Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 9 avril 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

1ère Chambre Loyers commerciaux
N° RG 24/05159 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M3OT

En date du : 09 avril 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du neuf avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 décembre 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDERESSE :

Madame [N] [A] épouse [K], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] (ALLEMAGNE)
représentée par Me Pierre-andré WATCHI-FOURNIER, avocat au barreau de TOULON

 

DEFENDERESSE :

S.A.S. LUNE DE MIEL, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Cécile BERNHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Cécile BERNHARD
Me Pierre-andré WATCHI-FOURNIER - 0289
+1 CCC à [Y] [J], expert (LS)
+ 2 CCC Expertise et Régie






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2014, [U] [L] et [N] [K] née [A] ont renouvelé le bail commercial les liant à la SARL LUNE DE MIEL, titulaire d’un bail commercial consenti en date du 1er octobre 1968 et ayant fait l’objet de plusieurs renouvellements. Le bail, d’une durée de 9 ans commençant le 1er octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022, moyennant un loyer de 27 885,72€ en principal, a pour objet « divers locaux commerciaux sis à [Localité 1] (Var), [Adresse 3] (anciennement [Adresse 4]) [Adresse 5] et [Adresse 6], comprenant une cave au sous-sol, un magasin commercial au rez-de-chaussée, un entresol, trois étages et dépendances diverses, le tout faisant partie d’une maison sise à [Localité 1] à l’adresse précitée » et se trouve à destination de tous commerces.

La SARL LUNE DE MIEL exploite une boutique de robes de mariée dans le local commercial et sous-loue certains locaux en étage à des fins d’habitation.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 avril 2022, la SARL LUNE DE MIEL a signifié au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial aux clauses et conditions antérieures.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 juillet 2022, [N] [K] née [A] a accepté le principe du renouvellement du bail commercial mais a demandé le déplafonnement du loyer pour variation des facteurs locaux de commercialité et la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 60 000€ correspondant à la valeur locative.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 juillet 2024, la SARL LUNE DE MIEL a fait signifier à [N] [K] née [A] un mémoire préalable en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé au montant du loyer au 30 septembre 2022 révisé triennalement mais avec le plafonnement de l’indexation des loyers des baux commerciaux à 3,5% soit à la somme de 30 300€ par an moins le montant de la taxe foncière au besoin.

Par acte extrajudiciaire du 10 septembre 2024, [N] [K] née [A] a fait assigner la SARL LUNE DE MIEL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de fixer le loyer du local commercial à la somme annuelle de 35 400€ HT HC à compter du 11 juillet 2022, d’autoriser la bailleresse à reprendre la gestion directe des locaux d’habitation du 1er, du 2e et du 3e étage, et de condamner la SARL LUNE DE MIEL à payer à la bailleresse une somme de 70 358,75€.


Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 18 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des faits et moyens, [N] [K] née [A] demande au juge des loyers commerciaux de :

-JUGER que le loyer du local commercial (sous-sol, rez-de-chaussée et entresol) sera désormais fixé à 35400 € hors taxes par an, hors charges et hors taxe foncière ; 
-JUGER que ce loyer sera fixé rétroactivement à compter de la demande formulée par acte extrajudiciaire du 11 juillet 2022, signifiée à la SARL LUNE DE MIEL – LES MARIES DE PROVENCE, par la SAS DENJEAN-PIERRET VERNANGE, Commissaires de justice; 
-JUGER que la SARL LUNE DE MIEL – LES MARIES DE PROVENCE, agissant en la personne de sa gérante en exercice, a manqué à ses obligations contractuelles ; 

EN CONSEQUENCE, 
-JUGER et AUTORISER la bailleresse Madame [N] [K] née [A] à reprendre la gestion directe des locaux d’habitation, des 1er, 2ème et 3ème étage et faire droit, au vu du rapport d’expertise de Madame [B] [P] – [C], à la réévaluation du loyer telle que préconisée par l’expert 
-CONDAMNER la SAS LUNE DE MIEL – LES MARIES DE PROVENCE prise en la personne de sa gérante en exercice, à régler la somme de 70 358,75 €, somme que la bailleresse se réserve le droit de compléter en vue d’une réactualisation du devis ; 
-REJETER toutes écritures contraires ; 
-REJETER toute demande visant à voir suspendre l’exécution provisoire de droit ; 
-CONDAMNER la SAS LUNE DE MIEL – LES MARIES DE PROVENCE prise en la personne de sa gérante en exercice, à payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à Madame [N] [K] née [A] ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût du rapport d’expertise rédigé par Madame [P] – [C] ; 
-ENTENDRE CONDAMNER la SAS LUNE DE MIEL – LES MARIES DE PROVENCE prise en la personne de sa gérante en exercice, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître WATCHI-FOURNIER, Avocat sur sa due affirmation.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 24 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des faits et moyens, la SAS LUNE DE MIEL demande au juge des loyers commerciaux de :

A TITRE PRINCIPAL : 
-DEBOUTER Madame [A] de l’ensemble de ses demandes ; 
-PRONONCER l’incompétence du Juge des loyers commerciaux pour toutes les demandes ne concernant pas la fixation du loyer commercial ; 
-RAPPELER et ORDONNER que l’indice de référence pour réviser le loyer commercial du bail renouvelé est l’indice des loyers commerciaux à compter du renouvellement soit du 1er octobre 2022 ; 
-FIXER le loyer de la révision triennale de l’immeuble à compter du 1er octobre 2022 à la somme de 30299,54€ ; 
-FIXER le loyer de la révision triennale de l’immeuble à compter du 1er octobre 2025 à la somme de 33254,32€ ; 
-CONDAMNER Madame [A] à payer à la SAS LUNE DE MIEL la somme de 10000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

A TITRE SUBSIDIAIRE : Pour le cas où par extraordinaire, le juge des loyers déciderait de fixer le loyer commercial, il lui est demandé de : 
-FIXER le loyer annuel du local rez de chaussée, cave et entresol uniquement desservis par le [Adresse 7] à compter du 11 juillet 2022 jusqu’au 30 septembre 2025 à la somme de 24 644€ avec suppression du paiement de la taxe foncière par la preneuse ; 
-FIXER le loyer annuel du local rez de chaussée, cave et entresol uniquement desservis par le [Adresse 7] à compter du 1er octobre 2025 jusqu’au 30 septembre 2028 à la somme de 27 266.85€ avec suppression de la taxe foncière ; 
-CONSTATER dans le par ces motifs de la bailleresse, l’absence du montant de fixation des loyers des 1 er ; 2e et 3e étages desservis uniquement par le [Adresse 8], 
-DEBOUTER la bailleresse de sa demande de fixation du loyer des étages du [Adresse 8] aux valeurs de l’expert de Madame [A], pour amputation du chiffre d’affaires de la preneuse ; 
-FIXER le loyer des 1,2 et 3e étages du [Adresse 8] à un euro symbolique ; 
-DEBOUTER Madame [A] de toutes autres demandes ne concernant pas la fixation du loyer commercial, pour incompétence du juge des loyers commerciaux et pour absence de fondement des demandes ; 
-CONDAMNER Madame [A] à payer à la SAS LUNE DE MIEL la somme de 10000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l'audience du 19 février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.



MOTIFS DE LA DECISION


A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’appartient pas au tribunal d’y répondre.


Sur l’exception d’incompétence soulevée par la SARL LUNE DE MIEL
Il résulte de l’article R. 145-23 du code de commerce que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

Le juge des loyers commerciaux est donc incompétent pour les contestations sans rapport avec la fixation du loyer lui-même, et notamment pour autoriser la bailleresse à reprendre la gestion directe d’une partie des locaux donnés à bail, ou encore pour statuer sur une demande indemnitaire relative à des travaux de remise en état.

Il y a donc lieu d’accueillir l’exception d’incompétence relative à la demande de [N] [K] née [A] tendant à être autorisée à reprendre la gestion directe des locaux d’habitation des 1er, 2ème et 3ème étage ainsi qu’à sa demande tendant à condamner la SARL LUNE DE MIEL à régler la somme de 70 358,75€.


Sur la demande de déplafonnement et de fixation du loyer du bail renouvelé
Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. 
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article L. 145-34 premier alinéa du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

Il résulte de la combinaison de ces textes que :
pour un bail d’une durée n’excédant pas 9 ans - ou poursuivi tacitement sans excéder 12 ans - la revalorisation du loyer à l’occasion du renouvellement du bail est soumise à la règle du plafonnement prévue à l’article L. 145-34 du code de commerce ;en revanche, le montant du loyer du bail renouvelé, soumis en théorie à la règle du plafonnement, peut être déplafonné, en raison de la modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou encore des facteurs locaux de commercialité.
En l’espèce, la SARL LUNE DE MIEL a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins d’écarter la demande de déplafonnement effectuée par la bailleresse en réponse à la demande de renouvellement du preneur. Elle estime que le rapport d’expertise amiable de [B] [T] produit par la bailleresse n’établit pas l’existence d’une variation des facteurs locaux de commercialité au cours des 9 années du bail précédent, les travaux urbains mentionnés étant plus anciens.

[N] [K] née [A] demande de fixer le loyer renouvelé à la somme de 35 400€ HT HC par an pour la partie du bail exploitée par le magasin de robes de mariée (sous-sol, rez-de-chaussée, entresol) à compter du 11 juillet 2022, et ne fait pas de demande de fixation de loyer global pour l’ensemble des locaux donnés à bail. [N] [K] née [A] n’avance pas d’argument au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer, ni dans sa demande d’augmentation du loyer en date du 11 juillet 2022, ni dans ses dernières conclusions. Elle se réfère cependant au rapport d’expertise amiable de [B] [T] en date du 22 février 2022 qui estime que « pendant la période d’octobre 2013 à octobre 2021, l’accroissement de la population supérieure dans la commune de [Localité 1] à celle des communes importantes dans l’intercommunalité, la rénovation des logements du secteur et surtout la rénocation de tout le quartier, permettent de considérer qu’il y a eu une variation des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité du preneur ».

Il est constant que le bail commercial unissant les parties a été renouvelé à compter du 1er octobre 2022. En application des dispositions de l'article L. 145-12 du code de commerce, ce bail renouvelé a une durée de 9 ans. Le loyer du bail renouvelé est donc soumis à plafonnement, sauf à démontrer l’existence d’une modification notable de l’un ou l’autre des éléments figurant aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce.

Or, les éléments produits par les parties sont insuffisants pour trancher cette question. En effet, Mme [P] liste un certain nombre de réfections de bâtiments à [Localité 1] qui auraient eu lieu pendant la période du bail écoulé. Toutefois, elle n’en donne pas la date précise. Or, la date de ces travaux est contestée par la SARL LUNE DE MIEL qui fait, par exemple, valoir, que la [Adresse 9] et la rue dans laquelle se situe l’immeuble pris à bail ont été rénovées en 2005, donc avant l’entrée en vigueur du bail écoulé. En outre, l’évolution des caractéristiques du local considéré figure au nombre des éléments permettant, ou non, le déplafonnement. Or, les parties font état de travaux de toiture qui n’auraient pas été réalisés, entraînant des dégâts des eaux dans certains locaux, ainsi que la suppression des évacuations d’eaux usées dans l’appartement du 2e étage, rendant impossible l’utilisation de ces locaux.

Or, il résulte de l’article R. 145-30 du code de commerce que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Il s’ensuit qu’il y a lieu d’ordonner une expertise afin de déteminer si le montant du loyer du bail renouvelé, soumis en théorie à la règle du plafonnement, peut être déplafonné, en raison de la modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou encore des facteurs locaux de commercialité. L’expert proposera également une évaluation de la valeur locative des différents locaux composant l’immeuble pris à bail à la date du 1er octobre 2022 ainsi que le calcul du montant du loyer plafonné à la même date.

Les frais d’expertise seront avancés par le bailleur, qui y a intérêt, ayant sollicité le déplafonnement du loyer.


Sur les autres demandes
En l’espèce, il y a lieu de réserver les autres demandes et notamment les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant après débats tenus publiquement, par jugement avant-dire-droit contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition ;


SE DECLARE incompétent pour statuer sur la demande de [N] [K] née [A] tendant à être autorisée à reprendre la gestion directe des locaux d’habitation des 1er, 2ème et 3ème étage ainsi que sur sa demande tendant à condamner la SARL LUNE DE MIEL à régler la somme de 70 358,75€ ;

ORDONNE une expertise judiciaire ;

DESIGNE pour y procéder :
[Y] [J] (1978)
[Adresse 10]
[Localité 2]
Tél : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, avec mission de :
- se rendre sur les lieux à [Localité 1] [Adresse 11] et [Adresse 6], comprenant une cave au sous-sol, un magasin commercial au rez-de-chaussée, un entresol, trois étages et dépendances diverses, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;
- dire s’il s’est produit, au cours du bail écoulé, entre le 1er octobre 2013 et le 30 septembre 2022, une modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 du code de commerce (caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou encore des facteurs locaux de commercialité) de nature à écarter l’application du coefficient prévu à l’article L. 145-34 du même code.
- fournir tous les éléments d'appréciation sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce, en proposant une valeur locative pour l’immeuble donné à bail dans son ensemble ainsi que pour chacun des locaux le composant, en précisant notamment :
* la surface affectée à la réception du public ou à l'exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l'immeuble,
* la destination des lieux prévue au bail,
* l'état d'entretien, la vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,
* l'importance des locaux annexes et dépendances affectées, le cas échéant, à l'exploitation du fonds ou à l'habitation,
* la nature et l'état des équipements mis à la disposition du locataire,
* l'importance de la ville, du quartier, de la rue,
* l'intérêt de l'emplacement du point de vue de l'exercice des activités commerciales,
* la nature de l'exploitation et d'adaptation des locaux à la forme d'activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l'entreprise,
* l'importance des travaux d'amélioration, leur date, leur coût et leur répartition entre le bailleur et le preneur,
- donner son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,
- préciser les méthodes d'évaluation retenues,
- calculer le montant du loyer indexé non déplafonné,
- procéder au moyen d’un pré-rapport ;
- répondre aux dires des parties ;
- faire toutes observations utiles au présent litige ;
 
 Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :
 
DIT que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine (à réception de l’avis de consignation) ;
 
DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
 
DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;
 
 DIT que l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;
 
DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;
 
RAPPELLE aux parties qu’en cas de pré-rapport :
 
- le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixés par l’expert est un délai impératif ;
- les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;
 
DIT que l'expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;
 
DIT que les parties disposeront d’un délai de QUINZE JOURS à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;
 
DIT que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par [N] [K] née [A] qui devra consigner la somme globale de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert, auprès du Régisseur d'Avances et de Recettes du Tribunal, avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter du présent jugement étant précisé que :
 
- à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime),
 
- chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus ;
 
FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel ; 
 
RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;
 
DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 17 décembre 2026 à 9h.


AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE