Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 1 — 9 avril 2026

COUR D’APPEL DE [Localité 1]


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N° : N° RG 23/05615 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OTYM
Pôle Civil section 1

Date : 09 Avril 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEUR

Monsieur [K] [A]
né le 04 Avril 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER




DEFENDERESSE

Syndicat SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER






COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique


assisté de Christine CALMELS, greffier, lors des débats et de Cindy VELLAYE, greffier, lors de la mise à disposition .


DEBATS : en audience publique du 09 Février 2026

MIS EN DELIBERE au 09 Avril 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 09 Avril 2026







FAITS ET PROCÉDURE 



Par exploit de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023, [K] [A] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à Montpellier, représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 octobre 2023.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 9 janvier 2026, [K] [A] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :
- annuler la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 3 octobre 2023,
- à titre subsidiaire, juger que la résolution n°4 n’a pu produire d’effets et que la SCI BB8 TATOOINE est donc dépourvue d’autorisation de faire les travaux affectant les parties communes de l’immeuble,
- ordonner sous astreinte de la somme de 500 € par jour de retard au syndicat des copropriétaires
d’engager une action à l’encontre de la SCI BB8 TATOOINE aux fins de remise en état antérieur de son lot,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,
- le dispenser de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires d’avocat exposés par
le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :
- le délai de 21 jours pour convoquer l’assemblée générale du 3 octobre 2023 n’a pas été respecté, aucune urgence ne le justifiait,
- l’assemblée générale n’a pas été suffisamment informée des travaux effectués sur des parties communes par un copropriétaire avant la ratification de ces derniers,
- en conséquence de l’annulation de la résolution n°4, il convient de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à engager une action judiciaire de remise en état des lieux,
- en l’absence de production des pièces sollicitées par l’assemblée générale, la décision est sans effet.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 29 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- débouter [K] [A] de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions injustes irrecevables et mal fondées,
- le condamner au paiement de la somme de 3.640 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses demandes il expose notamment que :
- le non-respect du délai de 21 jours de la convocation est justifié par l’urgence de prendre une décision concernant les travaux entrepris par un copropriétaire,
- il justifie des pièces annexées à la convocation informant les copropriétaires de la nature des travaux objets de l’assemblée générale,
- le juge ne peut se substituer à l’assemblée générale pour condamner un syndicat à engager une procédure judiciaire à l’encontre d’un copropriétaire,
- il ne peut être statué sur une demande de constat et ce d’autant que la SCI BB8 TATOOINE n’a pas été mise dans la cause.

La clôture de la procédure a été différée au 12 janvier 2026. A l’issue de l’audience du 9 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.






MOTIFS DE LA DÉCISION


➢ Sur la demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 octobre 2023

Aux termes l’article 9 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
En l’espèce, [K] [A] sollicite, à titre principal, l’annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 octobre 2023 sur le fondement du non-respect du délai de convocation de 21 jours et l’absence d’urgence.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il se trouvait en présence de travaux réalisés par un copropriétaire sans autorisation de l’assemblée générale, que ces travaux en cours généraient des désordres et que les copropriétaires et plus particulièrement [K] [A] et son épouse demandaient de prendre sans délais toutes mesures utiles pour faire cesser les travaux non autorisés.
Le non-respect du délai de 21 jours n’est pas contesté, [K] [A] ayant reçu la convocation le 20 septembre 2023 pour une assemblée générale le 3 octobre 2023.
S’agissant de l’urgence alléguée, l’ordre du jour annexé à la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse rappellent le contexte dans lequel a été organisée l’assemblée générale dans les termes suivants : «Le propriétaire du lot n°9, SCI BB8 TATOOINE (gérant M. [N]) a entrepris divers travaux dans son lot privatif. Aucune information sur la nature des travaux n’a été communiquée au syndic préalablement à leur démarrage. Des désordres sont toutefois apparus dans les lots 10 (M et Mme [A]) et 11 (M et Mme [H]). Devant cette situation, le syndic a alors missionné, dès le 04/07/2023, l’expert Bâtiment FLT Expertises et BET Structures Ingec, lesquels ont émis plusieurs préconisations. En parallèle, il a été demandé l’arrêt immédiat des travaux privatifs. Les travaux ont cependant continué. Par ailleurs, le syndic a été informé que les cloisons et des fenêtres du puits de lumière ont été déposées. Or, le puits de lumière est une partie commune de l’immeuble. Conformément au règlement de copropriété, tout travaux sur parties communes doit être autorisé préalablement par l’assemblée générale des copropriétaires. Eu égard à la situation, il est présenté à l’assemblée générale les résolutions suivantes : résolution n°4 Autorisation de travaux a posteriori donnée au copropriétaire du lot 9 (SCI BB8 TATOOINE) de réaliser des travaux sur des parties communes… Résolution n°5 Arrêt des travaux de la SCI BB8 TATOOINE… Résolution n° 6 autorisation d’ester en justice» .
Le compte rendu de visite établi le 19 juillet 2023 par le cabinet d’expertise FLT après avoir constaté la présence de travaux en cours de réalisation dans l’appartement de M. [N] situé au 1er étage, a noté la présence de fissures dans les logements de Mme [H] et des époux [A] ne portant pas atteinte à la solidité de l’ouvrage et ne rendant pas celui-ci impropre à sa destination. 
Dans ce même document, le technicien a estimé nécessaire de missionner un bureau d’études techniques pour d’éventuelles préconisations.
La fiche de visite établie le 1er septembre 2023 par la société d’ingénierie INGEC après avoir constaté l’existence de fissurations des parois de la courette servant de puits de lumière et des cloisons de refend apparues à la suite des travaux de démolition des murs du R+1 a fait un certain nombre de préconisations le temps de la fin des travaux et notamment étayer sous les murs de la courette, réaliser un chevêtre suffisant pour reprendre les descentes de charges, surveiller et adapter les façades supérieures du puits de jour et les cloisons séparatives.



