Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 3 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/00147 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-J6WS

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 03 Avril 2026



Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [O] [M]




GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 

A : SELARL DMMJB AVOCATS
Monsieur [O] [M]













AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 29 Janvier 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 03 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :


Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DÉFENDEUR :


Monsieur [O] [M], demeurant 3 rue des Hauts de Chanturgue, Le Panoramic, Appt 46, 63100 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne










EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte sous-seing privé en date du 16 septembre 2021, l'OPHIS du Puy-de-Dôme a donné à bail à M. [O] [M] un logement situé 03 rue des hauts de Chanturgue - Le Panoramic - appartement n° 0046 au 1er étage, à CLERMONT-FERRAND (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 394,98 euros, provision sur charges comprise.

Le 30 janvier 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.100,49 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, l'OPHIS du Puy-de-Dôme a fait assigner M. [O] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner M. [O] [M] à lui payer les sommes suivantes :
* 7.020,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09 janvier 2025,
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 650 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2025 et fixée à l’audience du 18 septembre 2025.

En cours de délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné la réouverture des débats pour permettre à l'OPHIS du Puy-de-Dôme de produire le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Lors de l'audience de réouverture des débats du 29 janvier 2026, l'OPHIS du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 27 janvier 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12.099,31 euros.

Il expose que le dernier réglement est en date du mois de mai 2025.

M. [O] [M] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose qu’il est second en cuisine et qu’il perçoit 1.600 euros de ressources mensuelles mais qu’il est en arrêt de travail. Il indique qu’il va régler le loyer de janvier dans quatre jours.

En réponse, le conseil de l'OPHIS du Puy-de-Dôme demande l’application des textes au jour de l’audience.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l'audience.
Il explique que M. [O] [M] est marié, que sa conjointe vit en France depuis 2017 sans avoir obtenu de titre de séjour, ce qui ne lui permet pas de travailler, que le couple a un enfant âgé de 7 ans. Il indique que les difficultés financières de M. [O] [M] sont liées à la prise en charge par celui-ci des dépenses de santé de sa mère en Tunisie.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L'OPHIS du Puy-de-Dôme a précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [O] [M].

M. [O] [M] a précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Le Juge des Contentieux de la Protection a autorisé M. [O] [M] à produire sous huit jours selon note en délibéré le justificatif de paiement du loyer de janvier 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION


M. [O] [M] s'étant présenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.


Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 - Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l'OPHIS du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 30 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3.100,49 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En outre, l'OPHIS du Puy-de-Dôme produit à l’audience de réouverture des débats le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 12 novembre 2024.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 30 mars 2024.

M. [O] [M] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'OPHIS du Puy-de-Dôme, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de M. [O] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

A cet égard, il y a lieu de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l'OPHIS du Puy-de-Dôme que M. [O] [M] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. 

Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience. 


Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'OPHIS du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 27 janvier 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 12.099,31 euros, déduction faite des frais de poursuite à hauteur de 207,76 euros (150,15 euros + 57,61 euros).

L’OPHIS du Puy-de-Dôme prétend imputer des prélèvements au titre de la télérelève mensuelle alors que le contrat de bail ne stipule que l’obligation de paiement par le locataire des loyers et de la provision pour charges. Aussi, à défaut de justifier du fondement de l’obligation de paiement du locataire, il convient de déduire de l’arriéré locatif les sommes retenues à ce titre par le bailleur, soit un montant global de 5.936,95 euros.

De plus, il convient de constater que la somme facturée de 5.936,95 euros au titre de la télérelève sur la période de novembre 2021 à décembre 2025, soit pendant 4 années, apparait excessive au regard d’une consommation annuelle de trois personnes.

En outre, il faut noter que M. [O] [M] a sollicité l'OPHIS du Puy-de-Dôme
suite à une consommation importante d’eau et il ressort de la demande d’intervention contrat versé au débat par le bailleur en date du 24 mars 2025 qu’il est mentionné que “depuis 2022, fuite au plafond de son cagibi. Proxiserve s’est déplacé. Il ne sait pas ce qu’ils ont fait car il n’était pas là, c’est son épouse qui était sur place. De plus, ce Mr paye 150.00 euros par mois depuis un an et demi. Peut-on faire une recherche de fuite pour savoir pourquoi le montant de sa facture d’eau est-il si élevé ?”

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPHIS du Puy-de-Dôme est établie dans son principe mais son montant sera limité à la somme de 12.099,31 euros - 5.936,95 euros, soit la somme totale de 6.162,36 euros. M. [O] [M] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l'OPHIS du Puy-de-Dôme que M. [O] [M] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. 

Par ailleurs, M. [O] [M] ne justifie pas avoir réglé le loyer de janvier 2026 alors qu’il avait été autorisé selon note en délibéré à produire le justificatif du paiement.

Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience. 

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.


Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

M. [O] [M] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l'OPHIS du Puy-de-Dôme, soit la somme mensuelle de 448,76 euros, outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers.


Sur les autres demandes

M. [O] [M], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 150 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS,
Le Juge des Contentieux de la Protection,
Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 16 septembre 2021 entre l'OPHIS du Puy-de-Dôme et M. [O] [M] à compter du 30 mars 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de M. [O] [M] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 03 rue des hauts de Chanturgue - Le Panoramic - apppartement n°0046 au 1er étage à CLERMONT-FERRAND (63100), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [O] [M] à payer à l'OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 6.162,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par M. [O] [M] à la somme mensuelle de 448,76 euros outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l'OPHIS du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [O] [M] à payer à l'OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 30 janvier 2024 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection