Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 9 avril 2026

Tribunal de Proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tel : [XXXXXXXX01] 









N° RG 25/01707 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NQB



N° de Minute :



JUGEMENT 

DU : 09 Avril 2026





[A] [F]
[V] [F]


C/

[Z] [J] épouse [W]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 09 AVRIL 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS


Mme [A] [F], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Charles DELEMME, avocat au barreau de LILLE


M. [V] [F], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Charles DELEMME, avocat au barreau de LILLE



ET :


DÉFENDEUR

Mme [Z] [J] épouse [W]
née le 09 Décembre 1950 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Février 2026 

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Avril 2026, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier









1








PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2021, Mme [A] [Q] née [G] et M. [V] [Q] ont donné à bail à compter du 28 août suivant à Mme [Z] [W] née [J] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 561,00 euros, payable d’avance entre le 1er et le 5 du mois, outre 50,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés Mme [A] [Q] née [G] et M. [V] [Q] ont, par acte de commissaire de justice signifié le 25 septembre 2025, fait commandement à Mme [Z] [W] née [J] d'avoir à lui payer la somme de 2269,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2025, outre 140,95 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d'impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 26 septembre 2025

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 décembre 2025, Mme [A] [Q] née [G] et M. [V] [Q] ont fait citer Mme [Z] [W] née [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4]-sur-Mer lui demandant, au visa des articles 1103,1104 et 1231-1, 1231-6, 1343-2 et 1728 du code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

- constater que par l’effet du commandement en date du 25 septembre 2025 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail signé le 27 août 2021 est acquise depuis le 26 novembre 2025, et que Mme [Z] [W] occupe sans droit ni titre depuis cette date les locaux donnés à bail ;
- fixer à la somme de 1400,00 euros l’indemnité d’occupation due mensuellement par Mme [Z] [W], à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux ;
- à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers du bail signé le 27 août 2021 est acquise depuis le 26 novembre 2025, et que Mme [Z] [W] occupe sans droit ni titre depuis cette date les locaux donnés à bail ;
- de fixer à la somme de 1400,00 euros l’indemnité d’occupation due mensuellement par Mme [Z] [W], à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux ;
- en tout état de cause d’ordonner l’expulsion immédiate de Mme [Z] [W], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des locaux donnés à bail ;
- de condamner Mme [Z] [W], à payer et porter aux requérants la somme de 3678,36 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentée des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil ;
- d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;
- de condamner Mme [Z] [W] à payer aux requérants la somme de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
- de condamner Mme [Z] [W], à payer la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner Mme [Z] [W], en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 10 décembre 2025.
L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 12 février 2026 où elle a été retenue.

Mme [A] [Q] née [G] et M. [V] [Q], représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes en actualisant la dette locative à la somme de 5760,16 euros arrêtée au 03 février 2026. Ils s’opposent à tout délai de paiement en soutenant que la locataire a été défaillante dans son obligation de paiement du loyer courant, la dette s’étant aggravée depuis l’assignation.

Mme [Z] [W] née [J], assignée à l’étude du commissaire de justice, n’était ni présente, ni représentée.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 26 septembre 2025, plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation signifiée le 09 décembre 2025.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.


En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 10 décembre 2025, plus de six semaines avant la première audience fixée au 12 février 2026.
L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 25 septembre 2025 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à l’issue des deux mois de ce commandement de payer soit à compter du 26 novembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de leur demande en paiement, produisent le contrat de bail du 27 août 2021, le commandement de payer du 25 septembre 2025, un relevé du compte des loyers du locataire pour un montant débiteur de 5760,16 euros arrêté au 03 février 2026.

Au vu de ces justificatifs, Mme [Z] [W] née [J] sera condamnée au paiement de la somme de 5760,16 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 03 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025 sur la somme de 2269,16 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La seule condition d’application de ces dispositions est que la demande en ait été judiciairement formée.

En conséquence le tribunal ordonne la capitalisation des intérêts telle que demandée par les bailleurs aux termes de leur exploit introductif d’instance.


 
Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [Z] [W] née [J] qui ne formule pas d’offre de règlement, ne justifie pas davantage avoir repris le paiement intégral de son loyer courant. 

Par ailleurs il résulte du diagnostic social et financier que la locataire déclare percevoir une pension de retraite d’un montant de 1600,00 euros et avoir des charges mensuelles pour un total de 1258,00 euros, ce qui lui laisse comme seule ressource pour vivre la somme de 342,00 euros mensuellement.

Dans ce contexte, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement à Mme [Z] [W] née [J] ni de suspendre les effets de la clause résolutoire à défaut pour celle-ci d’avoir repris le paiement de son loyer courant et de démontrer qu’elle est en situation d’apurer sa dette locative, laquelle a sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, du 26 novembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux. 

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs aux termes de l’article 1231-6 du même code les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce le bailleur a déjà sollicité et obtenu la capitalisation des intérêts légaux sur les sommes lui revenant, ce qui est de nature à indemniser son préjudice complémentaire et, par ailleurs il ne justifie ni ne prétend que sa locataire soit de mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

En conséquence la demande en paiement de la somme de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts de Mme [A] [Q] née [G] et M. [V] [Q] est rejetée.



Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.


En l'espèce, il convient de dire que Mme [Z] [W] née [J], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1500,00 euros de Mme [A] [Q] née [G] et de M. [V] [Q] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
 
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] née [J] à payer à Mme [A] [Q] née [G] et à M. [V] [Q] la somme de 5760,16 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 03 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025 sur la somme de 2269,16 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour chaque année entière et consécutive ;
 
DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;
 
CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 3], conclu le 27 août 2021, entre Mme [A] [Q] née [G] et M. [V] [Q], d’une part et Mme [Z] [W] née [J], d’autre part à la date du 26 novembre 2025 ;

ORDONNE à Mme [Z] [W] née [J] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut Mme [A] [Q] née [G] et M. [V] [Q] seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;



RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] née [J] à payer à Mme [A] [Q] née [G] et à M. [V] [Q] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 2000,00 euros de Mme [A] [Q] née [G] et de M. [V] [Q] à titre de dommages et intérêts et les en déboute ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] née [J] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs notifications ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1200,00 euros de Mme [A] [Q] née [G] et de M. [V] [Q] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute.

 Ainsi jugé et mis à disposition le 09 avril 2026.

La Greffière, Le juge,