Tribunal Judiciaire · PPEP Référés JCP — 2 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 

N° RG 25/01180 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JJX5

Section 3

VB
République Française

Au Nom du Peuple Français


ORDONNANCE

DE REFERE

DU 02 avril 2026

PARTIE REQUERANTE : 

S.C.I. DU MARCHE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Me André CHAMY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 68



PARTIE REQUISE : 


Monsieur [X] [P] [E], né le 27 Janvier 1970 à [Localité 2] (MAURITANIE), demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Hélène LOFFLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 48


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


NOUS, Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entendu à l’audience publique du 19 février 2026






EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2022, la SCI DU MARCHE a consenti un bail d’habitation à M. [X] [P] [E] sur des locaux situés au [Adresse 5] à Mulhouse (68200), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 928 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [P] [E] le 3 février 2025.

Par assignation du 28 avril 2025, la SCI DU MARCHE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [P] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation de 2 000 € par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 9 463,25 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 19 février 2024, la SCI DU MARCHE sollicite le bénéfice de son assignation. La SCI DU MARCHE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [X] [P] [E] s’est fait représenter par son avocat qui n’a pas conclu et a indiqué que le dossier pouvait partir à décision sur pièces.

La SCI DU MARCHE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal précise qu’il considère ne pas être saisi par la demande formulée par la SCI DU MARCHE dans le dispositif de ses conclusions tendant à « faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien », dans la mesure où aucun moyen n’est développé au soutien de cette demande. 

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI DU MARCHE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 janvier 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6 928 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI DU MARCHE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI DU MARCHE verse aux débats le décompte joint au commandement de payer, démontrant qu’à la date du 20 janvier 2025, M. [X] [P] [E] lui devait la somme de 6 928 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La SCI DU MARCHE ne produisant pas de décompte plus actualisé, il ne sera pas fait droit à sa demande pour le surplus, étant rappelé que l’indemnité d’occupation reste due en tout état de cause.


M. [X] [P] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 600 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI DU MARCHE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [P] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 450 euros à la demande de la SCI DU MARCHE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er janvier 2022 entre la SCI DU MARCHE, d’une part, et M. [X] [P] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à Mulhouse (68200) est résilié depuis le 31 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [P] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [X] [P] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [P] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 600 euros (six cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [X] [P] [E] à payer à la SCI DU MARCHE la somme de 6 928 euros (six mille neuf cent vingt-huit euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [X] [P] [E] à payer à la SCI DU MARCHE la somme de 450 euros (quatre cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [P] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025 et celui de l'assignation du 28 avril 2025.


Le Greffier, Le Président,