Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 7 avril 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01846 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q2WN
du 07 Avril 2026 

affaire : [R] [H]
c/ Syndic. de copro. VILLA SICILE, sis [Adresse 1]
















Copie exécutoire délivrée à

Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA
Me Guénaëlle SAJOUS

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE SEPT AVRIL À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Octobre 2025 déposé par Commissaire de justice.


A la requête de :

Madame [R] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Guénaëlle SAJOUS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE


Contre :


Syndic. de copro. VILLA SICILE, sis [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE


Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 24 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2026. 



EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024 , Mme [R] [H] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] SICILE aux fins de condamnation :
-à procéder à la réparation totale du réseau se trouve le collecteur [Localité 5]/EV avec suppression des regards et mise en place de té de dégorgement au lieu et place de l’origine de la fuite sous astreinte et à défaut de missionner un plombier afin de faire cesser le dégât des eaux trouvant son origine dans cette partie commune 
- à lui régler une provision de 17 381 € et 5092 € sur le fondement du préjudice de jouissance et des troubles de voisinage générés par la fuite 
- à lui régler la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction profit de son conseil.

Par une ordonnance du 2 septembre 2025 la radiation de l’affaire a été ordonnée.

Suite à la demande de ré enrôlement, l’affaire a été rappelée à l’audience du 9 décembre 2025 puis renvoyé à celle du 24 février 2026.

Dans ses dernières conclusions déposées, Mme [R] [H] demande:
- enjoindre au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de faire procéder à l'exécution immédiate des travaux votés lors de l'Assemblée Générale du 15 décembre 2025 (Résolutions 4, 5 et 6). 
- enjoindre au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de procéder à la remise en état des parties privatives dégradées de Madame [O] [G] (murs, tranchées de sol, meubles de cuisine, portes). 
- dire que ces injonctions seront assorties d'une astreinte de 150 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir. 
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à lui payer les provisions suivantes : 
o 17 381 € au titre de la remise en état des embellissements et du mobilier. 
o 16 800 € au titre du préjudice de jouissance subi entre septembre 2023 et décembre 2025. 
- condamner le syndicat des copropriétaires VILLA [Localité 6] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 
- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], dans ses conclusions déposées à l’audience demande:
- le rejet des demandes
- condamner Mme [R] [H] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens 

 L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Madame [R] [H] est propriétaire de l’appartement situé [Adresse 6] .

Elle fait valoir que son appartement subit des infiltrations depuis 2023 et en avoir alerté le syndic de l’immeuble.

Il ressort du rapport du plombier 27 septembre 2023 que l’infiltration touchant l’appartement de Madame [H] et provoquant la présence d’humidité au niveau de l’appartement de Madame [P] a pour origine la présence d’un collecteur [Localité 5]/EV de l’immeuble en partie effondré. Il est préconisé la réfection totale de ce réseau avec suppression des regards et mise en place de té de dégorgement en lieu et place.

Une mise en demeure aux fins de réalisation des travaux permettant de mettre un terme aux désordres a été adressée par la demanderesse au syndic le 6 mars 2024.

Lors de l’assemblée générale du 17 juin 2024, la résolution numéro 14 portant sur la désignation d’un ingénieur structure béton afin de déterminer l’origine des fuites inondant les appartements a été adoptée.

Il ressort du rapport d’expertise amiable POLY EXPERT du 16 janvier 2024 que les désordres affectant l’appartement de Madame [H] ont pour origine les parties communes à savoir un effondrement du collecteur [Localité 5]/EV traversant l’appartement ainsi que des défauts d’étanchéité en façade provoquant des infiltrations. Les dommages ont été chiffrés à la somme de 713,48 €, ces derniers portant sur la réfection des murs dans la chambre et le séjour avec cette précision que trois autres pans de murs ont déjà été pris en charge dans le cadre d’un autre sinistre.

Dans son rapport du 29 juillet 2025, l’ingénieur structure mandaté par le syndic indique que l’appartement de Madame [O] se trouve dans un état de dégradation avancée, qu’il présente un taux d’humidité supérieure aux valeurs recommandées et qu’il est nécessaire de mettre en œuvre des solutions durables efficaces passant par une étanchéité renforcée de l’enveloppe des bâtiments.

Lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2025, les copropriétaires ont voté les résolutions 4,5 et 6 portant sur les travaux de remplacement du collecteur défectueux, la réalisation d’un collecteur pour les eaux pluviales et les travaux d’étanchéité des murs contre terre afin de supprimer les fuites dans les appartements du sous-sol.

La demanderesse fait cependant valoir que les travaux nécessaires n’ont toujours pas été réalisés par le syndicat des copropriétaires en dépit de l’urgence de la situation et ce alors que sa responsabilité est engagée car les désordres ont pour origine des parties communes.

Bien que le syndicat des copropriétaires n’explique pas pour quel motif un délai de plus d’un an s’est écoulé entre l’assemblée générale du 17 juin 2024 ayant mandaté un ingénieur structure et le dépôt de son rapport en juillet 2025, force est de relever qu’il fait valoir que la demanderesse sollicite désormais qu’il lui soit enjoint de faire procéder aux travaux votés lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2025 prévoyant s’agissant de la résolution numéro 4, un appel de fonds spécial le 1er janvier 2026 et s’agissant de la résolution numéro 6, quatre appels de fonds trimestriels.

Il verse en ce sens le devis de l’entreprise qui a été accepté et un mail de cette dernière prévoyant le démarrage des travaux le 3 mars 2026.

Il est constant que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée dans la mesure où les désordres affectant l’appartement de la demanderesse proviennent des parties communes dont il doit assurer l’entretien et la conservation.

Bien qu’ils ressortent des éléments susvisés que les travaux de réparation des parties communes à l’origine des désordres doivent démarrer le 3 mars 2026, force est de considérer que le trouble manifestement illicite allégué par la demanderesse demeure caractérisé, dans la mesure où son appartement est le siège de désordres depuis plus d’un an et demi et que le syndicat des copropriétaires a tardé à réaliser les travaux nécessaires pour y remédier.

En conséquence, il convient afin de garantir l’exécution des travaux à bref délai d’enjoindre au syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de réfection des parties communes votés lors de l'Assemblée Générale du 15 décembre 2025 (Résolutions 4, 5 et 6) et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard qui courra, passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

Sur la remise en état des parties privatives

Madame [I] sollicite qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de procéder à la remise en état de ses parties privatives dégradées.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2024, la résolution numéro 11 visant la réalisation des travaux de réfection dans l’appartement de Madame [O] suite au dégât des eaux subi d’un montant de 8717,50 € a été votée.

Bien que le syndicat des copropriétaires expose que cette demande se montre imprécise , qu’il dispose des fonds suite à la résolution numéro 11 de l’assemblée générale du 17 juin 2024 autorisant la réalisation des travaux privatifs et qu’il est nécessaire au préalable de réaliser les travaux portant sur les parties communes avant de réaliser les travaux privatifs, force est de relever que depuis l’assemblée générale, qui remonte à plus d’un an et demi les travaux nécessaires n’ont toujours pas été entrepris dans l’appartement de la demanderesse et qu’il ne justifie pas de son impossibilité d’y procéder, étant de surcroît relevé qu’il indique que les travaux portant sur la réfection des parties communes ont débuté le 3 mars 2026.

En conséquence, au vu du trouble manifestement illicite subi par Madame [I] dont l’appartement est le siège infiltrations depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires sera condamné à faire procéder aux travaux de remise en état des parties privatives dégradées de son appartement tel que voté lors de l’assemblée générale du 17 juin 2024, ayant pour origine les parties communes et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard qui courra, passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire .

La demanderesse sollicite une provision de 17 381 € au titre de la remise en état des embellissements et du mobilier et de 16 800 € au titre du préjudice de jouissance subi entre septembre 2023 et décembre 2025. 

Elle verse à ce titre un devis du 1er février 2024 portant sur les travaux de remise en état de la cuisine, de la salle de bains ainsi que du sol de son appartement d’un montant de 17 380 €.

Toutefois, force est de relever que la demanderesse a sollicité précédemment la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de remise en état des parties dégradées de son appartement de sorte qu’elle ne peut demander également sa condamnation à lui verser une provision correspondant auxdits travaux de remise en état.

En outre, elle verse un devis ancien portant sur la remise en état quasi- intégrale de son appartement incluant notamment le remplacement d’éléments d’équipement sans qu’il ne soit démontré avec l’évidence requise en référé qu’ils auraient été détériorés par les infiltrations étant relevé que lors de l’assemblée générale du 17 juin 2024, un devis d’un montant de 8717,50 € portant sur les travaux de remise en état de son appartement a été validé par les copropriétaires.

Dès lors, en l’état de l’existence de contestations sérieuses, la demande provisionnelle sera rejetée.

S’agissant de la demande provisionnelle au titre du préjudice de jouissance, bien que le syndicat des copropriétaires argue que la période exacte pendant laquelle la demanderesse aurait subi son préjudice n’est pas clairement établie ni même la valeur locative patrimoniale du bien, force est de relever qu’il est constant que depuis 2023, son appartement est le siège infiltrations et qu’à ce jour l’ensemble des travaux nécessaires afin d’y remédier n’ont pas été réalisés à l’instar des travaux de remise en état de son appartement de sorte qu’elle justifie bien de l’existence d’un préjudice de jouissance. Toutefois, bien qu’elle fasse état d’une perte de loyers de 700 € par mois, elle ne produit pas de justificatifs en ce sens.

Dès lors, au vu des seuls éléments produits, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme provisionnelle de 5000 €, non sérieusement contestable à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance. Le surplus de la demande sera rejeté .

Sur les demandes accessoires

Il convient au vu de l’issue du litige et de sa nature, de condamner le syndicat des copropriétaires a pas la demanderesse la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le surplus des demandes sera rejeté. 

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 6] à faire procéder aux travaux de réfection des parties communes votés lors de l'Assemblée Générale du 15 décembre 2025 (Résolutions 4, 5 et 6) et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard qui courra, passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à faire procéder aux travaux de remise en état des parties privatives dégradées de l’appartement de Madame [R] [O] [G] tel que votés lors de l’assemblée générale du 17 juin 2024 et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard qui courra, passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer Mme [R] [H] la somme provisionnelle de 5000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 6] à payer Mme [R] [H] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 6] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS