Tribunal judiciaire · 3ème Chbre Cab A3 — 9 avril 2026

*** EXPOSE DU LITIGE : La [Adresse 4] sise [Adresse 5], est un immeuble édifié en 2012 destiné « à l'usage de résidence tourisme préférentiellement à la location meublée, et ne peut être affectée à un usage d'habitation ». Cette résidence fait l'objet de lots de copropriété vendus à des particuliers. Dans ce cadre, chaque copropriétaire a signé, concomitamment à l'acquisition des locaux, un bail commercial au bénéfice de la société RESIDE ETUDES. Depuis sa création, la [Adresse 4], est gérée par la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, qui en assure l'exploitation, l'entretien, et le maintien du caractère de standing de la résidence. L'intégralité des lots privatifs de cette résidence est gérée par l'exploitant, dans le cadre du bail commercial, ce qui permet aux copropriétaires de percevoir un loyer en contrepartie de la mise à disposition de leur bien. Le montage juridique leur permet, par ailleurs, de bénéficier d'avantages fiscaux. Par jugement d'adjudication rendu le 7 octobre 2021, la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE a acquis le lot n°14 dépendant de cet ensemble immobilier. Elle a notifié cette adjudication au syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 novembre 2021. Suite à la crise sanitaire un certain nombre de copropriétaires ont par acte d'huissier délivré congé du bail commercial à la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS avec effet au 31 mars 2022. La copropriété se trouve divisée en deux ensembles : d'un côté, les copropriétaires ayant délivré congé à la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, et qui entendent confier l'exploitation de leurs biens à un nouvel exploitant, et d'un autre côté, les copropriétaires qui n'ont pas délivré congé à la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, et qui entendent poursuivre l'exploitation de leurs biens dans les mêmes conditions. Le Président du Conseil Syndical a entendu exercer la possibilité prévue à l'article 8 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour convoquer l'ensemble des copropriétaires de la résidence à une assemblée générale extraordinaire le 4 avril 2022. Le procès-verbal de ladite assemblée générale extraordinaire a été notifié aux copropriétaires le 27 avril 2022. Par assignation en date du 27 juin 2022, la SASU RESID ETUDES PATRIMOINE a attrait le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de : Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et en particulier ses articles 8, 9, 14, 22, 26, 41-1 ; Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et en particulier ses articles 8, 9, 36-2, 39-2-1, Vu les articles L145-28 et L145-33 à L145-40-2 du Code de commerce, Vu les articles D321-1 et suivants du Code du tourisme, Il est demandé au Tribunal Judiciaire de MARSEILLE de : - DIRE ET JUGER que la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE est bien-fondée en ses demandes, A TITRE PRINCIPAL - CONSTATER les irrégularités commises à l'occasion de l'assemblée générale de la [Adresse 4], le 4 avril 2022, En conséquence, - ANNULER l'assemblée générale de la [Adresse 4], du 4 avril 2022, En conséquence, ANNULER l'ensemble des résolutions prises au cours de celle-ci, A TITRE SUBSIDIAIRE, SI PAR IMPOSSIBLE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 4 AVRIL 2022 N'ETAIT PAS ANNULEE DANS SA TOTALITE, - ANNULER les résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale de la [Adresse 4], du 4 avril 2022, EN TOUT ETAT DE CAUSE - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic CLB GESTION à payer à la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/6380. La société RESIDE ETUDES PATRIMOINE demande au tribunal : D'annuler l'assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2022 et l'ensemble des résolutions adoptées lors de celle-ci ; Subsidiairement, d'annuler les résolutions n°5 et n°6 ; De débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; De condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Tout d'abord, elle soutient qu'elle a acquis le lot n°14 par jugement d'adjudication du 7 octobre 2021 et que cette mutation a été régulièrement portée à la connaissance du syndic par lettre recommandée du 17 novembre 2021. Elle fait valoir qu'elle avait ainsi la qualité de copropriétaire lors de l'assemblée générale du 4 avril 2022 mais qu'elle n'a néanmoins pas été convoquée, ce qui ressort du procès-verbal lui-même. Elle estime en conséquence avoir la qualité de copropriétaire défaillant, ce qui la rend recevable à agir. De sorte que son absence de convocation constitue une irrégularité substantielle entraînant l'annulation de l'assemblée générale. Ensuite, elle affirme que le délai de convocation de vingt-et-un jours prévu par le décret du 17 mars 1967 n'a pas été respecté et que l'urgence invoquée pour justifier ce délai abrégé n'était pas caractérisée. Subsidiairement, dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit à sa demande d'annulation de l'assemblée générale en son entier, elle entend contester la régularité des résolutions n°5 et n°6, qui portent atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires n'ayant pas délivré congé à l'exploitant, car celles-ci méconnaîtraient les règles de majorité applicables et caractériseraient un abus de majorité. Enfin, elle entend critiquer les conditions de vote des résolutions, soutenant que certains pouvoirs auraient été écartés irrégulièrement. Par conclusions récapitulatives numéro 3 régulièrement signifiées au RPVA le 25 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SASU RESIDE ETUDES PATRIMOINE demande au tribunal de : Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et en particulier ses articles 8, 9, 14, 22, 26, 41-1 ; Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et en particulier ses articles 8, 9, 36-2, 39-2-1, Vu les articles L145-28 et L145-33 à L145-40-2 du Code de commerce, Vu les articles D321-1 et suivants du Code du tourisme, Il est demandé au Tribunal Judiciaire de MARSEILLE de : DIRE ET JUGER que la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE est bien-fondée en ses demandes, A TITRE PRINCIPAL CONSTATER les irrégularités commises à l'occasion de l'assemblée générale de la [Adresse 4], le 4 avril 2022, En conséquence, ANNULER l'assemblée générale de la [Adresse 4], du 4 avril 2022, en conséquence, ANNULER l'ensemble des résolutions prises au cours de celle-ci, A TITRE SUBSIDIAIRE, SI PAR IMPOSSIBLE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 4 AVRIL 2022 N'ETAIT PAS ANNULEE DANS SA TOTALITE, ANNULER les résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale de la [Adresse 4], du 4 avril 2022, EN TOUT ETAT DE CAUSE DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic CGS, de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic CGS à payer à la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. Elle maintient ses demandes formulées aux termes de l'assignation. Par conclusions en défense numéro 4 régulièrement signifiées au RPVA le 1er septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande au tribunal de : Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu les articles 8 et 9 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées aux débats, Il est demandé au tribunal judiciaire de Marseille de : A titre principal, - DECLARER la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE irrecevable en sa demande de nullité de l'Assemblée générale extraordinaire urgente du 4 avril 2022 de la résidence [Localité 1] [Adresse 2], A titre subsidiaire, - CONSTATER la régularité de l'Assemblée générale extraordinaire urgente du 4 avril 2022 de la résidence [Localité 4], - DEBOUTER la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE de sa demande d'annulation de l'Assemblée générale extraordinaire urgente du 4 avril 2022 de la résidence [Localité 4], - DEBOUTER la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE de toute autre demande, En tout état de cause, - CONDAMNER la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de la procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] demande au tribunal : À titre principal, de déclarer irrecevable l'action engagée par la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE ; Subsidiairement, de dire régulière l'assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2022 ; De débouter la société RESIDE ETUDES PATRIMOINE de l'ensemble de ses demandes,De la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Il soutient que la demanderesse n'aurait pas la qualité de copropriétaire défaillant dès lors qu'elle aurait été représentée lors de l'assemblée générale par la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS en vertu d'un mandat résultant du bail commercial attaché au lot. Il ajoute que le jugement d'adjudication n'aurait pas été publié au moment de la convocation de l'assemblée générale et que la mutation n'aurait donc pas été opposable au syndicat des copropriétaires. Il affirme en outre que l'assemblée générale du 4 avril 2022 a été convoquée dans un contexte d'urgence, lié notamment aux congés délivrés à l'exploitant et à la situation de blocage affectant la résidence. Il fait valoir au surplus que les pouvoirs litigieux ont été correctement pris en compte, que l'intervention de l'avocat du conseil syndical n'a exercé aucune influence irrégulière sur les votes et que les résolutions contestées se bornaient à tirer les conséquences de la situation de la résidence sans remettre en cause la destination de l'immeuble ni le règlement de copropriété. Enfin, il conteste enfin toute caractérisation d'un abus de majorité. ***** La procédure a été clôturée le 15 décembre 2025. L'affaire a été appelée à l'audience juge unique du 22 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré à la date du 9 avril 2026.