Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 1 — 9 avril 2026

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


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N° : N° RG 24/03471 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PBW3
Pôle Civil section 1

Date : 09 Avril 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [V]
né le 25 Octobre 1948 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [O] [V]
née le 04 Août 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [D] [X]
né le 01 Octobre 1955 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [I] [X]
né le 17 Septembre 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

TOUS représentés par Maître Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Syndic. de copro de la [Adresse 4] sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FDI SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est situé [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

représenté par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier lors des débats et de Cindy VELLAYE greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 09 Février 2026 

MIS EN DELIBERE au 09 Avril 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 09 Avril 2026


FAITS ET PROCÉDURE 


La SNC VINCI IMMOBILIER a fait édifier au [Adresse 5] à [Localité 5], la [Adresse 4] composé de 41 appartements situés dans un même bâtiment, réceptionnée avec réserves par la SCI VINCI le 15 octobre 2007, après livraison des premiers appartements.

[R] [V] et [W] [O] [V], [D] et [I] [X] sont propriétaires respectifs des appartements n° 8 et 202 au sein de cette résidence en copropriété.

Selon jugement du 21 décembre 2021, rectifié par jugements en date des 19 juillet et 15 novembre 2022, la première chambre civile du Tribunal judiciaire de Montpellier a notamment condamné solidairement la SCI VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL, en sa qualité de promoteur immobilier, la société XL INSURANCE COMPANY SE, en sa qualité d’assureur dommage ouvrage et responsabilité civile de la SCI VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL, la SARL GRASSET, en sa qualité de locateur d’ouvrage, la SAS SOGEA SUD, en sa qualité d’entreprise principale, la SAS MARC, en sa qualité de sous-traitant et la SA GENERALLI, en sa qualité d’assureur de la SAS MARC à verser :
la somme de 139.272,12 € au syndicat des copropriétaires,
la somme de 9.680 € à M. [E],
la somme de 13.600 € aux époux [V],
la somme de 13.600 € à Mme [M],
la somme de 11.840 à Mme [Q],
la somme de 6.280 € à Mme [N].

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, [R] [V] et [W] [O] [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société FDI SERVICES IMMOBILIERS, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation des résolutions n°13A et 13B de l’assemblée générale du 14 mai 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, [D] et [I] [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société FDI SERVICES IMMOBILIERS, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation des résolutions n°13A et 13B de l’assemblée générale du 14 mai 2024.

Par avis du 11 décembre 2024, la jonction des 2 dossiers a été prononcée, sous le n° RG 24/03471.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 30 décembre 2025, [R] [V], [W] [O] [V], [D] et [I] [X] demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et 13 du décret du 17 mars 1967et l’article 514 du code de procédure civile, de :
A titre liminaire,
- constater l’erreur de comptabilisation de leurs votes des résolutions n°13 A et13 B de l’assemblée générale du 14 mai 2024,
- constater qu’ils ont la qualité de copropriétaires opposants des résolutions n°13 A et13 B de l’assemblée générale du 14 mai 2024,
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,
A titre principal,
- constater l’abus de majorité manifeste du syndicat des copropriétaires dans le cadre du vote de la résolution relative à la réparation égalitaire des sommes allouées par le Tribunal Judiciaire de Montpellier,
- annuler les résolutions13 A et 13 B de l’assemblée générale du 14 mai 2024,
En tout état de cause,
- rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [V], la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [X], la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- prononcer leur exonération, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent notamment que :
- lors de l’assemblée générale, a été approuvée la répartition égalitaire entre tous les copropriétaires des sommes allouées par un jugement du tribunal judiciaire en date du 21 décembre 2021, rectifié par jugements des 19 juillet et 15 novembre 2022,
- les condamnations prononcées au titre de la réparation du préjudice matériel ainsi que celle au titre des frais irrépétibles ayant uniquement été prononcées au bénéfice des copropriétaires intervenant dans la procédure, les résolutions litigieuses constituent un abus de majorité,
une décision de justice revêt une force exécutoire à laquelle l’assemblée générale ne peut déroger.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- déclarer [W] [O] [V] et [R] [V] irrecevables en leur demande d’annulation des résolutions n°13A et 13B de l’assemblée générale du 14 mai 2024,
- dire l’assemblée générale du 14 mai 2024 régulière en son entièreté et en toutes ses résolutions, - la déclarer valable et opposable aux copropriétaires,
- débouter [R] [V], [W] [O] [V], [D] et [I] [X] de l’intégralité de leurs moyens, demandes, fins et prétentions à quelque titre que ce soit ,
- les condamner in soliduùm à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes il expose notamment que :
- l’erreur de comptabilisation des votes alléguées par les demandeurs n’a aucune incidence sur le sens du vote des résolutions querellées,
- il n’y a aucun abus de majorité, seule l’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir de répartir entre les membres du syndicat l’indemnité allouée à ce dernier au titre d’un désordre présentant indéniablement un caractère collectif,
- les résolutions litigieuses ont été prises dans l’intérêt collectif de la copropriété,

La clôture de la procédure a été différée au 12 janvier 2026.
A l’issue de l’audience du 9 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I . SUR LA PROCÉDURE


➢ Sur la fin de non-recevoir 

Aux termes de l'article 789 alinéa 6 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte du même texte que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soulève, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’irrecevabilité des demandes de [R] [V] et [W] [O] [V], dès lors que, régulièrement représentés par Mme [K], ils ont voté en faveur de la résolution n°13A, objet du présent litige.

Cependant, l’irrecevabilité soulevée constituant une fin de non-recevoir relevant de la compétence du magistrat chargé de la mise en état, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

II . SUR LE FOND

➢ Sur la demande d'annulation des résolutions 13 A et 13 B de l’assemblée générale du 14 mai 2024

Il est de principe qu'une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il incombe, par ailleurs, à celui qui allègue l'abus de majorité de la décision de l'assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci.

[R] [V], [W] [O] [V], [D] et [I] [X] sollicitent l'annulation des résolutions 13a et 13b de l’assemblée générale du 14 mai 2024 ainsi libellées : «Résolution n°13 Demande de Mme [C] – Autorisation à rembourser les frais de remplacement de climatisation aux copropriétaires des 39 appartements.
Résolution n°13.a L’assemblée générale des copropriétaires, après en avoir délibéré, décide de répartir à parts égales la somme de 139.272,12 € (cent trente neuf mille deux cent soixante douze euros et 12 centimes) aux copropriétaires des 39 appartements constituant l’ensemble de la résidence à l’exception des appartements n°202 et 406 qui ont déjà été indemnisés pour un montant qui a été déduit de l’indemnité technique accordée dans le jugement définitif du 19 juillet 2022. La répartition est adoptée sous réserve des modalités de remboursement prévues par la résolution n°13b.
Le syndic émet des réserves concernant la résolution adoptée ci-dessus qui s’oppose aux conseils juridiques rendus par Maître [Y] dont la position a été formulée dans les comptes rendus et présentée lors de l’assemblée générale et par Maître [A] dont la position a été lue à l’assemblée générale au cours de la séance…. Mise aux voix, cette résolution a été adoptée à la majorité des voix exprimées.
Résolution n°13b L’assemblée générale des copropriétaires, après en avoir délibéré, décide de consigner l’intégralité de la somme de 139.972,12 € sur un compte de copropriété réservé au remboursement pour un montant maximal de 3.571,09 € par appartement sur présentation de facture au syndic (pour des travaux déjà réalisés ou à venir). Ce compte restera pour une durée de dix années.
Le syndic émet des réserves concernant la résolution adoptée ci-dessus qui s’oppose aux conseils juridiques rendus par Maître [Y] dont la position a été formulée dans les comptes rendus et présentée lors de l’assemblée générale et par Maître [A] dont la position a été lue à l’assemblée générale au cours de la séance…. Mise aux voix, cette résolution a été adoptée à la majorité des voix exprimées».

Les requérants font valoir que ces résolutions sont en contradiction avec le jugement rendu par la Tribunal judiciaire de Montpellier le 21 décembre 2021, soutenant que les condamnations prononcées au titre de la réparation du préjudice matériel le sont au seul bénéfice des copropriétaires intervenant à la procédure.

Or, comme soutenu par le syndicat des copropriétaires, il résulte de la décision susvisée du 21 décembre 2021, rectifiée par jugements en date des 19 juillet et 15 novembre 2022, que le syndicat des copropriétaires a agi pour «la défense des intérêts de l’immeuble et des copropriétaires à ses côtes pour la défense de leur lot» (page 13), de sorte que la somme de 139.972,12 € a été allouée au syndicat des copropriétaires agissant pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et non pour obtenir réparation de préjudices strictement personnels d’un copropriétaire ou toute autre atteinte aux seules parties privatives de son lot, étant relevé que les demandeurs ont été indemnisés de leur préjudice immatériel de jouissance par la même décision.



L’assemblée générale pouvait donc décider, sans que cela constitue un abus de majorité, d’une répartition à parts égales de la somme octroyée par une décision de justice.

Le moyen de droit tiré de l'abus de majorité ne sera donc pas retenu.


➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

[R] [V], [W] [O] [V], [D] et [I] [X] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse l’intégralité des frais exposé à l’occasion de la présente procédure.

[R] [V], [W] [O] [V], [D] et [I] [X] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

Les requérants succombant en leurs prétentions, leur demande fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, permettant à un copropriétaire qui voit sa prétention déclarée fondée à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, doit être rejetée.


➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce. 



PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;


DÉCLARE irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires ;

DÉBOUTE [R] [V], [W] [O] [V], [D] et [I] [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum [R] [V], [W] [O] [V], [D] et [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société FDI SERVICES IMMOBILIERS la somme de 1.600 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [R] [V], [W] [O] [V], [D] et [I] [X] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.




 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE 

















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.