Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 9 avril 2026

Tribunal de Proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tel : [XXXXXXXX01] 










N° RG 25/01718 - 
N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NQG



N° de Minute :



JUGEMENT 

DU : 09 Avril 2026





Société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH


C/

[A] [O]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

 DU 09 AVRIL 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


Société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER



ET :


DÉFENDEUR

M. [A] [O]
né le 24 Août 1998 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
non comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 février 2026 

Guy DRAGON, Juge, assisté de de Lucie DE COLNET, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Avril 2026, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier








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PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 17 novembre 2021, la Sa Habitat des Hauts de France, a donné à bail à compter du 18 novembre suivant à M. [A] [O], un logement à usage d'habitation situé, [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer initial de 214,22 euros payable mensuellement à terme échu, au plus tard le 5 de chaque mois.

En présence de loyers impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2025 fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 1153,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 juillet 2025, outre 89,42 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 30 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 décembre 2025, la Sa Habitat des Hauts de France a fait citer M. [A] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montreuil-sur-Mer, lui demandant, par application des dispositions des articles 1741 du code civil, 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, de:
- constater voire prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l'expulsion immédiate de M. [A] [O] de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner M. [A] [O] à lui payer la somme de 1153,88 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 02 décembre 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ; 
- condamner M. [A] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux ; 
- condamner M. [A] [O] à payer la somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens.

L'assignation a été dénoncée le 17 décembre 2025 aux services de la Préfecture.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 12 février 2026 où elle a été retenue.

La Sa Habitat des Hauts de France, représentée par son conseil, maintient ses demandes en précisant que le locataire a repris le paiement de ses loyers et s’en rapporte à justice sur l’éventuel octroi de délais.

M. [A] [O], régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier puis l'affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d'impayés par courrier électronique du 30 juillet 2025 plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 16 décembre suivant.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.(…) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant les observations écrites des intéressés sont joints au diagnostic.

Le locataire est informé par le représentant de l’état dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 17 décembre 2025 plus de six semaines avant la première audience fixée au 12 février 2026.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du 
loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 29 juillet 2025 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 30 septembre 2025.
 
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail du 17 novembre 2021, le commandement de payer du 29 juillet 2025, un décompte de créance arrêté au 11 février 2026.

Au vu de ces pièces, M. [A] [O] sera condamné au paiement de la somme de 1153,88 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce le locataire a repris le paiement de son loyer courant et la dette locative n’a pas augmenté depuis la délivrance du commandement de payer laquelle est restée inchangée depuis cette date.

En l’absence d’opposition formelle de la bailleresse, compte tenu de la reprise du paiement du loyer dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer et du montant inchangé de la créance de loyer depuis cette date, il y a lieu d’éviter les conséquences de la rupture du bail pour le locataire et d’inciter celui-ci à faire l’effort nécessaire pour apurer son retard et garantir le lien contractuel en l’invitant à payer sa dette locative en 23 mensualités de 50,00 euros, et une 24ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer résiduel courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière du débiteur, et conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par M. [A] [O] en sus du loyer courant s'imputeront d'abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la Sa Habitat des Hauts de France pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, le locataire devra payer une indemnité d'occupation, d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu'à la restitution des lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [A] [O] succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 500,00 euros de la Sa Habitat des Hauts de France au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
 
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [A] [O] à payer à la Sa Habitat des Hauts de France la somme de 1153,88 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 ;

ACCORDE à M. [A] [O] un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette par 23 échéances mensuelles de 50,00 euros, et une 24ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer résiduel courant, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les mensualités versées par M. [A] [O] en sus du loyer courant s'imputeront d'abord sur le capital dû ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 septembre 2025;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si M. [A] [O] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu'en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;
2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3- qu'à défaut par M. [A] [O] d'avoir libéré les lieux loués [Adresse 5] à [Localité 3], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
4- que M. [A] [O] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [A] [O] au paiement des dépens ;
 
REJETTE la demande en paiement de la somme de 500,00 euros de la Sa Habitat des Hauts de France au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'en déboute.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 09 avril 2026.

La Greffière, Le Juge,