Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre Construction — 9 avril 2026

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me REVEL
1 EXP Me PARENT MUSARRA 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 09 Avril 2026 


DÉCISION N° 2026/125

N° RG 24/00398 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PR36 


DEMANDERESSE : 

S.A.R.L. [E], inscrite au RCS de Créteil sous le n° 442 288 957, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
70, Avenue du GENERAL DE GAULLE- Centre d’affaires de Créteil
94000 CRETEIL

représentée par Me Eve REVEL, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me ANDRE-COTTY, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
 


DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE GALAXIE
Sis à ANTIBES (06600), 2357 Chemin de Saint Claude
Représenté par son syndic en exercice la SAS [U] AD IMMOBILIER
Dont le siège social est sis à CANNES (06400), 11 Boulevard de la Ferrage, prise en la personne 
de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant substitué par Me TAFANELLI
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : COLLÉGIALE A SIMPLE RAPPORTEUR

Président : Madame GUEMAS, Magistrat honoraire, rapporteur unique
Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DELIBERES ET DE LA MISE A DISPOSITION : COLLEGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente
Assesseur : Madame GUEMAS, Magistrat honoraire
Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 20 février 2026 ;

A l’audience publique du 12 mars 2026, 

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 09 avril 2026. 


































































FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL [E] est copropriétaire au sein de la copropriété CENTRE GALAXIE sise Chemin de Saint Claude à Antibes.

Une assemblée générale s'est tenue le 5 janvier 2023.

Par exploit du 20 mars 2023, elle a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de céans la société [U] ANTIBES en sa qualité de représentant de la copropriété, aux fins de voir, au visa des articles 1 à 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967, annuler le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est ainsi tenue et les décisions y contenues, la convocation émanant pas du syndic dont le mandat était échu et voir désigner tel administrateur provisoire.

Elle sollicitait également la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance et que l'ordonnance à intervenir soit assortie du bénéfice de l'exécution provisoire.

Le juge des référés, aux termes d'une ordonnance du 5 octobre 2023, a, au visa des articles 834, 835, 837 du code de procédure civile et de l'urgence, renvoyé l'affaire à l'audience du mardi 12 décembre du tribunal judiciaire pour qu'il soit statué au fond.

Le syndicat des copropriétaires a notifié pour l'audience de mise en état du 23 mai 2024 des conclusions aux fins d'incident.

Le juge de la mise en état, dans une ordonnance de mise en état du 11 octobre 2024, a déclaré irrecevable la demande d'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale de la copropriété du 5 janvier 2023 formée par la SARL [E] pour défaut de qualité à agir, a rejeté les autres fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires, notamment celle visant la forclusion de la demande subsidiaire en annulation uniquement de certaines des résolutions de l'assemblée générale querellée, a renvoyé les parties au fond pour l'examen du surplus des demandes, a débouté chacune d'entre elles de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, joint les entiers dépens de l'incident à l'issue de l'instance au fond et rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

Au soutien de ses prétentions et en réplique aux arguments opposés en défense, la SARL [E], aux termes de conclusions récapitulatives signifiées par RPVA, demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 1 à 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 7 et suivants du décret du 17 mars 1967, de :

 - la déclarer recevable et bien fondée ;

 - annuler les résolutions suivantes de l'assemblée générale du 5 janvier 2023, portant les numéros 

* 5 : approbation des comptes de charges de l'exercice du 1er mars 2021 au 28 février 2022 ;

* 7 : désignation du syndic CABINET [U] AD IMMOBILIER ;

* 9.1 : désignation des membres du conseil syndical : candidature de la SCI CELINE ; 9.2 : candidature de la SCI JENNY ;9.3 : candidature de Monsieur [K] [W];

* 13 : dispense l'obligation de mise en concurrence du contrat du syndic ; 

. * 25.3 : concernant la réalisation des travaux de remplacement des portes d'accès toilettes dans le bâtiment C, ou. 25. 3 pour confier les travaux l'entreprise [L] [B] ;

* 26.4 : mandat donné au conseil syndical pour choisir l'entreprise qui réalisera les travaux dans le cadre d'un budget maximal de 9000 € TTC.

Elle sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et que la décision à intervenir soit assortie du bénéfice de l'exécution pour lui soit en application de l'article 515 du code de procédure civile.

Après un rappel des faits, la société observe, " pour une parfaite clarté des débats " qu'elle n'a pu que constater la volonté manifeste du syndicat et de son syndic de son incurie dans la gestion de la copropriété, qu'en effet, alors que des problèmes d'infiltrations perdurent depuis 2021, elle a constaté que les travaux mandatés par le syndicat avaient été faits en dépit du bon sens, sans autorisation, qu'une canalisation avait été mise en œuvre dans un local, qu'elle a à nouveau alerté la copropriété sur l'assurance ainsi que le non-respect du règlement de copropriété, que les frais inhérents à la désignation d'un administrateur provisoire qu'elle a sollicitée ont été prises en charge par ses soins.

La SARL [E] s'explique précisément sur le motif d'annulation des diverses résolutions.

***

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE GALAXIE, aux termes de conclusions récapitulatives et responsives notifiées par RPVA le 6 janvier 2026, demande au tribunal, au visa des articles 514-1 du code de procédure civile, de débouter la SARL [E] de l'intégralité de ses demandes, d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir, de condamner reconventionnellement cette société au paiement à son profit d'une indemnité de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens distraits au profit de son conseil en application de l'article 699 du même code.

Il souligne que la demanderesse sollicite désormais l'annulation de 8 résolutions, que malgré l'habillage juridique qu'elle tente de donner, ses demandes sont en réalité motivées et justifiées par le fait qu'elle a voté contre ces résolutions, qu'elle a une vision particulière de la loi de la majorité en matière de copropriété. Elle rappelle que le simple fait pour un copropriétaire de s'opposer à une résolution n'entraîne pas ipso facto sa nullité, la qualité d'opposant d'un copropriétaire rendant uniquement recevable à en solliciter la nullité.

Le syndicat des copropriétaires répond point par point aux contestations élevées.

***


Une ordonnance en date du 18 décembre 2025 du juge de la mise en état a fixé la clôture au 20 février 2026 et le dossier à plaider à l'audience du 12 mars 2026.


MOTIFS ET DECISION


1 Sur les demandes d'annulation des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 5 janvier 2023 formulées par la SARL [E] :

Il sera préalablement observé que la SARL [E] mentionne dans l'en-tête de ses conclusions la société [U] ANTIBES es qualité de représentant du syndicat des copropriétaires CENTRE GALAXIE, alors que dans le dispositif elle vise, au demeurant, à bon escient, le syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE GALAXIE.

 Pour la clarté des débats, il sera procédé à l'analyse des motifs de contestation dans l'ordre que cette société a choisi dans le corps de ses conclusions n° 5. 

L'assemblée générale a adopté la résolution suivante " l'assemblée générale désigne [U] AD IMMOBILIER en qualité de syndic, selon contrat joint à la convocation, à compter du 1er septembre 2022 jusqu'au 31 décembre 2023. Son établissement secondaire, FONCIA-BOURGEOIS MARINE PORT MARINA BAIE DES ANGES à Villeneuve-Loubet assurera la gestion quotidienne de l'immeuble. L'assemblée mandate le président de séance pour signer le contrat de syndic".

Il a été acté, dans le cadre de l'adoption de cette résolution : " la société [E] constate que l'assemblée générale a été convoquée hors délai. [U] s'engage à convoquer la prochaine assemblée générale ordinaire au plus tard le 30 juin 2023 et s'engage à mettre à l'ordre du jour de cette assemblée générale, un point d'information complet sur la comptabilité et plus particulièrement sur les comptes attendre " loyers GMS " ainsi que les travaux qui ont été financés par lesdits comptes d'attente ".
 
Cette résolution a été adoptée à la majorité de l'article 24, la résolution n'ayant pas recueilli en premier lieu la majorité de l'article 25. La SARL [E] a voté contre cette résolution.

Elle fonde sa contestation sur les dispositions de l'article 7 du décret du 17 mars 1967 ainsi que sur la jurisprudence prise en application et soutient que cette résolution encourt la nullité de plein droit dès lors que la convocation à l'assemblée générale émane d'un syndic dont le mandat est expiré. Elle invoque le mandat expiré pour le cabinet [S], précédent syndic et un défaut de mandat pour l'envoi par la société [U] de la convocation, un mandat accordé à cette société pour une période avant sa nomination lors de l'assemblée générale, considérant que ces nullités sont constitutives d'une faute de la part du syndic.

Le syndicat des copropriétaires s'interroge sur la problématique de la validité de cette résolution qui ne saurait être annulée au seul motif qu'elle est contraire au vote de la SARL [E].

Aux termes de l'article 7 du décret du 17 mars 1967, d'ordre public, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
" Sauf s'il a disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ".

Ainsi l'alinéa 2 de cet article pose le principe selon lequel il appartient au mandataire de procéder à la convocation de l'assemblée générale. Le texte réserve toutefois l'hypothèse " il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret ". Au rang de ces exceptions, on relèvera la faculté pour le président du conseil syndical, en cas de demande de convocation infructueuse par le conseil syndical par des copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires (article 8 alinéas 3 et 50 du décret), par l'administrateur provisoire désigné par le juge judiciaire dans le cadre de l'article 37 du décret, par un copropriétaire d'une petite copropriété lorsque le syndic sera empêché ou défaillant et que cela mettra la conservation de l'immeuble en péril (article 41-11 de la loi de 1965, par l'un des 2 copropriétaires de syndicat dont le nombre de voix réparti entre 2 (article 41-18 de la loi de 1965).

En toute hypothèse, la convocation de l'assemblée par une personne non habilitée conduit à l'annulation de la réunion dans son ensemble. La convocation régulièrement effectuée par une personne sans qualité entache de nullité l'assemblée générale tout entière ( Civ. 3°, 30 mars 1988 : RDI 1989.391).

Il est constant que le contrat de syndic, confié au cabinet [S] par l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 7 juin 2021, mentionne que " le contrat est conclu pour une durée d'un an. Il prendra effet le 7 juin 2021 et prendra fin le 31 août 2022. Il n'est pas renouvelable par tacite reconduction ". 

En conséquence de quoi, le syndicat des copropriétaires n'avait plus de représentant légal depuis le 31 août 2022. Aucune convocation n'est intervenue avant l'expiration de son mandat aux fins de désignation d'un nouveau syndic ou de poursuite de sa mission. L'assemblée générale aurait dû se tenir au plus tard le 31 août 2022.

Aux termes des indications contenues dans les conclusions de la SARL [E], non remises en cause par le syndicat des copropriétaires, le cabinet [S] aurait vendu son portefeuille de syndic au cabinet [U] SALEYA de Nice, repris ensuite par [U] [F] [R].

Cette entité a convoqué les copropriétaires, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 7 décembre 2022, à l'assemblée générale ordinaire fixée au 5 janvier 2023, nouvelle entité juridique, qui n'avait pas qualité de syndic dès lors que le mandat du cabinet [S] avait pris fin le 31 août 2022.

Le défaut de mandat du syndic a pour conséquence d'entraîner, sans possibilité de ratification a posteriori, la nullité de la convocation de l'assemblée et la nullité de l'assemblée elle-même. La ratification d'un mandat nul est dépourvue de tout effet.

Il sera relevé que, pour couvrir a posteriori la convocation ainsi adressée, sans mandat, la SAS [U] AD IMMOBILIER a fait courir le mandat de syndic, pour une durée de 15 mois et 30 jours, à titre rétroactif à compter du 1er septembre 2022, pour prendre fin le 31 décembre 2023.

Or, il est de jurisprudence ancienne que la prise d'effet du mandat du syndic ne peut en aucun cas rétroagir. La désignation du syndic ne vaut que pour l'avenir et ne peut rétroagir.

Il en résulte que l'assemblée générale, qui s'est tenue le 5 janvier 2023, est entachée de nullité.

En ne sollicitant désormais plus que l'annulation de la résolution ayant désigné la SAS [U] AD IMMOBILIER en qualité de syndic, la SARL [E] ne tire pas les conséquences juridiques du défaut de mandat de cette société pour convoquer une assemblée générale, dans le cadre de ses dernières conclusions, le juge de la mise en état ayant considéré, au visa de l'article 789 du code de procédure civile, qu'elle était irrecevable à demander l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale alors même qu'elle avait effectivement soulevé cette difficulté et sollicité de ce chef, tiré de l'absence du mandat de la SAS [U] AD IMMOBILIER à la date de la convocation de ladite assemblée générale, l'annulation du procès-verbal de cette assemblée générale et des résolutions adoptées dans leur ensemble, demandé au juge des référés de constater que l'immeuble était dépourvu de syndic et de procéder à désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété, dont il sera relevé qu'elle ressortit à la seule compétence du président du tribunal, en application des dispositions de l'article 47 du décret du 17 mars 1967.

Il appartient au tribunal en revanche de tirer les conséquences de l'absence de mandat de cette société à la date de la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale, le mandant du cabinet [S], précédent syndic étant expiré depuis le 31 août 2022 et d'annuler en conséquence l'assemblée générale dans sa globalité, 

Il n'y a pas lieu dès lors d'examiner les demandes d'annulation des résolutions adoptées par cette assemblée générale entachée de nullité, formulées par la SARL [E] dans ses conclusions.

 
2 Sur les demandes accessoires :

- Sur les dépens de l'instance et leur distraction :

En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de l'instance. Distraction des dépens, sollicitée sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de son conseil, sera ordonnée.


- Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL [E] l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer la défense de ses intérêts ainsi que le respect de dispositions d'ordre public, manifestement violées par la SAS [U] AD IMMOBILIER qui a pris l'initiative de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires alors que le mandat du syndic dont elle a racheté le cabinet était expiré...

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE GALAXIE, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et sera déboutée de sa propre demande formée de ce chef. 

En revanche, l'équité commande de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, qui succombe à l'instance, une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de la demande formée de ce chef.


- Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire de droit soit écartée.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare la SARL [E] formellement recevable et bien fondée en son action ;

Juge que l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence CENTRE GALAXIE, convoquée par le cabinet [U] SALEYA de Nice, sans mandat et qui s'est tenue le 5 janvier 2023, est entachée de nullité en toutes ses dispositions, en application de l'article 7 du décret du 17 mars 1967 ; 

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE GALAXIE aux dépens de l'instance ; 

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE GALAXIE à porter et payer à la SARL [E] une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE GALAXIE de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit et rejette la demande du syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à ce qu'elle soit écartée.

LE GREFFIER LE PRESIDENT