Tribunal Judiciaire · Référés — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE


RÉFÉRÉS


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 09 AVRIL 2026


N° RG 25/02782 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3GDK 

N° de minute : 

La société ACTYV IMMO

c/

La société INSTITUT EFFARD




DEMANDERESSE

La société ACTYV IMMO
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Emilie THUAUDET-ILLOUZ de la SELAS Citadel Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2180

DEFENDERESSE

La société INSTITUT EFFARD
[Adresse 2]
[Localité 2] 

Non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Pierre CHAUSSONNAUD,Greffier présent lors des plaidoiries et Matëa BECUE, greffier présent lors de la mise à disposition 

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.


Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 05 mars 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2024, la société ACTYV IMMO a donné à bail à la société INSTITUT EFFARD un local commercial sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 7 novembre 2024 moyennant un loyer annuel de 26.280 euros hors charges et taxes, payable mensuellement d’avance, aux fins d’exploitation d’un institut de beauté.

Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société INSTITUT EFFARD, pour une somme de 8.407 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 juin 2025 (échéance de juin 2025 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, la société ACTYV IMMO a fait assigner la société INSTITUT EFFARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :  
- Constater que la société INSTITUT EFFARD ne paye pas de manière régulière les loyers, charges et accessoires au titre de l’occupation des locaux lui appartenant ;
- Constater que le montant des sommes qui lui sont dues par la société INSTITUT EFFARD en vertu du bail commercial s’élève à la somme de 8.407 euros au titre des arriérés, charges et accessoires arrêtés au 13 juin 2025 ;
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet du 21 juillet 2025 ;
- Ordonner l'expulsion de la société INSTITUT EFFARD et de tous occupants de son chef du local commercial si besoin avec le concours de la force publique ;
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais de la société INSTITUT EFFARD ;
- Condamner la société INSTITUT EFFARD à lui payer la somme de 8.407 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, outre les intérêts au taux légal ; 
- Condamner la société INSTITUT EFFARD à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer mensuel actuel, charges et taxes incluses, soit 2.748 euros, proportionnellement par jour calendaire sur la période écoulée entre la date d’acquisition de la clause résolutoire et la remise des lieux à disposition du bailleur, ajusté des sommes au titre d’indemnité d’occupation déjà versées par le preneur ; 
- Débouter la société INSTITUT EFFARD de toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire ou de délais de paiement ;
- Condamner la société INSTITUT EFFARD à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, des frais de signification et d’exécution de la décision à intervenir. 

A l’audience du 05 mars 2026, la société ACTYV IMMO soutient oralement les termes de son assignation.

Sur demande du président, elle transmet pendant le temps du délibéré un décompte locatif actualisé au 10 mars 2026.

Régulièrement assignée à personne morale, la société INSTITUT EFFARD n'a pas comparu ni ne s’est fait représenter. 

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience. 

MOTIFS

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et dès lors il n'y sera pas répondu dans la présente décision. 



Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties. 

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :  
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
-  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail du 13 novembre 2024 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend dans son article 21 une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 18 juin 2025 à l'adresse des lieux loués, pour une somme de 8.407 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 juin 2025 (échéance de juin 2025 inclus).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Selon le décompte du 10 mars 2026 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont 
pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, malgré un paiement non daté d’un montant de 3.255 euros au cours du mois de juillet 2025. 

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 18 juillet 2025 à 24 heures.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Or le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision 

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, au soutien de sa demande la société ACTYV IMMO produit un décompte au 10 mars 2026 faisant apparaître un solde de 5.150 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2026 (mois de mars 2026 inclus). Il en ressort que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation, soit 27.989 euros, soldent la dette de 8.407 euros visée dans le commandement de payer et sollicitée dans l’acte introductif d’instance. Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de provision. 

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

L'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement 
contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, la société INSTITUT EFFARD sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxe, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter de 19 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :
 
L'article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société INSTITUT EFFARD, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont la liste est fixée par la loi. 

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la société INSTITUT EFFARD à payer à la société ACTYV IMMO la somme de 1.500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS
 
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;
 
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties à la date du 18 juillet 2025 à 24 heures ;
 
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société INSTITUT EFFARD et de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;
 
DISONS que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés ;

CONDAMNONS la société INSTITUT EFFARD à verser à titre provisionnel à la société ACTYV IMMO, à compter de 19 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; 

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ; 

CONDAMNONS la société INSTITUT EFFARD aux entiers dépens, dont la liste est fixée par la loi ;

CONDAMNONS la société INSTITUT EFFARD à payer à la société ACTYV IMMO la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


FAIT À [Localité 4], le 09 avril 2026.


LE GREFFIER
Matëa BECUE, greffier


LE PRÉSIDENT
Marie D’ANTHENAISE, Juge