Il résulte de l’ensemble de ces documents que le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir d’un délai raccourci de convocation de l’assemblée générale qualifiée d’extraordinaire, étant observé que celle-ci a pour unique objet les travaux en cours de réalisation dans le lot appartenant à la SCI BB8 TATOOINE. 
La demande d’annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 octobre 2023 sur ce fondement sera donc rejetée.
[K] [A] soutient également sur le fondement des articles 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 17 mars 1967 que les copropriétaires n'ont pas disposé d'éléments suffisants pour ratifier, en toute connaissance de cause, les travaux entrepris par la SCI BB8 TATOOINE.
Le syndicat des copropriétaires réplique que les documents joints à la convocation permettaient suffisamment le vote éclairé des copropriétaires s'agissant de la nature et la consistance des travaux.
La résolution contestée mentionne comme étant joints à la convocation le rapport du cabinet d’expertise FLT et le rapport du bureau d’études INGEC. Ces documents apportent suffisamment d’éléments techniques aux copropriétaires pour se forger une opinion sur les travaux entrepris par la SCI BB8 TATOOINE (photographies à l’appui des explications) et les travaux à faire pour remédier aux désordres occasionnés.
Les conditions à remplir a posteriori sont, aux termes de la résolution contestée, l'obtention des autorisations administratives, les études préalables, les plans de concertation et d’exécution la liste des entreprises intervenantes, les attestations de responsabilité civile des entreprises en charge des travaux, un justificatif d'une assurance dommages-ouvrage. Ces éléments sont sans lien avec l'information des copropriétaires sur la nature des travaux. En outre, ils ont été communiqués en cours de procédure.
En considération de l'ensemble de ces éléments, les copropriétaires apparaissaient suffisamment informés pour se prononcer sur la résolution soumise au vote, étant rappelé qu'il n'appartient pas au tribunal de se prononcer sur l'opportunité du vote de l'assemblée générale qui demeure souveraine.
L’annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 octobre 2023 sur ce fondement sera également rejetée.
➢Sur les demandes formulées à titre subsidiaire
Compte tenu de la solution donnée au litige, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de [K] [A] et de juger que la résolution n°4 n’a pu produire d’effets et que la SCI BB8 TATOOINE est donc dépourvue d’autorisation de faire les travaux affectant les parties communes de l’immeuble et d’ordonner sous astreinte au syndicat des copropriétaires d’engager une action à l’encontre de la SCI BB8 TATOOINE aux fins de remise en état antérieur de son lot.
➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

[K] [A] qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

[K] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.



 
➢Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

[K] [A] succombant en ses prétentions, sa demande fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, permettant à un copropriétaire qui voit sa prétention déclarée fondée à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, doit être rejetée.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DÉBOUTE [K] [A] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE [K] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.600 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [K] [A] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE














En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.