en qualité de copropriétaire, a été représentée à cette assemblée générale extraordinaire via le mandat de représentation issu du lot 14 conclut par sa précédente propriétaire, Madame [C] [P] [U], et par le fait que les mandataires de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTEL auraient été présents à cette assemblée générale.

Il précise que la SASU RESIDE ETUDES PATRIMOINE n'avait pas à être convoquée car le jugement d'adjudication n'avait pas été publié au moment où le Président du Conseil Syndical a adressé les convocations, qu'en outre ce dernier n'avait pu avoir connaissance dudit jugement raison pour laquelle la convocation avait été valablement adressée à l'ancienne propriétaire, Madame [C] [P] [U]. 

En l'espèce, il résulte des pièces produites que la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE a acquis le lot n°14 par jugement d'adjudication du 7 octobre 2021. Il n'est pas contesté que cette adjudication a été notifiée au syndic par lettre recommandée du 17 novembre 2021, plusieurs mois avant la tenue de l'assemblée générale litigieuse.

De sorte que la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE a bien la qualité de copropriétaire.

Toutefois, si le jugement d'adjudication transfère la propriété dès son prononcé, l'adjudicataire devenant propriétaire du lot à la date du jugement, cela ne règle pas la question de l'opposabilité aux tiers. 

En effet, selon les règles de la publicité foncière, les mutations immobilières ne sont opposables aux tiers qu'à compter de leur publication au service de la publicité foncière.

La demanderesse ne peut ignorer que le syndicat des copropriétaires est un tiers à la mutation. 

Il résulte des pièces versées aux débats que ce jugement n'avait pas fait l'objet d'une publication au service de la publicité foncière au moment de l'envoi des convocations à l'assemblée générale du 4 avril 2022.

Dès lors la mutation de propriété n'était pas opposable aux tiers et notamment au syndic, cela même s'il avait été informé par lettre recommandée avec avis de réception ou avait eu connaissance de la vente. 

Si l'adjudication n'est pas publiée, le syndic peut alors valablement convoquer l'ancien propriétaire. Dans ce cas l'adjudicataire non publié ne peut pas invoquer une nullité pour défaut de convocation. La simple lettre recommandée avec avis de réception ne suffit pas à rendre la mutation opposable. 

En l'espèce, la convocation à l'assemblée générale litigieuse relative au lot 14 a été adressée à la personne apparaissant comme propriétaires dans les informations issues de la publicité foncière. 

Le fait que l'acquisition du bien résulte d'une adjudication ne modifie pas le raisonnement précédemment exposé. En effet, si le jugement d'adjudication transfère la propriété immédiatement, son opposabilité aux tiers dépend elle aussi de la publication.

Par ailleurs, il sera rappelé que l'action en nullité résultant de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'est ouverte qu'au copropriétaire, qui ayant vocation à être convoqué à l'assemblée générale, n'a été ni présent ni représenté lors de celle-ci. 

Cette notion suppose une convocation due. Est défaillant un copropriétaire qui devait être convoqué, mais qui ne l'a pas été ou n'a pas comparu. 

En l'espèce, il n'est pas contesté que la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE est devenue propriétaire du lot 14 par jugement d'adjudication en date du 7 octobre 2021.

Cependant il résulte des pièces versées au débat que ce jugement n'a pas été publié au service de la publicité foncière au moment de l'envoi des convocations à l'assemblée générale du 4 avril 2022. Dans ces conditions la mutation de propriété n'était pas opposable au syndicat des copropriétaires. 

Le Président du conseil syndical a ainsi adressé une convocation relative au lot 14 à la personne apparaissant comme propriétaire dans les documents issus de la publicité foncière. La société RESIDE ETUDES PATRIMOINE n'était pas le copropriétaire opposable au syndicat des copropriétaires devant être convoqué à l'assemblée générale à la date d'envoi des convocations. 

Donc la SASU RESIDE ETUDES PATRIMOINE ne remplit pas la 2ème condition de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir avoir la qualité de copropriétaire « opposant » ou « défaillant ». 

Faute de justifier de la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant et de démontrer qu'elle avait publié le jugement d'adjudication avant la convocation à l'assemblée générale litigieuse la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE est irrecevable à agir en contestation des décisions de l'assemblée générale du 4 avril 2022.

Il y a lieu en conséquence de déclarer son action irrecevable. 


Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

 Aux termes de l'article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

La SASU RESIDE ETUDES PATRIMOINE succombe, elle sera condamnée aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal :

DECLARE IRRECEVABLE l'action engagée par la SASU RESIDE ETUDES PATRIMOINE en contestation de l'assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2022, 

CONDAMNE la SASU RESIDE ETUDES PATRIMOINE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la société CGS la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 




CONDAMNE la SASU RESIDE ETUDES PATRIMOINE à payer les entiers dépens de l'instance, 

DIT n'y avoir lieu à écarter les dispositions relatives à l'exécution provisoire

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE