Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 9 avril 2026

Tribunal de Proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tel : [XXXXXXXX01] 









N° RG 25/01025 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76ILL


N° de Minute :



JUGEMENT 

DU : 09 Avril 2026





[K] [G] [U]


C/

[N] [D]
[Y] [D]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

 DU 09 AVRIL 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


Mme [K] [G] [U]
née le 15 Février 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Jean AUBRON de la SCP WABLE - TRUNECEK - TACHON - AUBRON BLG, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER


ET :


DÉFENDEURS

Mme [N] [D]
née le 25 Août 1996 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Fabienne ROY-NANSION, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER


Mme [Y] [D]
née le 24 Août 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Fabienne ROY-NANSION, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mars 2026 

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Avril 2026, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier







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PRESENTATION DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé daté du 09 mars 2019, Mme [K] [G] a donné à bail à M. [N] [D] et à Mme [A] [W], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], après versement d’un dépôt de garantie de 660,00 euros.

Aux termes d’un acte sous seing privé daté du même jour, Mme [V] [D] née [O] s’est portée caution solidaire et indéfinie des locataires pour la durée du bail et dans la limite de douze année.

A la suite des départs respectifs des preneurs, un constat d’état des lieux de sortie a été établi le 30 août 2024, au contradictoire de M. [N] [D], par Me [F] [S], commissaire de justice à [Localité 4].

Par assignation du 07 juillet 2025, Mme [K] [G] [U] a fait citer M. [N] [D] et Mme [V] [D] née [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5]-sur-Mer, lui demandant de les condamner solidairement à lui payer :
- la somme de 22 143,48 euros après déduction du dépôt de garantie au titre des dégradations locatives ;
- la somme de 2500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- tous les dépens.

Elle expose qu’à l’entrée dans les lieux il a été établi un procès-verbal de constat le 15 avril 2019 et que le constat de reprise des lieux, réalisé à la suite du départ du dernier locataire a révélé un état déplorable de l’appartement, très sale et dégradé dans toutes les pièces, du sol au plafond ; Que le coût de reprise des désordres a été facturé ou devisé pour un montant total de 22 803,48 euros dont elle n’a pu obtenir le paiement malgré la mise en demeure adressé à M. [N] [D] le 24 octobre 2024.

Mme [K] [G] [U] fonde sa demande sur les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 04 septembre 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 19 mars 2026 où elle a été retenue.

Mme [K] [G] [U], représentée par son conseil a maintenu ses demandes, sauf à élever à la somme de 22.733,88 le montant de sa réclamation. Répondant aux arguments qui lui sont opposés elle précise que :
- l’état des sols au départ des locataires a nécessité leur reprise intégrale en raison des dégradations les affectant ne pouvant s’assimiler à leur vétusté, ni à une usure normale ;
- peu importe la vétusté des peintures, les locataires ont maladroitement et très sommairement rebouchés la constellation des trous pratiqués par ces derniers ;
- l’absence d’entretien de porte du balcon ne peut être considérée comme une usure normale ;
- ce n’est que progressivement que l’état des canalisations a été découvert auquel elle n’a pu remédier elle-même, malgré ses efforts ;
- les travaux de peinture réalisés par les occupants sur les installations électriques l’ont contrainte à procéder à leur remplacement ;
- le piquetage de l’ensemble de la robinetterie, l’impact sur le lavabo et la détérioration de la barre de douche ne peuvent être assimilés à de la vétusté ;
- le locataire a laissé les éléments d’électroménager dans un tel état de saleté qu’il a été impossible de les récupérer.
M. [N] [D] et Mme [V] [D] née [O], représentés par leur conseil, se référant à leurs écritures, demandent au tribunal de réduire à de plus justes proportions, compte tenu de la vétusté, les sommes demandées sur la base des devis de M. [X] [Z] (peinture et sols, montant : 19 836,17 euros TTC et porte extérieure terrasse, montant 300,66 euros TTC) et de débouter Mme [K] [G] [U] du surplus de ses demandes.

Ils exposent que par application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu des prendre en charge les réparations des dommages qu’il a causé mais qu’il ne peut en aucun cas être tenu responsable de la vétusté et qu’en l’espèce l’occupation du logement s’est étendue sur une durée de cinq ans et quatre mois et qu’ainsi :
- la facturation du remplacement intégral à neuf pour un sol ayant dépassé la moitié de sa durée de vie est exagérée ;
- la demande au titre de porte extérieure terrasse doit être rejetée, l’état de celle-ci relevant d’une usure normale due au temps et à l’exposition aux intempéries ;
- la facture de débouchage des canalisations ne peut être validée pour être largement postérieure au départ du locataire ;
- le nettoyage des enjoliveurs et interrupteurs électriques est envisageable sans qu’il soit nécessaire de procéder au remplacement complet du mécanisme pour un prix unitaire qui apparaît disproportionné ;
- seule de la saleté ou du tartre affectent les éléments de plomberie sanitaire nécessitant leur nettoyage et non leur remplacement ;
- l’état du four justifie seulement son nettoyage et non son remplacement ;
- le fonctionnement du lave-vaisselle n’a pas été testé ni lors de l’entrée dans les lieux d’entrée, ni lors de celui de sortie, ce qui ne permet pas d’imputer au locataire son remplacement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations locatives.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

De manière pratique les dégradations seront établies par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes exonératoires précitées.


Par ailleurs la production de devis par le bailleur est suffisante pour justifier du cout des travaux de remise en état des lieux loués.
Enfin, il résulte de l’article 4 du décret n°2016-382 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale que la vétusté s’entend de “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.”

En l’espèce le bailleur produit les constats d’état des lieux établis contradictoirement, par commissaire de justice, les 15 avril 2019 lors de l’entrée dans les lieux des locataires et 30 août 2024, au moment du départ du dernier locataire. Il en ressort que l’immeuble a été livré en bon état d’usage et propre et a été restitué, selon les pièces, dégradé et particulièrement sale.

Par comparaison de ces deux constats, au regard des observations des parties et des justificatifs produits par la bailleresse constitués de devis établis par des entreprises de peinture, de vidange, d’électricité, de plomberie-sanitaire et de deux factures d’électroménager, le tribunal relève :

- s’agissant du devis des Ets [X] [Z], il concerne la dépose et la repose d’un parquet neuf, la reprise du placoplâtre et des trous affectant l’ensemble du logement et l’application d’une peinture de finition pour un montant total de 19 836,17 euros TTC.

A cet égard, le constat d’état des lieux de sortie révèle :
* dans la pièce principale du logement une porte d’entrée sale, avec des coulures sur les faces interne et externe, tachée ; un sol en parquet stratifié en mauvais état, affecté de six gros éclats, disjoint aux raccords, sale et taché ; des murs affectés de nombreux trous rebouchés grossièrement dont la peinture est tachée et la fibre de verre altérée partiellement ; un plafond souillé et taché à de nombreux endroits, piqueté ; des fenêtres aux vitres sales, encrassées voire affectée de décorations ;
* dans la cuisine des plinthes abimées sur la partie basse, cintrées avec les ressorts qui ressortent, l’ensemble des éléments de cuisine crasseux ;
* dans le cagibi une porte à galandage dont la peinture est défraichie, sale avec une rayure sur la face interne ; le parquet sale est taché, abimé ; les murs sont recouverts d’une peinture sale, en partie en mauvais état, affectée de traces noirâtres, avec notamment trois trous rebouchés grossièrement ; la soupente recouverte d’une peinture affectée de nombreuses traces de frottements :
* dans le WC le carrelage est fissuré au droit de la barre de seuil ; des résidus d’adhésif sont restés fixés sur les murs défraichis et affectés de trois trous non rebouchés ;
* dans la chambre 1, une porte abimée comportant un trou rebouché sur la partie centrale ; un parquet qui reste sale malgré son nettoyage ; des murs recouverts d’une peinture noire et rouge en mauvais état affectée de deux trous de cheville non rebouchés et de sept trous rebouchés grossièrement ; un plafond peint à la peinture noire ; un vélux affecté de moisissure dont le store occultant ne tient plus en butée ;
* dans la salle de bains la porte est recouverte d’une peinture rouge qui déborde sur le montant de battement qui est blanc, sale et comportant un ensemble de miroirs sur la face intérieure ; les murs sont recouverts d’une peinture « bi-ton » défraichie ; sur la fenêtre est fixé un film occultant ;
* dans la chambre 2 la porte est recouverte d’une peinture sale et tachée ; le sol reste souillé ; les murs et la soupente sont recouverts d’une peinture partiellement « bi-ton » et défraichie ; l’ensemble des vitrages sont crasseux ; les ouvrants des placards ont été repeints, peinture non couvrante et non appliquée dans les règles de l’art ;
* dans la salle de bains les murs sont recouverts d’une fibre de verre en partie en mauvais état, affectés de trois trous rebouchés grossièrement, ainsi que de sept trous de cheville ;
* dans la chambre 3 la porte est recouverte d’une peinture récente, non couvrante, faisant des bandes d’irrégularités d’aspect ; le parquet est sale ; les murs sont recouverts d’une peinture tachée par endroit, comportant deux petits trous et cinq trous de cheville non rebouchés ; la soupente est recouverte d’une peinture tachée de nombreuses traces noirâtres et jaunâtres ; les vitrages sont sales.
Il en résulte que les désordres affectant l’ensemble des sols et des murs du logement constituent des dégradations au sens propre du terme et ne peuvent s’assimiler à de la vétusté et justifient qu’il soit procédé d’une part à la dépose et à la repose d’un nouveau parquet et, d’autre part à la reprise du placoplâtre dégradé, des trous grossièrement rebouchés ou laissés en l’état et à la remise en peinture des différentes pièces du logement dont aucune n’est épargnée par ces désordres. 

En conséquence le devis d’un montant de 19 836,17 euros des Ets [X] [Z] qui reprend ces différents postes de réfection est validé.

- s’agissant du devis des Ets [X] [Z] d’un montant de 300,66 euros il concerne la remise en peinture de la porte extérieure de la terrasse.

A ce titre le constat d’état des lieux de sortie précise qu’en terrasse extérieure se trouve une porte en état d’usage, sale, encombrée de toiles d’araignée à la peinture écaillée sur la face externe ;

Le fait qu’une peinture s’écaille naturellement sur la face extérieure d’une porte en bois située sur une terrasse et donc livrée aux intempéries constitue un phénomène naturel, assimilable à de la vétusté, et ne peut en conséquence être imputé au locataire, quel que soit son obligation d’entretien des lieux, de telle sorte que ce poste d’indemnisation est rejetée.

- s’agissant du devis des Ets [Adresse 6] d’un montant de 166,45 euros, il concerne les frais de nettoyage et de débouchage des canalisations affectées de bouchon de graisse.

L’état des lieux de sortie fait d’état d’éléments ménagers qui manifestement n’ont fait l’objet d’aucun entretien. Le lave-vaisselle a été rendu sale, encombré d’eau, crasseux ; la hotte est sale et grasse, le four est crasseux et en mauvais état de telle sorte que quel que soit la date à laquelle le technicien est intervenu, il n’est pas étonnant qu’il ait fallu déboucher des canalisations affectées de graisse à l’instar des éléments ménagers qu’elles desservaient et dont l’ampleur ne s’est révélé que postérieurement à la restitution des lieux.

En conséquence ce poste d’indemnisation est validé.

- s’agissant du devis des Ets M. [R] d’un montant de 1474,20 TTC euros il concerne le remplacement d’appareillages électriques.
L’état des lieux d’entrée révèle que le logement a été donné à bail avec dans les différentes pièces des prises électriques, des interrupteurs, dont les points lumineux fonctionnent, le tout en bon état, propre et des photographies en attestent.

Il résulte de l’état des lieux de sortie qu’à l’occasion des travaux de peinture effectués par le preneur dans le logement, les interrupteurs et autres prise de courant ont été peints à l’identique des cloisons, ce qui aujourd’hui nécessite leur remplacement avec le mécanisme qui en fait corps, à défaut de pouvoir seulement les nettoyer, ce qui resterait à démontrer..

En conséquence ce poste d’indemnisation, qui comprend également la fourniture de deux ampoules dont il n’est pas prouvé que leur prix soit disproportionné, est validé.

- s’agissant du devis des Ets JD Consulting il concerne la fourniture et la pose d’un évier et d’un ensemble de douche pour un montant de 667,70 euros.

A ce titre il résulte du constat d’état des lieux de sortie que les cabines de douche ont été restituées entartrées, dont la robinetterie est également entartrée, le support de douchette piquetée, un meuble abimé…
Il en résulte un défaut d’entretien des équipements qui ne peut s’assimiler à de la vétusté et dont le coût de remise en état apparait proportionnée. 

En conséquence ce poste d’indemnisation est validé.

- s’agissant de la facture des Ets Leclerc elle est relative à la fourniture d’un four pour un montant de 358,90 euros TTC.

L’état des lieux de sortie indique qu’en cuisine se trouve un four crasseux, en mauvais état, non testé.
L’état des lieux d’entrée précise que ce four était en bon état, propre et en état de marche.
Même si cet appareil n’a pas été testé, le fait qu’il ait été restitué crasseux et en mauvais état justifie son remplacement d’autant qu’il s’agit d’un élément d’équipement.

En conséquence ce poste d’indemnisation est validé.

- s’agissant de la facture de la clinique de l’électroménager relative à la fourniture d’un lave-vaisselle pour un montant de 589,90 euros TTC.

L’état des lieux d’entrée fait état d’un lave-vaisselle, en bon état, qui ne fonctionne pas.
L’état des lieux de sortie révèle un lave-vaisselle non testé.

Dans ce contexte, faute pour le bailleur de justifier d’avoir remis lors de l’entrée dans les lieux un équipement en état de marche et de l’avoir récupéré dégradé, la demande de remplacement du lave-vaisselle plus d’un an après le départ du locataire est rejetée. 

Il en résulte que le montant des réparations des dégradations locatives s’élève à la somme de :
19 836,17 + 166,45 + 1474,20 + 667,70 + 358,90 = 22 503,42 euros

Après déduction du montant du dépôt de garantie de 660,00 euros, M. [N] [D] et Mme [V] [D] née [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 21 843,42 euros.

Cette somme portera intérêts légaux à compter de la date du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dépens

Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [N] [D] et Mme [V] [D] née [O], succombant à l’instance supporteront la charge des dépens. 

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
En l’espèce M. [N] [D] et Mme [V] [D] née [O] sont condamnés à payer à Mme [K] [G] [U] la somme de 1 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [N] [D] et Mme [V] [D] née [O] à payer à Mme [K] [G] [U] la somme de 21 843,42 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [D] et Mme [V] [D] née [O] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [D] et Mme [V] [D] née [O] à payer à Mme [K] [G] [U] la somme de 1800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition le 09 avril 2026.

La Greffière, Le Juge,