Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre — 9 avril 2026

COUR D'APPEL
D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 2]
4ème Chambre

N° RG 22/05996 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LZK5

N° minute : 
ORDONNANCE D’INCIDENT
DU 9 AVRIL 2026 






DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DÉFENDERESSE A L’INCIDENT
DÉFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR A L’INCIDENT
Madame [F] [R], demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Marie-caroline PELEGRY, avocat postulant au barreau de TOULON et Me Arthur DA COSTA, avocat plaidant au barreau D’ORLEANS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES “[Adresse 2]” sis [Adresse 3] pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL AGENCE CAPITAL IMMOBILIER “CAPIMMO”, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal Représenté par Me Didier CAPOROSSI, avocat au barreau de TOULON


ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT


Nous, Olivier LAMBERT, Juge chargé de la Mise en Etat de la procédure, assisté de Sétrilah MOHAMED, Greffier,

Vu les articles 455, 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces du dossier de la procédure,

A l’audience d’incidents du 19 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Janvier 2025 prorogé au 09 Avril 2026;







Grosse délivrée le : 
à : 
Me Didier CAPOROSSI - 0150
Me Marie-caroline PELEGRY - 0344



EXPOSÉ DU LITIGE 

[F] [R] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier “[Adresse 2]” située [Adresse 5] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires a tenu une assemblée générale ordinaire le 26/7/22.

Par assignation du 25 octobre 2023 [F] [R] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], situé [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL AGENCE CAPITAL IMMOBILIER - CAPIMMO, Société à Responsabilité Limitée à associé unique au capital de 70.550 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULON sous le numéro 403 053 846, dont le siège social est situé [Adresse 7] LA GARDE, elle-même prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, aux fins de voir :

Declarer Madame [F] [R] recevable et bien fondée en ses demandes.
El, y faisant droit,
Annuler, avec toutes conséquences de droit, les résolutions n° 5-a, 5-d et 5-e adoptées lors de l’assemblée generale extraordinaire des copropriétaires du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] l en date du 26 juillet 2022.
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] GRANDE PLAINE I à payer à Madame [F] [R] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] l aux entiers frais et dépens.
Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Vu les conclusions d’incident notifiées par ledit syndicat des copropriétaires,

Par conclusions d’incident n°2 le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GRANDE PLAINE I sollicite de voir :

VU les dispositions des articles 789 et 122 du Code de Procédure Civile.
VU les dispositions de l’article 42 de la Loi du 10 Juillet 1965.
VU les dispositions de l’article 64 du Décret du 17 Mars 1967.
ORDONNER et JUGER irrecevable, du fait de la prescription extinctive, l’action de Madame [F] [R], diligentée par assignation du 25 Octobre 2022, et tendant à obtenir l’annulation des résolutions 5-a, 5-d et 5-e, adoptées en Assemblée Générale Extraordinaire du 26 Juillet 2022.
CONDAMNER Madame [F] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Par conclusions en réponse n°1 dûment notifiées, [F] [R] demande au juge de la mise en état de : 

Déclarer Madame [F] [R] recevable et bien fondée en ses écritures.
Et, y faisant droit,
Vu notamment l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, l’article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et l’article 680 du Code de Procédure Civile,
Constater que la lettre de notification du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 26 juillet 2022 ne reproduit pas le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et n’indique pas de manière très apparente la voie de recours, son délai et ses modalités.
En conséquence,
Déclarer irrégulière la lettre de notification du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 26 juillet 2022 et dire que celle-ci n’a, de ce fait, pas pu faire courir le délai de deux mois imparti par l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Déclarer le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GRANDE [Adresse 10] I mal fondé en son incident, comme en toutes ses prétentions, fins et conclusions, et l’en débouter.
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GRANDE PLAINE I à payer à Madame [F] [R] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GRANDE PLAINE I aux entiers frais et dépens de l’incident.
Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il est constant que l’absence de mention, ou la mention erronée de la voie de recours, de son délai ou de ses modalités a pour effet de ne pas faire courir le délai du recours.

Il n’est pas contesté que la notification du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2022 a été réalisée par le syndic dans les deux mois prescrits par la loi.

Il est contesté que la lettre de notification ne reproduit pas le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L’article 42 de la loi n°65-557, dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, est ainsi libellé :

“Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.



S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.”.

A la fin dut procès-verbal de l’assemblée générale qui nous occupe, l’article 42 est reproduit en page 5/5.

Nous constatons donc que les dispositions de l’article 42 suscité ont été reproduites dans le procès-verbal.
 
Pour être précis, seuls les mots “sans ses annexes” ne sont pas reproduits, ce qui ne saurait constituer un défaut de reproduction, tout juste une ellipse sans dénaturation des informations concernant les possibilités de recours.

Il est vrai que les dispositions de l’article 42 ne figurent pas dans la lettre de notification stricto sensu puisqu’elles sont intégrées au corps du procès-verbal. 

Toutefois la place de ces dispositions, à la fin du procès-verbal après les signatures des président et secrétaire, soit à une place visible et lisible garantit le respect de la notification de la reproduction de l’article 42.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice a satisfait à son obligation de notification des modalités de recours. 

L’action de [F] [R] est irrecevable comme prescrite puisqu’introduite le 25 octobre 2022 pour une première présentation de la lettre recommandée au 12 août 2022 soit plus de deux mois.

Etant donné qu’il s’agit de la seule demande saisissant le tribunal, nous constatons que l’instance est éteinte du fait de cette irrecevabilité.

Sur les demandes accessoires

Vu les article 696 et suivants du code de procédure civile,

[F] [R], partie perdante, supportera les dépens.

Il paraît inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a dû engager pour exercer sa défense. [F] [R] sera condamnée à lui payer la somme de 2000 €. 

Il n’y a pas lieu à octroi de frais irrépétibles à l’endroit de [F] [R] vu l’issue du procès.












PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du Code de procédure civile, 
 
DÉCLARONS irrecevable la demande d’annulation des résolutions n° 5-a, 5-d et 5-e adoptées lors de l’assembler générale extraordinaire des copropriétaires du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] l en date du 26 juillet 2022.

CONDAMNONS [F] [R] aux dépens. 

CONDAMNONS [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], situé [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL AGENCE CAPITAL IMMOBILIER - CAPIMMO, Société à Responsabilité Limitée à associé unique au capital de 70.550 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULON sous le numéro 403 053 846, dont le siège social est situé [Adresse 11], elle-même prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que cette décision met fin à l’instance.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,


LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT