Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 9 avril 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 21/04031 - N° Portalis DB3E-W-B7F-LD7X

En date du : 09 avril 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du neuf avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 février 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDERESSE :

E.P.I.C. ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR - EPF PACA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

 

DEFENDERESSE :

S.A.S. SOCIETE D’EXPLOITATION [S] [K] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Stéphanie LE BARS, avocat postulante au barreau de TOULON, et assistée de Me Capucine VAN ROBAYS, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022
Me Stéohanie LE BARS









EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 mai 2005, la SARL TECHNIQUE INNOVANTE a donné à bail à la société d'exploitation [S] [K] [Z] un local et un entrepôt situé à [Localité 1] ; un contrat d'entreposage pour une durée de 23 mois a été signé entre les parties à compter du 1er Juin 2005.

Le 25 juillet 2018 la SARL TECHNIQUE INNOVANTE a signifié par voie d'huissier à la société d'exploitation [S] [K] [Z] un congé des lieux pour le 31 décembre 2018 avec obligation de libérer les lieux à cette date.

Suivant courrier officiel en date du 21 novembre 2018 le conseil de la société [S] écrivait au conseil de la société TECHNIQUE INNOVANTE en lui indiquant que sa cliente entendait faire valoir la commercialité de son fonds et la requalification judiciaire du bail.

Le 22 décembre 2020, aux termes d'un acte notarié, la société TECHNIQUE INNOVANTE a vendu les parcelles situées à [Localité 1] à l'établissement Public Foncier De Provence Alpes Côte d'Azur.
*
Par acte d’huissier en date du 26 juillet 2021, L'EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE Provence-Alpes Côte d'Azur (EPF PACA) a assigné la société d'exploitation [S] [K] [Z] devant le tribunal judiciaire de céans, au visa des articles 1709 et suivants du Code civil et L 145-1 et suivants du Code de commerce, aux fins de voir :
-Juger que le contrat d'entreposage conclu le 5 mai 2005 est soumis aux seules dispositions du contrat de louage du Code civil
-Juger valable le congé délivré le 25 juillet 2018
-Juger prescrite toute demande en requalification du contrat de louage 
-Prononcer la résiliation du contrat de bail 
-Ordonner l'expulsion de la société [S] et de tous occupants 
-Ordonner la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux 
-Condamner la société [S] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail égale au double du montant du loyer actuel 
-Condamner la société [S] à payer à EPF PACA la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile 
-Condamner la société [S] aux entiers dépens 
-Ordonner l'exécution provisoire

Par ordonnance d’incident en date du 5 septembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de la société d’exploitation [S] [K] [Z] tendant à la requalification du contrat d’entreposage en bail dérogatoire comme étant prescrites.


Par arrêt en date du 13 juin 2024, la Cour d’appel d’[Localité 2] a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle déclare irrecevables les demandes de la société d’exploitation [S] [K] [Z] tendant à la requalification du contrat d’entreposage en bail dérogatoire comme étant prescrites. La Cour a également rejeté la demande de l’EPF PACA de juger prescrite la demande de nullité du congé délivré par la bailleresse et dit que les demandes de la société d’exploitation [S] [K] [Z] relatives au statut des baux commerciaux et au congé ne relèvent pas du pouvoir de la Cour saisie du seul appel de l’ordonnance du juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTES D’AZUR – EPF PACA demande au tribunal de :
DEBOUTER la société [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
JUGER que le contrat d’entreposage conclu le 5 mai 2005 est soumis aux seules dispositions du contrat de louage du Code Civil ; 
JUGER valable le congé délivré le 25 juillet 2018 ; 
JUGER prescrite toute demande en requalification du contrat de louage ; 
PRONONCER la résiliation du contrat de bail en l’état du non-respect des obligations contractuelles par la Société [S] ;
ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la Société [S] et de tous occupants de son chef, du local sis [Adresse 3] à [Localité 1] ; 
ORDONNER la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux, et constituant le gage du bailleur, soit dans l'immeuble, soit dans un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la Société [S] ; 
CONDAMNER la Société [S] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail égale au double du montant du loyer actuel ; 
En toute hypothèse, 
CONDAMNER la Société [S] à payer à EPF PACA la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER la Société [S] aux entiers dépens ;
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société d’exploitation [S] [K] [Z] demande au tribunal de :
RECEVOIR la société SOCIETE D’EXPLOITATION [S] [K] [Z] en ses demandes, fins et conclusions et ce faisant, 
JUGER qu’à défaut d’action de l’ancien bailleur, la société TECHNIQUE INNOVANTE, suite à la délivrance du congé du 25 juillet 2018, s’est opéré entre les parties novation et conclusion d’un nouveau bail, 
JUGER inopposable à la société SOCIETE D’EXPLOITATION [S] [K] [Z] le congé délivré le 25 juillet 2018 par la société TECHNIQUE INNOVANTE, au bénéfice de l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, 
JUGER que faute de délivrance par l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR d’un congé valable, cette dernière est infondée en ses demandes et en conséquence, DEBOUTER l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR en toutes ses demandes, 
JUGER que la demande subsidiaire de l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR au titre de l’irrespect des clauses du bail est infondée et injustifiée et en conséquence, DEBOUTER l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR en toutes ses demandes, 
A TITRE SUBSIDIAIRE,
JUGER que l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR a agi de mauvaise foi à l’endroit de la société SOCIETE D’EXPLOITATION [S] [K] [Z], 
JUGER que ce manquement est constitutif d’une faute, 
JUGER que du fait des agissements de l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, la société SOCIETE D’EXPLOITATION [S] [K] [Z] subit un préjudice certain et indemnisable et en conséquence, 
CONDAMNER l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR à devoir régler à la société SOCIETE D’EXPLOITATION [S] [K] [Z] la somme de 50.000,00 €uros, à titre de dommages et intérêts, 
JUGER que l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ne justifie pas de sa demande de doublement du loyer au titre de sa demande d’indemnité d’occupation et en conséquence, 
DEBOUTER l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR de cette demande, 
CONDAMNER l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR à devoir régler à la société SOCIETE D’EXPLOITATION [S] [K] [Z], la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
REJETER la demande d’exécution provisoire formulée par l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, 
CONDAMNER l’EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maitre VAN ROBAYS, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par ordonnance du 4 novembre 2025 du juge de la mise en état, la date de clôture a été fixée au 19 janvier 2026 et l’affaire appelée à l’audience du 19 février 2026.

A l'audience du 19 février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

S'agissant de la demande en expulsion

Aux termes de l'article 1738 du code civil : " Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. ».
Sur ce point, l’article 1736 du code civil précise que « Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. ».
Enfin, l’article 1739 du code civil dispose que « Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. ».

Le bail civil litigieux a été souscrit le 5 mai 2005 pour une durée de 23 mois à compter du 1er juin 2005. Le bail s’est prolongé tacitement à l’échéance du bail écrit, jusqu’à la signification, par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2018, d’un congé prenant effet au 31 décembre 2018. Contrairement à ce que fait valoir le preneur, la circonstance qu’il ait été laissé dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé n’implique pas la tacite reconduction du bail par extinction dudit congé. Le bailleur n’avait donc pas à délivrer un nouveau congé à la société d’exploitation [S] [K] [Z].

Il s’ensuit que le congé délivré le 25 juillet 2018 est valable et que la société d’exploitation [S] [K] [Z] se trouve sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2019.

Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion, selon les modalités précisées au dispositif.


S'agissant de l'indemnité d'occupation

L'occupation des lieux sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au propriétaire qu'il convient de réparer jusqu'à libération des lieux.

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ne motive pas sa demande tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au double du loyer en cours. 

Il y a donc lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2019 au loyer en cours.


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts 

Il résulte de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La société d’exploitation [S] [K] [Z] soutient que le bailleur a eu un comportement déloyal lui causant un préjudice en lui délivrant un congé alors qu’elle occupait les locaux depuis 2005 et qu’elle était connue comme exploitant son fonds dans le local pris à bail.

Toutefois, contrairement à ce qu’elle soutient, dès lors que le contrat d’entreposage signé le 5 mai 2005 excluait toute activité relevant du statut des baux commerciaux, et que sa demande de requalification du bail civil en bail dérogatoire se heurtait à la prescription, c’est sans mauvaise foi que la SARL TECHNIQUE INNOVANTE, aux droits de laquelle vient l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, lui a fait délivrer un congé avec six mois de préavis.

En l’absence de faute, la société d’exploitation [S] [K] [Z] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La société d’exploitation [S] [K] [Z] perdant le procès, elle est condamnée aux dépens et devra payer une somme de 3 000€ à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La société d’exploitation [S] [K] [Z] est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

JUGE régulier le congé délivré le 25 juillet 2018 par la SARL TECHNIQUE INNOVANTE, aux droits de laquelle vient l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ;

CONSTATE que la société d’exploitation [S] [K] [Z] est, depuis le 1er janvier 2019, occupant sans droit ni titre du local situé [Adresse 4] à [Localité 3] dont est propriétaire l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ;

AUTORISE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, à défaut de libération spontanée du local pris à bail dans un délai de dix jours à compter de la présente décision, à faire procéder à l'expulsion de la société d’exploitation [S] [K] [Z] et à celle de tous occupants de son chef avec, le cas échéant, le concours de la force publique ;

CONDAMNE la société d’exploitation [S] [K] [Z] à payer, en deniers ou quittances, à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR une indemnité d'occupation équivalente au loyer en cours à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à libération des lieux ;

DEBOUTE la société d’exploitation [S] [K] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société d’exploitation [S] [K] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE la société d’exploitation [S] [K] [Z] à payer une somme de 3 000€ à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société d’exploitation [S] [K] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE