Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 0 — 7 avril 2026

N° minute : 2026/74 
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE








CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 25/00466 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D3ZW 

JUGEMENT
DU 07 Avril 2026



DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE, sis 28-34 rue du Général Castelnau à 57100 THIONVILLE, pris en la personne de syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER, 
demeurant RUE WANGARI MAATHAI-ECOPARC LE MELTEM - 57140 NORROY LE VENEUR, 
représentée par Maître Jean-christophe DUCHET de l’ASSOCIATION CARMANTRAND-DUCHET, demeurant 11 place Saint Martin - 57000 METZ, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, Me Laure KERN, demeurant 39 Rue de Paris - 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant



DÉFENDERESSE :

Madame [D] [Y], 
demeurant 34 RUE DU GENERAL CASTELNAU - 57100 THIONVILLE,
représentée par Me Michel NASSOY, demeurant 1, rue de la Vieille Porte - 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant






Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal
Débats à l’audience publique du 17 Mars 2026
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES
Greffier lors de la mise en forme de la présente décision 
et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES




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EXPOSE DU LITIGE : 
Madame [D] [Y] est propriétaire des lots n°78 et 122 d’un immeuble sis 34 rue du Général Castelnau 57100 THIONVILLE, soumis au régime de la copropriété. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE, sis 28-34 Rue du Général Castelnau à 57100 THIONVILLE, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER, a assigné Madame [D] [Y] devant la Présidente du Tribunal judiciaire de THIONVILLE, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de : 
Déclarer la demande du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier BEAU RIVAGE, sis 28-34, rue du Général Castelnau à 57100 THIONVILLE, pris en la personne de son syndic, en exercice, la SAS DUMUR IMMOBILIER recevable et bien fondée, 
En conséquence :
Condamner Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 10848.29 euros selon relevé de compte du 31 décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à de la mise en demeure en date du 19 novembre 2024 ;
Condamner Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Madame [D] [Y] aux entiers frais et dépens de procédure.

Suivant conclusions déposées au greffe en date du 18 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE sollicite de : 
Déclarer la demande du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier BEAU RIVAGE, sis 28-34, rue du Général Castelnau à 57100 THIONVILLE, pris en la personne de son syndic, en exercice, la SAS DUMUR IMMOBILIER recevable et bien fondée, 
En conséquence :
Condamner Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 38.792,74€ selon relevé de compte du 15 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à de la mise en demeure en date du 19 novembre 2024 ;
Condamner Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Madame [D] [Y] aux entiers frais et dépens de procédure ;
Débouter Madame [D] [Y] de sa demande d’irrecevabilité ;
Débouter Madame [D] [Y] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, fins et prétentions.

Suivant conclusions déposées au greffe le 26 novembre 2025, Madame [D] [Y] demande à la Présidente du Tribunal judiciaire de céans de : 
DECLARER la demande irrecevable
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEAU RIVAGE aux entiers frais et dépens et au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement,
Sur le fond, Constater que Madame [Y] a procédé au règlement d’une somme de 10 763,34 € en date du 18 novembre 2025 et que sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires à la date du 24 novembre 2025 ne serait pas plus que de 38.302,54 € et que s’agissant d’un appel de fonds réalisé en cours de procédure, il ne saurait faire l’objet d’aucune décision dans le cadre de la présente instance
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEAU RIVAGE aux entiers frais et dépens

A l’audience du 6 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026. 

Le délibéré a été prorogé au 03/02/2026, dans l’attente du dépôt de ses pièces par le demandeur.

Par jugement du 03/02/2026, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond a ordonné la réouverture des débats et a invité le demandeur à déposer ses pièces au greffe.
A l’audience du 17/03/2026, l’affaire a été mise en délibéré au 07/04/2026.

SUR CE : 

-Sur la recevabilité de la demande : 

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. 

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. 

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En l’espèce, la demanderesse fonde sa demande sur les dispositions de l’article 10 précité et non sur celles de l’article 19-2, qui instaure une procédure dérogatoire de recouvrement de charges emportant des conditions et des conséquences spécifiques, notamment l’envoi d’une mise en demeure préalable. Or, la demanderesse ne sollicite que des charges de copropriété échues, tant dans son assignation que dans ses dernières conclusions puisque le décompte produit le 15/12/2025 ne comprend que des échéances échues, outre celle du premier trimestre 2026 ainsi que la cotisation du fonds travaux, qui sont échues au jour où il est statué.

En conséquence, le formalisme lié à la mise en demeure n’a pas à être respecté et la demande sera déclarée recevable. 

-Sur la demande en paiement des provisions échues : 

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. 

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. 

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER, verse aux débats : 
- le Contrat de syndic
- Procès-verbal de l’Assemblée générale des 07 février 2023, 07 juin 2023, 25 septembre 2024, 11 juin 20, 25 28 octobre 2025
- les Mises en demeure des 19 novembre 2024 et 29 septembre 2025.
- le Relevé de compte du 15 décembre 2025

Il ressort du relevé de compte en date du 15 décembre 2025 que Madame [D] [Y] reste devoir la somme de 38 333.51 euros, appel de fonds du premier trimestre 2026 inclus.

Par conséquent, Madame [D] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 38 333.51 euros, avec intérêts au taux légal, à compter du 27/11/2024, date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception, sur la somme de 10 848.29 euros et à compter de l’assignation du 11/03/2025 pour le surplus.

- Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit la mise en demeure 19 novembre 2024 et 29 septembre 2025.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. 

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 80 euros.

Concernant les frais de «suivi annuel de procédure 2024» et de « frais de mise au contentieux», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE pris en la personne de son syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER, impute au débit du compte des frais d'assignation. Cette somme relève des dépens et sera donc examinée sur ce fondement. 

-Sur la demande de dommages et intérêts : 

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

-Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile : 
L’équité commande de rejeter les demandes d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 


-Sur les dépens : 

Au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [D] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance. 

PAR CES MOTIFS : 

Nous, Présidente du Tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort : 

Déclarons la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEAU RIVAGE recevable ;
 
Condamnons Madame [D] [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE pris en la personne de son syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER, la somme de 38 333.51 euros, appel de fonds du premier trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal, à compter du 27/11/2024, sur la somme de 10 848.29 euros et à compter de l’assignation du 11/03/2025 pour le surplus,

Rejetons la demande de dommages et intérêts ; 

Rejetons les demandes d’indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

Condamnons Madame [D] [Y] aux dépens de la présente instance. 

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la minute étant signée par : 

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE